Bina kooperatifi nedir?
Bir konut kooperatifi, bir ev sahibi olma niyeti olan bir grup bireydir. Bu amaçla, aşağıdaki amaçlarla bir kooperatifte toplanırlar:
- İnşaat projesinin kontrol edilmesi
- Mümkün olan en düşük fiyata elde etmek
- İnşaat sürecini ve kaliteli malzemeleri kontrol etmek
İspanya'da kooperatif açısından satın alma İspanya'da 50-90'lı yıllardan itibaren bölgelerde çok popüler oldu İspanyol inşaat patlamasından önce, genel olarak Madrid, Bilbao, Barselona, Valensiya vb. doğrudan inşaatçılardan satın almanın normal yolundan geçiyor.
Satın alma planı, fiyat ve ödeme şekli açısından ekonomik avantajlara sahiptir. Şu anki gibi bir boğa piyasasında kapalı fiyat büyük bir avantaj çünkü bu miktar halihazırda inşa edilmiş bir evden %15 daha düşük olabilir.
Üyenin mülkün başarılı ihalecisi ve kullanıcısı olduğu kooperatif üyesi durumunda, bazı aracılardan vazgeçebilir, bu da mülkü düşük maliyetlerle elde etmesine olanak tanır. Satın alma tutarı, tezgah üstü bir evinkinden %20 ila %30 daha az olabilir. Bu, kooperatif üyelerinin bu tür bir projeye girişmek için ana argümanlarından biridir.
Bir kooperatifin kuruluşu, bir projeyi, bu durumda evlerin inşasını gerçekleştirmek için sermaye sağlayan birkaç kişiden (ortaklardan) oluşan bir grupla başlar.
Kooperatif yasal olarak kurulduktan sonra, arazi satın alınır ve bir inşaat şirketi gayrimenkulün yapımından sorumlu olarak işe alınır. Kooperatif üyeleri bu nedenle projenin destekçileri olarak hareket ederler.
kiralamak normaldir Yönetim şirketifonların idaresinden ve işlerin günlük yönetiminden sorumlu olacak. Birçok durumda, bu yöneticilerin arkasında, avantajları kapsamlı deneyime sahip olmaları ve tedarikçiler, birlikler ve malzemelerle daha iyi ekonomik koşullar elde edebilmeleri olan uzman destekleyiciler vardır.
Bir devlet hukuku olmasına rağmen, her özerk topluluğun belirli yasal şartlarla, bu durumda aynı kanunlarla yönetildiği dikkate alınmalıdır. Sahipler Topluluğu Anayasasının Tüzüğü.
Tarihsel olarak, geliştiricilerin, inşaata başlamak için önceden sermaye toplamak amacıyla ortakları olmadan kooperatifler kurduğu vakalar olmuştur. Bu durumlarda proje tamamlanamayabilir veya katkıda bulunanlar için sorunlar ve güvensizlikler ortaya çıkabilir. Çaresizlik ve ekonomik kayıp durumlarından kaçınmak için bazı doğrulama prosedürlerinin gerçekleştirilmesi gerekir:
- Arazi mülkiyeti ve kentsel lisanslar
- Maliyetler, garantiler ve finansman programı
- Projenin uygunluğunu ve özelliklerini inceleyin: planlar, açıklamalar, kaliteli malzemeler ve hizmet raporları
- ekonomik katkı planı
- Yörünge, kredi raporu ve sorumlu yönetici ve inşaatçı hakkında bilgiler
- Tüzük ve kooperatif üyelerinin hakları ve görevleri
Kooperatif rejiminde bir ev satın almak geçerli bir seçenektir, yalnızca bu formülün avantajlarını ve dezavantajlarını tartmanız ve her birinin kendileri için uygun olup olmadığını belirlemek için değerlendirmelerini yapması tavsiye edilir:
Kooperatif rejiminde bir ev satın almanın avantajları:
- Ekonomik: kooperatif üyeleri, başta da açıklandığı gibi, diğer aracılardan kurtulup iş ortağı olarak hareket ederek, tezgah üstü konut piyasasının %20 ila %30 altında bir fiyata ev sahibi olabiliyorlar.
- Terzi yapımı: kooperatif formül evlerinin bir başka yararı da, üyelerin plan, malzeme veya niteliklerde her zaman belirli parametreler dahilinde değişiklikler yaparak evlerini beğenilerine göre uyarlayabilmeleridir.
- Üyeler toplantılara katılabilir ve karar alma süreçlerine aktif olarak katılabilir., burada tüm katılımcıların oyları aynı ağırlığa sahiptir. Toplantılar her türlü ihtiyaca yönelik olabilir ve güvenlik veya gözetim unsurlarının kurulması gibi sorular, örneğin boş yer tahsisi veya ek katkılar tahsis edilinceye kadar gündeme getirilebilir.
- Çoğu durumda, kooperatif üyelerinin ipotek koşulları, piyasadaki normal koşullardan daha cazip veya daha iyi koşullarla olabilir.
- Bir kooperatif üyesinin abonelikten çıkması ve katkıda bulunduğu meblağları geri alması mümkündür. Haksız geri çekilme durumlarında, iade sürelerinin ve hatta tüzükte yer alması halinde ceza yüzdesinin teyit edilmesi gerekecektir. Bu özel durumda, Tüzük'te, sahipler topluluğundan ayrılma hakkının olmadığını gördük. Yani, bir üyenin girip şarkı söylediği anda, diğer ortak sahipler, ücretin bir parçası olarak yapılacak tüm ödemeleri ödemesini talep edebilir. Topluluk bu ödemeleri adli yoldan bile talep edebilir.
Dezavantajlar:
- Sermaye avansı: kooperatifi kurmak ve inşaat sürecini başlatmak için ortakların ana katkıları önceden yapması gerekecektir.
- Kooperatifler için inşaat süreleri genellikle daha uzun ve daha uzundur, genellikle çeşitli nedenlerle, en önemlisi toplulukta zor kararlar almaktır.
- Bazı durumlarda hesap hataları, öngörülemeyen olaylar, başlangıçta düşünülmeyen iyileştirmeler nedeniyle… fonlar kıt olabilir ve olağanüstü katkılar gerekebilir.
- Ortakları çekmek için yanlış bilgilerle yanıltıcı reklamlar veya dikkat çekme çağrıları yapan ve ciddi sıkıntılı durumlara yol açabilen destekçiler veya yöneticiler vakaları olmuştur. Bu nedenle, bilgi toplama tavsiyelerine uymak ve Yasal normatifi, yapısını, planlarını ve ayrıca sigorta ve garantileri kontrol etmek önemlidir.
- İşlerin gözetimi ve kontrolü için tutulan yönetim şirketleri, her ne kadar bu konuda uzman olsalar da, kötü yönetim, hatalı sözleşmeler veya ekonomik sapmalar nedeniyle iflas veya tamamen iflasa neden olan firmaların tarihsel vakaları olmuştur. Mevcut düzenlemeler ve kontroller nedeniyle yaygın olmayan bu durumlarda, ortaklar tüm katkı paylarını kaybedebilir. İşin gidişatını, sözleşmeli firmaların tecrübelerini bilmek ve yasal olarak, garantiler düzeyinde, sigorta ve prosedürlerin zamanında yapılmasını sağlamak, projenin yerine getirilmesini garanti altına almak için esastır.
- Yatay mal rejiminde yeni inşaat işinin tapu senedi ve taksimi ile dairelerin teşkili ve taksimi ile ilgili giderler yürürlükteki mevzuat hükümlerine göre proje sahibine ait olacaktır.
- Statüler bazen üyelerin üyelikten sonra gruptan ayrılmaları için zorluklar yaratır.
- "Sahipleri topluluğu" projenin "destekçisi" olacaktır. Bu, işçilerin tüm sorumluluğu ve hukuki sorumluluğu, güvenlik ve sağlık ve hatta binadaki kusurların topluma ait olacağı anlamına gelir.
- Mali risk: Ortak sahipler, topluluktaki hisselerini üçüncü şahıslara satabilir. Ancak, ortak sahiplerden bir veya birkaçının ödemelerde başarısız olması durumunda, projede mali sorunlar yaşama riski yüksektir ve bu da projenin geliştirilmesine devam etmesini engelleyerek cezalara, gecikmelere ve hatta projenin kaybedilmesine neden olabilir.
Bir Kooperatifte mülk satın alırken dikkat edilmesi gerekenler:
- İnşaatçı ve Yönetim şirketinin mali durumunu ve itibarını kontrol etmek için (şirketin ne kadar süredir faaliyette olduğu, mali raporlar, vb.)
- Kooperatif Tüzüklerini kontrol etmek için
- Ödenecek meblağların arsayı satın almak ve/veya inşaat adımlarının her birini tamamlamak için etkin bir şekilde kullanılacağı yolların teyit edilmesi
TLACORP
