[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]İspanya'da bir mülk satın almaya veya satmaya karar verdiyseniz, lütfen aşağıdaki bilgilere dikkat edin:

1.- EMLAK BELGELERİNİN MÜLK TANIMINI KONTROL EDİN

GAYRİMENKUL ÜNVANI NASIL KAYIT EDİLİR VE TANIMLANIR: Mülkiyet belgelerinde mülkün uygun şekilde tanımlandığını ve kaydedildiğini kontrol edin. Mülkiyet tapuları bir detaylandırmalıdır mükemmel açıklama büyüklüğünün, kenarlıklarının ve mülkte bulunan diğer yapı öğelerinin

Uzun yıllardır farklı sahiplerin sahip olduğu mülklerin boyutlarında ve / veya bağımlılıklarında (yeni odalar, sundurma veya teras, garaj, havuzlar, vb.) Değiştirildiğini / genişletildiğini bulmak oldukça yaygındır.

Mevcut yapıların mevcut yüzeyi tapudaki açıklamaya uymuyorsa, o zaman bu tutarsızlığın nedenini bilmemiz gerekir! . Birçok durumda, bu tutarsızlıkları düzeltmek için alınabilecek süreçler ve bunları çözmenin yolları vardır. Ancak, diğer durumlarda, bu farklılıklar, satın alma / satış sürecinin en erken adımlarından onaylanmak için bilmeniz gereken mülkü etkileyen yasal bir sorun gösterir.

---

   Bir örnek: 120 m2'lik, 50 m2'lik havuzlu ve “misafirhane”ye dönüştürülmüş garajlı bir ev. Tapularda ev sadece 120 m2 olarak görünüyor, ama havuz değilve garaj bir “garaj” bir “misafirhane” değil.

   Sonuç: Tapuların güncellenmesi ve “misafirhane”nin yasal olarak “garaj” sayıldığı alıcıya bildirilmelidir.

  NOT: Evin "iç tanımını" (oda sayısı, tuvalet vb.) dikkate almıyoruz, düşündüğümüz şey "inşa edilmiş boyut" (İspanyolca "superficie construída"). Evin içindeki her bir iç bağımlılığın tam tanımını veya dağılımını göstermek gerekli değildir. İç duvarları değiştirerek mülkün içini değiştirdiyseniz, tapuları güncellemenize gerek yoktur, sadece satış tamamlandıktan sonra yeni iç dağıtımı “ilan etmeniz” yeterlidir.

yani: Deeds, “4” yatak odası olduğunu ve onları “2” ye çevirdiğinizi gösteriyor. Bu durumda tapuların güncellenmesine gerek yoktur. Mülk sahibi olarak, mülk içindeki iç bağımlılıkları değiştirmek/reform yapmakta özgürsünüz (her zaman uygun Reform Lisansını alarak).

---

KATASTRO'DA MÜLKİYET (“SUMA” veya “IBI” veya “KONSEY VERGİSİ” olarak da bilinir): Tapularda olduğu gibi, mülk de tam ve mevcut boyut ve yüzey ile “Katastro” olarak kaydedilmelidir.

Her yıl Catastro faturaları – “Council Tax” (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles), Catastro kayıtlarını kullanarak mülkün büyüklüğünü gösterir. Bu yasa tasarısında ele alınan yapıların büyüklüğü, yıllık “İBİ” veya “Belediye Vergisi” hesaplamasında kullanıldığı için çok önemlidir. Bu nedenle, yapılan değişiklikler veya genişletmeler de dahil olmak üzere, Felaket kayıtlarının mülk üzerindeki mevcut inşaatın uygun ve güncellenmiş boyutunu gösterip göstermediğini kontrol etmek önemlidir.

Bu nedenle, lütfen “Catastro ofisi”nin Belediye Vergisini ev, havuz, garaj vb. her inşaat bileşenini dikkate alarak yapıların büyüklüğüne göre hesapladığını unutmayın.

Bu nedenle, mülkün uzantılar vb. İle değiştirilmesi durumunda, mülk işlem sürecinin önemli bir parçası olarak düşünülmeli ve doğrulanmalıdır.

---

   An örnek: Mülkiyet alındığında mevcut yapılar bir ev için toplam 120 m2 yapılmıştır. Tapularda ve Felaket tasarısında (IBI) da gösterilen şey buydu. Bu nedenle Felaket faturaları (IBI) 300 EUR idi.

Birkaç yıl sonra, sahibi 50 m2'lik bir havuz ve 40 m2'lik bir garaj inşa etti. Mal sahibinin bu yeni yapı unsurlarını Catastro'ya beyan etmemesi durumunda, Catastro faturaları -IBI eksik ödenir. Bunun nedeni, bu bölümde açıklandığı gibi, Afet faturalarının inşaatların büyüklüğü dikkate alınarak (“daha ​​büyük yapı” = “daha ​​yüksek vergi” cinsinden) hesaplanmasıdır. Yani, muhtemelen, mal sahibi bu unsurları beyan etmiş olsaydı, IBI faturası 300 EUR'dan daha yüksek olurdu. Dolayısıyla alıcı bu hususa dikkat etmez ve satın alma işlemi sırasında tasnif etmezse, Felaket teftişlerinde beyan edilmeyen bu inşaatlardan Felakete karşı sorumlu olabilir.

---

2.- MÜLKİYETİN YASALLIĞINI ONAYLAYACAK DİĞER BELGELER:

Genellikle, bir mülkün yasal durumunu doğrulamak için aşağıdaki belgeleri elde etmek gerekir:

• Mülkün tapusu: Mülkün nasıl satın alındığını, yasal sınırları ve mülkiyeti etkileyebilecek yasal suçlama / borçları teyit etmek
• Afet (IBI-Council Tax bill)
• Faturalar: Su, elektrik, gaz
• Enerji Performans Sertifikası: Binadan enerji tüketim seviyesini teyit etmek
• Topluluk sahiplerinin sertifikası: Mevcut sahiplerin topluluk ücretleriyle ilgili güncel olduğunu kanıtlamak için
• vs,

Yukarıdaki belgelerin incelenmesi İspanya'da acenteler ve avukatlar tarafından standartlaştırılmıştır.

Ancak, inşaat ve gayrimenkul alanında özel olarak belirtildiği gibi, şirketimiz inşaat konusunda TLA olarak uzman olmayan diğer profesyoneller tarafından her zaman dikkate alınmayan diğer belgelerin incelenmesi ve değerlendirilmesine özel önem vermektedir.

• Yerleşim Sertifikası / Mesleki Lisans / Mesleki Lisans (CH / LO): Bu belge, mülkün yasal yerleşim şartlarına uyduğunu teyit etmek için inşaat çalışmaları tamamlandığında Belediye Binası'ndan alınır. Bu belge aynı zamanda su ve elektriği tesise bağlamak ve su ve elektrik sözleşmelerinde değişiklik yapmak adına sizin adınıza değişiklik yapmak için gereklidir.

İspanya'da mülk satarken/satın alırken bu Sertifikayı almak “zorunlu” mu?:

Gayrimenkulün tipine göre değişir: “Yeni” gayrimenkullerde müteahhit, satış işlemi tamamlandıktan sonra bu belgeyi alıcıya vermekle yükümlüdür.

Ancak, "Yeniden Satışlarda", satıcıyı satışın tamamlanmasının ardından bu belgeyi sunmaya zorlayan bir yasa bulunmadığını lütfen unutmayın. İspanyol kanunları, su ve elektrik isim değişikliği işlemlerine devam edebilmek için bu belgeyi tamamlandıktan sonra “alıcı”nın alması gerektiğini söylüyor.

Bu noktada, mülkün mülkün izinsiz çalışmaları, vb. Önceki sahibinden etkilenmesi durumunda, idarenin tamamlandıktan sonra CH'yi alıcıya vermeyi reddedebileceğini söylemeliyiz. Bu nedenle, mülk mükemmel yasal koşullarda değilse, tamamlandıktan sonra bu belgenin onayını almama riski olabilir. Ve bu, alıcıyı çok karmaşık bir durumda bırakabilir, çünkü o zaman onun adına faydalı sözleşmeleri almak için sorunları olabilir.

Burada çok önemli bir nokta, CH'nin varlığı veya geçerliliğinin fiillerde gösterilmemesidir !. Bu nedenle, avukatınız uzmanlığını ve bu kadar önemli bir belgeyi onaylamak için deneyimini kullanarak bu konuyu dikkatle incelemelidir.  

Sonuç olarak, bu sertifika ESAS mülkün satışı ve onaylanması satın alma / satış sürecinin en başından itibaren kontrol edilmelidir.

• İhlal Etmeme Sertifikası (CNUI): Bu, Belediye tarafından verilen, inşaat için herhangi bir para cezası olmadığını, mülkü etkileyen başka ihlaller veya yıkım emri olmadığını teyit eden bir sertifikadır. Bu sertifika, mülkün yıkım emri vb. herhangi bir inşaat cezasına tabi olup olmadığını teyit eder. • Mülk, uygun inşaat ruhsatı olmadan inşa edilmiş veya genişletilmişse, İspanyol yönetiminin o binaya karşı dava açma hakkı olabilir. Ancak idarenin bu haklarının zamanla bir sınırı vardır. Bu haklar, mülkün üzerindeki çalışmaların veya orada yapılan olası genişletmelerin herhangi birinin bitmesinden itibaren 15 yıl içinde sona erer. “Villa” veya “yarı müstakil” mülk satın alırken veya mülk satın alırken bu belgenin alınması özellikle tavsiye edilir. rustik arazide.

 

• Cedula Urbanistica: Bu, belediye binasından alınan ve mülkten farklı yönleri onaylayan bir belgedir:
  • Arsa ve alanın “kentsel” değerlendirmesi. Örneğin, arsanın “kırsal” veya “kentlenebilir” veya “korumalı” veya kamu malı vb.
  • Bölgenin kentleşmesi tamamlanmışsa veya tamamlanacak başka alanlar veya kentleşme altyapısı varsa
  • Arsanın tam “yapı hakları” (arsa üzerinde izin verilen maksimum yapı/inşaat) vb.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]