İspanyol mülklerinin satışına ilişkin vergiler. Sermaye kazançları

İspanyol mülkünüzü SATMAYA karar verdiyseniz, lütfen satışta ödemeniz gereken Sermaye Kazanç Vergisi hakkında bilgi sahibi olmanıza yardımcı olacak aşağıdaki kavramlara dikkat edin:

1.- SATIN ALMA FİYATI: Bu, mülk satın alımı tamamlandığında satıcıya ödenen mülkün toplam fiyatıdır.

2.- SATIN ALMA GİDERLERİ: Bu, fiyatın üstünde ödediğiniz toplam gider ve vergilerdir: Noter ücretleri, tapu ücretleri, Transfer Vergisi, Avukat ücretleri, vb.

3.- SERMAYE KAZANÇLARINI AZALTMAK İÇİN KABUL EDİLEN REFORMLAR: Mülkte yapılan reformlar için yapılan harcamaların Sermaye Kazançlarını azaltmak için her zaman kabul edilmediğini lütfen unutmayın. Ancak “yapısal” sayılan reformlar bu vergiyi azaltabilecek kavramlardır.

Genellikle, mülk üzerinde yapılan çalışmalar ve tadilatlar, mülk üzerinde genellikle “Belediye Başkanı Dünya Ruhsatı” kapsamına giren yapısal bir reformun parçasını oluşturuyorsa ve inşaatın yapısal kısımlarını etkilemeyen diğer işler için değil, muafiyetten muaf tutulacaktır ( “Kesin Yapım Ruhsatı”).

“Belediye Başkanı Yapım Ruhsatı” durumunda İspanyol idaresi, bu tip ruhsatların uygulanmasında kullanılan Mimarın Projesinde yer alan tutarları muafiyet olarak kabul etmektedir. Bu Mimar Projeleri, yapılacak işlerin toplam maliyeti olarak kabul edilen ekonomik bir etüdünü içerir. Toplam maliyet olarak listelenen tutar, Sermaye Kazançlarına göre indirilebilir olarak kabul edilebilecek olanlardır.

Hangi işlerin her bir duruma (Büyük ve Küçük İşler) karşılık geldiğini daha iyi anlamak için lütfen aşağıya bakın:

Büyük Eserler Lisansı

Teknik karmaşıklık gerektiren ve ekonomik açıdan önemli olan işler için Belediyeden alınan yapı ruhsatıdır. Bu nedenle bu çalışmaların güvenlik, yaşanabilirlik vb. yönetmeliklerle düzenlenmesi gerekmektedir.

Büyük Yapım Ruhsatı alabilmek için mimar, mühendis vb. kişiler tarafından bir MİMAR PROJESİ hazırlanmalıdır.

Genel bir kural olarak, aşağıdaki durumlarda büyük bir inşaat ruhsatı gereklidir:

• Konutun genel rehabilitasyonu.
• Evin yapısını etkileyen işler (temel, yapı, cephe, çatı vb.)
• Bina yüksekliğini veya hacmini artırın.
• Yangından korunma ile ilgili eylemler.
• Yıkımlar veya alt bölümler.
• Bina veya evin kullanımındaki değişiklikler.
• Ticari binaların iklimlendirilmesi.
• Yeni inşaat işleri.
• Bir binanın ortak unsurlarını etkileyen işler.

Küçük Eserler Lisansı

Islahat vb. için küçük işler de ruhsat gerektirir. Ancak bunlar bir proje veya özel projeler gerektirmeyen basit işlerdir ve maliyetleri çok daha düşüktür. Küçük reformlar, duvar veya kaplama değişiklikleri, iç dekorasyon projeleri, mimari engellerin kaldırılması, kaldırımların değiştirilmesi, mutfak veya banyoların yenilenmesi, ısıtma, kanalizasyon, sıhhi tesisat ve elektrik tesisatı, etütler, tadımlar vb. bunlara örnek verilebilir.

4.- SERMAYE KAZANÇLAR İÇİN İADE: Emlak satışlarında, satıcı İspanya'da vergi mukimi olmadığında, satış için kararlaştırılan fiyatın %3'ü oranında bir kesinti yapılır ve satıcıya ödenmez. Alıcı, satıcıdan ödenecek Sermaye Kazançlarının "peşin ödemesi" olarak, fiyattan %3'ü "tutma" ve İspanyol vergi dairesine yatırma yükümlülüğüne sahiptir.

SERMAYE KAZANÇLARININ HESAPLANMASI

İspanyol mülklerinin satışı, satıcılara Sermaye Kazanımı yükümlülüğü getirir.

Sermaye Kazanç Vergisi, satışın “Net karının” %19'udur.

Satışın “Net kârını” elde etmek için şu formülü izlemeniz gerekir:

Satış fiyatı – Edinme fiyatı – Edinime ilişkin Masraflar ve Vergiler – Mülkte yapılan “yapısal reformların” maliyeti

---

Sermaye Kazançları hesaplamasına örnek: 

• 2015 yılında 200.000 EUR fiyatla satılık bir mülk satın aldınız.
• O anda 24.000 EUR, yani giderlerin% 12'sini ödediniz:% 10 Transfer vergisi +% 2 noter, tapu sicil, avukat ücretleri vb.
• Daha sonra, 17.000 EUR için dahili reformlar yaptınız (zeminin döşenmesi, havuzun onarılması ve yeni pencereler).
• Birkaç yıl sonra 20.000 EUR değerinde bir garaj inşa ettiniz.

Ardından, şimdi 260.000 EUR fiyatla satışa karar verdiniz.

Sermaye Kazançları nedir-dan kiralandı Re-Tweet satış?

NOT: Hesaplama yapmadan önce, İspanyol yönetiminin 17.000 Avro değerindeki “iç reformlar” haricinde, vergiyi azaltmak için yukarıdaki tüm kavramları dikkate alacağını bildirmemiz gerekir. Bunun nedeni, “yapısal” reform olmayan “dahili” reformların vergi avantajı olarak değerlendirilmemesidir.

Formülü kullanıyoruz:

260.000 (Satış fiyatı) - 200.000 (Edinme fiyatı) - 24.000 (Satın alma ile ilgili giderler ve vergiler) - 20.000 (Yeni Garaj) =

16.000 EUR

Bu, satışla elde edilecek “Net kâr”dır.

Sermaye Kazançları oranı% 19 olduğundan, Sermaye Kazançları için vergi tutarı:

16.000 *% 19 = 3.040 EUR

SERMAYE KAZANÇLARININ ÖDEME ŞEKLİ

1.- İSPANYOL VERGİ DIŞI KONUTLAR İÇİN

İspanya'da vergisiz ikamet ettiğiniz için Sermaye Kazançlarını ödeme şekliniz aşağıdaki gibidir:

• SATIŞIN BİTİRİLMESİ ÜZERİNE:% 3 DÖNÜŞ: Satışın tamamlanmasının ardından İspanyol yönetimi, alıcıyı satış Bedelinin değerinden %3 oranında TUTMA yapmaya zorlar. Bu nedenle, anlaşılan fiyatın tamamını almazsınız. Alıcı toplam bedelin %3'ünü elinde tutar ve bunu Vergi Dairesine yatırma yükümlülüğü vardır. Bu, "satış tamamlandıktan sonra aynı gün" yapılır.

NOT: Yukarıdaki örneği takiben, satış fiyatının 260.000 EUR olması durumunda, alıcı tarafından yapılacak saklama tutarı 260.000 *% 3 = 7.800 EUR.

• 4 AY ÖNCE SATIŞIN TAMAMLANMASINDAN SONRA: SERMAYE KAZANÇLARININ BEYANI %19 hem AB hem de AB üyesi olmayanlar için geçerlidir): Satışı tamamladıktan sonra, İspanya vergi dairesine “Sermaye Kazançları Beyannamesi”ni sunmak için 6 ayınız var. Bu beyannamede, siz (veya avukatınız) vergiyi yukarıdaki örneğe göre hesaplamanız gerekir. Bu durumda ödemeniz gereken tutar 3.040 EUR'dur.

NOT: Burada açıklandığı gibi, bu işlemden elde edilen CG 3.040 EUR'dur. Daha yüksek bir tutarla (7.800 EUR) tutulduğunuz için, aradaki fark için İspanyol yönetiminde bir “krediniz” var.

Dolayısıyla, İspanyol idaresi sizden CG Vergisi için 7.800 EUR tutarsa, verginin nihai sonucu sadece 3.040 EUR olduğundan, İspanyol yönetimi size aradaki farkı “iade etmelidir”: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Bu geri ödeme için nasıl talepte bulunulur? Avukatınız, Vergi Dairesi'ne sunmak için bu gerçeği aynı Sermaye Kazançları Beyanına eklemelidir.

2.- İSPANYOL VERGİ KONUTLARINDA SERMAYE KAZANÇLAR: 

"İspanyol Vergi Mukimi" olarak kabul edilmeniz durumunda (bu, bir İspanya mukimi olarak İspanya'da gelir verginizi ödediğiniz anlamına gelir), Sermaye Kazançlarını hesapladıktan sonra, vergi konusunda aşağıdaki avantajlara sahip olacaksınız:

• KALICI OTURUM İÇİN SERMAYE KAZANCI YOKTUR: Sattığınız mülkün kalıcı konutunuz olması durumunda (“kalıcı konutunuz” olarak 3 yıldan fazla bir süredir arı kullanıyorsunuz), o zaman aşağıdaki avantajlara sahip olacaksınız:
  • 65 yaşından küçükseniz: Daimi ikametgahınız olarak kullanılacak yeni bir mülkün edinilmesinde "yeniden yatırılan" satış tutarları için CG ödemezsiniz. Bu "yeniden yatırımı" uygulamak için 2 yılınız var (bu tutarları yatırmadığınız 2 yıl boyunca tam olarak vergilendirileceksiniz).
  • 65 yaşından büyükseniz: Satışta elde edilen tutarlar için CG ödemezsiniz. Ve bu, yeni bir mülke "yeniden yatırım" yapmasanız bile.
• HAYIR 3% İADE: Satışın tamamlanmasından sonra, alıcıdan fiyatın tamamını, hiçbir saklamaya gerek kalmadan alırsınız.

NOT: Genellikle sahipler “İspanyol Vergi Dairesi” ni “İspanyol Rezidansı” ile karıştırırlar.

Yani insanlar İspanya Ulusal Polisinden aldıkları “İspanyol İkamet Kartı” veya “İkamet Belgesi”nin kendilerinin “İspanya'da Vergi Mukimi” olduklarını kanıtlamak için yeterli olduğunu düşünmekte ve ne yazık ki durum böyle olmamaktadır.

"İspanyol Rezidans Kartı”(Veya“İspanyol İkamet Belgesi"), Vergi değerlendirmenizi "Vergi Mukimi" olarak değiştirmek için geçerli bir belge değildir.

İspanyol İkamet Kartı (veya Sertifikası), Polis'in belirli bir bölgedeki sakinler üzerinde daha iyi kontrol sahibi olmasını kolaylaştırmak için sadece İspanya'da “yaşadığınızı” beyan etmeye hizmet eder.

Vergiler için İspanya'da mukim olmak içinve sonra İspanya'daki Vergilerinizi normal bir İspanyol vatandaşı olarak ödemeye başlayın. İSPANYOL DAİMİ VERGİ SERTİFİKASI İspanya Vergi Dairesi veya İspanya Gümrük İdaresi tarafından verilmiş ve daha sonra vergilerinizi menşe ülkenizde değil İspanya'da ödemeye başlayacaksınız.

Ayrıca, ülkenizdeki Vergi Dairesine İspanyol Vergi Dairesi olduğunuzu ve ülkenizde Vergi Dairesi olarak devam etmek istemediğinizi beyan etmeniz gerektiğinde-

Bu nedenle, lütfen vergi danışmanınıza şu anda ödediğiniz vergileri kontrol edin, çünkü İspanya'da ikamet etmeseniz bile, KONUT OLMAYAN GELİR VERGİSİNİ beyan etmeli ve ödemelisiniz.

YERLEŞMEYENLERİN SATIŞI DURUMUNDA YÜZDE 3 TUTUKLAMA İLE İLGİLİ BAZI SORULAR

Neden satıcıdan% 3 alıkoyma uygulaması gerekiyor?

Çünkü satıcının elde ettiği değer artış kazancından elde edilen vergilerin İspanya'da ödeneceğinin İspanyol idaresi için bir güvencesini temsil etmektedir.

 %3 peşinat ödenmezse ne olur?

Alıcı tarafından haciz uygulanmaması halinde, İspanyol idaresi satışa konu mal veya gayrimenkullerde söz konusu ödemeye ilişkin borcu icra edebilir.

Bununla birlikte, alıcının ödemeyi yapmaması veya satıcıyı alıkoymaması halinde, nihai olarak borcun ifasına ve bu durumda edinilmiş malın haczine maruz kalabilir.

%3 alıkoyma uygulandıktan sonra satıcının ne yapması gerekiyor?

Satışı imzaladığınız tarihten itibaren dört aylık bir süre içinde 210 model vergi beyannamesini ibraz etmeniz gerekecektir.

Bu durumda, değer artış kazancının hesaplanmasından doğan tutardan daha azının alıkonulması durumunda, yani satıcıdan 10,000 € stopaj yapılmışsa ve değer artış kazancının hesaplanması sonucu 15,000 € çıkıyorsa . , kalan 5,000 €'yu satış tarihinden itibaren dört ay içinde 210 modelinin sunumu ile katkıda bulunmanız gerekecek.

Aksi takdirde, satıcı, değer artış kazancı vergisinin ödenmesinden kaynaklanan miktardan daha fazlasını alıkoymuşsa, bu tutarı iade etme hakkına sahip olacaktır. Bu, satış tarihinden itibaren dört ay içinde sunulmalıdır.

Bu noktada önemli olan, yani İspanya idaresine %3'lük bir iade hakkı veya söz konusu alıkoymanın bir kısmının söz konusu olması durumunda, bu, satıcının tabi olduğu vergi yükümlülüklerini önceden yerine getirmiş olmasını gerektirecektir. İspanya'da mukim olmayan konseptinde malik olarak mecburdu. Yani, İspanya'daki tüm mülk sahiplerinin mukim olmayanlar olarak yükümlü olduğu ikinci ikamet yeri olan IRPFNR'nin yıllık emsal gelir vergisinin sunulması. Normalde, bu yükümlülük dört yıllık bir süre için gerekli olacaktır. Diğer bir deyişle, İspanya yönetimi, satış tarihinden önceki son dört yılı aşmayan, ödenmeyen emsal gelir vergilerinin düzenli hale getirilmesini talep etmeyecektir.

İspanyol yönetiminin alıkonulan %3'lük fazlalığı iade etmesi için ne kadar zamanı var?

İdarenin yaptığı fazlalığı iade etmesi için 6 ayı var. 6 ay sonra idare söz konusu tutarı gecikme faiziyle birlikte iade etmek zorunda kalacak.

İspanyol idaresi bazı durumlarda iadeyi gerçekleştirmek için bir yıldan fazla zaman alabildiğinden, iade süresine özel dikkat gösterilmelidir.

İdarenin satış tarihinden itibaren en fazla DÖRT YIL 5 ay süre olduğu da dikkate alınmalıdır (210 sayılı Kanundan md. XNUMX (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) iade veya geri ödeme uygulamak. Bu nedenle, iade alma sürenizin bir yıldan fazla olması durumunda, iade alma hakkının sona erme sürelerini felç etmek için bir uzmandan hizmet almanız gerekecektir.

İspanya'da mülk bağışı durumunda %3 oranında alıkoyma zorunluluğu var mı?

İspanya'da bulunan mülklerin bağışlanması durumunda, bunlar ücretsiz olduğu için bunlar için ödenecek bir bedel yoktur, yani herhangi bir karşılık yoktur, değerinin %3'ünü alıkoyma zorunluluğu yoktur. bağış veya model 211 aracılığıyla girme.

Kat mülkiyetinin infisahı veya müşterek mülkiyetin sona ermesi halinde %3 oranında stopaj yapılması zorunlu mudur?

Normal değil . Diğer bir deyişle, kat mülkiyetinin feshi, taraflardan herhangi biri için bir miras devri oluşturmayan, tarafsız bir tasarruf eylemidir. Bu nedenle kar olduğu düşünülmemektedir.

Ancak , ortak sahiplerden birine kendisine ait olandan daha fazla pay verilmesi halinde , bu durumda, söz konusu kısmın ortak sahip için bir sermaye kazancı oluşturduğu kabul edilecek ve bununla birlikte, tutulması tatbik edilmelidir. söz konusu fazla kısımda %3 .

Diğer bir deyişle, örneğin İspanya'da “A” ve “B”nin bir mülke sahip olduğunu ve “A” için %65'in, “B” için %35'in paylaşıldığını düşünelim. Bu durumda, her birinin malın % 50'sine sahip olduğu tespit edilen bir kat infili gerçekleşirse, “B”nin ödediğinden % 15 daha fazlasını elde ettiği kabul edilir. Yani, %35'lik bir değere katkıda bulunmak, %50'lik bir sonuç elde etti, bununla birlikte, bu %15'lik fazla bir sermaye kazancı olarak kabul edilecek ve “A”, bu %3'in değerinin %15'ünü elinde tutmak zorunda kalacak. " B".

Aynı şekilde, “B”nin mülkünün %35'ine ek olarak 50,000€ tutarında nakit konuşma aldığı başka bir örnek olduğunu hayal edelim. Aynı şekilde söz konusu nakdi tazminat “B”nin mevcut varlıklarından birini temsil ettiği için %3 oranında alıkoymaya tabi olacaktır.

BAYİLER-PLUSVALÍA İÇİN DİĞER VERGİLER

Esas olarak, PLUSVALÍA, mülkünüzün bulunduğu arazinin alım ve satım süresinden itibaren değerindeki artış üzerinden alınan bir vergidir. Bu, daha önce satıştan hesaplayamayacağımız tek vergidir, çünkü Belediye Binasından gelen belirli kriterlere bağlıdır.

Bu durumlarda, bu verginin ödenmesini karşılamak için alıcıdan satıcıya alıkoymak yeterlidir. Genel olarak satıcı satıştan sonra ülkeyi terk ederken.

BİZİMLE İLETİŞİME GEÇİN!