Mülkünüzü satmaya karar verdiyseniz, lütfen aşağıdaki bilgilere dikkat edin:

1.- Gayrimenkulün belgelerini ve yasallığını kontrol edin

1.-Mülkün tapudaki açıklamasını kontrol edin (“Escritura”) 

Tapu senetlerini kontrol edin: Mülkiyet belgelerinde mülkün doğru şekilde açıklandığını kontrol edin. Mülkiyet tapuları bir mükemmel açıklama tesisteki mevcut yapıların

Uzun yıllardır farklı mülk sahiplerine ait olan mülklerin, uzantılarla (yeni bir oda, sundurma veya terasın kapatılması, vb.) Veya yeni inşaatlarla (garaj, havuz, misafir) modifiye edilmesi oldukça yaygındır. ev).

Gerçek büyüklük ve yapıların tapudaki açıklamaya denk gelmemesis    endişelenme!  yapılabilecek işlemler var ve bunu çözmenin yolları var!. Ancak, bu eylemlerin “ne” yapmanız gerektiğini ve “ne kadar” olacağını tam olarak bilmek için, onları satma kararı aldığınız anda bilmelisiniz.

---

Örneğin: 120 m2 havuzlu 50 m2'lik bir eviniz ve misafirhaneye dönüştürülmüş bir garajınız var. Tapuda ev sadece 120 m2 olarak görünüyor ama tapuda havuzdan bahsetmiyor. Garaj da tapularda "misafirhane" değil "garaj" olarak tanımlanıyor.

Bu durumda, fiillerinizin güncellenmesi gerekir ve bunun için ödeme yapmanız gerekir. 

NOT: Evin "iç tanımından" bahsetmiyoruz, sadece mülkün "inşa edilmiş boyut" (İspanyolca "superficie construida") olarak bilinen çevresinden bahsediyoruz.

Tapuların evin "içindeki" gerçek tanımını veya dağılımını göstermesi gerekmez. İç duvarları değiştirerek mülkün içini değiştirdiyseniz, tapuları güncellemenize gerek kalmayacaktır. Yeni dağıtımı tamamladıktan sonra notere beyan etmeniz yeterli olacaktır.

Örneğin, tapular 4 yatak odası olduğunu ve mülkü satın aldığınızda bunları 2'ye dönüştürdüğünüzü gösterir. Bu durumda tapuların güncellenmesine gerek yoktur. Mülk sahibi olarak, mülkün içinde reform yapma özgürlüğüne sahipsiniz (her zaman uygun lisans alınır).

2.- Mülkün Catastro ofisinde nasıl kayıtlı olduğunu kontrol edin ("SUMA" veya "IBI" veya "KONEY VERGİSİ" olarak da bilinir)

Aynı şekilde tapuda da taşınmazın gerçek haliyle “Felaket” olarak kayıtlı olması gerekmektedir. Her yıl Felaket faturaları mülkün gerçek boyutunu gösterir. Daha sonra, yapılan harici değişiklikler veya genişletmeler de dahil olmak üzere, Catastro kayıtlarının mülkün gerçek boyutunu “gerçekte” olduğu gibi gösterip göstermediğini kontrol etmelisiniz.

Catastro ofisinin Belediye Vergisini ev, havuz, garaj vb. tüm inşaat bileşenlerini dikkate alarak mülkün büyüklüğüne göre hesapladığını unutmayın. Eğer mülk üzerinde genişletme yaptıysanız ve Catastro ofisine bilgi vermediyseniz, Bunu yapmak için doğru an, satmaya karar verdiğiniz zamandır.

---

  NOT: Lütfen, bu örneği takip et: Mülkü satın aldığınızda 120 m2'lik bir ev vardı. Tapularda ve Felaket tasarısında da gösterilen şey buydu. Bu nedenle Felaket faturaları (IBI) 300 EUR idi.

50 m2 havuz ve 40 m2 garaj yaptıktan bir yıl sonra. Onları Catastro'ya ilan etmedin. Yeni havuzu ve garajı Catastro'ya bildirmiş olsaydınız, Konsey Vergisi faturaları, yeni inşaatlar nedeniyle 300 EUR'dan 350 EUR'ya (yaklaşık olarak), 50 EUR daha artırılırdı.

Şimdi, mülkünüzü satmaya karar verirseniz, Felaket Ofisinde kayıtlı bilgileri güncellemelisiniz. Daha sonra Felaket Ofisine yapmış olduğunuz uzatmalar hakkında bilgi verebilir ve ardından 50 yıl öncesine kadar beyan edilmemiş uzatmalar için 4 EUR (yaklaşık) fark ödemenizi isteyebilirler.

 SORU: Sahibi olduğum süre zarfında mülkümü genişlettim ya da basitçe tapularım ve Felaket Ofisi mülkümün gerçek boyutuyla örtüşmüyor. Nasıl çözerim?

3.- İnşaatın hukuki durumunu kontrol edin:

Mülkün satılması için mülkün yasallığının kanıtlanması zorunludur. İKİ belge size şu şekilde yardımcı olabilir:

• Yerleşim Sertifikası (CH)
• İhlal Yok Sertifikası (CNUI)

A)   İspanya'da mülk satarken/satın alırken ikamet belgesi veya Meslek Ruhsatı "zorunlu" mu?

CEVAP: Mülkün türüne bağlıdır

In "Yeni" mülkler, imalatçı satış süreci tamamlandığında bu belgeyi alıcıya vermekle yükümlüdür.

Ancak, lütfen, “Satışlar” içinde, satıcıyı satışın tamamlanması üzerine bu belgeyi vermeye zorlayan bir yasa yoktur. İspanyol yasaları, su ve elektrik isimlerinin değiştirilmesi için bu belgeyi tamamlandıktan sonra kendi adına alması gereken kişinin “alıcı” olduğunu söylüyor.

Bu noktada, mülkün bir önceki mal sahibinin izinsiz çalışması vb. Bu nedenle, mülk mükemmel yasal koşullarda değilse, tamamlandıktan sonra bu belgenin onayını almama riski olabilir. Ve bu, alıcıyı çok karmaşık bir durumda bırakabilir, çünkü o zaman onun adına faydalı sözleşmeleri almak için sorunları olabilir.

Buradaki çok önemli bir nokta, CH'nin varlığı ve geçerliliği ve CH hakkında geri kalan bilgilerin eylemlerde değil, bölgenin yerel Belediye Binasında gösterilmesidir !.

Bu nedenle, avukatınız uzmanlığını ve bu kadar önemli bir belgeyi onaylamak için deneyimini kullanarak bu konuyu dikkatle incelemelidir.  

Sonuç olarak, bu sertifika GEREKLİDİR mülkün satışı ve onaylanması satın alma / satış sürecinin en başından itibaren kontrol edilmelidir.

Hepimiz biliyoruz ki, CH, mülkün İspanyol inşaat kanunlarına uygun olarak inşa edildiğini gösteren bir belge.

Bu belge, mülkü ilk kez aldığınızda mülke su ve elektriği bağlamak ve ikinci ve sonraki mal sahipleri için sözleşmelerdeki değişiklikleri ve tedariki garanti etmek için de gereklidir.

CH eskiden 5-10 yıl geçerliydi ve mülkün satıldığı veya iletildiği her an, mevcut sahiplerin isimlerini göstererek yenilenmesi gerekiyor.

CYeniden satış sürecinde Yerleşim Sertifikası sağlama gerekliliği hakkında daha fazla bilgi edinmek için aşağıya tıklayın:

İkamet Belgesi Nedir – Meslek Ruhsatı – Yaşama İzin Verme. İspanya'da buna ihtiyaç var mı?

 

B) - İhlal Sertifikası Yok. - Buna denir "Infracción Urbanística Sertifikası”(CNUI).

Bu, Belediye Binası tarafından verilen ve mülkün uygun izin olmadan mülk üzerinde yapılan bir inşaat veya eylemden kaynaklanan mülk üzerindeki herhangi bir cezadan muaf olduğunu (ya da olmadığını) belirten bir sertifikadır.

Örneğin, Belediye Binasından uygun izinler veya lisanslar olmadan ana ev, garajlar, inşaat uzantıları, havuzlar, arazi çalışmaları, peyzaj vb.

İspanya'da bir mülk satmak için İhlal Etmeme Sertifikası neden gereklidir?

Satışınızın sorunsuz geçmesine yardımcı olacaktır. Mülkünüzde herhangi bir inşaat para cezası bulunmadığını gösteren sertifikalar gibi tüm belgeleriniz varsa, işlem ve satış daha hızlı ve daha kolay bir şekilde geliştirilecektir.

Mülkün tüm belgelerinin yerinde olması, olası alıcıya ve kendi Avukatına güven yaratır.

Lütfen, mülkünüzü inşaat veya uzantılardan herhangi biri için etkileyen bir para cezası varsa, IT İŞLERDE GÖSTERİLMEYECEKTİR ve / veya mülkteki diğer belgeler. Bu bilgi yalnızca bölgenin yerel Belediye Binası'ndan edinilebilir.

Şu andan itibaren bu sertifika ESAS mülkün satışı ve mülk sahibinden alınması gerekir  önce tamamlanması.

İspanya'da “Certificado de No Infracción Urbanística” – İhlal Etmeme Sertifikası nasıl alınır?

Bunu almanın en iyi yolu Belediye Binasına başvuruda bulunmanızdır. Avukatınızdan bunu yapmasını isteyebilirsiniz.

İhlalsizlik Sertifikasında bazı cezalar veya para cezaları, hatta yıkım emirleri gösteriliyor, bu durumlarda mülkü satabilir miyim? 

İhlal Olmadığına dair Sertifikanın nihai para cezaları, cezalar veya diğerleriyle ilgili herhangi bir bilgi göstermesi durumunda, nasıl ilerleyeceğinizi belirtmek için bir inşaat avukatı uzmanına göstermelisiniz. Bazen bu sertifikadaki bilgiler, ödenmiş veya süresi dolmuş tarihi para cezalarını içerir ve diğer durumlarda satış sürecini etkileyebilecek ciddi sorunlar vardır.

İspanyol sistemi, alıcıların inşaat cezaları ile mülk satın almalarına izin verdiği için mülk satılabilir, ancak alıcıların bu cezaların ayrıntıları ve yeni sahipler olarak sahip olabilecekleri sonuçlar hakkında mükemmel bir şekilde bilgilendirilmeleri gerekir. Alıcılar usulüne uygun olarak bilgilendirilirse ve bu cezalarla mülkü satın almayı açıkça kabul ederlerse satış gerçekleşebilir.

 

2.- Kişisel vergi durumunuzu kontrol edin – İspanya'da ev satarken vergi planlaması

a) İspanyol mülklerinin satışından elde edilen Sermaye Kazançları nasıl hesaplanır?

İspanyol mülklerinin satışı, satıcılara Sermaye Kazanımı yükümlülüğü getirir.

Sermaye Kazanç Vergisi, satışın “Net karının” %19'udur.

Satışın “Net kârını” elde etmek için şu formülü izlemeniz gerekir:

Satış fiyatı – Edinme fiyatı – Edinime ilişkin Masraflar ve Vergiler – Mülkte yapılan “yapısal reformların” maliyeti

---

Sermaye Kazançları hesaplamasına örnek: 

• 2015 yılında 200.000 EUR fiyatla satılık bir mülk satın aldınız.
• O anda 24.000 EUR, yani giderlerin% 12'sini ödediniz:% 10 Transfer vergisi +% 2 noter, tapu sicil, avukat ücretleri vb.
• Daha sonra, 17.000 EUR için dahili reformlar yaptınız (zeminin döşenmesi, havuzun onarılması ve yeni pencereler).
• Birkaç yıl sonra 20.000 EUR değerinde bir garaj inşa ettiniz.

Ardından, şimdi 260.000 EUR fiyatla satışa karar verdiniz.

Sermaye Kazançları nedir-dan kiralandı Re-Tweet satış?

NOT: Hesaplama yapmadan önce, İspanyol yönetiminin 17.000 Avro değerindeki “iç reformlar” haricinde, vergiyi azaltmak için yukarıdaki tüm kavramları dikkate alacağını bildirmemiz gerekir. Bunun nedeni, “yapısal” reform olmayan “dahili” reformların vergi avantajı olarak değerlendirilmemesidir.

Formülü kullanıyoruz:

260.000 (Satış fiyatı) - 200.000 (Edinme fiyatı) - 24.000 (Satın alma ile ilgili giderler ve vergiler) - 20.000 (Yeni Garaj) =

16.000 EUR

Bu, satışla elde edilecek “Net kâr”dır.

Sermaye Kazançları oranı% 19 olduğundan, Sermaye Kazançları için vergi tutarı:

16.000 *% 19 = 3.040 EUR

---

b) Bir İspanyol mülkünün satışında Sermaye Kazançları nasıl ödenir?

1.- İspanya'da İkamet Edenler İçin İspanya Sermaye Kazançlarını Hesaplayın

İspanya'da vergisiz ikamet ettiğiniz için Sermaye Kazançlarını ödeme şekliniz aşağıdaki gibidir:

– SATIŞ TAMAMLANDIĞINDA: %3 PAYI

: Satışın tamamlanmasının ardından İspanyol yönetimi, alıcıyı satış Bedelinin değerinden %3 oranında TUTMA yapmaya zorlar. Bu nedenle, anlaşılan fiyatın tamamını almazsınız. Alıcı toplam bedelin %3'ünü elinde tutar ve bunu Vergi Dairesine yatırma yükümlülüğü vardır. Bu, "satış tamamlandıktan sonra aynı gün" yapılır.

NOT: Yukarıdaki örneği takiben, satış fiyatının 260.000 EUR olması durumunda, alıcı tarafından yapılacak saklama tutarı 260.000 *% 3 = 7.800 EUR.

– SATIŞIN TAMAMLANMASINDAN 6 AY ​​SONRA: SERMAYE KAZANÇLARININ BEYANI (%19):

Satışın tamamlanmasının ardından “Sermaye Kazançları Beyanını” İspanyol vergi dairesine sunmak için 6 ayınız var. Bu beyannamede siz (veya avukatınız) vergiyi yukarıdaki örneğe göre hesaplamanız gerekir. Bu durumda ödemeniz gereken tutar 3.040 Euro’dur.

NOT: Burada açıklandığı gibi, bu işlemden elde edilen CG 3.040 EUR'dur. Daha yüksek bir tutarla (7.800 EUR) tutulduğunuz için, aradaki fark için İspanyol yönetiminde bir “krediniz” var.

Dolayısıyla, İspanyol idaresi sizden CG Vergisi için 7.800 EUR tutarsa, verginin nihai sonucu sadece 3.040 EUR olduğundan, İspanyol yönetimi size aradaki farkı “iade etmelidir”: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Bu geri ödeme için nasıl talepte bulunulur? Avukatınız, Vergi Dairesi'ne sunmak için bu gerçeği aynı Sermaye Kazançları Beyanına eklemelidir.

2.- İspanyol Vergi Mukimleri Olarak İspanyol Sermaye Kazançlarını Hesaplayın 

"İspanyol Vergi Mukimi" olarak kabul edilmeniz durumunda (bu, bir İspanya mukimi olarak İspanya'da gelir verginizi ödediğiniz anlamına gelir), Sermaye Kazançlarını hesapladıktan sonra, vergi konusunda aşağıdaki avantajlara sahip olacaksınız:

• KALICI OTURUM İÇİN SERMAYE KAZANILMAZ: Sattığınız mülkün kalıcı ikametgahınız olması durumunda (burayı 3 yıldan fazla süredir “kalıcı eviniz” olarak kullanıyorsunuz), o zaman aşağıdaki avantajlara sahip olacaksınız:
  • 65 yaşından küçükseniz: Daimi ikametgahınız olarak kullanılacak yeni bir mülkün edinilmesinde "yeniden yatırılan" satış tutarları için CG ödemezsiniz. Bu "yeniden yatırımı" uygulamak için 2 yılınız var (bu tutarları yatırmadığınız 2 yıl boyunca tam olarak vergilendirileceksiniz).
  • 65 yaşından büyükseniz: Satışta elde edilen tutarlar için CG ödemezsiniz. Ve bu, yeni bir mülke "yeniden yatırım" yapmasanız bile.
• %3 TUTMA YOK: Satışın tamamlanması üzerine, alıcıdan herhangi bir alıkoyma uygulanmaksızın fiyatın tam tutarını alırsınız.

Sahipler genellikle “İspanya Vergi İkametgahını” “İspanya İkametgahı” ile karıştırırlar..

Yani insanlar İspanya Ulusal Polisinden aldıkları “İspanyol İkamet Kartı” veya “İkamet Belgesi”nin kendilerinin “İspanya'da Vergi Mukimi” olduklarını kanıtlamak için yeterli olduğunu düşünmekte ve ne yazık ki durum böyle olmamaktadır.

"İspanyol Rezidans Kartı”(Veya“İspanyol İkamet Belgesi"), Vergi değerlendirmenizi "Vergi Mukimi" olarak değiştirmek için geçerli bir belge değildir.

İspanyol İkamet Kartı (veya Sertifikası), Polis'in belirli bir bölgedeki sakinler üzerinde daha iyi kontrol sahibi olmasını kolaylaştırmak için sadece İspanya'da “yaşadığınızı” beyan etmeye hizmet eder.

İspanyol Vergi Belgesi nedir, “TIE” ile aynı mıdır? 

Vergiler için İspanya'da mukim olmak içinve sonra İspanya'daki Vergilerinizi normal bir İspanyol vatandaşı olarak ödemeye başlayın. İSPANYOL DAİMİ VERGİ SERTİFİKASI İspanya Vergi Dairesi veya İspanya Gümrük İdaresi tarafından verilmiş ve daha sonra vergilerinizi menşe ülkenizde değil İspanya'da ödemeye başlayacaksınız.

Ayrıca, ülkenizdeki Vergi Dairesine İspanyol Vergi Dairesi olduğunuzu ve ülkenizde Vergi Dairesi olarak devam etmek istemediğinizi beyan etmeniz gerektiğinde-

Bu nedenle, lütfen vergi danışmanınıza şu anda ödediğiniz vergileri kontrol edin, çünkü İspanya'da ikamet etmeseniz bile, KONUT OLMAYAN GELİR VERGİSİNİ beyan etmeli ve ödemelisiniz.

- SONUÇLAR

Dolayısıyla, yukarıdakilerin hepsini açıkladıktan sonra, İspanyol mülkünüzü SATIŞA karar verdiğinizde, lütfen aşağıdakileri edinmeniz / sunmanız gerektiğini dikkate alın. satmadan önce belgeler:

1. Mülkiyetin tapusu (yazı): Mümkünse, ORİJİNAL olanlar. Yapıların doğru ve güncellenmiş açıklaması ile.
2. Belediye Vergi Beyannamesi (IBI - SUMA) .- Yapıların doğru tanımlanması ile.
3. Su ve elektrik faturaları.- en yeni olanlar.
4. Yerleşim Sertifikası olarak da adlandırılır "LİSANS DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN anlayışının sonucu olarak, buzdolabında iki üç günden fazla durmayan küçük şişeler elinizin altında bulunur.
5.  İhlal Sertifikası Yok . - Buna denir "Infracción Urbanística Sertifikasıbaşlıklı bir kılavuz yayınladı.
6. Sahipler Topluluğu Sertifikası (varsa) Topluluk Ücretleri konusunda güncel olduğunuzu gösterir.
7. Orijinal NIE ve Orijinal Pasaportlar
8. Enerji Kimlik Belgesinin

VERGİLER : Aşağıdaki vergi belgelerini sunmanız gerekmektedir:

Model 210 veya 214 önceki 3 yıldan. İspanyol Vergi mukimi değilse

Model 100 önceki 3 yıldan. İspanyol Vergi Mükellefi ise