Uzun yıllardır bir dizi yasal reform ve İspanya'da ipotek alma sürecinin tarihsel olarak gelişmekte olduğu yolla ilgili temel değişiklikler yaşıyoruz. İspanyol bankaları, görev yaptıkları pozisyon ve şartların yanı sıra vatandaşlardan talep edilen taleplerin yasal olarak teyit edilmesine gelince büyük strese maruz kaldılar ve bunun sonucu olarak İspanyol ipotek sürecinde bir devrim yaratan kanunlar, reformlar, düzenlemeler, hükümler, cezalar vb.
Yeni ipotek yasasının en son taleplerinden biri 16 Haziran 2019'da yürürlüğe girecek. Yani önümüzdeki hafta İspanya'da ipotek temin etme şeklinde ve sürecinde önemli bir değişiklik meydana gelecek.
Bu değişiklik nedir? Bu yasanın yürürlüğe girmesine kadar, bankalar genellikle ipotek kredilerinin belirli koşullarını doğrudan müşterilerle kabul edene kadar çok kolaydır. Yani, müşteri bir ipotek talep etmek için bankaya gitti, banka davayı inceledi ve bankanın ipoteği onaylaması durumunda, bu onay, aynı bankanın müşteriye sunduğu bir belge ile formüle edildi, ancak satın alma tapusunu imzalamak için noter randevusu gününe kadar normalde imzalanmamıştı. Dolayısıyla, müşterinin ipotek koşullarını kabul etmesi aynı eylem ve satış tapularının imzalanması için noter toplantısında yapılmıştır (buna genellikle “tamamlanma” diyoruz). O anda, müşteriye, ipotek sözleşmesini imzalamadan önce bir adım olarak, ipoteğin özel belgelerini tüm ipotek koşullarıyla birlikte imzalaması ve ipotek ve tapu senetlerini imzalamadan önce önemli bir adım olarak sunulması satış.
Ancak, bu “ipotek onayı” yolu, müşteriyle ipoteğin onaylanması için özel koşullar konusunda mutabık kalmış olan bankanın, aynı gün noterde imzalanana kadar resmi olarak kabul edilmediği durumlar ile sonuçlanmıştır. satış. Bunun üzerine bankanın son dakika değişiklikleri yapması durumunda, müşteri noter önünde tamamlanması için son toplantıya gelene kadar bilgilendirilmemiş durumda olabilir.
Diğer durumlarda, bazen bankanın müşterilerini kredi koşulları hakkında ayrıntılı olarak bilgilendirmediği, son anda bilgilendirildiği ve bu koşullar kabul edilmezse alım ve satımın almayacağı baskısı altında gerçekleşti. yer.
Bu, bu son dakika bilgisi için bankaya karşı savunmasız bırakılan vatandaşlara aşırı baskı olarak kabul edildi, bu nedenle, genellikle satışı kaybetmek istemiyorlarsa, empoze edilen koşulları kabul etmek zorunda kaldılar.
Bu nedenle, vatandaşlara ilişkin bu dezenformasyon, savunmasızlık olarak kabul edilmiş ve bankanın müşterileri açısından gücün kötüye kullanılması olarak görülmüştür.
Bunu çözmek için yasanın ortaya koyduğu şey Müşteri, satın alma işleminin bitiminden önce yeterli bir süre ile kredi koşullarının kabul edilmesiyle NOTARY banka ile imzalar.
Oluşturulan süre 10 gündür.
Nasıl çalışır ?: By noterlik belgesi. Yani, ipotek tapusunu imzalamadan önce (ve sonuç olarak satıştan) bir adım olarak, banka ve müşteri notere (müşteri şahsen gidebilir veya avukatı tarafından temsil edilebilir) katılmalıdır. avans, kredi koşullarının kabul senetini resmileştirmek.
Bu şekilde, müşteri tarafından uygulanabilecek baskıdan kaçınılır, çünkü bankanın belirlediği koşulları kabul etmemesi halinde, müşteri, aynı toplantıda imzalanması için bu koşulları kabul etme baskısına maruz kalmaz. satın alma işlemleri.
Bu nedenle, şu ana kadarki süreç şuydu:
- Müşteri ipoteği talep eder ve banka bunu kabul eder
- Satış ve ipotek tapularının tarih ve imzası belirlenir
- Noterde atılan imza ile aynı gün müşteri, ipotek tapusu ve Tapu satışı. Bankanın koşullarının kabulü (aynı ipotek tapusunun içeriğine ekli) özel belge ile yapılır.
Yani, müşteri imzalar iki iş: Satış tapusu ve ipotek tapusu.
Aşağıdakileri oluşturan yeni ipotek yasası:
- Müşteri ipoteği talep eder. Banka onaylıyor
- Banka, noterde müşteri ile bir randevu alarak ipotek koşullarının kabul işlemleri en az Nihai ipotek ve satış imzalanması için belirlenen tarihten 10 gün önce. Müşteri bu randevuya kişisel huzurunda veya avukatının vekaletiyle yardımcı olur.
- Müşteri, müşterinin imzaladığı tarihe (şahsen veya Vekaletname aracılığıyla) yardımcı olur. tapu satın almak yanısıra ipotek senetleri.
Yani, müşteri imzalar ÜÇ Noterlik:
1.- İpotek kabul işlemleri
2.- Satış senetleri + ipotek senetleri.
Bu şekilde, vatandaşlara ayrıntılı olarak bilgilendirilme ve ipotek kredisi alma kararlarını onaylama özgürlüğü konusunda daha iyi garantiler sunulmaktadır.
Bu nedenle, özet olarak, bankalar, müşterilerinin en az 10 gün önce, noterde şahsen veya vekaletname ile ipotek kabulünün tapularını kabul etmelerine yardımcı olmak zorundadır.
Bu, yerleşik olmayan yabancı alıcıları nasıl etkiler? Gördüğümüz gibi, ipotek satın alma süreci, şimdiye kadar, İspanya'da mülk satın alan İspanya'da yerleşik olmayanların, sadece bir gün içinde ikisini birden karşılayabilmesine izin veriyordu: mülkün satın alınması ve ipotek. Yani, BİR'de eylemi tamamlayabilirler mülkü satın al, ve ipotek almak.
Ancak, bu reform sayesinde, daha önce yapılacak başka bir eylem var. Bu nedenle, yerleşik olmayan veya İspanya'da yaşamayan müşterinin, Banka'nın koşullarının kabulünü resmileştirmek için satın alma sürecini tamamlamadan önce İspanya'ya seyahat etmesi gerekli hale gelmektedir. Bu, İspanya'da yaşamayanların, noterden önce bu ipotek koşullarını imzalamak için tamamlanmadan önce bir yolculuğa çıkmaları gerektiğini varsayar.
Bununla, İspanya'da ev satın alan ve bir İspanyol bankasında ipotek başvurusunda bulunan herkes için, sadece İspanya'daki satın alma sürecini resmileştirmek için değil, İspanya'ya taşınmanız gerekebileceğini de unutmamak gerekir. işlemin bitiminden, ancak işlemin bitiminden yaklaşık 10 gün önce.
Açıkçası, yabancı alıcı veya yerleşik olmayan, önceden İspanya'ya gelmemeye karar verir veya tercih ederse, avukatına veya yasal temsilcisine bunu yapmak için gerekli temsil yetkilerini (vekaletname) vermek zorundadır.
ÇÖZÜM: Yani, müşterinin bu ek yer değiştirmeden kaçınması için bir çözüm, avukatına bir POA verir.
İspanya'daki Vekaletnameler diğer ülkelerden farklı bir şekilde protokollendiğinden ve yurtdışında verilen yetkilerin bir süre alan yasallaştırmalara ihtiyaç duyması nedeniyle, İspanya'da bir ipotek ile mülk satın alan veya bunu yapmak, avukatlarıyla tamamlanmadan önce İspanya'ya kişisel ziyaretin bu yeni şartını göz önünde bulundurmak, avukatlarına veya yasal temsilcilerine vekaletname vermek mümkün olup olmadığı da dahil olmak üzere en iyi çözümü sunmaktır.
Bu şekilde, İspanya'ya kadar gelemeyen avukatları, bankalarının satın alma ve ipotek sürecini resmileştirmek için ihtiyaç duyduğu her türlü belgeyi imzalayabilecekler.
