İSPANYA'DA MÜLKİYET MÜLKÜ SATIN ALMA SÜRECİNİ ETKİLEYEN KONUT YASASINDAKİ DEĞİŞİKLİKLER – İSPANYA'DA MÜLK SATIN ALMAK İÇİN YENİ BİR SENARYO

 12 Mayıs tarihli 2023/24 sayılı Kanun, para el derecho de la Vivienda . Yasayı görmek için tıklayınız 

Bu yasa, diğer şeylerin yanı sıra, konut alıcılarının ve kiracılarının inşaatçılara ve mülk sahiplerine karşı haklarının korunmasında temel bir ilerleme getirmektedir.

Kanun, gayrimenkul alım satım süreçlerinde gayrimenkulü etkileyen her türlü bilginin sağlanması sürecinde şeffaflığın sağlanmasını zorunlu gereklilikler olarak ilan etmektedir.

Böylece Kanun, 30. maddesinde, malları edinenlerin, satın alanların veya kiralayanların temel ilkelerinin, taşınmazların özellikleri, hizmetleri ve olanakları ile mülkün hukuki ve ekonomik durumu hakkında bilgi almak olduğunu düzenler. edinmeleri, kiralamaları, atamaları veya kullanmaları ve bunun:

• Tamamla
• Nesnel
• Doğru
• Açık, anlaşılır ve erişilebilir

Alıcıya ve/veya kiracıya karşı bu bilgilendirme yükümlülüğüne kimler uymak zorundadır?

Bu “bilgilendirme yükümlülüğü”, konut inşaatı ve rehabilitasyon sektörü ile gayrimenkul hizmetleri alanında faaliyet gösteren, kendi veya başkası adına taşınmaz malları devretme, kiralama ve devretme yetkisine sahip tüm acenteler için bir yükümlülük olarak düzenlenmiştir. örneğin:

• Tanıtıcılar ve inşaatçılar
• Malikler, satıcılar ve diğer ayni hak sahipleri
• Emlakçılar
• Mülk yöneticileri

Tüm bu acenteler ve profesyoneller, faaliyetlerini yerine getirirken alıcılara ve/veya kiracılara bu Sözleşme hükümlerine uygun olarak eksiksiz, nesnel, doğru, açık, anlaşılır ve erişilebilir bilgiler sağlama yükümlülüklerine uymalı ve bunu garanti etmelidir. kanun. ev.

Acenteler, bilgilendirme yükümlülüğünün yanı sıra tüketiciler veya kullanıcılar ile işadamları arasındaki ilişkilerde tüketici ve kullanıcı savunma mevzuatına uymakla yükümlü olup, yaptıkları reklamlar onu düzenleyen genel mevzuata tabidir.

Yetersiz, eksik veya yanıltıcı bilgi içeren her türlü reklam faaliyeti yasaktır.

Sahipler, geliştiriciler, emlakçılar ve mülk yöneticileri alıcılara ve/veya kiracılara ne tür bilgiler sağlamalıdır?

 Olmalı "tüm bilgiler. Başka bir deyişle, doğrudan veya dolaylı olarak devri, kiralamayı ve diğer herhangi bir mülk tahsisini teşvik etmek için konut başvuru sahiplerine, kullanıcılara veya genel halka yönelik her türlü iletişim.

Bilgi, “asgari olarakMaddesine göre alıcıya veya müstakbel kiracıya sağlanmalıdır. 31, aşağıdakiler:

- Satıcının veya kiraya verenin kimliği ve uygun olduğu hallerde, bir profesyonel veya ticari faaliyet çerçevesinde, operasyona aracılık etmek üzere dahil olan gerçek veya tüzel kişi. Yani, sahibi tanımlanmalı ve uygun olduğunda, emlâkçı operasyona katıldı.

- İşlemin fiyatı ve ekonomik koşulları: Toplam fiyat ve içinde yer alan konseptler (mobilya, demirbaş vb.) ile varsa belirlenebilecek finansman veya ödeme koşulları.

– Aşağıdakiler dahil konut ve binanın temel özellikleri:

1. -  Yerleşim Sertifikası, veya yaşanabilirlik belgesi veya oturma ruhsatı.

2. - Konutun faydalı ve yapılı alanının akreditasyonumahrem alanı ortak alandan yatay olarak ayrılması durumunda ve bu amaçlara yönelik hesap yapılamadan mesken yüzeylerinin düzenleyici mevzuatta öngörülenden daha düşük yükseklikte olması.

Diğer bir deyişle, malik veya vekil, evin yaşanabilir alanlarla ilgili yönetmeliklerde öngörülen asgari yüksekliği karşılamayan kısımlarını evin "faydalı yüzey" veya "yapılı yüzey" olarak tanıtamaz veya sunamaz.

3. -  Binanın yaşı ve, uygun olduğunda, üzerinde gerçekleştirilen ana reformların veya eylemlerin. Yani, mülk üzerinde gerçekleştirilen reformların geçmişi sağlanmalıdır.

4. -  Tesise sunulan hizmetler ve olanaklar, su, elektrik, sanitasyon, kanalizasyon gibi hem bireysel hem de ortak fosseptik, vb.

5. - enerji verimliliği sertifikası evin.

6. - Konut ve binaya erişilebilirlik koşulları. Yani, evin sınırlı veya kısıtlı hareket kabiliyetine sahip kişiler için olanaklara ve erişime sahip olması durumunda.

7. - Konutun mesken durumu veya müsaitlik durumu. Yani, ev doluysa veya boşsa.

- Gayrimenkulün yasal bilgileri: Her türlü masraf, yükümlülük ve şartlara atıfta bulunularak mülkün sicil kimliği ve tapuda belirlenen ortak alanlardaki katılım payı.

– Bu durumda ev korumalı veya korunan alanlarda, bu tür bir durumun ve kendisi için geçerli olan yasal koruma rejimine tabi olduğunun açıkça belirtilmesi.

– Resmi olarak sahip binalar söz konusu olduğunda mimari koruma beyan edilmiş bir çevrenin parçası oldukları veya özel mimari veya tarihi değerleri nedeniyle, bilgi sağlanacaktır. koruma derecesi ve reform veya rehabilitasyon müdahalelerinin koşulları ve sınırlamaları.

- Satın almakla ilgilenen kişiyle ilgili olabilecek diğer bilgiler veya mülkün kiralanması, bir bununla ilgili bölgesel, kentsel, fiziki-teknik, varlık koruma veya idari nitelik.

Önemli!

Bu bilgilerin sağlanmaması, mal sahibi ve/veya aracı tarafından bilgi yükümlülüğünün ihlali olarak anlaşılacaktır.

Ayrıca, genel olarak, temel verileri içermeyen veya alıcıları yanıltıcı nitelikte veya kabul edilemez ekonomik veya yasal sonuçlar doğurabilecek şekilde içeren bilgiler, evin huzur içinde kullanılmasını bozmak için eksik, yetersiz veya eksik olarak anlaşılır. olağan kullanım koşulları.

Mülk veya binadaki asbest hakkında bilgi

Bir mülkü satın almak veya kiralamakla ilgilenen kişi, bir önceki bölümde belirtilen şartlarla, asbest tespiti hakkında bilgi talep etme veya sağlığa zararlı veya zararlı diğer maddeler.

“Stres bölgesi” hakkında bilgi

Yerel yönetimler, mülk talebinin yüksek ve teklifin düşük olduğu bölgelerin “zonas gerginlikadas” (stresli alanlar) olarak kabul edildiğini belirtecektir.

Daimi mesken olarak kiralanacak olan gayrimenkul, stresli konut piyasası, mal sahibi ve uygun olduğu hallerde işleme aracılık eden kişi bu durumu belirtmek ve bildirmek zorundadır. Aynı mülkte son beş yıl içinde yürürlükte olan mutad mesken kirasının son kira tutarının, kira sözleşmesinin resmiyet kazanmasından önce ve her halükarda sözleşme belgesinde, geçerli konut kiralama fiyatı referans endeksine göre buna karşılık gelebilir.

Bu bilgi ne zaman sağlanmalıdır?

Yasa, bu bilgileri sağlama görevinin yerine getirilmesi gerektiğini belirler. İşlemin resmileştirilmesinden ve hesaptaki herhangi bir miktarda paranın tesliminden ÖNCE.

Bu yasal yükümlülük, İspanya'daki geleneksel gayrimenkul alım, satım ve kiralama sürecinde önemli bir değişiklik oluşturmaktadır. Bugüne kadar, alıcıya veya kiracılara sağlanacak bilgilerin, satın alma veya kiralama işlemi nedeniyle bir sinyal veya ödeme yapıldıktan SONRA yapılması İspanya emlak piyasasında yaygın bir uygulama olmuştur.

Bununla birlikte, yasa, mal sahiplerinin mülklerini satışa veya kiralamaya karar verdiklerinde alıcılara veya kiracılara bu bilgileri sağlama yükümlülüğünü içerir.

Bu şekilde, yasa, alıcıların veya müstakbel kiracıların "körü körüne" ve mülkler hakkında gerekli bilgiler sağlanmadan meblağlarca para teslim ettiği durumları düzeltmeye çalışır.. Bu, alıcıların veya kiracıların, belirli miktarlarda parayı zaten teslim etmiş ve aracıların ve/veya satıcıların ellerinde olan mülkte yasal kusurlar keşfettikleri karmaşık durumlara yol açtı.

Bu nedenle, gayrimenkul alım, satım ve kiralama faaliyetinde esaslı bir prosedür değişikliği gerekmektedir.. Mülk sahipleri veya satıcıların, mülkü satma veya kiralama kararı verdikleri anda, bu belgeleri elde etmek için kendileri veya emlak komisyoncuları ve/veya avukatlardan yardım alarak gerekli adımları atmaları gerekecektir. sürecinde onları temsil etmek.

Yaşanabilirlik Sertifikası veya Meslek Ruhsatı (CH)

Kanun, mal sahibinin Yerleşim Yeri Belgesi veya Çalışma Ruhsatı sağlamasını bir yükümlülük olarak tesis eder. Alıcı veya kiracı fiyat nedeniyle herhangi bir teslimat yapmadan ÖNCE.

Bu nedenle, son yıllarda satış prosedüründe uygulanan, malikin alıcıya ve/veya kiracıya Oturma İzni veya Çalışma Ruhsatı vermesi gerektiği yönündeki eğilim teyit edilmektedir.

O zaman soru, Yaşanabilirlik Sertifikası olmayan evlerle ilgili olarak ortaya çıkıyor.

Bu durumlarda, aşağıdaki varsayımlar ortaya çıkabilir:

• Evin CH alacak durumda olması. Bu durumlarda mal sahibi, bu belgeyi almak için gerekli işlemleri yapmalı ve bunun için gerekli teknisyen ve avukatlardan hizmet almalıdır.
• Evin CH alacak durumda olmaması. Piyasada, çoğu durumda kentsel düzenlemelere uymadığı için, CH veya Çalışma Ruhsatı almakta zorluk çeken birçok ev var. Bu durumlarda, mal sahibinin, bu belgeyi elde etmenin yollarını araştırmaları için mimarlara ve/veya avukatlara rehberlik etmesi ve tavsiyelerde bulunması gerekecektir.

Yaşanabilirlik Belgesinin bulunmadığı bu durumlarda, Kanunun “Konut” dediği dikkate alınmalıdır.

Kanun, “bir Konut- Ev" gibi:

"Yasaların gerektirdiği asgari yaşanabilirlik şartlarını taşıyan, insanların ikametine ve ikametine yönelik özel nitelikteki bina veya bina parçası, bulunduğu binanın ortak kullanım alanlarına ve hizmetlerine erişilebilmesi, bunların tümü yürürlükteki mevzuata ve şehir ve bölge planlamasına uygun olarak".

Diğer bir deyişle, bir yapının “Konut” olabilmesi için,

• Özel bir alanın “binası” olduğu. Bir başka deyişle, evin veya dairenin ortak kullanım alanları gibi münhasıran eve ait olmayan veya malikler topluluğuna ait olan bölümleri, yapılı veya faydalı alan olarak değerlendirilemez.
• İnşaatın varış noktasının “konut” ve “yerleşim” olduğu. Birçok durumda, "" olarak inşa edilmiş binalara veya bunların parçalarına rastlamıyoruz.depolar”, “tarımsal depolar”, garajlar, oturulamaz bodrumlar, Dolayısıyla yasa, bu bölümlerin veya yapıların konutun inşa edilen alanı olarak hesaplanamayacağını söylüyor.
• Yasal olarak gerekli asgari yaşanabilirlik koşullarını karşılamaları. Bu nedenle, taşınmazın yasal gereklilikleri ve yaşanabilirlik koşullarını sağladığına dair satıcı veya mal sahibinden teyit alınması gerekir. Bunu kanıtlamanın en iyi yolu, yenilenmiş ve geçerli bir Yerleşim Yeri Belgesi veya Çalışma Ruhsatı sağlamak olacaktır.
• Yürürlükteki mevzuata ve şehir ve bölge planlamasına uygun olarak. Birkaç kelimeyle, evin hem yerel hem de bölgesel şehir planlama ve inşaat yönetmeliklerine uygun olduğunu.

Satıcı veya mal sahibinin yenilenmiş ve yürürlükte olan Oturma İzni veya Çalışma Ruhsatı verme yükümlülüğü.

Bu gereklilik, emlak piyasasında yıllardır var olan ve mal sahibinin yaşanabilir bir mülk sattığını kanıtlama yükümlülüğüne atıfta bulunan kafa karışıklığını ortadan kaldırmaktadır. Yıllardır sektördeki acenteler ve profesyoneller, alıcılara yasallığını garanti etmek için mülklerinin bilgilendirici belgelerini sağlamayı tam anlamıyla reddeden satılık mülk sahipleri. Bunların arasında ve neredeyse en önemlisi diyebileceğimiz Oturma İzni Belgesi veya Çalışma Ruhsatı.

Sahipler tarafından sürdürülen muhalefet, gibi argümanlar olarak:

• “Yaşanabilirlik belgesini alıcının alması gerekiyor, ben değil”
• “Belediyeye gittim ve bana yaşanabilirlik sertifikasını yenilememem gerektiğini çünkü alıcının yenilemesi gerektiğini söylediler”
• Noter, bir mülkü satmak için yenilenmiş yaşanabilirlik belgesinin gerekli olmadığını söyledi.

... ve alıcı için bir mülkün yasallığını doğrulamak için çok önemli olan bu tür belgeleri elde etme masrafından ve çabasından kaçınmak için kullanılan argümanların uzun bir listesi.

Bu duruma yol açan sahipleri, alıcılar arasındaki çatışmalarve İspanya'da alım, satım ve kiralama işlemlerine katılan tüm profesyoneller.

Artık bu yeni Kanun ile kanuni zorunlulukla teyit edilmiştir ki; satıcı or sahip mülkünü kiralamaya veya satmaya karar verdikleri ilk andan itibaren bu belgeyi vermek zorundadır.

Bu, alıcının edinimden sonra CH'yi almasını engeller mi?

YOK HAYIR

Satıcı, mülkün yasalara uygun olduğunu doğrulamak için yenilenen CH'yi sağlamalıdır, ancak yerel normlara bağlı olarak alıcıdan tadilat yaptırıp kendi adına değiştirmesi istenebilir. su, elektrik ve diğerlerinin (turist kiralama ruhsatı olarak) değişimini tamamlamak için satın alma işleminden sonra.

Korunan konut ve kentsel bilgiler hakkında bilgi.

Oturma ruhsatı veya oturma belgesinde olduğu gibi, İspanya emlak piyasasında mal sahibinin mülkünü toplam dokümantasyon eksikliği ve hatta mülkün yasal durumu ve planlaması hakkında bilgi eksikliği, söz konusu belgelerin aranması ve tespit edilmesi alıcının veya kiracının eline bırakılır.

Bu pozisyon, bu yasanın girişine kadar, bir sebep olarak varsayılmıştır. güvensizlik ve yasal belirsizlik için İspanya'da gayrimenkul alım satım işlemleri.

Bu yeni yasa ile satıcı, öncelikle, evin bir analizini ve yasal çalışmasını yapmak piyasaya sürülmeden önce. Söz konusu hukuki çalışma, kendisini etkileyen ve aşağıdaki hususlara dayanan her türlü bilginin sağlanmasını içermektedir:

• Ev korumalı mı yoksa bir koruma rejimi var mı?
• Herhangi bir kamu koşulundan veya sınırlamasından (Kıyıların Etkisi, ormancılık, kamu malı, kamulaştırma vb.) Etkileniyor mu?
• Mülkiyet ne tür bir arazi üzerinde, kentsel, rustik, geliştirilebilir?
• Ev yenilendi mi?
• Evin tam sınırları ve boyutu nedir?
• Herhangi bir kentsel sınırlaması veya koşulu var mı (kentsel ihlal, yarı konsolide kentleşme, planlama dışı konut?

Sahibinin bu bilgileri alması veya almaya zorlanması, İspanya'daki emlak işlemlerinde daha fazla güvenlik sağlayacaktır., ve bu bilgileri kimin vermesi gerektiği ve her şeyden önce, "varsa" veya sağlanmasının zorunlu olup olmadığı ve buna göre kimin yapması gerektiği konusunda İspanya pazarında meydana gelen ihtilafların önlenmesine olanak sağlayacaktır. kanun.

Mülk Yöneticileri tarafından sağlanacak bilgilere özel referans

Altıncı ek hükmü oluşturur:

3. Mülkiyet yöneticileri, mesleki faaliyetlerinin geliştirilmesinde, yürürlükteki mevzuata ve sektörde oluşturulmuş etik kodlara tabi olarak, korumaya özel önem vererek, verimlilik, titizlik, mesleki sorumluluk ve bağımsızlık ile hareket etmelidir. özerk topluluklar tarafından ve bu yasada kurulan tüketici hakları.

Yasanın bu kuralı, mülk yöneticilerinin bu Kanun kapsamında tüketicilerin haklarını koruma görevi. Demek ki, yönettikleri mülklerin alıcılarını ve müstakbel kiracılarını “tüketici” olarak anlayarak, haklarını korumalıdırlar.

Yasalar ve topluluk anlaşmaları tarafından toplulukta yer alan mülk bilgileri, alıcının bu bilgileri zamanında alması için gereklidir.

İspanyol gayrimenkul uygulamalarında bu nokta çok önemlidir, çünkü on yıllardır mülk yöneticilerinin karşılaştıkları durumlarla karşılaşmaktayız. emlak alıcılarına bilgi akışını engelledi, bu bilgileri paylaşmaya yetkili olmadıklarını iddia ederek. Bu davranış bir yüksek düzeyde güvensizlik gayrimenkul işlemlerinde alıcı, mal sahiplerinin ve yöneticilerinin elinde gizli sorunlar olup olmayacağını bilmediği bir eve yatırım yapmak zorunda kaldığı için.

Bununla, bir kez daha, bu yasa açıklığa kavuşturmak için geliyor. mülk yöneticilerine tedarik yükümlülüğü getirilmiştir. alıcı ve müstakbel kiracı için bu önemli bilgiler.

IBI ek ücreti – Kullanılmayan mülkler için Emlak Vergisi

Kalıcı olarak mesken kullanımına yönelik mülkler söz konusu olduğunda boş, belediyeler yüzde 50'ye varan bir IBI ek ücreti talep edebilir verginin net tutarı.

Bu amaçlar için, bir olarak kabul edilecektir. kullanılmayan mülk. kalıcı olarak boş , sürekli ve haklı bir sebep olmaksızın, iki yıldan fazla bir süre için , vergi yönetmeliği tarafından belirlenen gerekliliklere, ispat araçlarına ve prosedüre uygun olarak ve dört veya daha fazla konut amaçlı mülkün sahiplerine aittir.

ek ücret olabilir 100 oranında boşluk süresi dolduğunda verginin net tutarının üç yıldan fazla ve boşluk dönemine göre modüle edilebilir.

Buna ek olarak, belediyeler ilgili ek yüzdeyi yukarıda belirtilenlere uygun olarak en fazla 50 ek yüzde puanı sahiplerine ait mülkler söz konusu olduğunda, aynı belediye alanında kullanılmayan konut amaçlı iki veya daha fazla mülk.

 IBI ek ücreti, yerleşik olmayan yabancıların sahip olduğu ikinci konutları etkiler mi?

 Cevap hayır. Yasa, ikinci konutlarda, boşluk süresinin DÖRT YIL olacağını düzenlemektedir.

Her durumda, aşağıdaki nedenler haklı sayılacak (yani, mülkün boş olarak değerlendirilmesine yol açmayacak ve ek ücretten kaçınacaktır):

• Mal sahibinin iş veya eğitim nedeniyle geçici olarak nakledilmesi
• Bağımlılık veya sağlık nedenleriyle veya sosyal acil durum nedeniyle adres değişikliği
• Amaçlanan özellikler ikinci konut konut kullanımları Birlikte en fazla dört yıl sürekli boşluk
• Çalışmaya veya iyileştirme eylemlerine tabi olan mülkler veya fiilen işgal edilmesini imkansız kılan diğer koşullar
• kullanılması ve elden çıkarılması veya bu durumda sahiplerinin piyasa koşullarında en fazla bir yıl süreyle satışa, bu durumda ise en fazla altı ay süreyle kiralamak üzere satışa sunduğu gayrimenkul olduğunu beyan eder.
• Bir Kamu İdaresine ait taşınmazlarda, taşınmazın satış işlemine konu olması veya kiralama yoluyla işletmeye açılmış olması da haklı sebep sayılacaktır.

Bu verginin mükelleflerinden istenecek ek ücret, 31 Aralık'ta tahakkuk edecek ve olacak belediyeler tarafından yıllık olarak belirlenir, beyan edildiği idari işlemle birlikte o tarihte mülkün boş olduğu doğrulandıktan sonra.

Kalıcı olarak kullanılmayan mülk olarak belediye beyannamesi şunları gerektirecektir: vergiye tabi kişinin önceden dinlenmesi ve belediye sicilindeki veriler ile tedarik hizmetlerinin tüketimi ile ilgili olanların yer alabileceği, söz konusu yönetmelikte düzenlenecek olan boşluk belirtilerinin Belediye Meclisi tarafından akreditasyonu.

Bu kuralın amacı, boş evleri piyasaya sürmek, böylece emlak piyasasında ürün arzını teşvik edecek spekülasyonlardan kaçınılır.

 Emlakçılar için yeni senaryo

Mal sahibi ve emlakçılardan talep edilen ön bilgilendirme yükümlülüğü, tüketici olarak alıcıyı korur. Ancak, emlakçılar için gerçekten bir risk teşkil ediyor sahibine ait bilgileri vermekle yükümlü olacakları için alıcı veya kiracı ile işlemi kapatabilmeden önce mülkün.

Bu tür ön bilgiler, aşağıdaki durumlara yol açabilir: alıcı satıcıyla temas kurar direkt olarakgayrimenkul işleminin doğrudan kendi aralarında, kötü niyetle sonuçlandırılması riskini artırmaktadır. ajansın hizmetleri için ödeme yapmaktan kaçınmak.

Bu zaten alışılagelmiş bir gerçektir ve ne yazık ki, çoğu zaman tarafların işlemlerinde para biriktirmek amacıyla, emlak ofislerinin yaptığı iyi işi, yani alıcı ve satıcıyla temasa geçmek için göz ardı ettikleri emlak piyasasında maalesef. pazar.

Emlak piyasası için bu kadar önemli olan emlak bürolarının yürüttüğü asli görev, alıcılara mülk ve sahibi hakkında önceden bilgi verme yükümlülüğünden etkilenebilmektedir. emlak acentesinden komisyon veya ücret ödemekten kaçınmak için doğrudan sahiplerle iletişime geçme eğiliminde.

Bununla birlikte, emlak ofisleri için önemli ve tavsiye edilecektir. görev sözleşmelerini gözden geçirin hem mal sahipleri hem de alıcılar veya müstakbel kiracılar için mesleki ücretlerinin ödenmesini yasal olarak korumak, gerekirse yüksek dahil ihlal durumunda cezalar. emlakçıların iyi hizmetinden geçmeden sözleşmelerini doğrudan yapan taraflar için.

Ayrıca, emlak ofislerinin kişisel çıkarlara uygun olarak özel bilgileri paylaşmak için sahiplerinden gerekli izinleri almalarını da gerektirecektir. veri koruma kanunu.

Bu nedenle ilerleme kaydedilmesi gerekecektir. emlakçının profesyonelleşmesi sektörSektörde kesinlikle daha fazla uzmanlığa sahip olmalı, becerilerini alıcı ve satıcıyla iletişim kurma şeklindeki katı ticari görevin ötesine genişletmelidir.

Bu yeni düzenleme hiç şüphesiz emlakçıların profesyonelliğini artıracaktır.

TLACORP 2023