Barınma hakkı için 12 Mayıs tarihli 2023/24 sayılı Kanun (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Yasayı görmek için tıklayınız .
I.- GENEL HUSUSLAR
The Konut Hakkı Kanunu 26 Mayıs 2023'te yürürlüğe girdi Resmi Devlet Gazetesi'nde (BOE) yayınlandıktan sonra. Gayrimenkul sektöründen gelen eleştirilere rağmen yasa, tahliyeler, boş konutlara haciz, kira güncellemelerinde üst sınır ve maliklere yeni vergi teşvikleri ile ilgili düzenlemeler getiriyor.
referans indeksi gelir hesaplamasında TÜFE'nin yerine geçecek şekilde oluşturulacaktır. Ana tartışma, "big çatal" figürü ve gergin kiralama alanlarının yaratılmasının, kiralama piyasasının kontrolünü ima edecek olan Özerk Toplulukların (CCAA) ellerine bırakılması üzerinde odaklanıyor.
DEVLETİN MÜDAHALECİ DOĞASI
Bu kanun, Anayasa'nın onaylanmasından bu yana barınma hakkını düzenleyen ilk devlet düzenlemesi olur.
Bugüne kadar farklı bölgelere tekabül eden gayrimenkul ve kentsel düzeyde yetkileri sınırlandırdığı ve koşullandırdığı için, Merkezi Devletin bölgelere ve Özerk Topluluklara açıkça müdahaleci bir yasasıdır. Bu nedenle yasa, konut konularında tam yargı yetkisine sahip olan Özerk Topluluklar tarafından uygulanacak yargı yetkisi kurallarını belirler.
Hem sözleşme hakkı hem de mülkiyet hakkı ile ilgili olarak kişiler arasındaki özel hukuk ilişkilerine müdahale etmesi, sınırlandırması ve koşullandırması nedeniyle kamu güçlerinin özel alana açık müdahalesini de varsaymaktadır.
BU YASANIN AMAÇLARI NELERDİR?
Bu yasanın amaçları şunlardır:
- Vatandaşların barınma ile ilgili hak ve görevlerini düzenler.
- Ekonomik güçlükleri olan kişilerin insana yakışır ve yeterli konuta erişimini kolaylaştırmak, evlerin işlevselliğini ve güvenliğini garanti altına almak
- Devlet konut planlamasını ve programlamasını tanımlayın
- Toplu konut parklarının yasal rejimini düzenlemek
- Farklı bir arada yaşama biçimlerine uygun konut tipolojilerinin geliştirilmesini teşvik etmek
- Diğerlerinin yanı sıra konut satın alma ve kiralama işlemlerinde korumayı iyileştirin.
YASA HANGİ ÖNLEMLERİ GELİR?
Yasanın derhal yürürlüğe girecek olan önemli düzenlemelerinden bazıları şöyle:
- Maliklerin ve aracıların meskenlere ve maliklerine ilişkin veri sağlama yükümlülüğü
- Gelir güncellemek için yeni bir referans indeksinin oluşturulması
- Boş evleri vergilendirme imkanı.
Ancak, kira tavanı ve stresli alanlar gibi diğer önlemler, CCAA'nın beyanına tabi olacak ve ek prosedür ve koşullar gerektirecektir.
Özetle, Barınma Hakkı Kanunu, vatandaşların haklarından uygun fiyatlı konut kamu parklarının oluşturulmasına kadar konutla ilgili çeşitli yönleri düzenlemeyi amaçlamaktadır.
Tartışma yaratsa da, belirgin bir müdahaleci nitelik taşıyan bu anayasal hakkı düzenleyen ilk devlet yasası olması nedeniyle bir dönüm noktasıdır.
HANGİ ÖNLEMLER YÜRÜRLÜKTEDİR?
Halen yürürlükte olan Konut Kanunu'nun önlemleri şunlardır:
- Kira gelirini güncelleme limiti : Mart 2022'den bu yana, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE), “Kiraların güncellenmesinde Referans Endeks” olmaktan çıktı.
31 Aralık 2023 tarihine kadar mevcut kira sözleşmelerindeki yıllık kira artışı %2'yi geçemez. 2024 yılında bu sınır %3'e çıkarılacak.
2025 yılından itibaren İspanya kamu idaresi tarafından her yıl yayınlanacak olan yeni bir Kiralama Endeksi uygulanacaktır.
- Konut satın alma ve kiralama işlemlerinde asgari bilgiler: Aracılar, satın alma ve kiralama işlemlerinde mülkler ve sahipleri hakkında ayrıntılı bilgi vermek zorundadır. Buna ekonomik koşullar, oturma izni veya oturulabilirlik belgesi, evin ve binanın temel özellikleri ve ayrıca satıcının veya ev sahibinin kimliği dahildir. Uyumsuzluk ekonomik yaptırımlara yol açabilir.
Alıcı veya kiracıya bilgi verme yükümlülüğü ile ilgili detaylı bilgileri özel makalemizde bulabiliriz. KONUT HAKKI YASASININ İSPANYA'DA ALIM VE SATIŞ SÜRECİNE ETKİLERİ .
- Korunmasız kişiler için kira kontratlarının olağanüstü uzatılması: Kiracının sosyal ve ekonomik açıdan savunmasız bir durum gösterdiği ve ev sahibinin büyük bir ev sahibi olduğu durumlarda, kiralama sözleşmeleri için zorunlu bir yıllık uzatma belirlenir.
- Boş evler için IBI ek ücreti : En az iki yıl kullanılmayan konutlar için Emlak Vergisi (İBİ) üzerine zam uygulanmaktadır. Bu ek ücret, %150'ye kadar çıkabilir ve geçici olarak boşalmanın haklı nedenleri olmadıkça, sahibi başına en az dört konuta sahip mülklere uygulanır.
Bu önlemler, konut piyasasını düzenlemeyi, kira fiyatlarını kontrol etmeyi, işlemlerde şeffaflığı artırmayı ve boş evlerin işgalini teşvik etmeyi amaçlıyor.
“KORUMALI KONUT” VEYA “TEŞVİK EDİLMİŞ”
Daha önce belirtilen tedbirlere ek olarak, Konut Kanunu, “korumalı” veya “teşvikli” konut rejimi, kira gelirinin elektronik ödemeleri, büyük ev sahibi figürü, gayrimenkul yönetim giderleri ve tahliyelerdeki değişikliklerle ilgili diğer hükümleri içermektedir. , haciz ve emlak müzayedeleri.
“Korumalı Konut” ile ilgili olarak, haklı istisnalar dışında, bu konutların sürekli bir kamu koruma rejimine tabi olacağı tespit edilmiştir. Ayrıca, satışı veya kiralanması, ilgili Özerk Topluluğun ön iznini gerektirecektir.
“Teşvik edilmiş uygun fiyatlı konut” ile ilgili olarak, kamu güçlerinin bu evlerin varlığını teşvik etmesine ve ekonomik güçlükleri olan kişilerin erişimini garanti altına almak için fiyat limitleri uygulamasına izin verilmektedir.
KİRALARININ “NAKİT” VEYA “NAKİT” ÖDENMESİ BİTTİ
Yükümlülük kurulur ki kira geliri ödemeleri ağırlıklı olarak elektronik yollarla yapılır Taraflardan birinin bu imkanlara sahip olmadığı haller dışında, bu durumda kiralanan konutta nakit ödemeye izin verilecektir. .
KİM EVLERİN “BÜYÜK SAHİBİ” OLARAK DEĞERLENDİRİLİR?
Büyük konut sahibi figürü, malik olan gerçek veya tüzel kişi olarak tanımlanmaktadır. 10'dan fazla kentsel mülk ya da Konut kullanımı için 1,500 m2'den fazla inşaat alanı .
Ancak, bu tanım beyannamelerde uyarlanabilir. stresli konut piyasası ortamları dahil edilmesine izin vererek, bu alanlarda 5 veya daha fazla kentsel mülk sahibi yetkili İdarenin, yani özerk toplulukların beyanına tabidir.
EMLAKCILIK ÜCRETLERİNİ KİM ÖDEYECEK?
Evsahibi.
Gayrimenkul yönetimi ve sözleşmenin resmileştirilmesi masraflarının kiraya veren tarafından üstlenilmesi gerektiği tespit edilmiştir.
TAHLİYELER. KİRACIN HATA DURUMUNDA DAHA FAZLA KORUMASI
Kanun, savunmasızlık durumlarında tahliye prosedürlerinde, hacizlerde ve mülk açık artırmalarında önemli değişiklikler getiriyor:
- Koruma, tahliye ve haciz işlemlerinde savunmasız durumda olan mesken sakinlerini de kapsar.
- Gerçek kişiler için 2 ay, tüzel kişiler için 4 ay süreyle tahliye işlemlerini askıya alma sistemi oluşturulmuştur.
- Davacının büyük bir ev sahibi olduğu ve evin, ekonomik açıdan savunmasız bir durumda oturanın mutat meskeni olduğu durumlarda, talebin kabul edilebilirliği için ek şartlar da belirlenir.
- Gayrimenkul müzayedelerinde ifa edenin, kiralayanın ekonomik açıdan zayıf bir durumda olup olmadığını ve taraflar arasında bir uzlaşma veya arabuluculuk süreci izlendiğini göstermesi gerekmektedir.
Bu önlemler, savunmasız durumdaki ev sakinlerine daha fazla koruma sağlamayı ve sübvansiyonlu konut ve genel olarak emlak piyasası ile ilgili çeşitli yönleri düzenlemeyi amaçlamaktadır.
“GERİLİMLİ” KONUT PAZAR ALANI BEYANI
Konut Yasası, stresli konut pazar alanlarının ilan edilmesini bekleyen önlemler tasarlamaktadır. Bu önlemler, bir alan ilan edildikten ve gözlemlenen dengesizlikleri düzeltmek için özel bir plan hazırlandıktan sonra uygulanacaktır. Bu önlemlerden bazıları şunlardır:
- Stres altında ilan edilen alanlardaki mevcut sözleşmeler, genel düzeyde belirlenen artış limitlerini koruyacaktır: 2'te %2023, 3'te %2024 ve 2025'ten itibaren yeni kira referans endeksi.
- Sıkıntılı bölgelerde, kiracılar, belirli şartlar yerine getirildiği sürece, sözleşmenin ilk süresi sona erdikten sonra 3 yıla kadar olağanüstü bir uzatma talebinde bulunabilirler. Ev sahibi, başka şartlar üzerinde anlaşmaya varılmadıkça veya ev kişisel kullanım için gerekli olmadıkça, bu uzatmayı kabul etmekle yükümlü olacaktır.
- Vurgulanan alanlarda imzalanan yeni sözleşmelerde, kiraya verenin küçük malik veya büyük malik olmasına bağlı olarak özel koşullar uygulanacaktır. Küçük mülk sahipleri söz konusu olduğunda, kararlaştırılan kira, önceki sözleşmenin son kirasını ve belirli durumlarda maksimum %10'luk artışı aşamaz. Büyük kira sahipleri için kira, önceki sözleşme veya referans fiyat endekslerine göre belirlenen maksimum fiyat limiti ile sınırlandırılacaktır.
- Sıkıntılı alanlarda taraflar, mülkün bakımı ile ilgili bazı genel masrafların kiracının sorumluluğunda olduğu konusunda anlaşabilirler. Ancak bu madde önceki sözleşmede yer almamışsa yeni sözleşmeye de yansımaz.
- Ulusal İstatistik Enstitüsü (INE) tarafından 31 Aralık 2024 tarihinden önce tanımlanacak olan konut kira sözleşmelerinin yıllık olarak güncellenmesi için yeni bir referans endeksi oluşturulacaktır. kira sözleşmelerinin kirası.
- Ev sahipleri için vergi indirimleri 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girecek. Vergi indirimleri, hem genel olarak net kira getirisi için hem de stresli bölgelerdeki sözleşmelerdeki kira indirimleri veya bu alanlardaki gençlere kiralama gibi özel durumlar için belirlenir. Bu vergi indirimleri, yalnızca stresli konut pazarları olarak ilan edilen alanlarda uygulanacaktır.
Bu önlemlerin, stres altındaki konut pazar alanlarının beyanına ve ilgili özel planların onayına tabi olduğunu vurgulamak önemlidir.
VERGİ TEŞVİKLERİ
İkinci son hüküm. Konut amaçlı gayrimenkul kiralamalarında Kişisel Gelir Vergisinde uygulanan vergi teşvikleri.
Bu yasanın yürürlüğe girmesinden itibaren akdedilen konut kiralama sözleşmeleri için geçerli olmak üzere, 35 Kasım tarihli ve 2006/28 sayılı Kişisel Gelir Vergisi Kanununda ve Kurumlar Vergisi, Mukim Olmayan Gelirlere ilişkin kanunların değişiklik bölümünde aşağıdaki değişiklikler yapılmıştır. ve Zenginlik:
Bir. 2 üncü maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir:
2. Gayrimenkulün konut amaçlı kiralanması durumunda, bir önceki bölüm hükümlerine göre hesaplanan pozitif net getiri:
a) Yüzde 90 oranında Aynı ev sahibi, başka bir yerde bulunan bir ev için yeni bir kira sözleşmesini resmileştirdiğinde. stresli bir konut pazarına sahip bölge Varsa, önceki kira sözleşmesinin yıllık güncelleme maddesi uygulandıktan sonra, aynı konut için önceki kira sözleşmesinin son kirasına göre ilk kiranın yüzde 5'ten fazla düşürüldüğü.
b) yüzde 70 Yukarıdaki a) bendinde belirtilen gereklilikler karşılanmadığında, aşağıdaki durumlardan herhangi biri meydana gelir:
1.º Sıkıntılı bir yerleşim çarşı bölgesinde olması ve kiracının 18 ile 35 yaşları arasında olması şartıyla mükellefin evi ilk kez kiralamış olması. Aynı evde birden fazla kiracı olması durumunda, bu indirim, net gelirin bu yazıda belirtilen şartları sağlayan kiracılara orantılı olarak tekabül eden kısmına uygulanacaktır.
2. Kiracı, 49 Aralık tarih ve 2002/23 sayılı Kanunun II. Başlığında düzenlenen, kar amacı gütmeyen kuruluşların vergi rejimine ilişkin özel rejimin uygulandığı bir Kamu İdaresi veya kar amacı gütmeyen kuruluş olduğunda. ve devlet konut planının kira yardımı programında belirlenenden daha düşük bir aylık gelire sahip sosyal kiralamaya veya 19/2021 sayılı Kanuna atıfta bulunulan ekonomik savunmasızlık durumundaki insanlar için konaklamaya konut tahsis eden himaye için vergi teşvikleri, Asgari yaşamsal geliri belirleyen 20 Aralık veya yetkili İdarenin kira geliri üzerinde bir sınırlama getirdiği konutun bir kamu konutu veya yeterlilik programı kapsamında olması.
c) yüzde 60 önceki mektupların gerekliliklerini karşılamadığı zaman, mesken bir davaya konu olmuştu. rehabilitasyon eylemi Vergi Yönetmeliği'nin 1. maddesinin 41. fıkrasında belirtilen sürelerde iki yılda sona erecekti. kira sözleşmesi tarihinden önce.
d) yüzde 50'de , başka bir durumda.
Belirtilen gereksinimler, kiralama sözleşmesinin imzalanması sırasında karşılanmalıdır, indirim karşılanmaya devam ettiği sürece geçerlidir.
Bu indirimler, yalnızca vergi mükellefi tarafından veri doğrulama, sınırlı doğrulama veya amacı bu tür beyanların doğrulanmasını içeren teftiş prosedürü başlatılmadan önce sunulan bir öz-değerlendirmede hesaplanan net pozitif getiriler için geçerli olacaktır. .
Kesintiler, pozitif net gelirin dahil edilmeyen gelirden veya vergi mükellefinin öz değerlendirmesinde uygunsuz bir şekilde mahsup edilen ve bir önceki paragrafta belirtilen prosedürlerden herhangi birinde düzenlenen giderlerden elde edilen kısmı ile ilgili olarak uygulanmayacaktır. , prosedürün işlenmesi sırasında bu koşullar vergi mükellefi tarafından beyan edilmiş veya kabul edilmiş olsa bile. Kentsel Kiralama Kanunu'nun 6. maddesinin 17. fıkrası hükümlerine uymayan kira sözleşmelerinde de indirim uygulanmayacaktır.
The gayrimenkul sermayesinden pozitif net gelir akdedilen konut kiralama sözleşmelerinden elde edilen 12/2023 sayılı Kanun yürürlüğe girmeden önce 24 Mayıs tarihli konut hakkı, 2 Aralık 23 tarihinden itibaren işbu Kanunun 31 üncü maddesinin 2021 nci fıkrasında öngörülen indirime tabi olacaktır.”
IBI ÜCRETİ
Kalıcı olarak boş olan mesken kullanımına yönelik mülkler söz konusu olduğunda, belediyeler, Yüzde 50 artış. verginin net tutarı.
Bu amaçlar için, özellikler için sürekli ve haklı bir sebep olmaksızın boş kalan iki yıldan fazla süre , vergi yönetmeliği tarafından belirlenen gerekliliklere, kanıt araçlarına ve prosedüre uygun olarak, kalıcı olarak kullanılmayan bir mülk olarak kabul edilecek ve konut kullanımı için dört veya daha fazla mülkün sahiplerine ait olacaktır.
Ek ücret şu kadar olabilir: Yüzde 100 artış. boşluk süresi dolduğunda verginin net tutarının üç yıldan fazla ve boşluk dönemine göre modüle edilebilir.
Buna ek olarak, belediyeler ilgili ek yüzdeyi yukarıda belirtilenlere uygun olarak artırabilir. 50 ek yüzde puanına kadar ait mülkler söz konusu olduğunda konut kullanımı için iki veya daha fazla mülkün sahipleri aynı belediye alanında boş olan.
Her durumda, aşağıdaki nedenler haklı kabul edilecektir:
- iş veya eğitim nedeniyle geçici transfer,
- bağımlılık veya sağlık nedenleriyle veya sosyal acil durum nedeniyle adres değişikliği,
- En fazla dört yıl sürekli boş kalan ikinci konut konut kullanımına yönelik gayrimenkuller,
- çalışma veya iyileştirme eylemlerine tabi olan mülkler veya etkin bir şekilde işgal edilmesini imkansız kılan diğer koşullar,
- konutun kullanımına ve tasfiyesine engel olacak şekilde adli veya idari karara bağlanan dava veya dava konusu olması veya bu durumda sahiplerinin piyasa koşullarında en fazla bir yıl süreyle satışa sunduğu gayrimenkul olması, veya kiralık, bu durumda en fazla altı ay.
Bu verginin mükelleflerinden istenecek ek ücret 31 Aralık'ta tahakkuk edecek ve her yıl belediyeler tarafından, o tarihte mülkün boş olduğu ve hangi idari işlemle birlikte doğrulandığı doğrulandıktan sonra ödenecektir. beyan. .
Belediyenin kalıcı olarak oturulmayan mülk olarak beyanı, vergi mükellefinin önceden dinlenmesini ve belediye sicilindeki verilerle ilgili olanların görünebileceği söz konusu yönetmelikte düzenlenecek olan boşluk belirtilerinin Belediye Meclisi tarafından onaylanmasını gerektirecektir. tedarik hizmetlerinin tüketiminin yanı sıra.»
TOPRAK REZERVİ
Üretken kullanımlar ve mesken kullanımı için yeterli ve yeterli arazi tahsis etmek, her halükarda, en azından satış, kiralama veya diğer konuta erişim biçimleri için azami fiyatını belirlemeye izin veren bir kamu koruma rejimine tabi konut için sağlanan bir kısmı ayırmak, yüzey hakkı veya idari imtiyaz gibi.
Bu rezerv, arazi ve şehircilik mevzuatı veya buna uygun olarak planlama araçları ile belirlenecek, sosyal bütünlük ilkesine saygılı bir yerleşim dağılımını garanti edecek ve asgari olarak şunları içerecektir: yeni kentleşme eylemlerine dahil edilecek kırsal arazide kentsel planlama tarafından sağlanan yerleşime elverişli alanın yüzde 40'ını ve kentleşme reformu veya yenileme eylemlerinden geçmesi gereken kentleşmiş arazide yüzde 20'sini gerçekleştirmek için gerekli arazi.
TLACORP 2023
