YASAL BİNA KAYDI – FUERA DE ORDENACION

Genel yönler

İspanyol yönetmelikleri, bir inşaatın mülkiyet siciline erişebilmesi için noterlerin inşaat ruhsatının ve nihai çalışma belgesi vb.

2015 Ekim 30 tarihli Yedi/XNUMX Kraliyet Yasama Kararnamesi bunu söylüyor (arazi yasasının birleştirilmiş metni)

Yapı ruhsatı alınmadan yapılan binaların durumu nedir?  

Bu durumlarda, aynı arazi kanunu 28.4 maddesinde, sınırlama süresinin sona ermesi nedeniyle yıkımı ima eden kentsel yasallığı yeniden tesis etmek için önlemler almanın artık uygun olmadığı inşaatların, binaların ve tesisatların, karşılık gelen dönemler, mülk kayıt defterine erişimi olabilir.

 Ruhsatsız bir binanın tapu kütüğüne erişmesinin amacı nedir?  

Bunun temel nedeni, tapu kütüğüne dahil olmayan bir inşaatın hiçbir hukuki işleme konu olamamasıdır. Yani, satın alamaz, satamaz, miras alamaz, ipotek edemez, vergi ödeyemez vb.

Bununla birlikte, mülkiyet siciline erişim, inşaatın yasal trafiğin nesnesi olmasına ve mal sahibinin mülkiyet hakkının bir parçası olmasına izin verir. Ayrıca, zımnen, söz konusu mülkün hukuk sistemi tarafından yıkılamayacağını, yıkılamayacağını veya başka bir şekilde yok edilemeyeceğini ima eder. Bununla, malik, ruhsatsız inşa edilmiş olsa bile, söz konusu inşaat üzerindeki mülkiyet hakkını pekiştirir.

Ruhsatsız yapılan inşaatlar tapuya giderse tam olarak yasallaşır mı? Başka bir deyişle %100 yasal sayılabilir mi?

Cevap karmaşık.

Daha önce de belirttiğimiz gibi ruhsatsız bir yapının tapu siciline girmesi, bu yapıyı hukuken görünür kılmak demektir.

Başka bir deyişle , yapı ruhsatı ile inşaat yapıldığında, inşaatın yapılacağı Belediye Meclisine bildirilir. , ve İspanyol hukuk sistemi söz konusu yapıyı dikkate alır. Ayrıca bu inşaatın ne zaman bittiği, mimarın işinin bittiğine dair belge ile ve ilgili yeni inşaat beyannamesi ile noterde beyanı ile bildirilir. Bu sayede yapı ruhsatı ile yapılan bir yapı otomatik olarak tanımlanmakta ve yasal sistem tarafından tanınmaktadır.

Ancak, bir yapı olmadan inşa edilmiş bir yapı inşaat ruhsatı yasal trafiğin bir parçası değildir, çünkü inşaatı kamu idaresine bildirilmemiştir. . Söz konusu inşaatın vergi, kadastro ve Ibi amaçlı bir kaydı olabilir, ancak bu, inşaat yasallığı amacıyla, bölgedeki işleri kontrol ve denetlemekle görevli kurumların, bu yasal yapının farkına varmışlardır.

Ayrıca durum böyle olsaydı, yani idare kaçak bir yapı olduğunun farkında olsaydı, söz konusu inşaatın yasa dışı sayıldığı için otomatik olarak yıkım emrini vererek harekete geçmek zorunda kalırdı.

Ne olur İspanyol yönetimi , hukuki ve ticari işlemlerin hukuk trafiğinde aynı güvenlik ilkesi gereği, hukuka aykırı olarak yapılan iş ve inşaatlara karşı fiilen süresiz olarak hareket edemez.

Bununla birlikte, farklı İspanyol bölgesel düzenlemeleri, kamu idarelerinin ruhsatsız olarak inşa edilen işleri ve inşaatları tespit etmeleri ve böylece idari yaptırımlar, para cezaları ve hatta yıkım emirleri yoluyla cezalandırmaları için her zaman bir maksimum süre sınırı koyar. Bu süreden sonra, idare tarafından tespit edilmeden veya inşaata karşı işlem yapılmadan, yasal hale gelir ve malikin malvarlığında rüçhan hakkı kazanır.

Bölgelere göre “Fuera de ordenación”

Şimdi iki vaka hakkında konuşacağız, Valensiya Topluluğu ve Endülüs.

Valensiya bölgesinde Fuera de ordenación

Valensiya Topluluğunda, düzenlemeler aşağıdakilere dayanmaktadır: 5 Temmuz 2014 tarihli 25/XNUMX sayılı “Bölge Planlama, Şehir Planlama ve Peyzaj” Kanunu Valensiya Topluluğunun (daha çok ”olarak bilinir) LOTUP “), 2019 Şubat 5 tarihinden itibaren yürürlükte olan 8 Şubat kanunu ile son 2019 yılında değiştirilmiştir.

Bu yasa aşağıdakileri belirler son kullanma süreleri :

Bu durumlarda idarenin işlemlerinin sona erme süresini belirlemek için iki durum arasında ayrım yapmak gerekir:

• Gelişmemiş arazi, rustik, korumalı . Geliştirilemeyen veya korunan arazilerde bulunan işler için, son kullanma süresi yok .

Bu nedenle, söz konusu eserlere mali yaptırım imkânının sona ermiş olup olmadığına bakılmaksızın, dediğimiz gibi idarenin hakkı öngörmediğinden, idare ruhsatsız yapılan eserlerin yıkımına her zaman karar verebilir.

• Kentsel veya Kentlenebilir Arazi: Kentsel geliştirilebilir arazi ile ilgili olarak, LOTUP'un yürürlüğe girdiği tarihte (Ağustos 2024) önceki mevzuata göre sona erme süresini öngörmeyen inşaatlar için sınırlama süresi: 15 yıl. Önceki zamanaşımı süresi 4 yıldı.

Başka bir deyişle, bir eserin daha önce tamamlanmış olması şartıyla ruhsatsız olarak ilan edilmesi mümkündür. Ağustos 20, 2010 . Bu tarih çok önemli çünkü dört yıl Tam olarak 20 Ağustos 2014'te olan LOTUP'un yürürlüğe girmesinden önce.

Hangisiyle, Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte dört yıldan fazla inşaat süresine sahip olması öngörülen kentsel veya şehirleşebilir araziler üzerindeki işler (yani, tüm inşaatlar 2010 yılı Ağustos ayından önce tamamlanmış), mülk kayıt defterine erişim.

Bununla birlikte, 20 Ağustos 2010 tarihinden sonra ruhsatsız olarak imar edilebilir kentsel arazi üzerinde yapılan yapılar , örneğin 2011, 2012, 2013 vb. gibi, söz konusu inşaatların yıkım emirlerinin sınırlama süresi 15 yıl olacak .

Aynı şey üzerine inşa edilen yapılarda da görülür. ortak gelişmemiş arazi , Hangi 20 Ağustos 2010'dan önce inşa edilmiş olmaları kaydıyla mülk siciline erişim sağlayabilirler.

Ancak, ve çok daha önemlisi, Ağustos 2010 itibariyle tamamlanan işlenmemiş arazi üzerindeki inşaatlar, LOTUP'un Beş/2014 sayılı Kanun'un değiştirilemezlik rejimine tabidir.

ve ilgili olarak korunan gelişmemiş araziler, sadece 1 Şubat 2002'den önce tamamlanmış ruhsatsız inşaatlar ilan edilebilir.

Bu böyledir, çünkü bu tarih, önceki mevzuatta hükmedilen dört yılın geçişi ve 16 Şubat 2003'da yürürlüğe giren 1/2006 Valensiya Kentsel Yasası'nın yürürlüğe girmesi ile çakışmaktadır. korunan arazi için.

Endülüs'te Fuera de ordenación Konsepti -“DAFO”

Aynı şey Endülüs'te de var, ancak kentsel ve kentleşmeyen arasında bir ayrım yok. Her iki durumda da, 7/2022 Endülüs Şehircilik Kanunu, 8 Şubat 2012 tarihli son değişikliğinden sonraki ifadesiyle, idarenin eserlerin yıkımını talep etme hakkının zaman aşımı süresini 4 yıldan 6 yıla çıkarmaktadır. . lisanssız inşa edilmiştir.

Valensiya Topluluğu'nda olduğu gibi, bu sürenin, kanunun onaylandığı tarihte önceki mevzuatta öngörülen 4 yıllık süreyi aşmış ruhsatsız işlere uygulanacağı anlaşılmaktadır. Yani 8 Şubat 2008 tarihinden önce yapılan tüm inşaatlar yasallaştırılabilir.

Dolayısıyla bu tarihten sonra yapılan yapılar için zamanaşımı süresi 6 yıl oluyor.

Katalonya'da “Fuera de Ordenación” yorumlanması

Aynı şey Katalonya için de söylenebilir. Katalan Şehir Planlama Kanununun revize edilmiş metnini onaylayan 1 Ağustos 2010 tarihli 3/4 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, binaların kentsel yasallığını geri getirme eyleminin zaman aşımı süresini 6 yıldan XNUMX yıla çıkardı.

Yani yıkılmasını veya yıkılmasını talep etmek.

Ancak Katalonya'da 6 yıllık yeni uzatılmış sürenin uygulanmaya başladığı dönemin Endülüs ve Valensiya yorumu verilmemiştir. Katalan kriterlerine göre, yasanın onaylanmasından önce yani 3 Ağustos 2010'da inşa edilen bu eserlerin zamanaşımı 4 yıl olacaktı. Daha sonra inşa edilenlerde ise terim 6 olur.

TAMAM. Anlaşıldı!. Peki, Özerk Topluluğumun mevzuatında belirlenen süreler yaptırım uygulanmadan geçmiş ruhsatsız bir yapı yaparsam evim %100 olur mu?

Cevap biraz karmaşık.

Bu raporda da belirttiğimiz gibi, bir inşaata yaptırım/cezalandırma süresinin geçmesi, söz konusu inşaatın tapu siciline tescili yetkisini verir. Bunun anlamı şudur ki:

Sahibi, lisansa ihtiyaç duymadan eserin “sahibi” olabilir. İpotek ettirilebilir, kiralanabilir, satılabilir, miras alınabilir, bağışlanabilir vb., İspanyol sistemi artık onun yıkılmasına karar veremez. 

Bununla birlikte, İspanyol sistemi bu tür bir inşaatı yasal olarak kabul etse de, yasal bir yapının sahip olduğu tüm hak ve avantajları ona veremez. Başka bir deyişle, İspanyol sistemi, hukuka uymayan, inşaat vergisi, mimar vb. İlgili tüm vergi ve masrafları ödediler.

Bu nedenle ruhsatsız olarak yapılan ancak tapu kütüğüne tescil edilmiş bu yapılar özel bir şekilde kataloglanmaktadır. Bunlara “normatif dışı” denir (“FUERA DE ORDENACİÓN”) yapılar.

Bu tür inşaat, yasal inşaatlarla ilgili olarak belirli sınırlamalara tabidir:

• Koruma, güvenlik ve sağlıkla sınırlı reform çalışmalarından daha fazlasına izin verilmez. Bu nedenle rehabilitasyon çalışmaları yapmalarına izin verilmemektedir.
• Mevcut inşaatın genişletme çalışmalarına izin verilmemektedir.
• Yapının doğal olarak yıkılması durumunda (doğal sebepler, harabe veya afet, sel vb. nedenlerle) yeniden yapılamaz. Yeniden inşa edilemezler.
• Yerleşim belgesi almakta sorun yaşıyorlar. Bölgeye bağlı olarak, Belediye, yerleşim yeri belgesi almak için bazı şehirleşme çalışmaları (rüstik olarak) yapmalarını veya tamamen reddetmelerini veya hatta bir binanın yasa dışı kısmının yıkılmasını iskan belgesi vermek için talep edebilir.

Bu noktada İskan Belgesinden bahsedecek olursak:

• Andalucia: Fuera de Ordenación'daki evler veya yapılar için yerleşim sertifikasına izin vermeyin, ancak "DAFO" ("Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación") dedikleri şeyi verir, burada bir yerleşim belgesi olmasa da mülk, yasal olarak su ve elektriğe bağlanabilir.
• Comunidad Valenciana: Bu tür evlerde İskan Belgesine izin verilmez, ancak rustik arazide, çevredeki yolları, kaldırımları iyileştirmek ve modern artık su arıtma sistemleri kurmak için bir takım çalışmalar yaparsa, yetkilendirdiği bir yasallaştırma sistemi oluşturmuştur. iskan belgesi ve hatta mülkte yapısal reformlar yapma imkanı ve hatta yıkım durumunda hakları yeniden inşa etme imkanı.

Küçük bir kılavuz farkı Büyük Eserler Lisansı  ve Küçük Eserler Lisansı

Büyük Eserler Lisansı

Teknik karmaşıklık gerektiren ve ekonomik açıdan önemli olan işler için Belediyeden alınan yapı ruhsatıdır. Bu nedenle bu çalışmaların güvenlik, yaşanabilirlik vb. yönetmeliklerle düzenlenmesi gerekmektedir.

Büyük Yapım Ruhsatı alabilmek için mimar, mühendis vb. kişiler tarafından bir MİMAR PROJESİ hazırlanmalıdır.

Genel bir kural olarak, aşağıdaki durumlarda büyük bir inşaat ruhsatı gereklidir:

• Konutun genel rehabilitasyonu.
• Evin yapısını etkileyen işler (temel, yapı, cephe, çatı vb.)
• Bina yüksekliğini veya hacmini artırın.
• Yangından korunma ile ilgili eylemler.
• Yıkımlar veya alt bölümler.
• Bina veya evin kullanımındaki değişiklikler.
• Ticari binaların iklimlendirilmesi.
• Yeni inşaat işleri.
• Bir binanın ortak unsurlarını etkileyen işler.

Küçük Eserler Lisansı

Reformlar vb. için küçük işler de bir lisans gerektirir. Ancak bunlar bir proje veya özel projeler gerektirmeyen basit işlerdir ve maliyeti çok daha düşüktür. Küçük reformlar, duvar veya kaplama değişiklikleri, iç dekorasyon projeleri, mimari engellerin kaldırılması, kaldırımların değiştirilmesi, mutfak veya banyoların yenilenmesi, ısıtma, kanalizasyon, sıhhi tesisat ve elektrik tesisatı, anketler, testler vb.

Valensiya Bölgesi'ndeki yasallaştırma örneği

1979 yılında Valencia Bölgesindeki rustika arazisinde inşa edilmiş bir ev.

Mülk, 10.000 m2'den (bölgede imar hakkına sahip olmak için minimum parsel büyüklüğü) RUSTİK bir alana yerleştirilmiştir. Ve 1979'dan beri inşa edildi. Yani oldukça eski bir mülktü. Bunun eski bir mülk olması nedeniyle, Belediye Binası 10.000 m2'den daha küçük ve “normatif olmayan” mevcut yapılara saygı duymakta ve bu yapıları “zamanına göre yasal olarak sağlamlaştırılmış” olarak görmektedir. Örneğin, mevcut düzenlemeler genişletilemez. Bu nedenle taşınmaz üzerinde yeni inşaat yapılamamaktadır. Belediye Binası, bu tür mülklerde iç reformlara izin verir, ancak garajlar, havuzlar vb. gibi diğer binaların uzantılarına, inşaatlarına izin vermez.

Ayrıca, Belediye Binası, temeller, çatı vb. gibi binadaki “temel” yapısal parçaların reformu için bir lisansı onaylamayabilir. Belediye Binası, mevcut evi “reforme etmeyi” ve mevcut yapıyı “onarmayı” kabul eder, ancak onaylamaz. yenilerini takmak için eski parçalardan “kaldırın”. Örneğin, bir doğal afet veya evin yapısını etkileyebilecek bir su baskını olması durumunda, Belediye Binası mülkü “yeniden inşa etme” hakkını veremez. Sonuç olarak, Belediye Binası inşaatı sürdürmek için iç reformlara izin verir, ancak çöp, temel, çatı değişikliği vb. yapısal reformlara izin vermez. Bu nedenle, sigorta şirketinize doğal afetler ve diğerlerini etkileyen diğer durumlar hakkında bilgi vermenizi öneririz. Mevcut inşaatların, tamamlandığında konutun sözleşmeye bağlanması için zorunlu sigorta kapsamına alınması gerekmektedir.

Alanın ana kanalizasyon sistemine bağlı OLMADIĞINI gördük.

Valensiya bölgesinde “Fuera de Ordenación” olarak değerlendirilen evlerin hukuki sonuçları 

 Ağustos 2010'dan önce cezalandırılmazlarsa daha sonra cezalandırılamazlar ve İspanyol sistemi tarafından yıkılamazlar ve zamana göre yasal olarak konsolide edilirler.

• Mevcut yapılara saygı duyulur onların boyutunda ama yeni bir bina inşa etmek mümkün değil eleman hatta mevcut olanı genişletmek biles.
• Ayrıca bu nedenle Belediye Binası mevcut yapılara saygı duymaktadır, ancak uzatılamazlar. Bu nedenle taşınmazda yeni yapılar yapılamamaktadır.
• Belediye binası İçeride reformlara izin veriyor bu tür özellikler üzerinde. Ancak mülkün normlara uygun olmaması nedeniyle Belediye Binası, binanın temelleri, çatısı vb. "temel yapısal kısımlarında" reform yapılmasına yönelik bir lisansı onaylamayacaktır. Belediye Binası, mevcut binada "reform" yapılacağını kabul edecektir. ev ve mevcut yapıyı “onarmak”, ancak yenilerini kurmak için eski parçalardan “kaldırmak” değil. Örneğin, evin yapısını etkileyebilecek bir “yangın” veya su baskını olması durumunda Belediye, mülkün “yeniden inşa edilmesi” hakkını vermeyebilir. Sonuç olarak, Belediye Binası inşaatın sürdürülmesi için iç reformlara izin veriyor ancak kirişler, temeller, çatı değişikliği vb. gibi yapısal reformlara izin vermiyor.
• “Normatif dışı” değerlendirmesini almanın koşullarından biri, inşaattan sonraki 15 yıl boyunca mülkün ceza almadığının kanıtlanmasıdır.

Yerleşim Sertifikası 

Diğer bir nokta ise, bölgedeki Belediye Binasına ve inşaat ve/veya arsanın bireysel hukuki koşullarına bağlı olarak “Fuera de Ordenación”daki mülklerdir. İkamet Belgesine sahip olabilir veya olmayabilir ve buna bağlı olarak Belediye, bu belgenin alınması veya yenilenmesi için belirli hukuki hususlara veya mülkteki çalışmalara ihtiyaç duyabilir.

Bilginiz olsun diye belirtmek isterim ki, bu, bölgenin Belediye Binası tarafından verilen ve Mülkiyet, yerleşim gereklerini yerine getiriyor.

Bu mülk bir “Yerleşim Belgesi” (CH), ve şu anda bu sertifikayı almanın mümkün olmadığı Belediye tarafından teyit edildi.

Bu belge aynı zamanda gerekli mülke su ve elektrik bağlayın su ve elektrik sözleşmelerindeki değişiklikleri adınıza yapmak.

Valensiya bölgesinde yasallaştırma sürecini tamamlamak için kentleşme maliyetleri geliştirilecek

Yakın dönemde Belediye Mevcut maliklerden mülklerini daha iyi ve rahat kullanmaları açısından, oradaki altyapının iyileştirilmesi için sokaklar (yaya alanları), kaldırımlar, umumi aydınlatmalar, kanalizasyonlar ve hatta benzeri işler yapmasını/ödemesini isteyebilir. parsellerin bir kısmını yollara, yayalara veya yeşil alanlara vermek.

Belediyenin gelecekte ne tür işleri sahiplerine sormayı planlayacağını ve bunun bedelini kimin ödeyeceğini görmek gerekecek. Şuanda, 2019'da onaylanan yeni bir yasa (LOTUP), henüz yasa tarafından onaylanmayan bazı kentleşme çalışmalarını geliştirmek için bu tür konut gruplarıyla hareket etme ruhuna sahiptir.

Sadece kentleşmenin en pahalı maliyetinin Kasabadan şebeke kanalizasyon sistemine bağlantı olduğunu belirtmek için. Bu mülkler Kasabadan oldukça uzakta olduğu için, kabul edilebilir ki, ana kanalizasyon sistemine bağlanmak yerine, sahiplerin atık suyu filtrelemek ve arıtmak için arıtma sistemlerine sahip septik tank kurmalarına izin vermek

Bölgedeki mülklerin çoğunda artık suyu arıtmak için resmi olarak düzenlenmiş veya modern septik tanklar kurulmamıştır. Bu nedenle, gelecekte Belediye Binası projesi sunulursa, acil maliyet, mülke modern bir fosseptik kurmak olacaktır.

Emlak ajansının bize bildirdiğine göre, septik tanklar çok sık meydana gelen mevcut düzenlemelere uymuyor.

Kentleşme planı sunulmasa ve kentleşme tamamlanmamış olsa da, Belediye Binası mülk üzerinde yapısal reformlara izin vermek için sorun yaratabilir. Mevcut yapılara büyüklükleri itibarı ile saygı duyulur, ancak yeni bir yapı elemanı inşa etmek veya hatta mevcut olanları genişletmek için ruhsat veya izin almak zor olabilir.

Ancak bölgedeki evler bir şehircilik planı (MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL olarak adlandırılır) ile gerekli olan şehirleşme çalışmaları ile iyileştirilirse, aşağıdaki faydaları olacaktır:

• Ev “tamamen yasal” bir inşaat olarak kabul edilecek, bu nedenle artık “normatif dışı” olarak kabul edilmeyecek, bu nedenle mevcut inşaatların yeniden inşa edilmesine, yapısal reformlara, yeniden inşa edilmesine vb.
• Tesis, Yerleşim Sertifikası'na sahip olacak