„Uzufruct” este dreptul de a beneficia, de a folosi și de a obține profit și chirie dintr-o proprietate.
„Nuda proprietate” este drept de proprietate care rămân după uzucapiune și care nu dă dreptul de a folosi sau de a dispune asupra ei cât timp există dreptul de uzufruct.
De multe ori constatăm că cumpărătorii, sfătuiți de consilierii lor fiscali sau ghidați de informațiile generale de pe Internet, sunt sfătuiți să cumpere o proprietate prin dobândirea uzucapiunii pentru ei înșiși, iar copiii lor dobândind restul proprietății asupra proprietății (acesta este ceea ce numim proprietate „nud” sau „nud”).
Ei fac acest lucru cu ideea că uzucapiunea poate ajuta la reducerea impozitului pe moștenire, deoarece este o formulă care permite părinților să:
- Reduceți impozitul pe moșteniri: La cumpărare, părinții dobândesc uzucapiunea, care este de obicei un procent mic din prețul proprietății, iar restul este dobândit direct de către copii. Așadar, în viitor, în caz de deces al părinților, copiii dețin deja o mare parte a proprietății, astfel încât copiii trebuie să plătească pentru taxa de succesiune doar partea din uzucapiunea părinților.
- Păstrați controlul asupra proprietății. Uzufructul permite părinților (sau oricăror alți uzufructari) să folosească locuința la dorința părinților, excluzând posibilitatea ca copiii să aibă dreptul de a o folosi sau de a decide asupra ei.
Prin urmare, odată ce părinții au murit, uzucapiunea se stinge automat, si trece direct copiilor, care devin proprietari 100% ai imobilului, si platesc numai taxa de mostenire pentru valoarea uzucapiunii pe care parintii l-au avut.
O altă variantă de reducere a moștenirii ar fi împărțirea vânzării în procente, adică că fiecare a cumpărat un procent din proprietate (de exemplu 30% pentru părinți și restul pentru copii), dar acest lucru nu dă niciunuia dintre coproprietarii „dreptul de utilizare” și se bucură exclusiv de proprietate. Adică poți fi coproprietar al unui imobil în raport cu alți coproprietari, dar tu, și toți aceștia, vei avea dreptul de a folosi bunul în comun, fără ca nimeni să aibă dreptul exclusiv de uzufruct, nici folosirea exclusivă a proprietății.
Cu toate acestea, deși uzucapiunea este indicată pentru reducerea impozitului pe moștenire, trebuie să fim clari că uzucapiunea, la dobândire, poate plăti taxa de cumpărare, iar pentru aceasta ne ocupăm de TREI ASPECTE:
– Dobândirea uzucapiunii în achiziții de revânzări
– Dobândirea uzucapiunii în achiziții de clădiri noi
– Dobândirea uzucapiunii de către moștenire or donaţie
I.- USUFRUC LA CUMPĂRARE DE REVÂNZARE SAU MÂNĂ A DOUA
La achiziționarea proprietăților de revânzare taxa nu este TVA (care se plătește la achiziționarea de clădiri noi), ci „Taxa de transfer” (ITP).
- TVA este plătit la Madrid și este de obicei 10 % pe proprietăți
- Taxa de transfer se plătește Regiunii și variază de la una la alta: Valencia este de 10%, Catalonia este de 10% -11%, Madrid 6%, Andaluzia și Insulele Baleare este o scară care începe cu 8% etc.
Deci, atunci când o proprietate de revânzare este achiziționată, Taxa de transfer se plătește pentru valoarea totală a tranzacției, iar fiecare dintre proprietari plătește proporțional cu dreptul dobândit.. Celor care dobândesc uzufructul se calculează procentul care reprezintă dreptul menționat (în mod normal raportat la vârsta uzufructuarului), iar restul coproprietarilor li se atribuie restul. Fiecare dintre ei plătește Taxa de Transfer în raport cu procentul care le este atribuit.
Însă, conform normativului fiscal din Spania, atunci când uzucapiunea este dobândită prin cumpărarea unei revânzări, la decesul părinților/uzufrucutarilor, la procesul de moștenire, copiii/nuzii proprietari vor trebui să plătească, din nou, partea din Taxa de transfer pe care nu l-au plătit atunci când au achiziționat, deoarece a fost plătită de părinții lor. Acest lucru, deși pare incongruent pentru că pare să „plătiți de două ori” Taxa de transfer, legea este foarte clară. Astfel, cel Legea impozitului pe transfer, stabilește în mod expres:
În consolidarea dreptului de proprietate, împărțit la dobândirea imobilului în uzucapiune și în nudă/nudă proprietate, ori de câte ori consolidarea s-a produs ca urmare a respectării termenului limită al dreptului de uzufruct, sau a decesului uzufructuarului, nudul proprietar va fi obligat. pentru lichidarea/plata Taxei de transfer, pentru 100 % din valoarea initiala a uzucapiuniiMatei 22:21
Deci, în cazul în care copiii dobândesc prin moartea părinților uzucapiunea, nu vor plăti taxa de succesiune asupra valorii sale. Impozitul pe care îl vor plăti va fi Taxa de transfer.
Să punem un EXEMPLU:
A + B cumpără un imobil de revânzare în uzucapiune pentru o sumă de 150,000 EUR, „proprietari nud/nud” fiind cei 2 copii ai acestora: I și II.
Valoarea uzucapiunii este de 60,000 EUR.
Valoarea Nudă de proprietate este de 90,000 EUR.
Pentru tranzacție, se plătește 10% (Regiunea Valencia) din ITP (Taxa de transfer), rezultând 15,000 EUR. A + B plătesc 6,000 EUR, iar I + II plătesc 9,000 EUR.
A + B mor, astfel că uzucapiunea proprietății trece la copiii lor. În acest caz, copiii NU PLATĂȚI Taxa de Moștenire pentru dobândirea uzucapiunii. Ceea ce plătesc ei este taxa de transfer pentru valoarea sa. Prin urmare, ar trebui să plătească 9,000 EUR. Și, asta, chiar dacă părinții lor au plătit deja această taxă pentru această valoare atunci când au dobândit uzucapiunea la origine.
Prin urmare, dobândirea uzucapiunii, chiar și în cadrul unui proces de moștenire nu este impozitată prin Impozitul de succesiune, ci prin „Impozitul de transfer” sau „Impozitul de cumpărare”.
Prin urmare, conceptul nu este că, cine dobândește mai întâi nuda proprietate și ulterior consolidează domeniul prin încetarea uzucapiunii, nu face o primă dobândire și, ulterior, o a doua dobândire a uzucapiunii. Conceptul este că nudul proprietar, atunci când cumpără proprietatea și plătește pentru aceasta inițial, face o singură achiziție, dar trebuie să plătească întregul impozit pentru valoarea totală a proprietății, iar respectiva plată a taxei se face în două faze distincte:
– O parte se plătește la momentul dobândirii nudei proprietăți și corespunde valorii nudei proprietăți.
– Cealaltă parte se plătește la dobândirea uzufructului la moartea uzufructuarului și corespunde valorii sau procentului uzufructului la data cumpărării inițiale.
II.- USUFRUCTUL LA CUMPĂRÂREA DE CASE NOI DE CONSTRUIRE
Atunci când o construcție nouă este achiziționată, constructorul trebuie să fie informat încă de la început despre intenția cumpărătorilor că urmează să cumpere uzucapiunea și nuda proprietate prin separat.. Și asta pentru că, după cum se explică aici, uzufructul plătește Taxa de Transfer, deci nu plătește TVA (care este taxa plătită de obicei la achiziționarea de clădiri noi).
Arta. 20.23º1 din Legea TVA, prevede că „vor fi scutite de TVA constituirea si transmiterea drepturilor reale de profit care au ca obiect locuintele, garajele si anexele accesorii acestora.. "
Pe de altă parte, art. 4.4 din Legea TVA în raport cu art. 7.5 din LTPOAJD precizează că: „constituirea și transmiterea drepturilor reale de folosință și folosință asupra bunurilor imobile atunci când acestea sunt scutite de TVA, vor fi supuse impozitului pe transfer.Matei 22:21
În consecință, dobândirea dreptului de uzufruct la achizițiile de clădiri noi va fi supusă Taxei de transfer.
EXEMPLU: În cazul precedent:
A+B cumpără o clădire NOUĂ imobil în uzufruct contra sumei de 150,000 EUR, nuda proprietate este cumpărată de cei 2 copii I și II ai lor.
Valoarea uzucapiunii este de 60,000 EUR.
Valoarea nudă de proprietate este de 90,000 EUR.
Pentru aceasta tranzactie se platesc urmatoarele taxe:
– Pentru achiziția Uzufructului: ITP (10%) = 60,000 EUR
– Pentru achizitionarea Nuda proprietate: TVA (10%) + 1.5% din AJD din valoarea nuda proprietate = 9,000 EUR (10% TVA) + 1,350 EUR (AJD -Taxe de timbru)
A + B mor, astfel că uzucapiunea proprietății trece la copiii lor. Copii, NU PLATEȚI contravaloarea uzufructului ca Impozit de Moștenire (ISD), ci ca Impozit de Transfer. Prin urmare, ar trebui să plătească 9,000 EUR (10% din ITP).
Prin urmare, în concluzie, atunci când un cumpărător are intenția de a cumpăra pentru ei cu titlu de uzucapiune, iar restul pentru copiii lor, trebuie renunțat că, în cazul impozitului pe succesiune, este indicat, dar în schimb, moștenitorii acestora vor trebuie să plătească partea din taxa de transfer care nu a fost plătită în ziua achiziției, deoarece era „partea de uzufruct”.
De asemenea, în cazul CONSTRUCȚILOR NOI, constructorul trebuie să fie informat despre intenția de uzucapiune încă din primul moment al cumpărării, întrucât constructorul poate să nu fie de acord să o organizeze în acest fel.
III.- USUFRUCT OBŢINUT ANTERIAL DIN MOŞTENIRE
Cele menționate mai sus se referă la uzucapiunea obținută prin CUMPĂRAREA UNUI IMOBIL. În cazul în care uzucapiunea a fost obținută prin MOȘTENIRE sau DONAȚIE, la decesul uzufructuarului, impozitul aplicabil nu va fi „Taxa de transfer” (ITP), întrucât dobândirea dreptului menționat nu s-a făcut prin cumpărare, ci prin donatie sau mostenire. În acest caz, Uzufructul va plăti Taxa de Moștenire.
CONCLUZII:
– Când uzufructul este obţinut de către uzufructuari în baza a PROCESUL DE CUMPĂRARE, fie el nou sau revânzător, dobândirea uzufructului menționat de către nuzii proprietari la moartea uzufructuarului va plăti. ITP (Taxa de achiziție/Transfer), și FĂRĂ taxa de succesiune.
- În cazul în care ACHIZIȚIONARE DE CLĂDIRI NOI, cumpărarea în regim de uzucapiune separată de nuda proprietate, produce aplicarea de 2 taxe separate: Taxa de transfer (ITP) pentru valoarea uzucapiunii; și TVA+ AJD (taxa de timbru) care se aplică la restul valorii de cumpărare pentru nuda proprietate.
– Când uzufructul este obţinut de către uzufructuar de către moștenire sau donație, va fi impozitat de către Taxa de mostenire si donatii la moartea uzufructuarului.
MAI MULTE ARTICOLE
