Koronavirüs krizinden sonra İspanya'daki emlak piyasası için beklentiler: 2020-2021
İspanya emlak piyasasında kendimizi bulduğumuz olağanüstü durumun neden olduğu ciddi belirsizliğin olduğu bir dönemdeyiz.
Burada İspanya'da ve dünyanın geri kalanında neler olduğunu açıklamayacağız. Bu raporun nedeni, 2020 ve 2021'in geri kalanında İspanya emlak piyasasının evrim ihtimalini analiz etmektir.
Bunun için, İspanya emlak piyasasında çok farklı sektörleri birbirinden ayıracağız:
- İspanya ulusal talebi: Birinci ve ikinci ikamet
- Uluslararası talep: Birinci ve ikinci ikamet
- Yeni ve Kapalı Plan ve ikinci el (yeniden satış)
- Uzun vadeli kiralama pazarı ve Kısa vadeli-turist kiralama - ve "sezonluk kira"
- Mülkünü şimdi satmak isteyen mal sahibinin konumu
1.- İSPANYOLCA TALEP: İspanya'daki vatandaşlar ve sakinler
Satın alma talebi ile başlayarak İLK KONUTve ulusal pazarla ilgili olarak, bunu İspanyollardan (vatandaşlar veya sakinler) evlere olan talep olarak anlamak, büyük durgunluk.
Bu son yıllarda çok etkilenen ve İspanya'nın ana başkentlerinde ve şehirlerinde konut fiyatlarının artmasına rağmen orta-ortalama İspanyol vatandaşının iktisap gücünün artmadığı bir sektördür. aynı oranda. Bu, yıldan yıla, orta dereceli İspanyol vatandaşının satın alma gücünü yavaş yavaş kaybetmesine, ev satın alma erişimini sınırlandırmasına (hatta engellemesine) neden oldu.
Bu nedenle, son yıllarda, İspanya vatandaşları arasında (özellikle gençler arasında) ticaretin azalması, tam olarak satın alma gücünün kaybı nedeniyle, İspanya'daki gençler arasında konutlara erişimin tek yolu olarak kirayı yükseltmek nedeniyle azalmıştır.
Bundan böyle, kendimizi bulduğumuz bir kriz durumunda, durumun daha kötü olacağını düşünmek mantıklıdır, çünkü ortalama bir İspanyol vatandaşının ekonomik kapasitesi büyük ölçüde azalacaktır.
Bununla birlikte, İspanya'daki ana konutlara olan talebin en az 2022'ye kadar önemli ölçüde azalması bekleniyor.
Aynı şekilde İKİNCİ KONUT Pazar, yani ikinci ikametgah için ulusal talep, kendimizi içinde bulduğumuz kriz durumundan etkilenecektir, çünkü bu krize yol açan tasarrufların ihtiyatlı konumu en azından birkaç kişi için genel norm olacaktır. yıl.
Zaten konut satış fiyatlarında% 15 ila% 30 arasında düşüşler söz konusudur.
Bütün bunları söylediler, şu anda satın alma gücünü elinde tutan yatırımcılar veya tasarruf sahipleri, özellikle bu krizden kaynaklanan ekonomik etkilerin piyasada daha sağlam bir şekilde kaydedilmeye başlandığı bu sonbahardan itibaren piyasada gerçek fırsatlar bulacaklar.
Bununla birlikte, “yatırımcının bakış açısından” ve tıpkı 2008 ve 2011 krizinden sonra olduğu gibi, İspanya bir kez daha ilginç bir destinasyon olacak ve tasarruf sahipleri, ulusal ve uluslararası yatırımcılar için çekici olacak.
2.- YABANCI ALICI - Yatırımcılar ve bireyler
Yabancılara yönelik uluslararası talep ile ilgili olarak, İKİNCİ KONUT pazarın güçlü bir etkisi olacaktır ve 2021 yılına kadar bir toparlanma beklemiyoruz.
Her şeyden önce, pazar için ne ifade eder yeni inşaat satışı ve yapım aşamasında, anlayacağımız bir ikinci ev yapımında durma, özellikle Akdeniz, Balear ve Kanarya Adaları gibi turistik yerlerde.
“Yatırımcının bakış açısından”, en büyük fırsatlar, ikinci el pazarında, yeni inşaatın zararına olacak. Bu böyledir, çünkü bireyler satış fiyatında daha büyük bir indirim marjına sahip olabilirler, çünkü edinme süresine bağlı olarak, satış fiyatının daha büyük bir aralığına izin vererek büyük bir kısmı veya satın alma fiyatının toplamını amorti etmiş olabilirler. fiyat. .
Bu, yeni inşaat, böyle olmayacak ve piyasada daha küçük bir azalma ve teklif göreceğiz, inşaatçıların fiyat indirimi marjları bireylere göre daha azdır.
Bununla birlikte, yeniden satış pazarı veya ikinci el, piyasadaki en ilginç fırsatları sunacak pazaren azından yukarıda yaşadığımız ekonomik krizin etkileri ortadan kalkıncaya kadar.
Bu nedenle, ulusal pazarda belirttiğimiz gibi, İspanya'daki ikinci el pazarında satın alma gücü olan uluslararası yatırımcı tasarrufu için gerçek fırsatlar olacaktır.
Uluslararası pazarın satın alınması için İLK KONUT evler de denir “Gurbetçilerin (veya“ gurbetçilerin ”), İspanya'ya daha iyi bir yaşam kalitesi için yaşamak ya da “ön-” ya da “emekliliklerini” geçirmek isteyen ”Diyerek evrimin çok olumlu olacağına inanıyoruz.
İspanya, kalıcı olarak ikamet etmek için dünyanın en çok arzu edilen ülkelerinden biridir. 30 yılı aşkın bir süredir sabittir. Aslında ve özellikle 2000-2002 yılından itibaren, emekli ya da emekli yabancıların satın alma işlemlerinin hacmi, kriz zamanlarında bile yüksek kalmıştır.
Erken emekli veya başta İngiltere, Fransa, Belçika, İsviçre, Almanya vb. Avrupa ülkelerinden emekli olmak “gizli talep” olarak kabul edilir. Demek ki: Her zaman emekliliğini harcamak için İspanya'ya gelme niyeti var, iyi hava koşulları, yaşam kalitesi, iletişim, güvenlik ve halk sağlığı ile motive edilir.
Ancak, son yıllarda, bu tür talepçiler İspanya'daki konut fiyatlarındaki artıştan dolayı satın alma güçlerinde bir düşüş yaşadı.
Bu nedenle ve bu mevcut sıhhi krizin bir sonucu olarak, bu tür bir alıcı, bir yıl öncesine kadar erişim sağlayamayacakları alanlarda ve mülklerde çok düşük ve ilginç fiyatlarla gerçek satın alma fırsatlarının ortaya çıkmasına tanık olacak.
Bu tür alıcılar, normalde ileri yaşta, fiyata veya yaşam kalitesine ek olarak, İspanya halk sağlığının yardım seviyesi.
- Bu nedenle, bu tip müşterilerde, İspanyol sisteminin koronavirüs krizini nasıl yönettiğini düşünmeye ya da merak etmeye değer.
Bizim açımızdan, bu sağlık krizini yönetmenin ön saflarında yaşayan İspanyollar olarak şunu söylemeliyiz ki İspanyol halk sağlığı imajı güçlendirildi.
Virüse karşı dikkat ve reaksiyonun ana başarısızlığı, İspanya'daki mevcut altyapı ve insan kaynakları (sadece bazı bölgelerde ve geçici olarak taştı) değil, esas olarak ekipman eksikliği olan ikincil unsurlardı.
Maskeler veya solunum maskeleri veya uygun kıyafetler gibi basit konular.
Ancak, dediğimiz gibi, ekipmanın ve altyapıların, özellikle de insan ekibinin, doktorların, hemşirelerin ve sağlık çalışanlarının geri kalanı, ekipmanın tamamen yokluğunda bile, bu tür bir hacmin etkisine karşı etkinliğini ve tepkisini göstererek, yeterli koruma.
(İspanyolca olarak hepimiz SIHHİ EKİBİMİZLE GURUR DUYUYORUZ)
Başka bir deyişle, İspanyol halk sağlığı sisteminin çalıştığı ve bu tür müşterilere hizmet verecek bir akciğer ve altyapıya sahip olduğu gösterilmiştir.
Halk sağlığına ek olarak, yüksek kaliteli özel sağlık var İspanya'da, Fransa, Almanya, İngiltere, vb.Gibi bu alıcıların menşe ülkelerinin özel sağlığından çok daha düşük fiyatlarla, halk sağlığımızın verimliliği ile birlikte özellikle Avrupa menşeli bu tür alıcılarda çok kaliteli bir görüntü.
Öte yandan, dünyadaki diğer ülkelerle ilgili olarak, İspanya halk sağlığı sisteminin, ABD ve İngiltere gibi ülkelerde olduğundan çok daha etkili ve çok daha fazla koruma garantisi olduğu kanıtlanmıştır.Sağlık hizmetlerinin çok temel olduğu ve özel sağlık hizmetlerinin baskın olduğu yerlerde.
Yukarıdakilerin sonucu olarakBirleşik Krallık, ABD ve Meksika, Venezuela, Arjantin, Brezilya gibi diğer Latin Amerika ülkelerinde İspanya'da ilk konut satın alma konusunda daha fazla ilgi beklenmektedir. bu ülkelerin vatandaşları tarafından İspanyol halk sağlığı tarafından kendi menşe ülkelerinden daha fazla korunacak ve bakım göreceklerdir.
Son olarak, bu tür alıcı-müşterinin satın alımlarına karar verirken dikkate aldığı başka bir nokta eklemek için ekonomik yaşam maliyeti ve hizmetler. Kesinlikle, bu kriz nedeniyle, İspanya'da birkaç yıl boyunca şahit olacağız hem gıda hem de ürünlerde ve hizmetlerde fiyatlarda önemli bir azalma. Bununla birlikte, bu tür müşterilerin yaşam maliyeti, İspanya'da satın alma kararlarını kolaylaştıracak olan bu azaltma ile desteklenecektir.
Bu nedenle, Hem mülklerin satış fiyatının düşürülmesi, hem de tutarlı bir halk sağlığı sisteminin ve kaliteli bir özel sağlık hizmetinin doğrulanması, kesinlikle müşterinin satın alma niyetlerini hedef alacaktır. ilk ikamet evlerinde uluslararası.
Ile ilgili olarak İKİNCİ KONUT, iç piyasada belirtildiği gibi, orta seviyeli yabancı alıcı son yıllarda elde ettiğimiz aynı satın alma hacmini yapması beklenmiyor.
Özellikle 2015 yılından bu yana, uluslararası alıcılar tarafından ikinci yıllarda iktisap edilen hacminde, önceki yıllarda yaşanan ekonomik patlamadan elde edilen ekonomik iyileşmenin yanı sıra bu mülklerden getiri elde etme umuduyla bir artış yaşadık. kiralama, özellikle turist kiralama.
Açıkçası, en azından 2020 ve 2021 yıllarında, seyahat ve iletişim seviyesi turizm sektörünü ve dolayısıyla isteyenler için turizm kiralamanın olanaklarına ilişkin bir kayıp veya perspektiflerde azalma göreceğiz turist kullanımı için kiralama niyeti ile yatırım yapmak.
Ancak, İKİNCİ EL, ilk konutla ilgili olarak belirttiğimiz gibi, hem yüksek turizm potansiyeli olan şehirlerde hem de iyi sigorta olan İspanya'nın ana şehirlerinde, uluslararası tasarruf yatırımcılarının dikkatini çekecekleri için büyük fırsatlar ortaya çıkacaktır.
3.- KİRALAMA PİYASASI - Kalıcı kiralama - Turist - Sezon
Kira piyasasına gelince, ilk konut ile ikinci konut kiralamak arasında ayrım yapacağız.
Ile ilgili olarak İLK KONUT KİRALAMA, son yıllarda, sahibinin turist kiralama sektöründe daha yüksek getiri elde etme umuduyla, özellikle Airbnb gibi platformların ortaya çıkmasıyla motive edilen kira fiyatlarında bir artışa tanık olduk.
Sonuç olarak İspanyollar, özellikle gençler arasında, kalıcı İspanya'da, özellikle İspanya'nın ana şehirlerinde, İspanyol idarelerinin tepkisine yol açan kullanım konusunda kısıtlayıcı düzenlemeler yaratarak, gerçek bir sorun ortaya çıkmıştır. Turistik kiralama olarak mülklerin, ilk konut için kiralamayı tercih etmek ve bu şekilde, ilk konutun kira fiyatlarının artmasını önlemeye çalışın.
İspanya'daki ana koronavirüs sonuçlarından biri tam olarak turist faaliyetinde toplam kayıp, 2021'in gelecek yazına kadar yükselmesi beklenmiyor.
Bu nedenle, Birçok ev sahibi şimdiye kadar turizm için kullanılan bu evlerle ne yapacağını merak ediyorve kârlılık arayışında, ilk konutlarını kiralamak için onları kullanmak zorunda kalacaklar. Hangisiyle, kısaca İspanya'da ilk konutların arzı artacak. Hem büyük şehirlerde hem de kıyı bölgelerinde.
Ve ilgili İKİNCİ KONUT KİRALAMA, turist kiralama, yani “günlerce” veya “haftalarca” sağlık krizinden etkileneceğini düşündüğümüz halde, “mevsimsel” olmayacağını düşünüyoruz… ..
Tarihsel olarak, İspanya'da geleneksel turizm kiralama “mevsimsel kiralama”. Yani, aylara veya mevsimlere göre kira: yaz, sonbahar, kış, ilkbahar, vb.
Bu sistemi değiştiren, konuk başına gecelik konaklama sayısını azaltan, konaklama sürelerini kısaltmaya ve özel kiralama faaliyetlerini neredeyse girişimci bir şekilde yönetmeye izin veren Airbnb gibi dijital platformların devrimine kadar değildi.
Bu nedenle, kısa dönemli kiralama operasyonlarının hacminde bir azalma beklenmektedir, ancak “mevsimsel kiralamalarda” kesinlikle bir toparlanma olacaktır.
“Turistik kira” aktivitesinin bölgeler veya yerel yönetim tarafından son derece sınırlı olduğunu ve hatta belirli bölgelerde yasak olduğunu da söylemeliyiz. Çok karmaşık belgelerden, ihtiyaçlardan vb. Geçer. Ancak bu "mevsimlik kira" ile aynı şey değildir.
"Sezonluk kira" için kiralama tamamen "turistik kira" nın çok katı sınırlamalarından muaftır. Tamamen ücretsiz. Örneğin, "mevsimlik" olarak kiralamak için mülkü özel kayıtlara kaydetmeniz veya yerleşim sertifikası almanız gerekmez ve mülk "odalar tarafından kiralanabilir" (Valencia bölgesindeki evler ayrı odalar tarafından kiralanamaz) Turist kirasında).
Bu nedenle, “sezon” formülünü kullanarak “turist” formundan daha fazla kira işlemi yapmayı bekliyoruz.
Açıklamamızı takiben, İspanyol ve yabancı aileler tatile devam edecekler ve tatillerini geçirmek için İspanyol plajlarına veya İspanyol şehirlerine gelmek isteyeceklerdir.
Mesleki talep hacmi azalacak, ancak kira faaliyeti ortadan kalkmayacak. Ve tatiller düzenlerken, turistler aşağıdakilere göre koşullandırılacaktır:
- Daha sınırlı hareketler ve bu nedenle her yerde daha fazla zaman.
- Güvenlik ve hijyen koşulları
- Kalabalıktan veya kalabalık alanlardan kaçınacaklar
Bu nedenle, bu tür turistler, konaklama olanaklarını seçerken, pandemiye göre güvenlik ve dezenfeksiyon garanti edilenleri seçecektir. Ve bu güvenlik ve dezenfeksiyon garantisi apartmanlarda otellere göre çok daha fazla olacaktır.
Bu böyledir, çünkü normalde büyük miktarda misafir akışının olduğu oteller, başlangıçta yeterli korumayı garanti ederken aralarında güvensizlik yaratabilir. Ve aynı aile tarafından haftalar veya aylar boyunca kiralanabileceğinden, misafirlerin ve geceleme konaklamalarının otellerden daha az olacağı bir dairede kalırken bu gerçekleşmez.
Yukarıdakilerin tümü için, “mevsimlik kiralama faaliyeti” nin, özellikle ilk ikamet talebinin düşük olduğu kıyı / turizm alanlarında sahip olanlara mükemmel bir fırsat olacağını düşünüyoruz.
4.- SAHİBİ, KRİZİN SÜRESİNDE MÜLKİYETİNİ SATMAK İSTEDİKLERİ NE YAPMALIDIR?
Geçen aya kadar satıcı, yükselen alım piyasasında kuralları belirleyen kişiydi. Son yıllarda satış işlemlerinde görülen yüksek talep, satıcıları satış koşulları müzakerelerinde güç sahibi olmaya teşvik etti.
Ancak bundan sonra pazar değişti….
Şimdi sonunda satıcı ile müzakerelerde güç pozisyonlarını alacak alıcı.
Bunun sonucu, alıcının satın alma koşullarını satıcıyla görüşürken, sadece fiyatla değil, aynı zamanda mülkiyet belgeleri.
Başka bir deyişle, son yıllarda alıcı, mülkler üzerinde yasal kısıtlamalar gerektirme konusunda daha az katı ise, bundan sonra, alıcı mutlaka satıcının kanunun tüm şartlarına ve koşullarına uymasını talep edecektir. kentsel koşullar, doluluk lisansları veya habitat sertifikaları, verimli su ve elektrik bağlantıları, fosseptikler vb.
Bütün bunlar için, mülklerini satışa çıkarmayı amaçlayan sahipler, satışlarını kolaylaştırmak için mülklerinin bulunduğu belgelerin ve yasal durumların ayrıntılı ve derinlemesine incelenmesini tavsiye ediyoruz.
TLA-Abogados Nisan 2020 tarafından yapılan çalışma
