Când luăm în considerare cea mai bună modalitate de a achiziționa o proprietate în Spania, fie printr-o persoană fizică, fie printr-o companie, primul lucru pe care trebuie să-l facem este PLANIFICARE.
„Planificarea” este întotdeauna esențială pentru a lua orice tip de decizie, mai ales când vine vorba de investiții în străinătate, care este cazul achiziționării imobiliare în Spania.
Când ne punem întrebarea de care este cel mai bun mod de a investi în Spania, fie ca persoană fizică, fie ca companie, trebuie să luăm în considerare noastre INTENTIA , înțeles ca motivaţie care serveşte drept bază pentru propunerea proiectului de achiziţie în Spania.
Cu alte cuvinte, ce vrem sa dezvoltam in Spania? Ce vrem să facem cu proprietatea? . Este vorba despre o vânzare de imobil în care vrem să ne petrecem vacanțele și vacanțele tipul nostru? Este vorba despre cumpararea unei proprietati in care vrem sa ne schimbam resedinta si venim sa locuim in Spania? Este vorba despre o proprietate în care am proiectat un proiect de investiții?, căutăm profitabilitate?, Sau căutăm o conjuncție între rentabilitate și vacanță?.
Când primim întrebări de la clienții noștri cu privire la care este cea mai bună modalitate de a cumpăra în Spania, răspunsul nostru este întotdeauna foarte clar, de obicei răspundem ce vrei să faci cu proprietatea ta din Spania?
Odată ce detectăm exact care este intenția și motivația pentru achiziționarea proprietății în Spania, atunci putem începe să analizăm cele mai bune formule de dezvoltare și execuție a proiectului de achiziție.
ANALIZA DIFERITELOR FORMULE DE ACHIZIȚIE DIN SPANIA
În acest moment, urmează să analizăm câteva întrebări referitoare la achiziția și decizia de a cumpăra o proprietate în Spania.
1.- ACHIZIȚIA CA PERSOANĂ FIZICĂ
„Intenția mea este să cumpăr o proprietate pentru a o folosi individual pentru mine și familia mea, fără nicio intenție de a dezvolta activitate economică pe proprietate.”
În acest caz, în cele mai multe cazuri, răspunsul nostru este destul de clar, de obicei recomandăm clienților care doresc să achiziționeze o proprietate pentru uz individual, pentru familia lor, să facă acest lucru printr-o persoană fizică. Prin urmare, în 80% din cazuri, cei care doresc să achiziționeze imobile în Spania pentru petrecerea timpului liber, formula de utilizat va fi persoana fizică.
Prin urmare, putem concluziona că, în cazul în care motivul sau intenția achiziției este utilizarea individuală, în majoritatea cazurilor răspunsul va fi folosirea formulei persoanei fizice, deși, condiționat de disponibilitatea fondurilor. A fost deja proprietar sau ca companie.
Cu toate acestea, în acest moment, întâlnim o altă întrebare care este foarte important de pus, unde sunt fondurile necesare pentru achiziționarea de locuințe în Spania?
Adică, cumpărătorul dorește să achiziționeze pentru petrecerea timpului liber și distracția familiei sale, dar are el a spus fonduri? Fondurile sunt într-o companie?
În acest din urmă caz, adică în cazul în care fondurile necesare achiziției se găsesc într-o societate a dobânditorului, atunci apare o altă opțiune, care va fi să studiază posibilitățile ca societatea respectivă să treacă fondurile către persoana fizică, sau, ca societatea să participe la achiziția în Spania, fie preferențial, împărțită împreună cu familia.
Adică, putem veni cu formule precum:
- Persoana fizica care cumpara cu fondurile unei companii straine. În acest caz, persoana fizică (în mod normal, Administratorul General al companiei). trebuie să justifice în Spania modul în care i-au fost transferate fondurile companiei. De obicei, această încălcare se face printr-un contract de „împrumut” de la companie către persoană fizică, sau ca distribuție de „dividend” pe profitul companiei etc. În aceste cazuri, sistemul spaniol va cere cumpărătorului să prezinte documentația necesară care să justifice cum au trecut fondurile din contul companiei către el.
- Compania străină cumpără 100% din proprietatea în Spania, dar atribuie folosirea totală sau parțială a acestuia managerului său. În această formulă, „titlul” prin care Managerul folosește proprietatea poate fi stabilit folosind, de exemplu, aceste tipuri de formule:
- În cele mai multe cazuri, Managerul folosește casa în calitate de chiriaș, adică închiriind casa atâta timp cât se bucură de ea printr-un contract de închiriere.
- Cu alte ocazii, transferul utilizării făcut de companie către Manager poate fi o compensație „în natură” a remunerației profesionale a respectivului Manager.
- Compania străină cumpără o parte din casă, de exemplu, nuda proprietate, iar Managerul sau familia sa cumpără „uzufructul”. În acest fel, Administratorul își rezervă dreptul de a folosi și de a se bucura de proprietate pe viață, putând să o folosească, să se bucure de ea și chiar să o închirieze, în timp ce societatea deține „nuda proprietate” asupra acesteia fără niciun drept de utilizare sau bucurie sau acces la el.
În cazul în care doriți să utilizați compania pentru achiziție, împreună cu familia, ar trebui să înregistrăm compania ca o companie nerezidentă, fără stabilire în Spania. Faceți clic aici pentru a vedea diferitele formule ale companiilor străine din Spania.
În ambele cazuri, adică atât în cazul în care formula de achiziție a fost aleasă ca persoană fizică, fie în totalitate, fie în comun cu o societate nerezidentă fără sediu permanent în Spania, impozitul pe venit ar fi impozitat. Venitul Persoanelor Persoane Nerezidente (IRPFNR), cu specificatiile indicate mai jos. Faceți clic aici pentru a afla mai multe despre impozitul pe venit al persoanelor fizice nerezidente
Totuși, în cazul atingerii fondurilor necesare pentru achiziționarea proprietății se va găsi într-o firmă, ar trebui să studiem posibilitățile de a transfera respectivele fonduri către proprietari pentru a acționa ca persoană fizică, sau, posibilitățile de achiziție a companiei imobiliare în Spania, care ar putea permite utilizarea individuală a proprietarilor.
Într-un caz sau altul, ca în exemplul anterior, alegerea ca persoană fizică, sau ca persoană juridică, nu ar implica prea multe schimbări din punct de vedere fiscal, întrucât atât într-un caz, cât și în celălalt ar fi supuse Impozitul pe venit pentru persoane fizice (IRPF), care, după cum spunem, se aplică atât persoanelor fizice care dețin o proprietate, cât și companiilor străine nerezidente în Spania.
2.- INTENȚIE MIXTA – Timp liber/distractie personală/profitabilitate – Persoană fizică?, cumpărare în numele unei companii străine?
În acest caz, un cumpărător care dorește să achiziționeze proprietatea pentru uz privat, dar dorește, de asemenea, să obțină o anumită rentabilitate asupra proprietății, de obicei prin chirie.
Mulți clienți ne întreabă, trebuie să creez o companie în Spania pentru a-mi închiria proprietatea în Spania sau pot să o fac ca fizic/persoane fizice?
Ca răspuns, trebuie să spunem că NU este necesar să creați o companie în Spania pentru a vă închiria casa. Puteți face acest lucru în mai multe moduri:
– Ca persoană fizică.- Puteți cumpăra proprietatea pe numele dumneavoastră și vă puteți închiria proprietatea fără probleme.
Această activitate de închiriere va fi supusă Impozitului pe venitul personal, în modul său „rezident” sau „nerezident”, ținând cont de statutul său de rezident fiscal în Spania, cu o cotă de impozitare de 19% (pentru persoanele rezidente fizice în Uniunea Europeană) sau 24% (pentru restul).
Faceți clic aici pentru a afla mai multe despre impozitul pe venit al persoanelor fizice nerezidente
- Ca o companie juridică nerezidentă FĂRĂ sediu permanent în Spania. Dacă doriți să dezvoltați o activitate de închiriere moderată în Spania, vă puteți înregistra compania în Spania folosind această formulă. În cazul în care aveți o firmă deja creată în țara dumneavoastră, puteți cumpăra prin intermediul companiei dumneavoastră, cu condiția ca aceasta să fie împuternicită în statutul acesteia să desfășoare activitatea de închiriere.
Această activitate, precum și veniturile pe care le generează, vor fi impozitate în Spania prin Impozitul pe venit al persoanelor fizice nerezidente, cu o cotă de impozitare de 19% (pentru companii rezidente în Uniunea Europeană) sau 24% (pentru restul).
Această cotă de impozitare este mai mică decât impozitul pe profit spaniol (25 %) și are cheltuieli de funcționare mai mici, dar, dimpotrivă, are posibilități mai mici de a reduce impozitele prin cheltuielile derivate din activitatea de închiriere, întrucât este permisă doar reducerea. unele concepte de cheltuieli, și exclusiv proporțional cu timpul în care proprietatea a fost în activitate.
În ambele cazuri precedente, puteți opta să cumpărați proprietatea 100% în numele unei persoane fizice sau unei societăți nerezidente, sau să o cumpărați împreună cu un anumit procent pe numele dvs. și un alt procent în numele companie (sau folosind alte alternative cum ar fi cumpărarea uzufructului proprietății, iar societatea să cumpere nuda proprietate).
- Ca entitate juridică nerezidentă în Spania CU un sediu permanent. Dacă doriți să dezvoltați o activitate intensă de afaceri de închiriere în Spania, în cadrul unui program sau proiect de investiții, și aveți nevoie de o anumită structură de afaceri în Spania, precum birouri, angajați etc., puteți înregistra o „Sucursală” sau „Delegație”. ” al companiei dumneavoastră din Spania. Această companie, deși are conturi separate și individualizate pentru activitatea pe care o desfășoară în Spania, va aparține și va depinde de societatea-mamă de care este legată.
Această activitate comercială, precum și veniturile și cheltuielile pe care le generează, vor fi supuse impozitului pe profit spaniol, cu o cotă de impozitare de 25%. Acest impozit este mai mare decât Impozitul Non-Venit, și are cheltuieli de funcționare mai mari (contabil, consilieri fiscali, etc), dar are posibilități largi de reducere a impozitelor cu toate pierderile și cheltuielile derivate din activitate.
Faceți clic aici pentru a afla mai multe despre impozitul pe profit în Spania
- Ca entitate juridică spaniolă (SL sau SA). La fel ca în cazul precedent. În cazul în care doriți să dezvoltați o activitate comercială solidă și de durată în Spania și, ca și în cazul precedent, doriți să angajați resurse materiale și/sau umane (angajați, etc.) în Spania, puteți opta pentru înființarea o companie independentă din Spania, care poate adopta cele mai comune figuri ale SL (Societate cu răspundere limitată) sau SA (Sociedad Anónima). În acest caz, firma creată nu va acționa ca o „sucursală” sau „delegație” a companiei dumneavoastră, deoarece va fi una total independentă.
Tratamentul fiscal va fi exact același ca în cazul precedent deoarece veniturile și cheltuielile generate din activitate vor fi supuse Impozitului Spaniol pe Societăți, cu o cotă de impozitare de 25%.
Prin urmare, după cum s-a explicat mai sus, și cu titlu de concluzie, achiziționarea unei case ca persoană fizică în Spania este perfect posibilă pentru dezvoltarea activităților de închiriere și rentabilitatea bunurilor imobiliare, la scară mică.
După cum vedem mai sus, atunci când motivația de a achiziționa o proprietate în Spania este de a destina proprietatea pentru uz privat și, de asemenea, de a obține unele profituri, atunci, cumpărătorul poate opta să cumpere ca persoană fizică sau să folosească oricare dintre formulele de mai sus ale structurii companiei.
Totusi, ca si in exemplul anterior, in cazul in care se va gasi intr-o societate fondurile necesare pentru achizitionarea proprietatii, va fi necesar sa se studieze posibilitatile de transfer a acestor fonduri catre proprietari pentru a actiona ca persoana fizica, sau de a studia eventualele posibilități de achiziție a imobilului în Spania în numele companiei într-o manieră care să permită utilizarea individualizată a proprietarilor (de exemplu, să achiziționeze proprietatea în numele companiei și apoi, închirierea se transmite familiei).
De asemenea, putem alege să cumpărăm în numele unei companii străine atunci când fondurile disponibile pentru achiziționarea proprietății sunt într-o companie străină și/sau intenția este de a face o investiție în Spania, sau o activitate comercială sau profesională, la scară redusă. Cu alte cuvinte, dobândirea unui imobil, sau a două, în care se urmărește desfășurarea unei anumite activități de închiriere, fără ca aceasta să implice o investiție mare sau o structură de afaceri ridicată, nici să angajeze resurse umane și materiale semnificative, deci într-un mediu mic. activitate la scară.
Întrucât este o activitate la scară mică, recomandarea noastră ar fi:
- A cumpăra 100% în numele cumpărătorului ca Persoană Fizică
- Pentru a cumpăra 100 % în numele companiei străine înregistrată în Spania ca companie nerezidentă fără sediu permanent
- Pentru a opta pentru o achiziție mixtă Persoană fizică/Companie străină
În aceste cazuri, proprietarul va fi supus Impozitului Spaniol pe Venitul Fără Rezidenți (IRPFNR), cu cheltuieli administrative și de management moderate și reduse în întreținerea companiei.
3.- DEZVOLTAREA ACTIVITĂȚII DE AFACERI LA SCĂRĂ MARE
În aceste cazuri, vorbim despre o intenție clară a unei companii de a se stabili în Spania pentru a desfășura o activitate comercială fermă și de durată, care necesită, pe lângă achiziția de materiale, și angajarea de resurse umane, angajați, birouri, mașini etc., care vor fi necesare pentru desfășurarea acestei activități.
În aceste cazuri, nu putem opta pentru o persoană fizică, nici pentru o companie străină fără Sediu Permanent în Spania. Motivul este că aceeași angajare a unui angajat în Spania sau achiziția unui birou în Spania pentru dezvoltarea activității de afaceri vor fi considerate automat drept „Sediu permanent” în Spania. Deci, va fi nevoie de o structură corporativă mai complexă pentru a dezvolta o astfel de activitate.
Deci, va trebui să folosim una dintre următoarele structuri corporative:
- "Filiala". Înregistrarea unei companii străine în Spania cu un sediu permanent va fi ca o sucursală, sau o delegație, a companiei străine care va fi societatea-mamă.
Această firmă va avea o contabilitate separată de societatea-mamă, dar va fi întotdeauna considerată ca sucursală sau delegație a societății-mamă străine de care depinde. Va exista așadar o dependență de compania spaniolă față de cea străină.
– „Companie spaniolă independentă”. Înființarea unei societăți spaniole (cele mai utilizate forme sunt societatea cu răspundere limitată – SL, sau societatea pe acțiuni -SA). În aceste cazuri, am fi vorba de o societate total independentă, creată în mod expres pentru a desfășura activitatea comercială sau profesională pentru care a fost înființată și pentru care se impune achiziția unui anumit activ imobiliar în Spania, fie pentru să-l aibă în performanță, fie să îl folosească ca spațiu comercial sau de birou de către companie.
În ambele cazuri, am vorbi despre două cifre de afaceri, care NU ar mai fi supuse Impozitului pe Venitul Persoanelor Persoane Fizice Nerezidente (IRPF), ci ar fi supus impozitului pe profit spaniol (IS), ceea ce va presupune o creștere a cheltuielilor de gestiune, la angajarea contabililor, specialiștilor fiscali etc. (de care vor avea nevoie să prezinte registre contabile, declarații trimestriale de TVA și impozit pe profit etc.). În plus, în aceste cazuri, vor trebui respectate o serie de reglementări și o serie de cerințe reglementate în Spania în ceea ce privește Securitatea Socială, Securitatea și Prevenirea Accidentelor etc., de la angajații spanioli care sunt eventual angajați în exercițiul profesia/activitatea în numele companiei etc.
Faceți clic aici pentru a afla mai multe despre impozitul pe profit în Spania
CONCLUZIE – Cu care, care este cel mai bun mod de a cumpăra în Spania? Este mai bine să cumpărați o proprietate în Spania printr-o persoană fizică? Sau este mai bine să o faci printr-o persoană juridică?
Acest articol servește apoi pentru a ajuta la înțelegerea diferitelor formule care trebuie aplicate în funcție de variabilele esențiale în toate tipurile de investiții care sunt, așa cum spunem, cel intentie sau motivatie care conduce proiectul, precum și finanțarea, înțeleasă ca locul în care se găsesc fondurile necesare pentru întreprinderea investiției.
