Satın Alma Opsiyonlu Kiralama Sözleşmesi (GZT)

Emlak konut piyasası, yani ilk / daimi ikamet satın alma ve satışıyla ilgili olarak, “gizli talep“İspanya'da kalıcı olarak yaşamak için İspanya'ya gelmek isteyen diğer ülkelerden gelen yabancılara göre var olan.

Son yirmi yıldır sabit olan bir gerçek, İspanya'yı kalıcı ikamet yeri olarak seçen ve normalde “gurbetçilerin"Ya da"gurbetçilerin”. Tİspanya'yı bu son yirmi yılda ikamet ettikleri yer olarak seçmiş olan göçmenlerin sayısı ve sayısı her zaman sabit kalmıştır ve 2008'de İspanya'da yaşananlar gibi kriz dönemlerinde veya kriz sonrası dönemlerde bile artmıştır ve 2011.

Gayrimenkul sektöründe 15 yılı aşkın bir süredir faaliyet gösteren firmamız, krizden hemen sonraki dönemlerde, İspanya'da mülk edinme ile ilgilenen göçmenlerin sayısı artmıştır.

Deneyimlerimizin bir sonucu olarak, bu anlarda sonuçlanan ilk kazanımların, hem finansman açısından hem de olası bakış açılarından istikrarsızlık ve belirsizlik bağlamından dolayı özellikle karmaşık olduğunu gözlemledik. Konut piyasası.

Yani, daimi ikamet satın almak için İspanya'ya yatırım yapmak isteyen girişimci, zaten krizin son aşamasında olup olmadığımızı ya da hala bir yol olup olmadığını düşünmenin neden olduğu belirsizliğe dalmış durumda. ( “İyi bir fiyata satın alacak mıyım?").

Ancak, bu tür alıcılarda, satın alma konusundaki ilgi açıktır. Onlar da o an için açıktır. Şimdi satın almak istiyorlar. Zamanın geldiğini biliyorlar, ancak kriz sonrası güvensizlik iklimi ortadan kalkıncaya veya yok olana kadar fiyatın ve satış koşullarının en uygun olup olmayacağı net değil.

Bu noktada, satın alma opsiyonlu kiralık araç bir çözüm olarak önerilmektedir.

Satın alma opsiyonlu kiralama (GZT) Nedir?

Satın alma seçeneği ile kiralayın, alıcının kalıcı olarak yaşamak için bir mülk edinmek istediği ve onu işgal edip hemen kullanmak istediği, ancak nihai satın alma kararını daha sonraki bir zamana ertelemek istediği bir sözleşmedir.

Ayrıca, bUyer, mülkün kullanım süresi boyunca, satıcının mülkü piyasaya sunamayacağını, dolayısıyla sözleşmenin tüm süresi boyunca alıcıya münhasıran satın alma seçeneğini saklı tutmasını dilemektedir. İşte bu sözleşme ile en önemli fark ve bir kira sözleşmesi olsa bile ev sahibinin mülkü başka birine satabileceği “normal kira sözleşmesi”.

Bu nedenle, GZT sözleşmesinde ilgili iki ana kavram:

- "Satın alma opsiyonlu" bir Satın Alma Sözleşmesidir.

Yani, alıcı evi satın almak istiyor, ancak kararını teyit edene kadar evin emrinde olmasını istiyor. Başka bir deyişle, satın alma seçeneğinin münhasırlığı için olmasını istiyor. Bu nedenle, mülk üzerinde satın alma seçeneğinin münhasırlık hakkı ile karşılıklı olarak, alıcı, evin alıcıya ayrıldığı ve satış pazarının dışında kaldığı zamanı telafi etmek için satıcıya bir miktar öder.

Sözleşmede kararlaştırılan süre veya koşul yerine getirildiğinde, Alıcının mülkü satın alma hakkını icra etmeye karar vermesi gereken an geldiğinde. Şu anda iki senaryo var:

• Alıcı satın alma hakkını kullanabilir, ve bu durumda satın alma işlemini tamamlayın. Böylece, alıcı fiyatın geri kalanını satıcıya ödeyecek ve satış işlemi tamamlanacaktır.
• Alıcı satın alma işleminden çıkmak istiyorbu nedenle, “satın alma opsiyonu” uyarınca ödediği tutarın kaybını üstlenerek, bu tutarı, alıcı için ayrılmış evi olduğu zaman dikkate alarak kendi başına yapan satıcının hesabına bırakır. .

- Bu bir kira sözleşmesi.

Alıcı evi hemen işgal etmek istiyor, ancak, yukarıda açıklandığı gibi, sonradan resmileştirme ve nihai satın alma kararını bırakmayı tercih ediyor. Bununla birlikte, sözleşmede belirtilen süre boyunca satın alma seçeneğinden yararlanmaya veya vazgeçmeye karar verene kadar “kiracı” veya “kiracı” figürünün alınması önerilmektedir.

Bu şekilde, şimdi kiracı / kiracı olan alıcı, kiralama süresi ve kira bedelinin ödenmesi konusunda, sözleşme süresi boyunca satıcıyla, şimdi ev sahibi / kiraya vereni kabul eder.

Aynı şekilde, satın alma seçeneğinin kullanımı ile ilgili olarak, egzersiz yapmak için maksimum süre geldiğinde, alıcı veya kiracı / kiracı çeşitli seçeneklere sahiptir:

• Satın alma seçeneğini yürütmek ve satışı tamamlamak için. Bu durumda, kiralama işlemi iptal edilir, şimdi satışa dönüştürülür.
• Alıcı bot satın alma seçeneğini kullanır. Bu durumda kira sözleşmesi de iptal edilir. Açıktır ki, iki tarafın anlaşması durumunda kira sözleşmesi uzatılabilir veya yeni bir kira sözleşmesi oluşturulabilir ve daha sonra sözleşme yalnızca kiraya verilecektir.

Önemli sorular:

1.- Satın alma seçeneğinde ödenen miktara ne olur?

Fiyatın bir parçası mı? Başka bir deyişle, seçenek mülkün ödenmesi için nihai fiyattan iskonto edilebilir mi?

Cevap çok basit. Her iki taraf da aynı fikirde olacak. Yani, her iki tarafın kabul etmesi halinde, seçenek için ödenen tutar fiyattan düşülecektir. Bu durumda, satın alma seçeneği için ödenen tutar, mülkün ödenmesi için kalan fiyattan iskonto edilir.

Bu piyasada en yaygın kullanılan seçenektir.

Bununla birlikte, mal sahibi ayrıca satın alma seçeneği için ödenen tutarın mülkün ödenmesi için fiyattan indirgenmemesini de isteyebilir. Yani, bu miktar sadece mülkün piyasadan çıktığı zamanı ve fiyatın bir kısmını temsil etmediği zamanı kapsar. Bu durumda, satın alma seçeneğinin ödenmesi, satış için sahibine ödenecek fiyattan iskonto edilmeyecektir.

Açıkçası, bu alıcı için çok daha zararlı bir seçenektir ve pratikte yaygın olarak kullanılmamaktadır.

Opsiyon ödemesinin kaderini açıklığa kavuşturmak için seçeneklerden herhangi biri açıkça sözleşmeye dahil edilmelidir.

2.- Kira için ödenen tutarlara ne olur?

Satış için ödenecek nihai fiyattan düşülüyorlar mı?

Cevap yukarıdakiyle aynıdır. Yani, kabul etmek zorunda kalacak taraflar olacak, sözleşmenin koşullarını kabul ederken, kira nihai fiyattan iskonto edilirse veya edilmezse, satın alma kararının teyit edilmesi durumunda.

3.- Acente komisyonları / ücretleri. Ne zaman ödüyorlar?

Burada yine, taraflar ve emlak ajansı arasında kararlaştırılacaklar olacaktır.

Ancak, yasal açıdan, taraflarca aksi yönde bir anlaşma yapılmadığı takdirde, acente komisyonunun / ücretlerinin satın alma opsiyon sözleşmesini imzalarken ödenmesi gerektiğini anlıyoruz. Bunun nedeni, bu sözleşmenin alıcı ve satıcı arasında bir satın alma anlaşmasına varılmasını içermesidir. Ve bu, söz konusu sözleşmenin tüketimi daha sonraki bir tarihe kadar ertelenmesine rağmen.

Dediğimiz gibi RTB sözleşmesi imzalandığında taraflar arasında “anlaşma” sağlanmış ve bu da vekilin araya girmesiyle olmuştur. Bu nedenle, aracının komisyonu/ücretleri RTB resmileştirildiğinde ödenmelidir.

Acentenin komisyonunun ödemesinin, alıcının elinde kalacak ve acentenin ellerinde / kontrolünde olacak etkili satın alma kararına koşullandırılması adil olmayabilir.

4.- RTB nasıl resmileştirilir?

Normalde noter tasdikli olması gerekmeyen özel bir sözleşmedir.

Bu nedenle, en yaygın uygulama, noterden geçmek zorunda kalmadan taraflar arasında özel bir sözleşme hazırlamaktır. Göreceğimiz gibi, sözleşmenin uzman bir avukat tarafından hazırlanması şarttır.

Kiracının daha fazla güvenliği için sözleşme noterde yapılabilir ve mülk siciline tescil edilebilir. Tapu dairesinde satın alma opsiyonu sözleşmesinin tescili aşağıdaki masrafları karşılayacaktır:

• Noter ve tapu sicil giderleri
• Avukat / avukat ücretleri
• Vergiler

Lütfen sadece maksimum 4 yıl süreli RTB sözleşmelerinin tapu sicil dairesine tescil edilmesinin kabul edildiğini unutmayın.

Bu nedenle, en yaygın uygulama, noterden geçmek zorunda kalmadan taraflar arasında özel bir sözleşme hazırlamaktır. Göreceğimiz gibi, sözleşmenin uzman bir avukat tarafından hazırlanması şarttır.

5.- Satın Alma Seçeneği sözleşmesine dahil olan vergiler:

a) Ev sahibi bir şirket olduğunda: Satılamayan çok çeşitli evlere sahip bir inşaatçı şirketin RTB sözleşmelerini resmileştirmeye karar verdiğini düşünelim. Bu durumda evin ilk devri söz konusu ise sözleşme KDV'ye tabi olacaktır. KDV oran olacak %10, korumalı konutla uğraşmadığımız sürece (% 4 oranında indirimli KDV). Başka bir deyişle, bir birey, nihai tüketici olarak indiremeyeceği bu vergiyle karşı karşıya kalacaktır.

Sözleşme tapu dairesine tescil edilmişse, ödenmesi gerekir. Pul vergisi (Farklı bölgeye bağlı olarak% 0,5 -% 2).

Aylık kira üzerinde anlaşmaya ek olarak, bir satın alma seçeneği oluşturabildiler. "premium" veya "satın alma seçeneği" (müşterinin belirli bir süre içinde evi satın alması gereken seçenek için bir ödeme). Bu meblağ da (Vergiler Genel Müdürlüğü'ne göre hizmet karşılığı olarak kabul edildiği için)% 21 genel oran üzerinden KDV'ye tabi olacaktır.

Kiracı daha sonra satın alma işlemini resmileştirmeye karar verirse, devir KDV ile vergilendirilecektir (% 10 veya% 4 oranında). Potansiyel alıcının satın almayı tercih etmemeye karar vermesi durumunda, sözleşmeyi feshetme ve opsiyon olmaksızın başka bir kira sözleşmesini resmileştirmeyi seçme seçeneği olacaktır ve bu seçenek KDV'ye tabi olmayacaktır. Bir kişinin bu vergiyi geri alamayacağını veya düşmeyeceğini unutmayın.

b) Ev sahibi bir şahıs olduğunda

Bu durumda, RTB sözleşmesi (bu ikinci bir transfer olarak kabul edilir), Transfer Vergisi (ITP)kiracı vergi mükellefidir.

Satın alma opsiyonu (prim) ile ilgili olarak, “vaatler ve opsiyonlar” da bu vergiye tabi olduğundan, Transfer Vergisi (ITP) ile de vergilendirilecektir.

The vergi matrahı tarafından oluşturulacak satın alma seçeneği için ödenen fiyat. Bu seçeneğin kabul edilmemesi veya daha az olması durumunda Mülkün toplam fiyatının% 5'i . Uygulanabilir oran, devredilmiş bir vergi olduğu için (genellikle% 6 ile% 10 arasında) Özerk Topluluğa bağlı olarak değişecektir.

---

ÖRNEK

"A", "B" ile 7.500 Euro'luk prim tutarı olan bir RTB sözleşmesini kabul eden belirli bir ev sahibidir. Mülkün fiyatı 250.000 Euro olacaktır.

Mülkün fiyatının% 5'i 250.000 x% 5 = 12.500 Euro.

 Dolayısıyla, kararlaştırılan primden% 5 daha yüksek olan bu seçenek için verginin matrahı 12.500 Euro olacaktır. 

 Ev sahibi belirli bir kişi olduğu için, prim Transfer Vergisi - ITP ile vergilendirilecektir. Bu vergi Valensiya ve Katalonya bölgesinde% 10'dur. 

Yani, 12.500 x% 10 TPO = 1.250 Euro ITP.

---

Ve daha sonra, evin devri sırasında, alıcı tarafından kullanılması durumunda, işlem de (ITP) Transfer Vergisi ile yeniden vergilendirilecektir. Yukarıda bu bölümde açıklandığı gibi, satın alma seçeneğinin ardından bir satışın, iki yasal işletmenin (ilgili, ancak bağımsız) sonuçlanmasıyla karşı karşıya olduğumuz anlamına geldiğini, böylece iki farklı vergilendirilebilir olayın meydana geleceğini ve bu durumun mantıksal olarak artıracağını unutmayın. işlemin vergilendirilmesi.

İkinci durumda (bireyler arasında satın alma opsiyonlu kiralama), işlemin vergilendirilmesinin kişisel gelir vergisine göre ev sahibi / satıcı açısından açıklığa kavuşturulması gerekir, çünkü “seçenek” tahsilatı satın almak” satıcı/ev sahibi için bir “kazanç” olacaktır.

Satın alma seçeneğini kullanmak için azami süre geldiğinde ve alıcının söz konusu seçeneği kullanması durumunda, işlemden elde edilen giderler ve vergiler, satışın normal vergileri, yani ITP (“Mülk Transferi) Vergi ”), Noter ücretleri, kayıt, avukatlar vb.

Öte yandan, satın alma opsiyonu uygulandığında, bu nedenle satın alma nihayet tamamlandığında, satın alma işleminden elde edilen vergilerin, opsiyon edinimi için ödenen önceki vergilerle indirilmediği unutulmamalıdır. Bu, pratikte çok sık görülen, yaygın ve yaygın bir kafa karışıklığıdır. Bunun nedeni, opsiyon hakkının ve gelecekteki satışın mali olarak özerk ve farklı vergilendirilebilir işlemler olarak kabul edilmesidir.

Farklı bir durum ise “alma opsiyonu” tutarının ilerideki satışta ödenecek bedelden düşülmesi konusunda anlaşmaya varılabilir. Başka bir deyişle, taraflar, satışın nihai olarak gerçekleşmesi durumunda, satın alma seçeneği de dahil olmak üzere ödenen tüm tutarların mülkün fiyatından indirilmesi konusunda anlaşabilirler (bir depozitonun iskonto edilmesi gibi).

6.- RTB işlemlerinde genellikle ortaya çıkan en yaygın sorunlar nelerdir?

GZT sözleşmesi imzalandıktan sonra, normalde bu tür işlemlerde yaygın olarak tekrarlanan iki tür çatışma vardır:

- Mülkün fiziksel durumuna ilişkin anlaşmazlıklar. Diğer bir deyişle, kira sözleşmelerinin geri kalanında olduğu gibi, birçok kez, kiracı, evi ele geçirdiğinde, sahibi ile çatışmaya yol açabilecek farklı inşaat kusurları veya sorunları ile karşılaşır.

Bu nedenle, her iki tarafın da sözleşmede, mülkün bulunduğu koşulları mümkün olduğunca detaylandırmak, sözleşme süresi boyunca bu tür çatışmalardan kaçınmak gerekecektir.

- Mülkün yasal sorunları. Her ne kadar, mülkün işgalinden önce mülkün uygun bir şekilde denetlenmesiyle kolayca önlenebilecek olan mülkün bulunabileceği fiziksel sorunların aksine, mülkiyeti etkileyebilecek nihai yasal problemlerle aynı şey pratikte gerçekleşmez. .

Bu makalede bildirdiğimiz gibi, bir GZT sözleşmesini düzeltmek az çok kolay ve basit görünebilir. Yani, noterden geçmeden özel olarak yapılabilir, böylece kolay bir sözleşme olduğu izlenimini verebilir: bir kiralama sözleşmesi, sadece bir satın alma seçeneği sunarak.

Bu şekilde, çoğu durumda, masraflardan tasarruf etmek için, taraflar bu tür sözleşmelerin vasıfsız profesyoneller ve hatta uzman olmayan avukatlar tarafından redaksiyonu yapılan işlemlere getirilir. Bunun nedeni, görünüşe göre, bu, redaksiyon için “kolay bir sözleşmedir”. Bu nedenle, gerekli zamanı ayırmamak ve bu işlemin gerektirdiğini düşünmek.

Dediğimiz gibi, bu “özel” bir kiralama sözleşmesi değil… bu, özel şartlara sahip bir alış / satış sözleşmesidir.

Bu nedenle, birçok, birçok durumda, alıcıların mal sahibiyle sözleşmeli bir ilişkiye girdiğini, satın alma seçeneği olarak önemli miktarda para ödediğini, mülkte kiracı olarak bir süredir yaşadığını ve noterlik işlemlerini imzalamadan önce satın alma seçeneğini kullanmaya gelir veya maalesef daha sonra bile, elektrik, su, kentsel problemler, kentsel ihlaller gibi mülkleri etkileyen yasal sorunlar olduğunu tespit ederler. habitat sertifikasını yenilerken ortaya çıkan cezalar, veya daha da kötüsü, habitat sertifikası, kentsel düzenlemelere uyulmaması, ruhsat veya inşaat izni olmadan yapılan binaların genişletilmesi veya değiştirilmesi vb.

Bir GZT imzaladıktan sonra bu tür bir yasal sorunu keşfetmek çok tehlikelidir.

Bu nedenle, avukatlar olarak, mülkün yasal çalışmasının, daha sonra değil, sözleşme resmileştirme sürecinde yapılması gerektiğini tavsiye ediyoruz.

Mülkiyet üzerinde yasal aramalar, GZT sözleşmesinin resmileştirilmesi sırasında yapılmalı ve sözleşmenin, mülkün yasal ve inşaat normatifiyle yerine getirildiğini doğrulamak için gerekli yasal bilgileri edinmesi şartlandırılmalıdır.

Bu nedenle, alıcı olarak bir GZT sözleşmesine dahil olduğunuzda, sözleşmeyi isteyin:

- Mülkiyet hukuku alanında uzmanlaşmış bir avukat tarafından yazılmalıdır. Yani, sözleşmelerin hazırlanması ile tarafların türetilmiş sözleşme yükümlülükleri ve haklarına ilişkin yasa ve yönetmeliklere hakim olanlar.

Bu, maksimum garantili bir sözleşme hazırlamanıza yardımcı olacaktır.

- İnşaat ve şehir planlama hukuku alanında da uzman olan bir avukat tarafından yazılmalıdır.

Tüm mülkiyet avukatları inşaat hukuku konusunda uzman değildir. İnşaat hukukunda uzman olmak, mülkiyet, sınırlar, inşaat ruhsatları ve izinlerinin tüm temel hukuki yönlerini, inşaat tarihini (yani nasıl inşa edildiğini, nasıl reforme edildiğini veya genişletildiğini) araştırabilmek için esastır. , tüm yerel kentsel düzenlemelere uyuyorsa, kentleşmede ödenmesi gereken kentsel ücretler varsa veya kentleşmedeki nihai çalışmalar için arsanın bir kısmını vermek için indirilmesi gerekiyorsa, vb.

TLA - AVUKATLAR - AVOCATS - RECHTSANWÄLTE - ADVOCATEN