San Sebastian – Donosti'de mülk nasıl satın alınır?

GELECEĞİN GAYRİMENKUL ALICILARI VE GAYRİMENKUL YATIRIMCILARI İÇİN DONOSTI – SAN SEBASTIAN'I TANIYIN

San Sebastián şehri – Donosti

Giriş – Donosti'nin kökenleri

Tarihsel San Sebastián'ı doğuran yerleşimin, San Sebastián el Antiguo manastırı, Monte Urgull kalesi ve onu, sakinlerinin tarihsel olarak kendilerinin söylediği topraklara bağlayan mezar höyüğünde bulunan kasaba olduğu söylenir. balıkçılık ve ticari faaliyetlere ayrılmıştı.

Çevredeki bölge, aynı zamanda tarımsal işlerle de uğraşan çiftlik evleriyle doluydu.

San Sebastián'ın iki farklı bölge arasında bir temas noktası olarak konumlandığı söylenmelidir: deniz ve iç topraklar. İç topraklara ulaşmak için, kara yolları Urumea Nehri'nin kıyıya ulaşmasını sağladı ve böylece iç kısımlarla bir ticaret ve ticaret faaliyeti geliştirdi.

Aslında, şehrin uzun yıllar San Sebastian yetkisi altında olan Pasajes limanına ek olarak bir deniz limanı ve başka bir nehir limanı (veya Santa Catalina) vardı.

Bu mütevazi nüfusa sahip merkezin imtiyazını Sancho El Sabio verdi, çünkü burası şimdiden yeni başlayan bir ticari faaliyete başlıyordu.

Yıllar geçtikçe ve sınıra yakınlığı göz önüne alındığında, belirli bir askeri önemi de vardı ve bu, 19. yüzyılın ortalarına kadar zaman içinde geliştirilen farklı tahkimatların inşasına yol açtı.

The kentsel gelişim San Sebastián- Donosti'nin birkaç fazlar :

1813 kuşatmasıyla yıkıma kadar ilk (İspanyol Bağımsızlık Savaşı) .

Orta Çağ'dan 16. yüzyıla kadar kasabada büyük bir yapısal değişiklik yaşanmadı. Düzenli bir geometrik tip plana sahip, bitişik tarım arazisi üzerinde önemli bir yargı yetkisine ve onu çevreleyen bazı küçük çekirdeklere sahip, duvarlarla çevrili bir kentsel çekirdektir.

Urgull'un ilkel ortaçağ kalesinin çevresinden, 19. yüzyıla kadar kentsel gelişimi sınırlayacak çeşitli duvar kuşakları inşa edildi.

16. yüzyılda yeni surların yapım ve genişletme çalışmaları yapılmıştır.

Bu çalışmalar 17. yüzyılda ve daha az ölçüde 18. yüzyılda yapılmaya devam ediyor.

Bu aşama, 1813'te şehrin neredeyse tamamen yıkılmasıyla sona erer. Bu tarihte şehir, Wellington Dükü'nün şehri kuşatmasıyla (Bağımsızlık Savaşı) yıkılır ve yeniden inşa edilir, böylece şimdiki kısım eski haline gelir.

1854'te San Sebastián, Gipuzkoa'nın başkenti olarak belirlendi.

Bu tarihlerde şehrin ticari ve idari faaliyetlerine önemli bir turizm faaliyeti katılır, 19. yüzyılın ortalarından itibaren kraliyet ailesinin yazlık konutu olarak seçilir.

O yıllarda surların yıkılmasına izin verildiği için şehir bir savaş yeri olmaktan çıktı.

O yıllardan başlayarak, bataklıkları ve Arenales de Urumea'yı da işgal eden güney San Sebastián Ensanche'nin inşasıyla Ensanche bölgesinin gelişimi başladı.

Ensanche, Avenida de la Libertad'ı vurgulayan kare bir ızgara oluşturan düz sokaklarla düzenli bir desene sahiptir.

Bu alan, Paseo de la Concha ile önemli bir turistik ve eğlence amaçlı kullanıma sahiptir. Aynı zamanda önemli bir konut, idari ve ticari kullanıma sahiptir.

Endüstriyel faaliyetler Ibaeta, Antiguo ve daha sonra Barrio de Gros olacak yere doğru ilerliyor.

En mütevazı sınıflar Eski kısımda yoğunlaşıyor veya Eskiye doğru ilerliyor.

Daha sonra Urumea nehri ile Ulía Dağı'nın yamacı arasında uzanan Arenales'te Ensanche de Gros veya Zurriola'nın çalışmaları başladı.

Bugün Merkez olarak kabul edilen alan 1867-1910 yılları arasında inşa edilmiştir. Şehrin ağırlık merkezi Gipuzkoa meydanından bugün Donosti'nin eksenini oluşturan Avenida de la Libertad'a kaymıştır. Eski Kent, zorlu çerçevesi nedeniyle, modern bir ticaret, trafik ve ulaşım faaliyeti geliştirmeye hazır olmadığı için bir rekreasyon alanına ve küçük dükkanlara kaydırılmıştır.

Daha sonra, kentsel gelişim San Martín caddelerine, Buen Pastor meydanı çevresindeki sokak ağına ve Prim caddesine doğru kutuplaşırken, Gross, Antiguo ve Amara Viejo caddelerindeki inşaatlar öne çıkıyor.

Donosti'nin kareleri

Donosti'nin birçok ve çeşitli kareleri vardır, örneğin Anayasa Meydanıpopüler, sportif ve kültürel nitelikteki sosyal ilişkiler ve etkinlikler için bir alan olan, revaklarının altında ticari katlar ve bunların üzerinde evler bırakan bir alan.

Plaza de la Constitución'a ek olarak, Donosti aşağıdaki meydanlara sahiptir:

• The Teslis Meydanı, kültür ve spor faaliyetleri amacına sahiptir.
• The Plaza de Zuloaga bir bahçe alanı ve San Telmo müzesinin olduğu yer.
• Ek olarak, küçük buluyoruz Plaza Lasala.
• Ayrıca buluyoruz Alameda del Bulvarımerkezi alanı bahçeler ve kamu hizmetleri tarafından işgal edilen, yol ağının temel eksenlerinden biri olan ve eski kısım ile genişleme arasındaki birlik.
• The Plaza de Gipuzkoa, orta kısmında bahçesi bulunan küçük bir gölet ile dinlenme ve dinlenme yeridir. Etrafında ticari binaların bulunduğu, üzerlerinde evler, ofisler ve ayrıca Gipuzkoa Eyalet Meclisi Sarayı. Kent için bir cazibe merkezi ve merkeziyet yeri temsil eder, aynı zamanda genişlemede merkezi bir konuma sahiptir.
• The Plaza del Buen Papaz bir eğlence alanıdır. Bu meydanda, ticari katlara sahip evlerle çevrili katedral bulunmaktadır. Bu meydanın çevresinde eşsiz Correos binaları ve Koldo Mitxelena Kültür Merkezi bulunmaktadır.
• The Bilbao Meydanı ayrıca Calle Prim'in sirkülasyon alanının kenarlarından birinde yer almaktadır.
• The Plaza del Centenario Amara Nuevo ve Amara Viejo mahalleleri arasındaki bağlantı noktasıdır.
• The Plaza de Pio XII şehrin en önemli iç ve dış bağlantı alanlarından biri arasında yer almaktadır. Buradan Bilbao-Behobia otoyoluna bağlanır. İçinde Hükümet Alt Heyeti, otobüs terminali ve Hotel Amara Plaza yer almaktadır.
• The Plaza de Irun, Amara Nuevo semtinde. Madrid caddesini, Urumea nehrini ve Loiola'yı birbirine bağlayan bağlantı ağı bu meydanda yer almaktadır. ARCCO alışveriş merkezi burada öne çıkıyor.
• Amara Nuevo mahallesindeki meydanların geri kalanı blokların içinde yer almakta olup, bir kısmı alçak ticari müesseseler, garajlar ve atölyeler olarak sunulurken, bir kısmı ise küçük bahçeler ve rekreasyon alanları tarafından işgal edilmektedir.

bu kareler Armerías, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, ve Stüdyolar.

• The Zaragoza Meydanı merkez ve Miraconcha'daki geçiş ve rekreasyon yeridir.
• The Plaza de Euskadi ve Plaza de España, bu plazalar ve Santa Catalina köprüsü aracılığıyla Gros, Amara, Egia -Atocha ve Centro mahallelerini birbirine bağlayan sokaklar arasındaki geçiş yerleridir.

Donosti mahallesi

Geyik

Altza mahallesi, Pasaia koyuna hakim olan tepelerden birinde, yamaçlarını işgal ediyor. Pasaia ve Rentería terimleriyle sınırda bulunan şehrin en doğu mahallesidir. Zirvesinde bir nüfus merkezinin bulunduğu bir tepenin üzerinde uzanır ve bu, yerini son kırk yılda Kuzey, Doğu ve Batı yamaçlarında ilerici bir işgale ve ayrıca ulusal karayolu önündeki inşaatlara bıraktı. Txingurri ve Molinao vadilerinde , şehirde açıkça tanımlanabilir bir parça oluşturuyor.

Çevresinde yürütülen büyük altyapıların (Pasaia limanı, Bilbao – Behobia otoyolu ve La Herrera ve limana olan bağlantıları) yerleşim düzeniyle vurgulanan fiziksel çevrenin ve özellikle topografyasının özellikleri bugün, Bugün, Pasaia'daki Antxo semtinde ve Güneybatıda yer alan Garbera Bölgesi'nde Doğu'ya süreklilik çözümü dışında, Mahalle'nin sınırları tamamen tanımlanmıştır.

Yaklaşık 230 Ha'lık bir uzantıya sahiptir. PGOU belirlenmiş yirmi beş Kentsel Müdahale Alanına (AIU) bölünmüştür: La Herrera, Tsingurri , Larratxo , Altza Over , Lardi Alde , Jolastokieta , Pikabea , Oleta , Arria, Carretera NI (La Herrera-Buenavista bölümü), Larres , Buenavista , Alto de Buenavista, Escalantegi , Mendibil, Putxuzulo , Molinao , Papin, Landarro , Garbera, Esnabide , Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular ve Luzuriaga.

Uyumsuz kullanımların bir arada bulunması ve tamamlanmamış alanların yeniden geliştirilmesi ihtiyacı, 7,501 m139,716'si endüstriyel kullanımlar ve 2 m55,207'si üçüncül kullanımlar olmak üzere toplam 2 konutun bulunduğu bir Mahalle'nin iki özelliğini daha oluşturmaktadır.

Topluluk donanımının sağlanması düzeyinde Altza, son yıllarda gerçekleştirilen eylemlerden elde edilen belediye ortalamasının üzerinde bir standarda sahiptir: Başlattıkları Larres spor merkezi, Casares Kültür Evi, sağlık merkezi, eğitim merkezleri vb. önemli bir yeniden yapılanma sürecidir.

Sorun göz önüne alındığında, PGOU kentsel dokunun rehabilitasyonunu, endüstrilerin transferini, alternatif endüstriyel arazilerin hazırlanmasını, üçüncül arazi teklifini vb. ve Buenavista erişimleri; Intxaurrondo ve Molinao'dan yeni erişimlerin gerçekleştirilmesi; Herrera, Larratxo ve Buenavista'nın iç reformu; Altza , Arria ve Molinao'da entegre rehabilitasyon ; Oleta ve Darieta alanlarının tamamlanması; Landarro ve Miamarka'da sanayi arazisinin oluşturulması; Lardi-Alde'de bir alışveriş ve ofis merkezi tahmini; Arria, Garberako Gaina ve Larres parklarının icrası; ve Larres spor kompleksinin genişletilmesi.

Amara Berri (Amara Nuevo)

Toplam alanı 132 hektar olan bu bölge, kuzeyde Mundaiz Yarımadası'nı sınırlayan menderesteki Urumea Nehri ile sınırlıdır. Doğuya ve güneye “bypass” yolu ile ve batıya Eusko demiryolu hatları Trenbideak ve yeni Amara-Ayete yolu ile. Urumea ovasının düz arazilerini ve ova topraklarının doğal uzantılarını oluşturan Anoeta ve Morlans yalaklarını (alt kısmında) içerir. Nehrin sağ kıyısında yer almasına rağmen, Alkolea Parkı'nın ( Ibaialde Bölgesi ) eğiminin bir kısmı da dahil edilmiştir. Gelişmekte Olan Arazi olarak sınıflandırılan Ensanche de Amara IV ve Riberas de Loyola Bölgeleri dışında, mahallenin çoğu PGOU tarafından kentsel arazi olarak kabul edilmektedir.

Amara-Berri, Genel Plan'ın gelişme ufkunda planlanan toplam 13,199 konut ile şehrin konut gelişimindeki en önemli mahallelerden biridir.

anorga

Añorga mahallesi, Ibaeta'nın güneyindeki varyant yol ile Lasarte belediyesi arasındaki bağlantı bölümünde, NI Otoyolunun her iki yanında yer alan iki büyük toprak cebinden oluşur.

Yaklaşık 123 Ha'lık bir alanı kaplar. UE'den mevcut yerleşim alanlarına yetersiz erişim ve bunun sonucunda izolasyon oluşması ve ekipman seviyesinin düşük olması olumsuz olarak öne çıkan iki husustur.

Eski Ondarreta

El Antiguo-Ondarreta mahallesi, Vega de Ibaeta'nın sahile ve Lugaritz tepesine (Seminario) kadar olan düz alanlarının kuzey kısmını kaplar, 116 hektarlık bir alana sahiptir ve kuzeye erişim yollarıyla sınırlıdır. Igeldo ve Ondarreta plajı; güneyde Camino de los Pinos ve Fundación Matía'ya yaya girişi; doğuda Palacio ve Dr. Marañón caddeleri ve batıda Avda. de Tolosa ve Monte Igueldo'nun yamacında.

1990'lı yıllarda hem ev hem de ekipman (spor merkezi, poliklinik vb.) yapımında önemli bir artış oldu.

Aşağıdaki Kentsel Eylem Alanlarına bölünmüştür: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz , Lizarriturri, Benta Berri, Kuzey Üniversitesi Kampüsü, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I ve II.

Ategorrieta-Ulia

Ategorrieta-Ulia mahallesi, Ulia Dağı'nın güney yamacında gelişir. 67.53 hektarlık bir alana sahiptir ve batıda Sagüés, güneyde Avda ile sınırlanmıştır. de Navarra ve RENFE demiryolu ve doğuda Alto de Miracruz .

Gelişimi temelde doğrusaldır, ilk etapta eski Ategorrieta yolu tarafından desteklenir ve daha sonra nispeten homojen bir maksimum korniş referansını koruyarak Ulía yamacına tırmanan Navarra ve Ategorrieta caddelerinde desteklenir. Yerleşim tipolojisi, her ne kadar çağdaş olmasa da, genel olarak, az gelişmiş yerleşim yerlerine ve izole edilmiş konutlara yanıt verir; bunların arasında, konut çevresinde zıtlık oluşturan büyük binalar tarafından işgal edilen manastır arazileri çoğalır.

Mahallede Beş Bölge ayırt edilir: Manteo, Ulía -Barren, Mitxelene , Toki-Eder ve Ategorrieta, planlama uygulaması açısından kentsel arazi olarak sınıflandırılır.

Görünen homojenliğe rağmen, Barrio'nun sorunları çeşitlidir. Yetersiz yol ağı, belirli alanlardaki yoğunluğun yüksek olması, karma kullanımlar, otopark ve boş alanların olmaması gibi sorunlar nedeniyle yeniden yapılanmaya ihtiyaç duyulmaktadır.

Manteo Bölgesinde erişilebilirlik sorunları olan daha yüksek bir yerleşim yoğunluğu varken, diğer Bölgeler daha yüksek çevresel kaliteye sahiptir, ancak buna aynı alandaki eksiklikler de eşlik etmektedir. Mahalle'nin düşük yoğunluklu tipolojisi, son yıllarda yapılan müdahaleler sonrasında Manteo'da yüksek standartlara ulaşan ve bu tipolojilerde alışılageldiği üzere bahçe kent alanlarında azalan kamusal alanların dağılımına yol açmaktadır.

Bir dizi kentsel eylem şeklini alan alanı yeniden geliştirme zorunluluğu gözlemleniyor: endüstriyel kullanımların üçüncül kullanımlara dönüştürülmesi, Santa Teresa, Manteo vb.'de yeni meydanlar ve boş alanların oluşturulması, Ulía parkının kentleştirilmesi mahalleye komşu alanlar, spor merkezi inşaatı ve Manteo'da yer altı otoparklarının sağlanması. Öte yandan, karakteristik bir kullanım olarak az yoğunluklu konut tipolojisinin konsolide edilmesi, yol ağının uyarlanması ve önceliklendirilmesi, boş ara alanların geliştirilmesi, eksik bağlantıların çözülmesi ve kullanımların büyük ölçüde konsolidasyonu da gerekmektedir. teçhizat.

Ayet

Ayete mahallesi, şehrin merkezi bölgesinde yer alır ve Ibaeta ile Urumea ovaları arasında yer alan Alto de Ayete'nin zirvesini ve yamaçlarını kaplar.

Yaklaşık 233 hektarlık bir alana sahiptir ve güneyde San Sebastián varyantı, kuzeyde Paseo de Miraconcha ve Camino de San Roque, doğuda Eusko demiryolu hatları ile sınırlanmıştır. Trenbideak , yeni Amara – Ayete yolu ve Errondo yolu ve Lugaritz geçidinin kenarları ile batıda, Ibaeta-Ayete yolu ve Avenida de Tolosa.

Ayete, genel olarak, meskun alanlarda orta yoğunlukta bir bahçe kentinin özelliklerine ve topluluk ekipmanı eksikliğine, çeşitli gelişmiş alanlar arasında yetersiz yol bağlantısına ve ticari faaliyetler için çok az desteğe cevap veriyor. Tüm bu nedenlerden dolayı, bazı kentsel eylemlerin gerçekleştirilmesi planlanmaktadır: Txantxa-Erreka spor merkezi ve Lanberri, Puyo ve Pagola spor alanları; Txantxa-Erreka alışveriş merkezi; Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo yolunun inşaatı (1999); ve Puyo ve Arbaizenea parklarının yaratılması.

Merkez-Merkez

Kuzeyde açık deniz, doğuda Urumea Nehri, batıda Bahía de la Concha ve Ayete tepeleri ve güneyde yeni Ensanche de Amara ile sınırlanmıştır. Genel Plan, Urgull Dağı ve Santa Clara Adası'nın eklendiği tarihi mahalle, 19. yüzyıl Ensanches, Paseo de Miraconcha ve San Bartolomé tepesinden oluşan, tümü meskûn alanlardır.

116 hektarlık bir alanı kaplar ve şu şekilde sınırlandırılmıştır: Urgull -Santa Clara, Liman, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Eski Amara) ve Paseo de Miraconcha . Hepsi Kentsel Arazi olarak sınıflandırılır.

Çevresel, mimari ve kentsel kalitesi yüksek bir alan olarak, PGOU'nun Merkez için planladığı eylemler temelde onun özelliklerini korumaya yöneliktir.

Böylece, 20. yüzyılın son on yılında, Eusko yollarının gömülme olasılığını göz önünde bulundurarak, Tarihi Mahalle için bir Rehabilitasyon Planı, inşa edilmiş mirasın korunması, başka bir Trafik Yeniden Yapılandırma Planı. Trenbideak ve Ensanche'nin San Bartolomé Bölgesi'ndeki3 uygulaması, eski Pescadería'daki Kültür Merkezi (1999) ve otogarın olası konumu. Bulvarın (1999) ve Alderdi Eder'in (1998) yeniden düzenlenmesi ve yenilenmesi planı dikkate değer bir öneme sahiptir; Çevre kalitesi. Ensanche ve ticari çekiciliği. Bu alanla bitirmek için, Koldo Mitxelena Kültür Merkezi'nin (1993) yapılmış ve her açıdan büyük başarı ile yapılmış çalışmalardan biri olduğunu belirtiniz.

Ege

Egia, demiryolunun doğusundaki konumu ve topoğrafyası nedeniyle kısmen amortismana uğrayan merkezilik koşulları ile kentsel doku içinde açıkça tanımlanabilir bir mahalle oluşturmaktadır.

Mahalle, kısmen şehrin geri kalanıyla olan ilişkisindeki engelleri temsil eden mükemmel bir şekilde tanınabilir fiziksel sınırlara sahiptir. Bu nedenle, kuzeyde RENFE demiryolu düzeniyle, batıda ve güneyde Urumea Nehri'nin akışıyla ve doğuda Marrutxipi vadisi ve Baratzategi Bölgesi ile sınır komşusudur, ancak burada arsa sürekliliği vardır. daha belirgin.

Kentsel parçayı şehre entegre etmek için, eski Atocha stadyumu ve Mercado de Frutas tarafından işgal edilen alan, evlerin, açık alanların ve üçüncül kullanımların (Adalet Sarayı) inşası için ayrılmıştır ve Genel Planın çözümü için savunulmaktadır. Iztueta viyadüğü etrafındaki iletişim, Santa Catalina köprüsünün yüksekliğindeki yaya bağlantıları ve istasyondaki mevcut üst geçidi yeniden şekillendiren Araba parkı önünde planlanan yeni köprü ile tamamlanıyor (1999). Buna ek olarak, PGOU, Amara Osinaga ve Intxaurrondo , vb.'den yeni yol erişimi önermektedir. Egia'nın var olmayan spor tesisleri, Mármoles Cantabria sahasında spor merkezi, ön kort ve tamamlayıcı pistlerin inşasına yol açarak sorunu çözmüştür. Öte yandan Avda'nın genişletilmesiyle bu mahallenin Intxaurrondo ile bağlantısı iyileştirildi. de Ametzagaina . Paseo del Urumea ve Bateilla'da (1999-2000) evlerin inşa edilmesi de dikkate değerdir.

büyük

Yaklaşık 44 Ha.'lık bir yüzeye sahiptir ve daha küçük uzantılı PGOU tarafından sınırlandırılan Mahalleyi oluşturur. Nehir ve denizden geri kazanılan arazinin ilerleyen fiziksel işgalini içeren, birbirini izleyen aşamalarda öngörülen, şehrin doğuya doğru genişlemesini temsil eder. Şu anda bitmemiş, nihai konfigürasyonunu tanımlaması öngörülüyor.

Bölge belirgin şekilde yataydır ve şehirdeki merkezi konumuna rağmen, tarihsel hafızası ve sınırlarının kategorikliği nedeniyle açıkça tanımlanabilir bir parça oluşturur: Batıda Urumea Nehri, güneyde RENFE demiryolu hattı, Avda. Navarra ve doğuda Ulía Dağı'nın etekleri ve kuzeyde deniz.

Bütün mahalle Urban Land olarak sınıflandırılır. Zurriola plajının ve yürüyüş yolunun yeniden biçimlendirilmesi (1995), Kursaal Oditoryum ve Konferans Merkezinin inşası (1999), Sagüés için kentleşme ve rehabilitasyon planının yanı sıra Gros pazarının yıkılması ve kendi sitesinde evler (1997).

nehirler

192 hektarlık bir alana sahip, varyantın Añorga'daki kavşağından Ensanche de Ondarreta'ya kadar aynı adı taşıyan ovanın düz alanlarını ve onu sınırlayan Lugaritz ve Igueldo yamaçlarının bir kısmını kaplar. sırasıyla doğu ve batı.

Yamaçlarda birbiriyle ilişkisiz aşırı bina gelişmeleri, serbest bölgeler için kısmen koordinasyonsuz planlama, yeterli temel yol formunun ve yerel boş alanların olmaması görülebilir. Bu eksiklikleri gidermeye yönelik müdahalelerin tahminleri, Ibaeta-Aiete yolunun Igara, El Infierno ve Zuatsu sanayi bölgelerinin konut binalarının (Ondarreta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio, vb.) Avda'yı iyileştirmesi bekleniyor. de Tolosa'yı tüm bölgenin kentsel gelişiminin temel bir yapılandırma unsuru olarak kullanmak, Üniversite Kampüsünü bitirmek, Benta – Berri (1999) ve Üniversite spor merkezlerini, Almorza ve Lugaritz parklarını ve başka bir dizi park ve bahçeyi inşa etmek.

Aynı şekilde, El Antiguo-Ondarreta mahallesine ait Vega'nın geri kalanıyla birlikte mahalleye, kent merkezine alternatif bir kutup oluşturmak için gerekli merkezilik koşullarını sağlayan entegre ve karmaşık bir kullanım programı önerilmiştir.

Muitegi (“spor parkı” oluşturulması), Beriyo (“açık inşaat” ve “gelişmekte olan” karma konut geliştirme), Igara (endüstriyel kullanımın bakımı.), Errotaburu (evlerin ve iki tersiyer kulenin inşası) biri Guipízcpa Eyalet Hazinesinin genel merkezi olan kullanımlar) ve Zuatsu (endüstriyel fikir ile teknolojik parkın ortasında, çevreyi kirletmeyen modalitelerin yerleştirilmesine yönelik yeni bir "endüstriyel kullanım" bölgesinin yaratılması).

Igueldo

Bu mahalle, toplam 25.8 hektarlık bir alana sahip, gelişmemiş Monte Igueldo bölgesine yerleştirilmiş, açıkça farklılaştırılmış üç kentsel yerleşim bölgesinden oluşmaktadır.

Bahsettiğimiz anklavlar, ilk etapta, Igueldo'ya (“Faro” ve “Pueblo”) erişim yolları ve zirve ile sınırlanan Monte'nin doğu yamacının dahil olduğu alandır. İkincisi, Monte'nin kuzey yamacında yer alan ve güneyde Igeldo kentsel alanına erişim yolu ile sınırlanan dar bir arazi şeridinden oluşan "Amezti" yerleşim bölgesinden oluşmaktadır. İkincisi, çevresinde sınırlandırılmış yeni gelişen bölge ile birlikte, Igueldo'yu oluşturan yukarıda bahsedilen yerleşim bölgelerinin üçüncüsünü oluşturur.

Igueldo'da var olan kentsel sorun şudur: yerleşim alanlarının aşırı yoğunluğu, geçen trafik ve Kasko'da kontrollü ve kademeli gelişim ihtiyacı. Buna Igueldo yamaçlarının doğal önemi de eklenmelidir.

Yoğunlaşmayı önlemek için, " Igeldoko Zabalpena " Alanına karşılık gelenden daha fazla bina geliştirmesi öngörülmeden mevcut binanın konsolide edilmesi amaçlanmaktadır. Kasko'nun yaşadığı sorunlar için “Pueblo de Igueldo” çevre yolunun yapılmasıyla buradan geçen karayolu trafiği ortadan kaldırılacaktır. Bununla birlikte PGOU, Eğlence Parkı'nın genişletilmesini ve genel ölçekte açık alanların oluşturulmasını sağlar.

ceviz ağacı

Intxaurrondo, şehrin doğusunda yer alır ve 1970'lerde Donostia-San Sebastián çevre yolunun inşasıyla oluşturulan yapay yarığın üzerinden atladıktan sonra Ametzagaina'nın yüksek bölgelerine yaklaşmak için yamaçlarında yükselir.

Orijinal çekirdek dışında, RENFE demiryolunun düzeniyle kuzeyi sınırlar; batıda Egia Mahallesi (“Jai-Alai” Bölgesi ve Polloe Mezarlığı) ile; güneyde otoyola ve Ametzagaina tepelerini içeren Lau-Haizeta parkına erişimler ile ve yukarıda bahsedilen varyantın Herrera – Intxaurrondo bağlantısı ile doğuda.

Uzantısı 156 Ha.'lık bir alana ulaşıyor ve burada şehrin varoşlarının tipik sorunları gözlemleniyor: izolasyon, zayıf yol erişilebilirliği, belirli sektörlerde boş alan sıkıntısı, otopark ve ekipman. Yine de, bu sorunların büyük bir kısmı, Avda'dan yeni erişimlerin gerçekleştirilmesiyle önemli ölçüde iyileştirildi. de Ategorrieta ve varyantı.

Çözümü için, bazıları halihazırda gerçekleştirilmiş olan birçok kentsel eylem önerildi: demiryolunun gömülmesi; Paseo de Zubiaurre'nin yaratılması; Marrutxipi , Altza ve Amara Berri üzerinden yeni yol erişimleri; Mons ve Baratzategi'de yeni kamu inisiyatifi konutlarının tahmini; Marrutxipi'de bir alışveriş merkezi sağlanması; Marrutxipi ve Baratzategi'de parkların, bahçelerin ve meydanların oluşturulması; spor merkezi, muayenehane, okul ve yaşlılar için konut inşaatı; otoparkların sağlanması.

Loiola-Martutene

Yaklaşık 114 Ha.'lık bir alana sahip olan Loiola-Martutene mahallesi, Loiola ve Shores Alanlarını ayıran La Salle tepesi de dahil olmak üzere Belediyenin Güneydoğu bölgesinden geçerken Urumea Nehri ovasının düz arazilerini işgal eder. Loiola'nın .

Kuzeyde Urumea Nehri ve varyant yolla, doğuda Intxaurrondo-Altza ve Zorroaga'nın yamaçlarıyla batıda, güneyde Astigarraga ile San Sebastián Belediyesi sınırına kadar sınırlıdır.

Mevcut yerleşim ve sanayi merkezlerinin nispeten düzensiz ve yetersiz kentsel yapısının yeniden nitelendirilmesi ve komşu Amara-Berri mahallesi ile kentsel düzeyde yeterli bağlantısının sağlanması şüphesiz bu mahalleye müdahalenin temel amaçlarından biridir.

Loiola bu nedenle park etme, trafik, ekipman eksikliği ve boş alan sorunlarından muzdariptir. Ek olarak, yüksek bir yoğunluğa sahiptir, uyumsuz kullanımların bir karışımı vardır ve taşma sorunları çok sık olma eğilimindedir.

Tüm bu nedenlerden dolayı, Loiola , Txomin Enea ve Martutene'de Özel Rehabilitasyon Planları, nehrin kanalize edilmesi ve otoyolun düzenlenmesi için Projeler, nehir boyunca yürüyüş ve Martutene'de bir spor parkının inşası önerilmektedir. Garajları ve ofisleri olan La Salle Spor Merkezi'nin 1997 yılında tamamlandığını unutmayın.

Miracruz-Bidebieta

Kentin doğusunda, Pasaia sınırında ve güneyde RENFE demiryolu hattına kadar uzanan Ulia Dağı'nın güney yamacında yer alır. 57.10 hektarlık bir alana sahiptir ve zamansal ve fiziksel konfigürasyonu farklı anlara ve tipolojilere cevap verir. Böylece, izole müstakil yapılar, yüksek kulelerin yer aldığı açık plan poligonlar ve yol önünde sıralanan planlamanın dışında ortaya çıkan yapılar bu mahallenin görüntüsünü oluşturmaktadır.

Bölgenin şehir planlamasına bakarsak, Avenida Alcalde Elosegi'nin her iki tarafında çok farklı iki durum olduğunu fark ederiz. Kuzeyde, gelişmemiş boşlukların varlığı, belirli binaların erişilebilirlik koşullarının belirsizliği eklenmiş, serbest alanların uzmanlaşmasında, hiyerarşisinde ve yönetiminde bir sorunun teşhis edildiği doğrusal bloklar ve kulelerin gelişmeleri yer almaktadır. Gomistegi örneğinde olduğu gibi, park yeri kıtlığı ve kullanımların gizemlileştirilmesi, bazen bariz uyumsuzluklarla birlikte.

Güneyde, yerleşimler temel olarak az gelişmiş tipolojilere yanıt veriyor, yani yol bölümü ve erişilebilirlik belirli sorunlar olarak görülüyor.

Tanımlanan bu durumla karşı karşıya kalan PGOU, çevreyi ve erişilebilirlik koşullarını iyileştirmek için Gomistegi'de yeni bağlantılar tasarlayarak yolda eylem öneriyor. Yol bölümünün kullanımı da değiştirilerek, Kuzey bölgesindeki yollar otoparklar ve kaldırımlar için azaltılır ve Güney bölgesinde bölümlerin bir arada bulunması ve hızın düşürülmesi için yollar tasarlanır.

Kısacası, Gomistegi Bölgesi'nin iç reformunu ve kamusal alanın yeniden düzenlenmesini ve yeniden geliştirilmesini teşvik eden geliştirme konsolide edilmiştir.

Miramon- Zorroaga

265 hektarlık bu alan, Belediye'nin güneyinde, Urumea vadisi ile Barkaiztegi ve Añorga derelerine hakim tepelerde yer almaktadır. Kuzeyde otoyol, batıda Añorga-Txiki, güneyde Oriamendi ve Barkaiztegi vadisi ve doğuda loiola ocakları ve Martutene'ye inen yamaçlarla sınırlıdır.

Şu anda, ağırlıklı olarak izole tipolojiye sahip evlerin ve büyük tesislerin dağınık bir şekilde yerleştiği, seyrek olarak kullanılan bir alandır: Ciudad Sanitaria, Guipúzcoa Polikliniği, Euskal Telebista, vb.

Çözülmesi gereken olumsuz konular erişilebilirlik ve yetersiz yol ağıdır. Otoyoldan yeni ulaşımın sağlanması, Aldapeta ve Anoeta yollarının iyileştirilmesi ile çözüme ulaşılacağı umulmaktadır.

Teklif ayrıca, Miramón teknoloji parkı ve içinde bir eğlence merkezinin inşa edildiği (1999) Illumbe rekreasyon tesislerine özgü faaliyetlere genişletilen, şu anda mevcut olanlara benzer kullanımlar ve tipolojilerin yerleşiminde bölgenin uzmanlaşmasını da tasarlamaktadır. bir arena (1998).

Zubieta

Bu belgede atıfta bulunduğumuz alan, Gelişmemiş Arazi olarak sınıflandırılmayan, yani 46 Ha'dan biraz daha büyük olan Alanları ifade eder. 770 Ha. Bu batı yerleşim bölgesinin yaklaşık olarak tamamını oluşturan, yukarıda bahsedilen ovada veya hemen yakınında yer alan ve bu nedenle, önünde sözde Aizpurua evi ve Donostia'nın işgal ettiği alan da bulunan büyük ölçüde düz bir bölgeye yerleşmiş. -San Sebastián Hipodromu ve çeşitli tesis ve ekipmanlar.

Hem enklav hem de yukarıda belirtilen yerleşim birimleri tamamen Donostia belediyesine ait değildir ve yakın zamanda kararlaştırılan sınırlamaya göre kısmen komşu Usúrbil Belediyesine karşılık gelir.

Mahallenin kentsel sorunları, geçen trafiği çekirdekten çözme ihtiyacı ve genel erişilebilirlik üzerinde odaklanmaktadır. Bu amaçla, PGOU yolları iyileştirmeyi ve Lasarte-Oria ve Txikierdi'den erişim yoluna kaldırımlar sağlamayı planlıyor. Aynı şekilde, ovada ayrım gözetmeyen işgal gerilimlerini önleyen bir konut teklifi oluşturmak için, bugüne kadar meyve vermeyen sürekli girişimlerin amacı olan çekirdeğin konut gelişimi için yönergelerin tanımlanmasının uygun olduğu düşünülmektedir.

Öte yandan, Hipodrom'un ve yakın çevresinin tesislerinin ve nihai talep ve genişleme olanaklarının yeniden düzenlenmesi ve uygun topoğrafik ve erişilebilirlik koşullarına sahip, ovayı her koşulda koruyan, çeşitli kullanımlara sahip arazilere sahip olma ihtiyacı vardır. dava. Kuzey ve her halükarda bölgenin özel çevresel koşulları dikkate alınarak.

Gelişmemiş Topraklardaki kentsel müdahalelerle ilgili olarak, PGOU, Mendizorrotz , Ulia , Lau – Haizeta ve Oriamendi'ye ek olarak, inert atıklar için kontrollü depolama sahasının açılmasını vurgulamalıdır.

Donosti'nin kentsel çerçevesi

Kapalı ve açık bloklar (merkezde boşluklar olan), düzenli (tanımlanmış geometrik şekillere sahipler) ve düzensiz (düzenli çokgen şekli olmayan) bloklar bulabiliriz.

Öte yandan, Merkez Şehir dediğimiz ve Tamamlayıcı Alanının bir bölümünde, gelişiminin farklı aşamalarını ayırt edebilen, planda bir simetri ve tekdüzelik görülmektedir.

Kentin tarihi boyunca kentsel çerçevenin ve yapının gelişimi daha önce analiz edilmişti. Şimdi belediye alanının tamamının mevcut kentsel çerçevesinde duracağız.

Sadece Eski Kent'in planı bize şehrin ilk kentsel dokuları hakkında belirsiz bir fikir verebilir. 18. yüzyıla kadar ortaçağ uçağının hüküm sürdüğü unutulmamalıdır. 18. yüzyıl öncesi planlarda, duvarla çevrili alan, bir askeri kampı andıran, sokaklar ve kantonlar tarafından düzenli bir şekilde kesilen ev blokları tarafından tamamen işgal edilmiş görünmektedir. Bu bloklarda evler, Puerta de Tierra'ya giden Plaza Vieja dışında herhangi bir açık alan bırakmadan kompakt bir şekilde gruplandırılmıştır. 18. yüzyılda, Plaza Nueva'nın büyük yeniliği, şehrin merkezinde güzel revaklarla tanıtıldı.

Daha önce bahsettiğimiz yangınlar şehrin ne yapısında ne de kentsel morfolojisinde bir değişiklik yaratmadı. Evler eski arsalarına aynı özelliklerde yeniden yapılmıştır.

1813 yangınından sonra şehir surları içinde yeniden inşa edildi. Çalışmanın yapılması 36 yıl sürdü ve sonucu Monte Urgull , mevcut Bulvar, liman ve San Juan caddesi arasında yer alan 10 hektarlık bir alana sahip mevcut Parte Vieja oldu.

Yeniden inşa komisyonu, arsa sahipleriyle bazı anlaşmazlıkların ardından mimar Alejo de Miranda ile birlikte şehri önceden var olan arsalar üzerine yeniden inşa etmeye devam eden mimar Pedro Manuel Ugartemendía'ya düştü. Böylece mimarlara kalan tek teselli, bazı caddeleri düzene sokup genişletmek ve binaların tipolojisi ve morfolojisi için bazı düzenlemeler yapmak oldu.

Duvarların yıkılmasına izin verilmesinden (1863) sonra, Antonio de Cortázar'ın önerisine göre Güney Ensanche'deki çalışmalar 1864'te başladı ve bu, art arda yapılan genişletmelerle yaklaşık 70 Has'ı etkiledi. otuz yıl. Bu süre zarfında ileri gelenler tanıtıldı. Kompleks, Eski Kent'teki Mayor caddesinin devamı olan Kuzey-Güney ekseni (mevcut Hernani caddesi) etrafında yapılandırılmıştır. Hernani caddesine paralel olarak ve nehrin akışını takip ederek, Santa Catalina ve Zurriola köprüleri arasında Paseo de la República Argentina yer alır. Alameda del Bulvarı ve Alameda de la Libertad, Ensanche'nin kuzey kesimini sırasıyla kuzey ve güney taraflarında kapatır.

Bu kuzey kesimde revaklarla çevrili Plaza de Guipúzcoa'yı merkez nokta olarak buluyoruz. Kent dokusu, Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo ve Plaza de la República Arjantin sokakları arasında bu özelliklere sahip on bir tanesi sıralanmış 56×84 metre ölçülerindeki dikdörtgen bloklardan oluşuyor. Peñaflorida , Bengoechea, Andía ve Camino sokakları öncekilerle kesişerek bu sektörün kentsel dokusunu tamamlıyor. Paseo de la República Argentina ile Oquendo caddesi arasında, Victoria Eugenia Tiyatrosu ve María Cristina Hotel'in bulunduğu bir bahçe alanı vardır. İki blok kaldı, sonunda La Concha Körfezi'ne bakan daha dar bir dikdörtgen blok ve Urumea Nehri'ne bakan uçta Oquendo Caddesi ile Paseo de la República Arjantin arasında bir başka yamuk.

Ensanche'nin güney bölümü Avenida de la Libertad'dan Plaza del Buen Pastor'a kadar uzanır, diğer sınırlar La Concha Körfezi ve Urumea Nehri'dir. San Marcial, Arrasate , San Martín, San Bartolomé ve Alfonso XIII sokakları yatay eksenleri oluşturur ve dikey eksenleri Manterola, Easo , Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara ve Echaide sokakları oluşturur. Paseo de la Concha, Paseo de los Fueros, Plaza de Bilbao ve Plaza de Zaragoza, merkezi çekirdeği Plaza del Buen Pastor olan ve Eixample'ın bu sektörünün daha geniş alanı nedeniyle kalan bu seti tamamlıyor. biraz batıya taşındı. Burada bulunan bloklar 56×54 metre boyutlarında dörtgene yakın şekiller alıyor.

San Bartolomé tepesinde, Easo caddesinin uzantısını engelleyen kısmı ortadan kaldırıldı. 1995 Genel Planı, yukarıda bahsedilen açıklığın genişletilmesini ve Amara Viejo'ya yakın alanların yeniden düzenlenmesini öngörüyor.

Şu anda bu alanda ticari faaliyetlerin ve kültürel, eğlence ve boş zaman tekliflerinin gelişiminin güçlendiğine tanık olduğumuz belirtilmelidir. Kentin bu kesiminin geçirdiği değişimlere gelince, Koldo Mitxelena kültür merkezinin de bulunduğu Buen Pastor bölgesini özellikle belirtmeliyiz. Bunun yanı sıra Bulvar'ın kentleşmesi (1999) ve Alderdi Eder (1998)'dir. Bu plan, yeni yol sistemi düzenlemesinden kaynaklanan yayalaştırmalarla birlikte, ticari çekiciliğinin yanı sıra Eixample'ın çevresel kalitesinin iyileştirilmesi için temel bir faktör oluşturmalıdır.

Sözde Doğu Ensanche, Eski Kent ile Urumea Nehri'nin ağzı arasında gelişti, denizden karayı geri aldı ve nehrin sol yakasını düzene soktu ve kanalize etti. Ana set, Paseo de Salamanca ile Aldamar caddesi arasında çerçevelenmiştir. Bu alanın inşaat dönemi Ensanche de Cortázar'ın gelişimi içinde olduğu için, bloklar benzer özelliklere sahip, daha küçük verandalar ve dikdörtgen bir kat planı ile 5.3 hektardan en iyi şekilde yararlanmaya çalışıyor. denizden kazanılan Zurriola köprüsü ve Bulvar, bu uzantıyı sırasıyla Gros'a ve şehir merkezine bağlar.

Miraconcha'da villalar ve lüks evlerin bir karışımını buluyoruz; Bugün eski konaklar ve dağ evleri yerlerini lüks konutlara bırakıyor.

Gros mahallesi, Urumea Nehri'nin ağzı ile Ulía Dağı'nın eteği arasında bulunan kumullar ve kum tepeleri üzerine inşa edilmiş ve denizden de önemli topraklar kazanmıştır. Tek ailelik kompleksler ve küçük oteller inşa edilmeye başlandı, ancak kısa süre sonra her türlü gayrimenkul suiistimaline izin verilmeye başlandı, konutlar ile atölyeler, küçük sanayiler ve yeşil ve açık alanlar ortadan kayboldu. Zurriola Plajı, güçlü dalgalara açık küçük bir alana indirgenmişti. Ancak bu, yapısının büyük ölçüde değiştirildiği alanlardan biridir. Kıyı şeridinin Mompás'tan Zurriola köprüsüne kadar bir yaya gezinti yolu olarak yeniden geliştirilmesini vurgulayacağız. Ayrıca, yeni Gros plajını ve nehrin sağ kıyısının bir uzantısı olarak inşa edilen yeni setini sağlamlaştırmak istiyor. Bu iki eylemin yanı sıra belki de en önemlisi Oditoryum ve Konferans Merkezi için bir kültür kompleksinin inşasıdır.

Gros mahallesinde, San Sebastian şehirciliğinin en kaotik örneklerinden birine sahibiz; bloklar, belirli bir boğulma ve kaos hissi yaratan ticari zeminler, atölyeler, küçük sanayiler, depolar, garajlar vb. ile doymuş bir sokak labirentinde son derece düzensizdir.

En düzenli hizalamalar Avda'dan sonra bulunur. de Navarra, eski Plaza de Toros arazisinin, kentsel doygunluğa ve tıkanıklığa katkıda bulunan bir dizi ticari blok ve bodrum inşa etmek için kullanıldığı Nuevo Gros adlı sektörde. mahallenin kaliteli evleri olmalarına rağmen. Yapıların daha büyük bir düzenlilik sağladığı bu alan Avda boyunca devam etmektedir. de la Zurriola ve Paseo de Ramón María de Lilí.

Gros mahallesindeki en alakalı kentsel değişiklikler arasında, sözde “Corazon de Gros”un yayalaştırılması öne çıkıyor. Aynı şekilde, genişlemenin yol ağının inşaatının tamamlanması ve etkilenen alanların (Gros Market çevresi) iç reformunun ele alınması, yüzeyde yeni kullanımların ve alanların kamu kullanımına uyarlanması amaçlanmaktadır.

Mahallede var olan en önemli açık ve yeşil alan, 1970'lerde altına bir yer altı otoparkının inşa edildiği Plaza de Cataluña'dır.

Zurriola plajı ile Monte Ulía'nın eteği arasındaki Sagüés mahallesi, daha önceki hiçbir plana yanıt vermeyen ve rehabilitasyonu planlanan, düşük kaliteli küçük bir konut blokları kümesidir.

Ulía-Ategorrieta kompleksi, küçük düşük gelirli konut blokları, bazı eğitim, sağlık ve dini merkezler ve lüks villalarla birlikte bir dizi müstakil ev sunar.

Gros'un güneyinde Atocha ve Eguía kompleksleri başlar. Atocha'da Paseo del Duque de Mandas boyunca, eski Atocha futbol sahası ve Abastos, Eski Askeri Hastane ve Tütün Fabrikası binalarının önünde düzenli bir dizilim buluyoruz.

Ayrıca, Iztueta viyadük bölgesinin olası yeniden modellenmesi ve Bask Hükümeti Şehircilik, Konut ve Çevre Dairesi tarafından Paseo'da “resmi olarak korunan konut”, “garajlar” ve tamamlayıcı “ofis” binaları programı inşaatı da dikkate değerdir. del Urumea ve bitişik "özel bahçeler" ile "açık bina" tipolojisine göre.

Antiguo ve Ondarreta mahallelerinde büyük tipolojik farklılıklar buluyoruz. Birkaç yıl önce, Ondarreta genelinde villalar ve alçak binalar hakimdi ve Monte Igueldo civarında iki sıra düşük kaliteli ev vardı. Bugün iki hizalamanın ortadan kalktığını gözlemliyoruz. Aynı şekilde, yoğunluğu düşük olan Ensanche de Ondarreta ve 20. yüzyılın son beş yılında önemli sayıda konutun yapıldığı Lizariturri fabrikasının ortadan kaybolması dikkat çekicidir.

Antiguo mahallesinde, Avenida de Zumalacárregui'den sonra sıralanan 6 blokta üst düzey bir konut sektörü var, Calle Matía ile sınırlandırılıyor ve burada rengarenk bir dizi sokak ve her türden ev buluyoruz. El Antiguo, Ibaeta, Lorea, Zapatari , Igara ve Añorga'nın yerleşim, eğitim ve sanayi bölgelerine kadar uzanır.

Bu San Sebastián mahallesi en çok değişen mahallelerden biridir ve bu nedenle bazı eylemleri belirtmek uygundur. Venta berri'de, El Antiguo ve Ibaeta mahallelerinden oluşan kentsel kompleksin temsilcisi ve faaliyetin "merkezi" olarak yapılandırılan bir "konut" ve "üçüncül" alan geliştirilmektedir. Ibaeta'daki üniversite şehri de geliştirilmelidir: UPV'nin Kuzey ve Güney üniversite kampüsü ve Mühendislik Fakültesi (Navarra Üniversitesi).

Beriyo'da, mevcut okul binalarını birleştiren ve alan ile çevresi arasında doğrudan bir ilişki sağlayan bir yol ağı oluşturan, “açık bina” ve “gelişmekte olan” karma bir konut geliştirme önerilmiştir. Illarra'da da İza'da olduğu gibi yeni bir düşük yoğunluklu yerleşim bölgesinin inşası planlanıyor. Errotaburu alanına, önemli oranda "üçüncül kullanımlar" ile tamamlanan "konut"un "karakteristik kullanımı" tahsis edilecektir.

Son olarak, Zuatsu'da, "Yüksek Teknoloji" veya "Ar-Ge" (Araştırma ve Geliştirme) olarak adlandırılan çevreyi kirletmeyen modalitelerin uygulanması için yeni bir "endüstriyel kullanım" alanı yaratılmıştır.

El Antiguo'nun yarı kırsal sektörü, sırasıyla Aldapeta , Bidebieta-2 ve Alto de Miraconcha ile bağlanan Ayete kompleksi ve Etxadi bahçe-kenti ile bağlantı noktasına ulaşır.

Bu alanlardan aynı dağılım karakteri ile Alto de Errondo , Alto Amara, Morlans ve Amara Viejo'nun popüler mahallelerine ve küçük ve eski yapılarına ulaşabilirsiniz. Alto de Errondo'dan Zorroaga – Miramón sağlık ve bakım hizmetleri alanına, Hastane, Sağlık Rezidansı, Poliklinik, İltica, Finca de Miramón, vb. ile erişebilirsiniz.

Urumea'nın kanalize edilmesi ve bataklıkların kurumasıyla gelişen Amara Nuevo mahallesinde, hepsinde ortak bir not olarak, nüfus yoğunluğunun yüksek olduğu büyük ev blokları olan birkaç alanı ayırmak gerekir. ve kentleşmede eksik bir yapıdır.

En açık ve kaliteli alan Avda'dan itibaren uzanır. de Carlos I'den Paseo de Errondo ve Podavines'e. Merkezi ekseni, gelişmemiş araziler bırakan José María Salaverría caddesidir. Avda'nın doğusundan. de Carlos I, nehre, demiryolu hattına ve ana ekseni Avda olan daha eski ve daha kalitesiz bir sektör olan Paseo de Zorroaga'ya kadar uzanır. Madrid'de.

Plaza de Pío XII'nin kuzeyinde, Parque de Álava ve Plaza del Centenario'ya ulaşan, Amara Viejo mahallesine ve Plaza'dan Buen Pastor'dan Amara'nın bu sektörüne uzanan Ensanche kompleksine giden mahallenin kuzey bölgesi başlar. Ensanche'nin geri kalanına benzer özellikler sunan, ancak daha küçük ve düzensiz blokların varlığıyla daha büyük morfolojik ve işlevsel bozulmaya sahip Nuevo. Bu sektörün eksenini Easo , Urbieta ve Prim caddeleri oluşturmaktadır ve açık alan olarak Urumea nehri boyunca uzanan Paseo del Árbol de Guernica'ya sahiptir.

Amara Nuevo mahallesinin güney kompleksi, Anoeta spor alanı, Plaza de Pío XII'nin bahçeleri, Sagrada Familia kilisesi ve Hükümet alt heyeti kompleksi, Orta Öğretim Enstitüsü, diğer eğitim merkezleri ve Hotel Amara Plaza'nın yanındaki otobüs durağı. Anoeta'da spor alanı öne çıkıyor.

Apendix de Amara (Amara-Osinaga) olarak adlandırılan binalar, konut kullanımına yönelik bloklar halinde geliştirilir. ARCCO alışveriş merkezinin yanı sıra “zemin kat”ta “üçüncül kullanımlar” da bulunmaktadır.

Amara mahallesinden Urumea'nın rotasını takip ederek, Loyola ve Txomin-Enea'nın oluşturduğu gruba varıyoruz, burada küçük bir villa sektörü, bir bahçe şehir yaratma girişiminin hatırası, Ordu kışlası, askeri evler , Txomin-Enea'nın dağınık konut alanı ve Loyola'nın düzensiz gruplaşması.

Şehrin diğer sektörlerinde (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo , Larratxo , Martutene , Sarrueta , vb.), dağılım ve konsantrasyon arasında güçlü zıtlıklar vardır. Düşük kaliteli konut baskındır, büyük bloklar, zayıf iletişim ve erişim, açık alanların azlığı veya yokluğu, hizmetlerin zayıflığı vb. Hizmetler.

Intxaurrondo ve Alza bölgesinde, Garbera alışveriş merkezinin yanı sıra Baratzategi ve Bustintxulo'da (Intxaurrondo -Sur) önemli bir “yerleşim alanı”nın gelişmesinden bahsetmeliyiz.

Donosti'deki morfolojik alanlar

Aşağıda, yukarıdakilerle birlikte şehrin farklı Morfolojik Alanlarının homojenlik derecesini görmemizi sağlayacak olan binaların fiziksel durumuna değineceğiz.

Eski Kent, bu birimin tarihsel ve manevi değerini bozmayan işlevlerinin belirli bir şekilde yeniden canlandırılmasına yönelmekle birlikte, açıkça morfolojik bir koruma alanıdır.

Bu koruma alanları grubuna, başka nedenlerle (peyzajın güzelliği, rekreasyon alanları vb.) rağmen, Igueldo, Miraconcha , Ayete , Ulía-Ategorrieta , Ondarreta, Zubieta ve Zorroaga – Miramón sektörlerini dahil ediyoruz. ilk dördü, peyzajlı konakların ortadan kalkmasıyla, yerini daha yüksek ve daha yoğun konut komplekslerine bırakmasıyla oldukça hızlı bir yenileme süreci yaşanmıştır.

El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros ve diğer çevre mahallelerde eski binaların, atölyelerin ve küçük endüstriyel depoların yerini yeni konut binalarının aldığı veya almakta olduğu alanlar var. Bu şekilde bozulan alanlarda bir yenilenme süreci ile karşı karşıyayız.

Yenileme sürecinin başlamadığı çok kötü durumdaki alanlar da var.

Avenida de la Libertad'da lüks evlerin ve bankalar, ofisler vb. için binaların ortaya çıkmasıyla birlikte hızlandırılmış bir morfolojik yenilenme süreci yaşandı.

Plaza de Toros'un işgal ettiği eski topraklarda, Yeni Gros denen şeyi oluşturan bir yenileme ve hızlandırılmış dönüşüm süreci de vardı. Bir dizi konut bloğu ve ticari bina bu şekilde inşa edildi. Aynı anlamda Intxaurrondo , Alza, Astigarraga, Larratxo , Bidebieta 1 ve 2, La Paz, Herrera, Roteta , Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete , Eguía-Atocha ve diğer küçük sektörlerde hızlandırılmış süreçler olmuştur. mahalle çevre birimleri.

Mantıksal olarak, bu süreçler, Merkezin, Merkez Şehrin genel gelişimi ve San Sebastián ve Çevre Bölgesi tarafından oluşturulan kompleks boyunca ortaya çıkan karşılıklı ilişkiler ve karşılıklı bağımlılıklarla ilgili olarak az ya da çok dinamizme sahiptir.

San Sebastian'ın kentsel modeli

Bu adlandırmayla, Gipuzkoan başkentini oluşturan kentsel kompleksin morfolojik-işlevsel gerçekliğine bir yaklaşıma atıfta bulunuyoruz ve bir dizi yakın belediye, bazıları Donostia ile birlikte bir yerleşim yeri oluşturuyor ve körfezler arasında sahilin bir bölümünü işgal ediyor. Concha ve Pasaia'dan ve Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun ve Regata de Añorga'dan.

Bu kentsel model izole görünmüyor, ancak oluşumunun ilk sürecinden itibaren daha yüksek bir birimin parçasını oluşturuyor: Guipúzcoa Kentsel Bölgesi. İlimizde, Gipuzkoan coğrafyasına dağılmış, yarı kapalı ve yönlendirilmiş bir peyzajda, dağınık çiftlik evlerinden, küçük kırsal alanlardan oluşan karmaşık bir ağ buluyoruz ve bu, kentsel fenomen geliştikçe yavaş yavaş belirli bir orijinalliğe dönüşüyor. Sanayi ve kentleşme süreci.

Guipúzcoa'yı, San Sebastián tarafından Çevre Bölgesi ile birlikte denizcilik alt sistemi içinde organize edilen bir alan olarak, bir bütün olarak Bask-çevre kentsel sisteminin düğüm bölgesi olarak düşünebiliriz.

Gipuzkoan başkenti, ildeki tüm belediyeleri dikkate alırsak, mal ve hizmet yoğunluğunun artması sonucu merkeziliğini artıran çok dinamik bir belediyedir. Ancak, il bazında kayda değer olan bu artış, Merkez Kent'e özgü ticari işlevlere ev sahipliği yapmaya başlayan çevre belediyeler için böyle değildir.

Bu kentsel model, biçimleri, arazi kullanımları, tesisleri, altyapıları, sosyoekonomik faaliyetleri, akışları vb. ile farklı aşamalardan geçerek yapılandırılmıştır:

1) 12. yüzyılın ortalarına kadar kırsal karakter hakimdi.

2) 12. yüzyılın ortalarından 15. yüzyılın başına kadar, başkentin kurulması ve bölgenin ilk kent merkezi olarak sağlamlaşması, tahkimat, nüfus artışı ve geniş bir belediye alanı üzerinde kontrol ve gelişme liman ticari ve karayolu ağının

3) 15. yüzyılın başından 18. yüzyılın sonuna kadar şehrin askeri rolü ve ekonomik gücünün gerilemesi, belediye süresinin kısalması, Antiguo, San Martín banliyölerinin büyümesi ve Santa Catalina ve liman genişletme çalışmaları.

4) 19. yüzyılın başından 1863'te surların yıkılmasına kadar, 1813 yangını, 1816'da yeniden yapılanma çalışmaları, 1845'te turizmin başlaması, N-1 karayolunun hizmete açılması ile öne çıktığımız bir aşama. 1847'de ve 1854'ün başkenti.

5) 1864'ten 1955'e kadar, Cortázar'ın güney uzantısı, doğu uzantısı, diğer mahallelerin gelişimi, Vega del Urumea'nın bir kısmının işgali, tüm merkezi ve çevresel kentsel kompleksin genel büyümesi olan Avenida'ya uzatılmasıyla, ve 1950 Genel Planı.

6) 1956'dan günümüze, Arazi Kanunu, 1962 San Sebastián Genel Planı ve çevredeki belediyelerdeki diğer planlar, 1966 Guipúzcoa Şehircilik Planı, 1990 tarihli İmar Kanunu ve Direktifleri 1994, 1995 Donostia Genel Planı, Donostia-Baiona ekseni ile kentsel çeperlerin oluşumu, işlevsel alanlar ve bir Metropolitan Alanın yapılandırma süreci.

Kentsel modelin birimleri şunlardır:

* Merkez İlçe (MİA) ve Tamamlayıcı Alan ile Merkez Şehir.

* Submetropolitan Koridoru ve Banliyö Koridorları ile Çevresel Alan.

San Sebastián-Donosti şehri

Merkez Bölge'nin ana ekseni Avenida de la Libertad'dır ve bu eksenden Bulvar'a ve Plaza del Buen Pastor'a kadar uzanır. Bu alanda Plaza de Guipúzcoa, İl Meclisi Sarayı ile öne çıkıyor. Önemli finansal ve ticari hareketlilik ile şehrin en temsili ve resmi faaliyet alanındayız.

Tamamlayıcı Alan, Merkez Bölge'nin işlevi etrafında dönen hizmetler ve faaliyetler ile heterojen bir karaktere sahiptir ve aynı zamanda önemli bir konut faaliyeti varlığına da güvenmektedir. Bu alanda, Batı'nın uzantıları olarak, Merkez'in bir parçasını oluşturan Ensanche'nin batı ve güney sektörleri, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo ve Benta Berri'ye sahibiz. sektör ve güney sektörün uzantıları olarak Amara Viejo, San Roque, Morlans , Amara Nuevo, Zorroaga , Anoeta, Errondo , Ciudad Sanitaria ve Miramón. Ayrıca Eski Kent, Ensanche Oriental, Gros, Sagüés , Cemoriya , Atocha, Egia ve Mundaiz bölgeleri de bulunmaktadır.

Kentsel birimlerin geri kalanı, en yüksek yoğunluk ve kentsel sürekliliğe sahip olan Submetropolitan Koridoru ile yoğunluk ve kentsel sürekliliğin küçük özelliklerini sunan Banliyö Koridorları arasında ayrım yaptığımız Çevresel Alan dediğimiz alana dahil edilmiştir.

Submetropolitan Koridoru'nda Ulía , Ategorrieta , Intxaurrondo , La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo ve Pasaia, Lezo, Rentería ve Oiartzun belediyeleri var.

Güneydoğu Banliyö Koridoru'nda Gomistegi , Loiola , Txomin-Enea, Martutene , Sarrueta , Astigarraga, Ergobia , Landarbaso , Hernani ve Urnieta'ya sahibiz. Öte yandan, Suroriental-Occidental'da Pakea , Beriyo , Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari , Ibaeta, Igara, Errotaburu , Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil ve Andoain'e sahibiz.

Donosti'nin çevre bölgesi

İlk olarak, Guipúzcoa'nın, kentsel-endüstriyel fenomenden güçlü bir şekilde etkilenen bir manzarada, toprakları boyunca dağılmış, dağınık mezralardan, küçük kırsal merkezlerden ve bir kasaba ve köy ağından oluşan karmaşık bir ağ bulduğumuz bir bölge olduğuna dikkat edilmelidir. . , Kentsel Bölge olarak tanımlanabilir.

Bu alan boyunca, nüfusun ve kent merkezlerinin mekansal dağılımında belirli bir denge vardır, ancak hem tarihi merkezlerinde hem de çevresinde, ayrıca altyapı ve donanım düzeyinde ciddi kentsel planlama ve çevre sorunları vardır.

Kıyıda ve vadilerde gelişen kentsel çerçeve, çok sayıda yerleşime, yani San Sebastián ve Çevre Bölgesi örneğinde olduğu gibi, ayrı ayrı büyüyen iki veya daha fazla çekirdeğin sonunda bir kentsel komplekse katılmasına yol açmıştır; Irun-Hondarribia ; Andoain-Billabona; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitiya ; vesaire

Donostia-San Sebastián ve Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) Bölgeleri, bir ana çekirdeğin veya etki alanı ile Merkez Şehrin varlığını, önemli bir nüfus yoğunluğunun varlığını karakteristik özellikler olarak sunan Metropolitan Alanı olarak adlandırabileceğimiz şeyi yapılandırmıştır. Bölgelerdeki iş pozisyonları, üçüncül faaliyetlerin baskınlığı, farklı çekirdekler arasındaki karşılıklı bağımlılık ilişkileri, ekonomik ve sosyal iletişimde yüksek derecede karşılıklı ilişki ve Merkez Şehir ile Merkez Şehir arasındaki ilişkileri sürdürmek için yeterince gelişmiş bir ulaşım ve iletişim sisteminin varlığı çevredeki diğer kentsel sistemlerle bağlantısını kolaylaştırırken, etki alanı.

Daha önce San Sebastián'ın yüksek merkeziliğe sahip bir belediye olduğunu belirtmiştik. Bununla birlikte, Çevre Bölgesindeki Rentería ve Hernani gibi belediyeler, başkente göre işlevsel konumlarını korurlar; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain ve Lasarte-Oria giderek merkeziyetlerini artırıyorlar; ancak, Lezo ve Oiartzun'da üçüncül bağışın (hipermarketler hariç) nüfusla bağlantılı olarak artmadığını görüyoruz.

Tüm bu Çevresel Alan, nüfus artışına göre mal ve hizmet yoğunlaşmasını artırma eğilimindedir. Öncelik göz önüne alındığında, Donostia belediyesinin nasıl azalma eğiliminde olduğu, çevrenin ise orta derecede arttığı gözlemlenebilir.

Donostia-San Sebastian'ın çevre bölgenin geri kalanına entegrasyonu

Kentsel Sistem derken, özellikleriyle bir dizi şehri ve ayrıca şehirler arasındaki, şehirler ve özellikleri arasındaki ve özellikler arasındaki ilişkileri kastediyoruz.

İlişkiler kelimesiyle, bir bütün olarak Sistemde meydana gelebilecek olası karşılıklı ilişkilere, ara bağlantılara, karşılıklı bağımlılıklara ve etkileşimlere atıfta bulunuyoruz.

Bask Ülkesinde, Guipúzcoa'nın İlçeleri ve İşlevsel Bölgeleri ile bir Kentsel Bölge olarak entegre edilmesiyle, şu anda Kentsel Sistem dediğimiz şey yavaş yavaş oluşmuştur.

Bask Kent Sisteminin oluşumunun tarihsel belirleyicileri olarak, Orta Çağ Villalarının temelleri ve kıyı illerindeki sanayileşmenin etkisine sahibiz.

Şu anda, Bask Kent Sisteminde, Bilbao'nun başını çektiği ve ardından San Sebastián, Pamplona, ​​Vitoria ve Bayona'nın Comarcas veya Metropolitan Alanlarının izlediği, çok az öneme sahip bir demografik-mekansal yapı buluyoruz. Buna ek olarak, Guipúzcoa'nın Bizkaia ve Laburdi kıyılarıyla birlikte bulunduğu bir kıyı Alt Sistemini ve Álava, Navarra, Benabarra ve Zuberoa topraklarının bulunduğu bir iç Alt Sistemi ayırt edebiliriz.

Kıyı alt sisteminde, ilişkiler, bağlantılar, arazi kullanımı, bölgelerin gelişimi ve Planlama politikaları açısından daha iyi bir dengeyi garanti eden orta ve küçük çekirdeklerin Gipuzkoan dağılımına kıyasla Bilbao ve Baiona Bölgesi'nin güçlü konsantrasyonu öne çıkıyor. bölge.

Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi örneğinde olduğu gibi, oluşmakta olan Kalkınma Eksenlerini de dikkate almalıyız; Bizkaia-Cantabria'nınki; Alava-Burgos ; Guipuzcoa-Navarre; ve Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, Atlantik Yayı, Ebro Vadisi-Akdeniz Sahili veya Kastilya-Leon, Madrid, Extremadura ve Portekiz topraklarına doğru N-1 gibi ana Eksenler ile ilişkilidir.

Bu Sistem içinde, Guipúzcoa, önemli bir yerleşim yeri oluşturan Baiona'nın başkanlık ettiği Laburdi sahili ile olan bağlantıları ve Otonom Topluluğun geri kalanı ve Navarra ile olan ilişkileri aracılığıyla Avrupa kentsel alanı ile ilişkiler açısından stratejik bir yere sahiptir. Ebro ekseni. Guipúzcoa ili, geleneksel dinamizmi ve bölgesel dengesiyle, dinamizmini korumak, yatırım çekmek ve çevre kalitesini iyileştirmek için tüm Bask Kentsel Sistemine çok önemli bir katkıyı temsil ediyor. Aynı zamanda, idari sınırlar iyileştiriliyor şu anda çok hızlı gelişen ve bunların çevresinde kalma riski bulunan büyük Avrupa kentsel sistemlerine entegre bölgesel alanlar elde etmek.

Guipúzcoa'da, önemli yerleşim, ticaret ve sanayi bölgeleriyle birlikte Irún-Hondarribia'ya kadar uzanan Donostia-San Sebastián Büyükşehir Bölgesi'nin rolü öne çıkıyor. Öte yandan Pamplona ile olan bağlantı otoyolu, Navarra ve Ebro Vadisi ile ilişkileri güçlendirdi.

Donostia-San Sebastián ve Çevre Bölgesi, Bask Kentsel Sisteminin kilit bir unsuru olan ve metropol aşamasında olan Laburdi kıyı şeridiyle bağlanan sürekli bir kentsel alan. Rentería, Pasaia ve Lezo ile birlikte başkent, Irún-Hondarribia ve Laburdi sahili ile birleştirirsek Donostia-Baiona Koridoru'nu oluşturan bir yerleşim bölgesi oluşturur. Bunları sırasıyla Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta ve Astigarraga takip ediyor. Bağımlılık ilişkilerinden ziyade işlevsel uzmanlaşma, kent merkezleri arasındaki ilişkilerin derecesini belirleyen şeydir.

Yüksek yoğunluğa (1,007 Konut/Km2) rağmen, nüfusun mekansal dağılımı, aktif nüfusun %58'ini işgal eden Özerk Topluluğun üçüncül sektöründeki en gelişmiş kentsel alan olan yavaş büyüme ile oldukça dengelidir. İnşaat sektörü %6, sanayi %33 ve birincil sektör %3'lük bir paya sahiptir. Kısacası, Guipúzcoa'nın başkenti, kendisini çevredeki merkezler (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta ve Usurbil) liman, sanayi ve küçük ticari sektörler aracılığıyla dağıtarak finans, sigorta, kişisel hizmetler ve ulaşım işlevleriyle öne çıkıyor. .

Son olarak, bu setin Orio, Billabona – Zizurkil -Aduna ve kuzeybatı Navarra bölgesini de etkilediği belirtilmelidir.

Köken ve kaynak: Bay Javier Gómez Piñero /DONOSTIA-SAN SEBASTIAN'IN COĞRAFYASI VE TARİHİ /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

San Sebastia-Donosti'de ev satın alırken ipuçları ve pratik hususlar 

San Sebastian'da ev satın alırken vergiler nelerdir? 

İkinci el evler

Ödenecek Vergi “Varlık Transfer Vergisi” olup, aşağıdaki gibidir:

• %7: Gayrimenkul devri
• %4: Evlerin iletimi
• %5: Mutad ikametgahın nakli
• %4: Hayvanların ve kişisel eşyaların bulaşması

Yeni binalar/evler

Aşağıdaki vergiler ödenir:

• • KDV: %10
  • AJD: %0.5

San Sebastian'da ev satın alırken diğer yasal hususlar – İkamet belgesi

• Satıcının meslek ruhsatı gerekli değildir. Yıllar önce Bask Ülkesinde eski “Yerleşim Sertifikasıbölgesel hükümet tarafından verilen” iptal edilmiş ve yerini şu anda yerel yönetimler/Belediyeler tarafından yeni inşa edilen konutlarda verilen “İlk Mesken Ruhsatı” almıştır.
• İnşaatta herhangi bir kentsel planlama ihlali olmadığının ve mülkün “hasarsız” olarak kabul edilmediğinin Belediye Meclisi ile teyit edilmesi tavsiye edilir.
• Kentsel mülklerde, binanın yasal denetimden geçtiğinin onaylanması gerekir. ITE (“Bina Teknik Denetimi”) yani 10 yaşından itibaren her 50 yılda bir geçilir.
• Kadastro: Bask Ülkesi, Devletin geri kalanından farklı bir şekilde erişilen kendi Kadastro organizasyonuna sahiptir.
• Vergi Değeri: Mülkün kadastro kaydı vergi değerini gösterir ve onaylar

Donosti-San Sebastian'da Turist lisansı kaydı alma süreci ve gereklilikleri

San Sebastián Genel Kentsel Planlama Planının Genel Kentsel Yönetmeliklerinin 8. ve 9. maddelerinin hükümleri uyarınca, turistik konutların kentsel kullanımı üçüncül bir kullanım oluşturur ve bunun içinde bir otel kullanımı oluşturur. Kendi payına, mutad meskendeki odaların turistlerin kullanımı için kiralanması, mesken kullanımına benzetilmiş bir kullanım teşkil eder.

Turistik evlerin kullanımı veya mutat meskende odaların turistlerin kamu korumasında kullanımı için kiralanması, barınma ve vakıf konaklaması geliştirilemeyebilir.

Turistik kiralık konut başvurusu SORUMLU BEYANNAME ile yapılır ve bu şekilde kaydedilmelidir. Kaydınız tamamlandığında, DONOSTI TURİST KONUT SAYIMINDA görünecektir: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Donosti'de turist kiralama düzenlemelerine ilişkin bölgelerin dağılımı

Yönetmeliklere erişim :

San Sebastián'ın turistik kullanımı şu bölümlere ayrılmıştır: üç bölge :

• Bölgeler A (doymuş bölgeler) . A bölgelerinde veya doymuş bölgelerde, turist konutlarının kentsel kullanımına ilişkin uygulamalar tamamen yanı sıra turistlerin kullanımı için mutat meskendeki odaların kiralanması yasaktır. Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsat sahibi olan veya o tarihte yürürlükte olan yönetmeliklere uygun olarak olumlu bir şehir planlama raporunun düzenlendiği uygun ön bildirimi tescil ettiren mülkler, doymuş alan beyanından etkilenmeyecektir. .
• Bölgeler B (yüksek talep bölgeleri) .: Bu Yönetmeliğin planlarında belirtilen B bölgelerinde veya yüksek talep bölgelerinde, bir konut binasının kısmi işgali turist konutu olarak kullanılmasına aşağıdaki genel kriterlere göre izin verilecektir:

1. a) Zemin katta , Genel Şehir Planlama Planında ve farklı Konut bina planlarında konut kullanımının uygulanmasını düzenleyen Belediye Yönetmeliğinde belirlenen aynı konut kullanımının uygulanması durumlarında ve koşullarında turist konutlarının kentsel kullanımına izin verilecektir. , yanı sıra önceden var olan konut bölümleri.
2. b) Birinci katta veya asimile, konuta ortak erişime sahip turistik konutların kentsel kullanımına, konuta ortak erişime sahip binadaki konut dışı kullanımların geri kalanına eklenen yararlı alanı 250 kullanışlı metrekareye eşit veya daha az olduğunda izin verilecektir. Genel Şehir Planlama Planı'nda ve konutların farklı katlarında konut kullanımının uygulanmasını düzenleyen Belediye Yönetmeliği'nde belirlenen konut kullanımının uygulanmasına ilişkin koşullara ve ayrıca ön- Mevcut konut bölümleri.
3. c) Üst katlarda bir öncekinin üzerinde yer alan, altında bulunanlardan hiçbirinin mesken kullanımına yönelik olmaması veya planlanmaması koşuluyla, konutlara ortak erişime sahip bir turist konutuna izin verilecektir, böylece tüm bu katlar diğer katlar için tasarlanmalıdır. mesken kullanımı dışındaki izin verilen kullanım türlerinin ve ortak girişli binadaki diğer konut dışı kullanımlara eklenen faydalı alanının, tüm binada 250 faydalı metrekareye eşit veya daha az olması m² (u) limiti 250 m² yararlı metrekare konut dışı ortak girişli mesken kullanımlarının binanın tamamında aşılmaması, meskenlere ortak girişli tek turistik konut bulunmaması şartı aranmaksızın izin verilecektir. veya konut kullanımı, en az 7 katlı (B+6) binalarda üst katlarda turistik konut için talep edilenin altında ve ek katlardan herhangi birinde yer almak üzere her 6 ilave katta bir başka turist konutu olarak projelendirilir.

• Bölgeler C (turistik konaklama teklifini artırma olasılığı olan bölgeler) . Bu C bölgelerinde, turistik konaklama arzını arttırma imkanı bulunan B Bölgesi'ne, en az 7 katlı binalarda üst katlarda iki adet turistik ev (B+6 ); ve ilave katlardan herhangi birinde yer alacak her 6 ilave kat için iki ev daha.

 Bu tür izinler, yukarıdaki durumlarda, ortak erişime sahip turistik konutlar da dahil olmak üzere konut dışı kullanımlar için 350 faydalı metrekare sınırının tüm binada aşılmaması ve gayri- konut kullanımları. evlere ortak erişime sahip turistik konutlar hariç konut.

Donosti'de turist lisansı için dört tür turistik konaklama

Bu şekilde, 13 Temmuz tarihli ve 02016/28 sayılı Bask Ülkesinde Turizm Yasası uyarınca, Bilbao Şehir Meclisi içerdiği farklı modaliteleri dört farklı kategoride toplayarak gruplandıracaktır:

• Turist Odaları : Bu tür konaklamalarda, turistik faaliyet ruhsatı sahibinin, turistik kiralama için odaların sunulduğu evde kayıtlı olması (sürekli ikamet etmesi gerekir). Evin kullanımı, münhasıran mesken kullanımında izin verilen aynı şartlara veya olanaklara tabidir ve aynı kişi hiçbir koşulda birden fazla evde oda teklif edemez.
• Turistik Konut : tamamen turistik amaçlara ayrılmış olan ve bulunması gereken yerlerdir. konut amaçlı binalarda ve münhasıran aynı binanın birinci katlarında - veya üst katlarda, evlerin altında olmaları ve bağımsız girişleri olması şartıyla. halka açık otoyoldan bunlara.
• Oteller, pansiyonlar veya pansiyonlar : Ekipmanın Kullanımına özümsenmiş olarak kalırlar ve düzenlemesi, konumu ile ilgili Genel Şehir Planlama Planı düzenlemelerine ve Casco Viejo ve PERRI'nin PER düzenlemelerine göre, şu anda izin verildiği şartlarla aynı kalır. Söz konusu alanlarda uygulanmaları durumunda Bilbao la Vieja-.
• Turistik daireler ve apart oteller : Bask Ülkesinde Turizme ilişkin 13 Temmuz tarihli ve 2016/28 sayılı Kanunda yer alan açıklamaya göre, daireler sadece yatak odası değil, aynı zamanda tuvaleti ve mutfağı da olan daireler olarak kabul edilir. Bu turizm işletmeleri grubu - genel olarak otel kullanımları için belediye planlamasının koyduğu koşullara ek olarak - geleneksel evlerdeki odalar için gerekli olan ışık, havalandırma ve diğer hijyenik-sıhhi şartlarla ilgili teknik şartnamelere uyulmasına tabi olacaktır.