USUFRUCT ÎN SPANIA PENTRU IMOBILĂ ŞI PROPRIETĂŢI

 

„Uzufructul” într-o proprietate este dreptul de a folosi și de a beneficia de pe urma unei proprietăți care nu este proprietar. Este ca și cum ai fi chiriași, dar nu ai plăti chirie.

Deci, proprietarii proprietății sunt persoane diferite de utilizator. Acest tip de proprietari se numește „Proprietarii nud".

"Proprietari nud sau Bare” sunt cei care dețin proprietatea asupra proprietății. Dar ei nu pot „folosi” proprietatea, nici să „locuiască” la proprietate, nici să „închirieze” proprietatea, întrucât acest drept este dat în mod expres „uzufructorilor”. De fapt, proprietarii Nud ar putea să nu aibă dreptul de „acces” la proprietate dacă uzufructarii nu le permit.

"uzufructuarii” sunt cei care au dreptul să „locuiască”, să „închirieze” și să „folosească” proprietatea, ba chiar să blocheze accesul „proprierilor nud”, în cazul în care ar dori acest lucru.

Permiteți-ne să vă explicăm mai bine acest concept în felul următor:

Dreptul legal de „proprietate” asupra unei proprietăți este compus dintr-un grup de drepturi legale precum:

• Pentru a limita Proprietatea (de exemplu, cu drept de trecere)
• Pentru a folosi Proprietatea ca garanție a unei datorii (o ipotecă, de exemplu)
• Pentru a inchiria Proprietatea
• Pentru a folosi și beneficia de proprietate

1.- Constituirea uzufructului spaniol

Formă

Uzucapiunea se poate constitui în următoarele moduri:

1. În virtutea unui prevedere legală . În prezent singurul caz de uzufruct legal la nivel de stat este cel recunoscut în favoarea soțul văduv.
2. By tranzacție juridică , care la rândul său poate fi stabilită prin cauza decesului (uzufruct testamentar) sau inter vivos, fie gratuită, fie oneroasă (donație, de exemplu) . La rândul său, se poate face constituirea inter vivos

abilitate

Nu este necesară o capacitate specială pentru a dobândi uzucapiunea. Totuși, dacă proprietarul este persoană juridică, durata maximă a uzucapiunii este de 30 de ani. Dacă persoana juridică se stinge înainte de această dată, expiră și uzucapiunea.

Pentru stabilirea dreptului de uzufruct este necesar să existe puterea de a dispune de obiectul uzucapiunii.

Uzucapiunea simultană

În cazul în care uzucapiunea a fost stabilită simultan în favoarea mai multor persoane, se aplică următoarele reguli:

• Uzucapiunea este guvernată de regulile comunității de bunuri
• Stingerea uzufructului instituit în favoarea mai multor persoane în viață la momentul constituirii acestuia intervine odată cu decesul ultimului care a supraviețuit.
• În cazul uzucapiunii testamentare, dreptul de sporire între uzufructuari este reglementat în termenele stabilite pentru moștenitori (CC art.987 și 982.1): dreptul de sporire are loc atunci când două sau mai multe persoane sunt chemate la aceeași moștenire sau porțiune din acesta fără desemnarea specială a părților și unul dintre cei numiți moare în fața testatorului sau renunță la moștenire sau este în imposibilitatea de a o primi.
• Dacă uzucapiunea a fost stabilită prin donaţie, nu există drept de majorare decât dacă donatorul doreşte altfel.. Se face excepție în cazul în care donația a fost făcută în comun către soț și soție, în care există dreptul de majorare, cu excepția cazului în care donatorul a prevăzut altfel.

Uzufruct succesiv

Are loc atunci când uzucapiunea este stabilită în favoarea mai multor persoane care se succed în timp. În acest caz nu există un singur uzufruct, ci mai multe, fiecare dintre care începe când se termină precedentul.

Dacă titlul de constituire este testamentar și sunt chemate succesiv mai multe persoane, uzucapiunea produce efecte numai atâta timp cât nu depășește gradul al doilea sau când se face în favoarea unor persoane aflate în viață la momentul decesului testatorului.

Drepturile și obligațiile uzufructuarului sunt cele determinate de titlul constitutiv al uzufructului și, în lipsă, cele stabilite de Codul civil, pe care le explicăm în secțiunile următoare.

Se poate face distincție între obligațiile anterioare constituirii uzucapiunii, simultane cu acesta, și obligațiile definitive.

Obligatii anterioare constituirii uzufructului

Acestea sunt următoarele:

• Pentru a face un inventar . Pentru a apăra interesele celui care urmează să primească lucrul la expirarea uzufructului, uzufructuarul este obligat să întocmească un inventar și să ofere garanție. Inventarierea trebuie efectuata cu citatie de la proprietar sau reprezentantul sau legitim, avand mobila evaluata si descrierea proprietatilor. Deoarece nu este necesar un formular specific, acesta poate fi realizat într-un document public sau privat.
• Pentru a plăti un depozit ca garanție  . Scopul acesteia este de a asigura respectarea obligațiilor uzufructuarului. Legătura poate fi personală sau reală și, în orice caz, trebuie să fie suficientă pentru a asigura respectarea obligațiilor menționate.

Vânzătorul sau donatorul care și-a rezervat uzucapiunea bunului vândut sau donat și soțul văduv cu privire la cota uzufructuară acordată de lege sunt scutiți de obligația de a acorda această garanție, cu excepția cazului în care contractează o căsătorie ulterioară.

Atât obligația de inventariere, cât și obligația de a oferi garanție se poate renunța , indiferent de tipul uzufructului, atâta timp cât nu rezultă un prejudiciu nimănui. Dispensa poate veni fie de la nudul proprietar, fie de la autoritatea judiciară, la cererea uzufructuarului. Este posibilă și dispensa făcută de testator în testamentul său. Pentru ca dispensarea să aibă loc, este necesară o declarație expresă.

 Breșă

În situația în care uzufructuarul nu își îndeplinește obligația de a întocmi un inventar sau de a constitui garanție, se stabilesc următoarele consecințe:

• Nudul proprietar poate priva uzufructuarul de intrarea în posesia proprietății și poate cere ca proprietățile să fie date în administrare, ca mobilierul să fie vândut, ca efectele publice sau titlurile de credit nominative sau la purtător să fie convertite în înregistrări de proprietate. datoria publică sau sunt depozitate în bănci sau instituții publice și că capitalul sau sumele în numerar și prețul de vânzare al bunurilor mobile sunt investite în valori mobiliare. Dobânzile și produsele bunurilor puse în administrare aparțin uzufructuarului.
• Nudul proprietar poate reține bunurile în calitate de administrator, cu obligația de a preda uzufructuarul produsul lichid, scăzând suma care se convine sau se stabilește judecătoresc pentru această administrare.
• În cazul bunurilor mobile, proprietarul care nu dorește ca acesta să fie vândut pentru meritul artistic sau pentru că are un preț redus poate cere ca acesta să i se predea, garantând plata dobânzii legale la valoarea de evaluare a acestuia.
• Cu toate acestea, uzufructuarul are voie, chiar dacă nu a asigurat pază și în temeiul unei simple garanții pe jurământ, să ceară să fie predat mobilierul necesar uzului său, să i se atribuie o cameră pentru el și familia sa într-o casă integrată uzucapiunii. , precum și instrumentele, uneltele și alte bunuri mobile necesare industriei în care este dedicată, judecătorul hotărând având în vedere împrejurările specifice cauzei.
• Odată constituit depozitul, uzufructuarul are dreptul de a primi toate produsele din ziua în care, potrivit titlului care constituie uzucapiunea, ar fi trebuit să înceapă să le primească, ceea ce înseamnă că respectarea obligației de a asigura depozit. are efecte retroactive.

Obligatii pe perioada detinerii bunurilor

Uzufructuarul este obligat să:

• Păstrează forma și substanța proprietății, dacă Legea sau titlul constitutiv nu autorizează altfel.
• Informați proprietarul asupra următoarelor fapte:
  • Necesitatea de a face reparații urgente care sunt în sarcina proprietarului.
  • Orice act al unei terțe părți de care cunoașteți, care poate încălca drepturile de proprietate. Dacă nu faceți acest lucru, trebuie să fiți răspunzător pentru daune ca și cum ar fi fost cauzate din vina dumneavoastră.
• Ai grijă de bunurile uzufructului ca un bun tată de familie. Dacă, cu respectarea acestei obligații, bunurile se deteriorează în mod natural din cauza utilizării, nudul proprietar nu poate pretinde nimic de la uzufructuar. Dacă, dimpotrivă, această obligație este încălcată și i se produce un prejudiciu considerabil proprietarului, proprietarul poate cere ca lucrul să-i fie predat, obligându-se să plătească uzufructuarul anual produsul lichid al acestuia, după deducerea cheltuielilor și premiul. care este atribuit de administrația sa. În orice caz, uzufructuarul răspunde față de nudul proprietar pentru orice prejudiciu suferit, prin fraudă sau neglijență, lucrurilor care fac obiectul uzucapiunii.
• Efectuează reparațiile obișnuite ale lucrului, proprietarul îi poate cere să îndeplinească această obligație, iar dacă nu dă curs cererii, le poate face pe cheltuiala uzufructuarului. Uzufructuarul trebuie să plătească dobândă corespunzătoare sumelor pe care proprietarul le-a plătit pentru a efectua reparații sau a plăti contribuții pe cheltuiala proprietarului. Reparațiile extraordinare sunt în sarcina nudului proprietar, iar uzufructuarul trebuie să-l anunțe atunci când necesitatea efectuării lor este urgentă.
• Achită taxele și contribuțiile anuale și pe cele considerate grevare ale fructelor. Nudul proprietar este responsabil pentru plata celor care sunt impuse direct capitalului.
• Cheltuielile de plată, cheltuielile și sentințele proceselor susținute asupra uzucapiunii.

 Obligații la încetarea uzucapiunii

Odată ce uzufructul a încetat, uzufructuarul trebuie să predea proprietarului posesia uzufructului.

2.- Drepturile uzufructuarului

 Drepturile uzufructuarului sunt cele determinate de titlul constitutiv și, în lipsă sau din insuficiența acestuia, cele stabilite de Codul civil.

Utilizați proprietatea

Uzufructuarul are dreptul de a folosi uzufructul bunului, obtinand posesia directă și imediată.

De îndată ce ia naștere dreptul de uzufruct, uzufructuarul dobândește dreptul de a avea și de a beneficia de bunul uzufructuar.

Percepția fructelor/venitului

 Uzufructuarul este recunoscut ca având dreptul de a primi fructele/închirierea, fie ele naturale, industriale sau civile.

• Fructele naturale și industriale aflate pe rol la momentul începerii uzufructului aparțin uzufructuarului, fără obligația de plată a vreunei cheltuieli către proprietar. Daca sunt pe rol la terminarea uzucapiunii, le faci ale tale, dar platind cheltuielile proprietarului.

Fructele civile se înțeleg a fi primite pe zi și aparțin uzufructuarului proporțional cu timpul cât durează uzufructul. Dacă uzufructuarul a arendat terenurile date în uzucapiune și aceasta încetează înainte de arenda, el nu primește decât partea proporțională din chirie pe care arendașul trebuie să o plătească.

• În uzucapiunea dreptului de a primi un venit sau o pensie periodică, fie în numerar, fie în fructe, fiecare scadență este considerată ca roade ale acelui drept.
• În uzucapiunea asupra obligațiilor sau titlurilor la purtător care produc dobândă, fiecare scadență este considerată rodul acelor drepturi.
• Dacă uzucapiunea constă în bucurarea beneficiilor unei participări la o exploatare comercială sau industrială a cărei distribuție nu are o scadență fixă, beneficiile sunt considerate fructe.

Dreptul de a închiria proprietatea

Uzufructuarul poate închiria lucrul uzufructuar altuia, dar toate contractele încheiate ca atare uzufructuar încetează la încetarea uzufructului.

Contractele locative amenajate de uzufructuar se sting la încetarea uzucapiunii ( LAU art.13.2 ). Contractele de închiriere pentru altă utilizare decât locuința sunt reglementate la acest punct de prevederile Codului civil, cu excepția cazului în care părțile convin altfel.

Pe de altă parte, la expirarea uzucapiunii, arendarea proprietăților rurale se consideră subzistă în cursul anului agricol. În plus, aceste contracte pot subzista în timpul prevăzut în contract, chiar și după stingerea dreptului uzufructuarului, dacă proprietarul ar fi asistat la acordarea acestuia. Subzistența contractului în timpul anului agricol, care este obligatorie, nu constituie un nou contract de închiriere.

Facultăți de eliminare

Uzufructul este un drept real alienabil și ipotecabil.

Transferul se poate face atât cu titlu oneros, cât și cu titlu gratuit, cesionarul dobândind uzucapiunea în aceleași condiții în care a fost constituit. Trebuie remarcat faptul că:

• Caracterul pe viață pe care îl are în mod normal uzucapiunea îl face să depindă de viața cedentului, și nu de cea a cesionarului.
• Uzufructuarul trebuie să răspundă pentru prejudiciul suferit de lucrurile uzufructuare din vina sau neglijența celui care îl înlocuiește, cu care cedentul devine garant pentru cesionar.

În ceea ce privește ipoteca, aceasta se stinge ori de câte ori uzufructul încetează ca urmare a unui eveniment care nu poate fi controlat de uzufructuarul (de exemplu, din cauza morții acestuia). Dacă ar fi în voia sa (de exemplu, prin renunţare), stingerea nu prejudiciază creditorul ipotecar, astfel că ipoteca subziste din uzucapiune până la împlinirea obligaţiei garantate sau la expirarea termenului în care uzucapiunea ar fi încetat în mod normal dacă ar fi existat. nu au fost nicio intervenție. faptul că i-a pus capăt.

---

CONCLUZII

În principal, există 2 tipuri de uzufructe:

• "Temporar"  or Matei 22:21 Condiţionat": Când folosirea Proprietății are un termen limită la timp sau este condiționată.
•   Pe viata: Când utilizarea Proprietății este pe durata de viață a utilizatorului.

Uzufructul provine din legile romane și este destul de comun în procesul de moștenire și dreptul familiei în țările continentale europene precum Spania, Franța, Portugalia, Germania etc.

În procesul de moștenire, este destul de obișnuit de la testator să lase uzucapiunea locuinței permanente către soțul supraviețuitor, lăsând restul dreptului de proprietate asupra Imobilului copiilor (proprietate nud). În acest fel, partea decedată se asigură că soțul supraviețuitor va avea un loc de locuit în ciuda eventualelor conflicte cu copiii.

De asemenea, uzufructul a fost folosit pe scară largă în tranzacţiile imobiliare în Spania, cu scopul de a evita sau de a reduce impozitul pe moștenire spaniol. Este destul de obișnuit de la părinți să cumpere Proprietatea pe numele copiilor, păstrând uzucapiunea de drept pentru ei înșiși. În acest fel, dacă cumpărătorii cumpără doar „uzufructul”, iar copiii dobândesc „proprietatea nudă”, în caz de deces al părinților, copiii ar trebui să plătească doar taxa de succesiune pentru valoarea „uzufructului”, întrucât ei sunt deja proprietarii celorlalți.

---

Haideți să vă explicăm acest lucru cu un exemplu, dacă Prețul Proprietății este de 200.000 EUR și părinții au păstrat uzucapiunea evaluată în 50.000 EUR, iar copiii au dobândit dreptul de proprietate asupra restului (150.000 EUR), atunci, în caz de deces al părinților, procesul de moștenire va fi numai pentru cei 50.000 EUR. Evident, această acțiune reduce semnificativ impozitul pe succesiune.

---

 Însă, acest sistem trebuie studiat cu atenție datorită interpretărilor recente ale legilor, deoarece, decizia părinților de a traduce copiilor „proprietatea nudului” poate fi considerată o „donație” și apoi plata impozitelor ca o acțiune de „ Donare". Iar „taxele de donație” pot fi în Spania chiar mai mari decât „taxa de moștenire”. O modalitate de a evita acest lucru ar fi ca copiii să plătească singuri și din surse proprii prețul „proprietății nudurilor”. Dar, din cauza faptului că acesta este un punct foarte delicat cu implicații fiscale importante, este foarte recomandabil să luați consultanță juridică înainte de a lua aceste decizii cu privire la Uzufruct.

CARE ESTE VALOAREA USUFRUCTULUI? – Cum putem calcula valoarea Uzufructului?

Valoarea uzufructului se calculează în felul următor: Trebuie să faceți următorul calcul: REST la numărul „89” vârsta utilizatorului (dacă sunt 2 utilizatori, vârsta este cea a celui mai mic), cu un minim 10 %.

De exemplu:

---

EXEMPLUL 1: Achiziționarea uzufructului în procesul de cumpărare:

„A”+”B” au doi copii („1″ și „2”). „A” este 69 și „B” este 72. Ambii au decis să cumpere o casă în Spania, la un preț de 200.000 EUR. În curs de dobândire, deci înainte de finalizarea vânzării, și cu scopul de a reduce impozitele succesorale în viitor, aceștia dau instrucțiuni către avocatul lor că doresc să păstreze uzucapiunea și să lase restul drepturilor de proprietate copiilor lor.

Valoarea uzucapiunii: 89 – 69 = 20.

20 este procentul din prețul total al proprietății, cu următoarea formulă:

200.000 * 20 % = 40.000 EUR. Aceasta este valoarea de uzufruct a proprietății și „suma” prețului de care ar fi răspunzător A+B.

În același mod, copiii păstrează restul drepturilor de proprietate evaluate în 160.000 EUR.

Urmând acest exemplu, dacă A+B mor, atunci copiii vor primi automat cei 40.000 EUR, consolidând 100 % din proprietate și plătind impozite doar pe cei 40.000 EUR.

Deoarece 1+2 au primit drepturi de proprietate asupra unui „Proces de cumpărare”, atunci vor plăti „Taxa de cumpărare sau de transfer” pentru valoarea dreptului de proprietate. Deci, ei nu vor plăti „taxa de moștenire”, ci „taxa de transfer”.

---

EXEMPLU 2.- Dobândirea uzufructului prin testament/moștenire:

În exemplul anterior, A+B a cumpărat proprietatea spaniolă în proporție de 100 %. Ei păstrează proprietatea toată viața doar pe numele lor și decid să o transmită copiilor prin moștenire.

În acest fel, A+B realizează testamente spaniole și indică următoarele:

• Dacă „A” moare, partea A a proprietății va fi distribuită în felul următor:
  • „B” primește uzucapiunea părții „A” a casei
  • Copiii primesc restul dreptului de proprietate asupra proprietății („proprietate nud”)
• Dacă „B” moare, la fel.

În acest caz, luând exemplul că „A” moare, uzucapiunea din partea sa va fi transferată către „B”, iar proprietatea nud va fi transferată copiilor. Și acest lucru se va face executând ultimul testament „A” într-un proces de moștenire spaniolă.

Mai târziu, când „B“ moare, 1+2 va primi uzucapiunea proprietății și prin moștenire.

În acest exemplu, întrucât 1+2 primeau uzucapiunea prin moștenire, atunci nu vor plăti „taxa de transfer” pentru această achiziție. Aceștia vor plăti „taxa de moștenire” pentru o valoare a uzucapiunii de 40.000 EUR.

---