Mülk satın alma ve satış sürecinde, satıcıların ve inşaatçıların mülkün alıcılara satışında üstlendiği sorumlulukları dikkate almak çok önemlidir.
Piyasada, alıcının nasıl hareket edeceğini çok iyi bilmediği veya daha önce tespit edilmemiş sorunları veya yapıcı kusurları bulduklarında yasalara göre hakların ne olduğunu bilmediği kusurlarla satılan mülkleri bulmak çok normaldir. satış.
İspanya'dan mülk edinen alıcıların yanı sıra satıcılardan ve inşaatçılardan hak ve yükümlülüklerin neler olduğunu belirlemek önemlidir. Bu yüzden bu raporu, görsel veya gizli kusurları onaylarken kavramları ve prosedürleri açıklığa kavuşturmak için oluşturduk.
KUSURLARIN:Öncelikle, ne anladığımızı belirleyelim "kusurlar”. Kusurları veya yapıcı kusurları anlıyoruz bir yapıda bulduğumuz ve kalitesini düşüren her türlü eksiklik. Bu kusur, sahibin mülkü normal şekilde kullanamayacağı ve kullanamayacağı şekilde sonuçlanmalıdır.
Ayrıca, bir kusurun veya yapıcı bir kusurun “ciddi"Ya da"mezar" durumunda bu, alıcı satıştan önce keşfetmiş olsaydı, satın almayı reddetmiş olurdu ya da fiyatı satıcıyla pazarlık etmesinin bir sonucu olurdu.
İKİ KUSUR TÜRÜ: Görseller ve Gizli
Görünür kusurlar binanın yapım sürecinde görsel olarak veya alıcı tarafından görsel olarak incelenerek kolayca tespit edilebilenlerdir. Yani, bilgi veya hazırlık yapmadan herkes tarafından kolayca tespit edilebilirler.
Bu görünür kusurlar satıcının sorumluluğunda değildir. Bu nedenle, özellikle de mülkün fiyatını etkilemez veya değiştirmezse, alıcı tarafından bu şekilde keşfedilebilecek görünür kusurlar için satıcının hiçbir sorumluluğu yoktur.
Gizli kusurlarörneğin, inşaat süreci tarafından tespit edilmesi mümkün olmayanlardır, çünkü bunlar kolayca görülemezler. Yeni inşaatlar söz konusu olduğunda, bu kusurlar inşaat sürecinde mimarlar, müfettişler gibi farklı profesyoneller tarafından tespit edilmemiştir.
Tüm kusurlar sorumluluklardan kaynaklanamaz. Bunun olması için, etkinin şu koşulları karşılaması gerekir:
- Kolayca tespit edilemediğini
- Alıcının bunu bilmediğini
- Satın alma işlemini tamamlamadan önce var olduğunu
Örnek olarak, casuistry'de en çok tekrarlanan gizli kusurlar olanları listeleyeceğiz:
- Binanın yapısını etkileyen hasarlar. Bunlar binanın dengesini ve yapısını önemli ölçüde etkileyen iş kusurlarıdır.
- Evde sızıntıya neden olan sızıntı, su yalıtımı sorunları.
- Binaların yerleşim sorunları. Bir bina inşa edildikten sonra, binanın kötü yerleşimi nedeniyle ortaya çıkan ve kötü bir bodrum tarafından üretilen bazı çatlaklar, çatlaklar vb.
SORUMLULUK
Gizli kusurların sorumluluğunu göz önünde bulundururken, yeni inşaatlardan inşa edilen evler ile satış evleri arasında ayrım yapmak gerekir.
Yeni evlerde, alıcının gizli kusurları talep etme garantisi ve hakkı üç türe ayrılmıştır:
- BİR YIL: İç kaplamalar, dış cephe, marangozluk, yeni cihazlar, vb. Gibi bitirme problemleri, inşaat tarihinden itibaren bir yıl veya ALTI AY satın alma / tamamlanma tarihinden itibaren.
- ÜÇ YIL: Taşınmazda oluşan ve yaşanabilirliği doğrudan etkileyen ve bozan kusurlar için. Bu durumda hijyen, sağlık, su geçirmezlik, sağlıklı olma vb. konuları etkileyen sorunlar söz konusudur. Bu kusurlar, mülkü içinde yaşanamayacak şekilde terk etmelidir.. Bu nedenle, taşınmazın oturmak için kullanılmasına engel olmayan “ikincil kusurların” karşılanmayacağına lütfen dikkat ediniz.
- Ve bina, temel, sütunlar, kirişler, zeminler gibi yapıyı etkileyen problemler için, ON YIL. Bu kusurlar, binanın dengesini bozacak şekilde olmalıdır.
Yeni inşa edilen mülklerde, İspanya'da YASAL SİGORTA (Ya da ON YIL SİGORTASI) 10 yıl boyunca binanın yapısal hasarını kapsar. Bu kusurlar, bu kusurlardan bazıları ortaya çıkarsa, alıcının sigortasını bilgilendirmesi gerektiği şekilde karşılanır, böylece daha önce binanın destekçisi veya kurucusu tarafından sağlanan on yıllık sigortayı talep edebilir ve kullanabilir. Bu şekilde, alıcılar, bu kusurlar için TEN YIL boyunca uygun şekilde kapsanan yeni inşaat evlerinin tüketicileri olarak garanti edilmektedir.
Burada evlerin söz konusu olduğu durumlarda “OTOPROMOSİEN” (Kendini teşvik eden), on yıllık sigorta sözleşmesi yapmak zorunlu değil, isteğe bağlıdır. Binanın nihai tüketicisi arsanın aynı sahibi olduğunda ve inşaatçıyı yalnızca evi inşa etmek amacıyla işe aldığında bir inşaat kendi kendini tanıtmaktadır. Bu şekilde arsa sahibi, işlerin “teşvikçisi” konumundadır ve mimar, inşaatçı vb. farklı profesyonellerin işe alınmasını gerçekleştiren kişidir.
Bu durumlarda, evin alıcılar bulmak için pazarda satılmayacağı, ancak sadece aynı sahibi tarafından kullanılacağı göz önüne alındığında, İspanyol yasası, destekleyicinin on yıllık sigorta kiralamasına veya almamasına izin verir. Mal sahibinin söz konusu sigortayı sözleşme yapmamayı seçmesi durumunda, 10 yıllık garanti süresi boyunca mülkü satmaya karar verirse, nihai alıcılara evin böyle bir sigortası olmadığını bildirmesi gerekir ve alıcılar bu durumu açıkça kabul etmelidir.
Bu YENİ özellikler açısından…., Ancak RESALES'ta ne oluyor? Satıcıların gizli kusurlar için herhangi bir sorumluluğu var mı?
Cevap olumlu. İkinci el ev satan satıcılar da bu mülklerin sahip olabileceği gizli kusurlardan sorumludur. Bu sorumluluk, malda var olan ve sırasında ortaya çıkan gizli kusurlara ilişkindir. ALTI AY, yukarıda belirtilen ve satışın tamamlanmasından itibaren altı aydan önce tespit edilebilecek her türlü kusurdan satıcı sorumlu olacaktır.
Alıcının gizli kusurlardan sorumluluk talep etme hakkını kullanmak için aşağıdakiler gereklidir:
1. - Hata tespit edilmelidir.
2.- Satıcı, genellikle onaylı posta yoluyla, kusurlardan haberdar edilmesini, nedenlerin neler olabileceğini ve sorunun onarılmasının ne olduğunu açıklayarak yazılı olarak bilgilendirilmelidir.
3.- Satıcının sorumluluğunu tanımaması durumunda, alıcı mümkünse bağımsız bir profesyonelden, sorunu, kusuru belirleyen ve resmi bir raporda onarım masrafları olan bir uzmandan yazılı bir rapor almalıdır.
Satıcı, sorunun nedenlerini, onarımını ve bunun gerektirdiği maliyetleri belirleyen ve onarımının sorumluluğunu almayan bağımsız bir profesyonelin raporunu aldıysa, alıcıya bir avukat tarafından bildirilmesi gerekir. sorunu çözmek için mevcut yasal yolların neler olduğunu görün.
Normalde, küçük değerlendirmenin gizli kusurlarından türetilen Mahkeme iddialarının genellikle pahalı ve uzun olduğu söylenmelidir. Bu nedenle, satıcıyla mahkeme dışı bir anlaşmaya varmaya çalışmak her zaman tavsiye edilir.
Binanın yaşanabilirliğini veya yapısını etkileyen gerçek bir sorunun olduğu ciddi vakalar için, alıcının pozisyonunu mümkün olan en iyi şekilde savunmak, her zaman değilse Mahkemelere gitme olasılığını göz önünde bulundurmak gerekecektir. satıcı ile anlaşma.
