De ce ar trebui să apelați la un avocat în procesul de cumpărare a unei proprietăți în Spania? Notar și avocat/avocat în procesul de cumpărare de proprietăți în Spania.
Procesul de cumpărare spaniol este foarte asemănător cu cel din alte țări. Investitorii străini în sistemul spaniol vor găsi multe asemănări cu țările lor de origine.
Dar, totuși, și putem găsi multe diferențe.
Cea mai notabilă diferență este poziția și funcțiile față de avocat si notar funcții.
I.- CATEVA EXEMPLE IN ALTE TARI ALE EUROPEI:
A) PROCESUL BRITANIT: În procesul britanic de cumpărare și transfer, notarul nu este implicat deloc în procesul de vânzare a proprietății. Vânzătorul și cumpărătorul sunt asistați în tranzacție cu ajutorul, fiecare dintre ei, cu propriul avocat. Apoi, avocatul cumpărătorului, și avocatul vânzătorului, sunt cei care, de la primii pași și până la finalizare, preiau controlul asupra procesului de vânzare, efectuând și transmitând schimbarea denumirii proprietății, precum și plata prețului, taxelor, etc Ambii avocati sunt cei care au facut contractele, au grija ca fiecare parte sa isi indeplineasca obligatiile, plata impozitelor, organizeaza si primesc plati si finalizeaza inregistrarea proprietatii la noul proprietar etc.
Ca concluzie: Notarul nu participă la sistemul britanic de transferuri de cumpărare și vânzare de proprietăți, și există doi avocați/avocați, unul pe cumpărător, iar celălalt de către vânzător, care participă la toate etapele procesului.
B) PROCESUL EUROPEI CONTINENTALE: Franceză, belgiană, elvețiană, olandeză, germană și altele: în aceste țări, în procesul de cumpărare/vânzare a proprietăților, prezența notarului este esențială. Notarul face totul. Spre deosebire de sistemul britanic, în sistemul continental, ambele părți, cumpărător și vânzător, folosesc notarul, ca intermediar al tranzacției, de la început până la sfârșit, și el face următoarele:
- Aproximarea părților și formalizarea tranzacției prin contract.
- Controlul îndeplinirii obligațiilor fiecărei părți.
- Efectuează cercetări juridice, administrative și fiscale ale proprietății.
- Cercetare urbanistica si constructii a proprietatii.
- El face și primește toate plățile din vânzare.
- Completați actele de vânzare.
- Completați înregistrarea în cartea funciară în numele noului proprietar.
- Raportați și plătiți taxe din cumpărare și vânzare
- Faceți schimbarea contractelor de furnizare apă, energie electrică, taxe locale etc.
Concluzie: Funcția AVOCATULUI în procesul de cumpărare/vânzare în aceste țări este zero. Avocatul nu este implicat în acest proces, cu excepția cazului în care există litigii care rezultă dintr-un litigiu judicios.
II.- PROCESUL SPANIOL
Se poate spune că procesul de cumpărare a spaniolei este o combinație între cele două sisteme luate în considerare: „British” și „Continental”.
În procesul de transfer spaniol, notarul este cu adevărat important, dar nu suficient pentru a face o achiziție cu garanții și siguranță totale. Prezența notarului spaniol în procesul de cumpărare este esențială deoarece, ca și alte țări precum Franța, Belgia, Olanda, etc., vânzarea nu poate fi înregistrată în cartea funciară fără a fi trecut prin formalizarea actelor notariale (sau „escrituras”). ”).
Notarul verifică, de asemenea, informații esențiale precum:
– Capacitatea părților de a cumpăra sau de a vinde. Adică dacă cumpărătorul are capacitatea legală de a cumpăra, iar vânzătorul de a vinde.
– Studiul limitărilor și taxelor asupra proprietății.
– Studiul documentelor de proprietate, cum ar fi autorizațiile de construire și licențele etc.
– Verificarea modului de plata etc.
Dar spre deosebire de notarii „continentali”, cei spanioli nu fac mai mult decât funcțiile menționate. Adică despre funcțiile notarilor spanioli:
- STUDIU JURIDIC SI URBANISTIC: Notarul nu face un studiu de constructie/urbanistic al proprietatii ca consultanta in planificare. Există informații despre proprietate din diverse surse, cum ar fi cadastru, sau primărie, departamente de dezvoltare urbanistică și de planificare, departamente locale și regionale, care nu sunt consultate și nici verificate de notarul spaniol în timpul procesului de cumpărare.
- Notarul nu verifică dacă proprietatea are vreun fel de penalități sau amenzi pentru construcție, sau de exemplu, un ordin de demolare.
- Notarul efectuează o verificare a înregistrării proprietății, dar, în Spania, majoritatea tsancțiunile de construcție și amenzile nu sunt înregistrate în cartea proprietății/funcționare.
- Nu există nici un studiu sau verificare a posibilelor proiecte de dezvoltare viitoare susceptibile de a afecta o proprietate (ex., expropriere, sau o viitoare autostradă, sau chiar un proiect de urbanizare etc.).
Din păcate, există cazuri în Spania în care cumpărătorul a finalizat achiziția fără asistența unui avocat specializat, cu un proces formal notarial perfect, și perfect consemnat în cadastru și cartea funciară. Deci, formal perfect. Și apoi, după procesul de cumpărare, a constatat că lipsea licența sau certificatul de ocupare („certificat de locuire”), sau chiar avea un ordin de expropriere pentru un proiect de autostradă, de exemplu, sau că proprietatea avea taxe de urbanizare, sau o parte din parcela trebuie cedată sau pierdută administrației pentru extinderea drumului public etc .
Această lipsă de studiu de planificare de către notar creează probleme deosebite în următoarele proprietăți:
- Proprietăți în urbanizări: De exemplu, constructorul nu a finalizat dezvoltarea urbană, și infrastructura de urbanizare, iar apoi, sunt lucrări de urbanizare fără finalizare, care trebuie finalizate, și plătite, uneori, de către proprietari.
- Proprietăți, case sau vile în zone rustice sau LA TĂRĂ: Aceste proprietăți sunt în general în zona rurală și în afara zonelor urbane. Aceste proprietăți, de obicei vile sau case de vacanță pot avea probleme precum:
* Lipsa licenței sau construcției a locuinței principale
* Lipsa licenței de construire sau a unei eventuale prelungiri a clădirii principale sau a accesoriilor acesteia (piscină, garaj etc.).
* Probleme de identificare sau definire a limitelor parcelei sau teren etc.
* Sancțiuni urbanistice și de construcție, amenzi, sau ordine de demolare etc.
- Vile și apartamente în locuințe vechi cu probleme serioase de infrastructură sau în așteptarea dezvoltării proiectului sau îmbunătățirii etc.
Informațiile de mai sus nu vor fi obținute de către un notar din Spania.
Din păcate, în Spania, informațiile juridice, administrative și de planificare care afectează proprietatea nu sunt condensate într-un singur punct de informare, așa cum ar trebui să fie cartea funciară. În Spania, informațiile din cartea funciară, deși esențiale, nu sunt complete.
Informațiile conținute în Registrul Proprietății/Funciare din Spania NU colectează TOATE informațiile necesare care afectează proprietatea.
- CONTRACTE SI PLATI: Notarul intocmeste platile imobilului, nici alege si nici nu intocmeste contractele de vanzare. Deci, cumpărătorul nu plătește prețul de cumpărare notarului. În Spania, plățile prețului, sau părți din preț, sunt plătite avocaților, agenției imobiliare sau vânzătorului.
La firma noastră, clienții ne solicită uneori contul bancar al notarului pentru a efectua plata prețului de achiziție și sunt surprinși când informăm că în Spania, notarul nu primește plăți, iar plățile trebuie plătite direct vânzătorului , sau avocatul acestuia, sau agentilor imobiliari
- ÎNREGISTRAREA ŞI SCHIMBAREA PROPRIETĂRULUI LA CARTEA FUNCIARĂ: Notarul, odată finalizat procesul de cumpărare, cu semnarea actelor notariale de vânzare, nu are obligaţia de a proceda la înregistrarea tranzacţiei în terenul de carte. Prin urmare, există notari care fac această gestiune, și sunt alții care nu își dau seama. Și, nici la notarii care efectuează serviciul de înregistrare, nu vin să înregistreze achiziția dacă cumpărătorul nu o solicită în mod expres!.
În calitate de avocați, am văzut multe situații în care vânzătorii au descoperit că nici măcar actele lor nu erau înregistrate la Cartea Funciară. La momentul achizitiei, actualii proprietari s-au deplasat la notar, iar odata cu finalizarea achizitiei, si fiind increzatori ca notarul va face actiunile necesare pentru a parcurge demersurile inregistrarii, acestia nu au indrumat notarului sa actioneze inregistrarea in cartea funciară. Deci, notarul nu a făcut-o niciodată!. Prin urmare, de-a lungul anilor, s-au constatat că imobilele erau încă în numele foștilor proprietari, deoarece acesta nu a dat ordinul notarului și nu au fost asistați de un avocat în procesul dumneavoastră.
- SCHIMBAREA PROPRIETĂRULUI CONTRACTELOR CU APĂ ȘI CURSUL ELECTRIC ȘI AL ALTE TAXE MUNICIPALE: Notarul NU gestionează schimbarea dreptului de proprietate asupra contractelor de alimentare cu apă, energie electrică și altele precum impozitul pe proprietate sau municipal.
De asemenea, notarul nu aranjeaza domiciliarea platii acestor servicii in contul bancar al cumparatorului prin debit direct.
- SCHIMBAREA PROPRIETAR LA CADASTRUL/IMPOZUL CONSILIULUI: Notarul NU gestioneaza schimbarea dreptului de proprietate a partilor la cadastru. Aceștia comunică la Cadastru, dar nu se conformează acest lucru, și îi dau instrucțiunii Cadastrului să treacă ordinul de plată a taxei prin debit direct în contul bancar al proprietarului.
- CERTIFICAT DE LOCUIRE După cum se explică în alte secțiuni ale acestui site, cumpărătorul trebuie să obțină un certificat de locuire, în vigoare, numit și „Certificat de locuire”. Din proprietățile noi (cele cumpărate direct de la constructori), notarul nu solicită furnizarea unui certificat de locuire valabil vânzătorilor.
AGENȚI IMMOBILIARE: Pe lângă cele de mai sus, activitatea activității imobiliare nu este reglementată în Spania. Activitatea de a oferi proprietăți pe piață spre vânzare este „gratuită”. Ca diferență cu alte țări în care profesia agenților este strict controlată și reglementată, acest lucru nu este cazul în Spania.
Asa de, nu există nicio garanție în Spania care să confirme că agentul imobiliar răspunde cu profesionalism, sau pur și simplu, că au cunoștințele legale minime pentru a cunoaște legalitatea proprietăților pe care le oferă pe piață.
Așadar, vă recomandăm să alegeți un agent reputat și bine stabilit. Pentru aceasta, cereți acreditările de afaceri și verificați reputația agentului pe forumuri și rețelele sociale.
Așadar, de ce să folosiți un avocat ÎN SPANIA PENTRU A CUMPĂRĂ ESTE O DECIZIE ADECVĂ?
După cum am menționat mai sus, pentru a avea o idee completă și pentru a obține informații despre procesul de cumpărare, trebuie să obțineți aceste informații din diferite surse locale, regionale, de carte funciară, departamente de planificare și, de asemenea, să vă consultați cu arhitecți și alți specialiști etc... TOATE ACESTEA NU VA FI FACITE DE UN NOTAR SPANIOL.
Pentru a face acest lucru, va trebui să obțineți serviciile unui avocat care poate obține toate informațiile din diferite surse și să verifice toate punctele legale și administrative necesare.
Pe lângă asta, din păcate, acest proces este destul de complicat, așa că, NU TOȚI AVOCATII SUNT VALABILI PENTRU ASISTARE ÎN TRANZACȚII DE PROPRIETATE. Așa că aveți nevoie de un avocat care, pe lângă faptul că vă vorbește limba și care cunoaște dreptul imobiliar, trebuie și fii specialist în drept construcții și urbanism, și să conteze în echipa sa cu arhitecți, și alți profesioniști și tehnicieni, să aibă suficientă capacitate și pricepere pentru a obține toate informațiile necesare și pentru a finaliza toate aspectele referitoare la achiziționarea proprietății.
Prin urmare, în această etapă, odată ce decizia de cumpărare este solidă, TLA, firma noastră, vă sfătuiește să:
- Contractați un avocat. Sunt firme sau agenți care se prezintă ca avocați și oferă „serviciu juridic”, sau se oferă ca „consilieri juridici”, și, de fapt, nu sunt avocați. Uneori nici măcar nu sunt spanioli!.
- Contractați un avocat înregistrat în Spania. Nu fi tentat să apelezi la avocați în țara ta. Doar avocații naționali cunosc sistemul de cumpărare și procesul de cumpărare spaniol.
- Avocatul trebuie să vorbească limba dvs. Evitați companiile de avocați care nu vorbesc limba dvs.
- Verificați dacă avocatul este specialist în Dreptul Urbanismului și al Construcțiilor. El/ea trebuie să fie un expert în dreptul imobiliar, dar, de asemenea, trebuie să înțeleagă de urbanism și construcții.
Și, odată ce ați ales proprietatea care vă place....
CONTACTEAZĂ-NE!
