Borçlarda aylık ödemeler olduğunda, genellikle İspanyol bankaları ödenmemiş ipotek yapmak için 2 çözüm sunar:
1.- Açık Artırma - Ambargo
Belirli sayıda ödenmemiş aylık ipotek ödemeleri gerçekleştiğinde, banka mülkiyeti Mahkemelerde dava eder ve bir el koyma süreci açar. Bu anda, ipotek maliyetleri gecikme faizi ile artırılır ve Mahkeme sürecine dahil olan tüm masraflar (avukatlar, savcılar, resmi masraflar ve hakimler) borca katılır ve müşteri temizlemek istiyorsa mortgage borçlarından mülk, oluşturulan yeni masraflarla birlikte ipoteğin TOPLAM MİKTARI'nı ödemek zorundadır. Dolayısıyla, bankanın Mahkemelerde talebi sunduğu anda, müşteri sadece geciken ödemeleri ödemekten kaçınamaz, daha sonra ipoteğin toplam tutarı gerekir ve sadece ödeme ve geri kalan masraflar, banka nöbeti iptal etmek.
El koyma sürecini bitirdiğinde, banka mülkü Mahkemeye açık artırmaya gönderir, burada potansiyel bir alıcı mülkü özel bir fiyatla satın alabilir, bazen banka nedeniyle aynı tutarda olabilir. Bir şey dinlenirse, borçlu kalanını bankaya ödemek zorundadır. Banka, o zaman, nerede olursa olsun borçluya ve hayatının geri kalanında borç miktarı tamamen ödenene kadar gidecektir. Bu arada gecikme faizi ve giderleri borcu yükseltir. Bu İspanyol sistemidir.
Ne yazık ki, mülk için bir müzayedede ödenen fiyat nihai piyasa değerinden oldukça düşüktür. Bazen açık artırmada mülk, piyasadaki fiyatının% 25'i üzerinden satılır. Öyleyse, eminim ki, proeprelerini nasıl kaybettiklerini gören ve hala bankaya borçlu olan birçok borçluda yaratılan durum hakkında bir fikriniz var.
2. Yeniden Toplanma - Dacion en Pago
Bazı durumlarda, banka mülkiyeti kamuya açık artırmada satmakla ilgilenmez ve mülkün mülkiyetini ödeme olarak almayı tercih eder ve borcu iptal ederek önceki ambargo işleminden elde edilen maliyet ve harcamalardan kaçınır.
Buna “Dación en Pago” denir. Bu, bankanın mülkü borç ödemesini almayı kabul ettiği ve borcun o anda iptal edildiği anlamına gelir. Böylece borçlu, mülkü verdikten sonra borç iptal edilir.
Bazen, banka borcun% 100'ünü iptal etmeyi kabul etmez, sadece o anda piyasadaki mülkün mevcut değeri. Böylece, güncellenmiş bir değerlendirme için başvururlar ve elde edilen bu miktar için borcu iptal ederler.
Bu her iki durumda da (tam iptal veya kısmi), borçlu için durum ambargodan daha faydalıdır, çünkü:
- Tamamen iptal durumunda borçlu mülkü verir ve borç iptal edilir.
- Kısmi iptalde, borçlu mülkün güncellenmiş ticari değerini aldığı için mülkü nihai bir açık artırmada elde edenden daha yüksek bir fiyat üzerinden verir.
En kötü senaryo, bankanın mülkü halka açık artırmada satmaya karar vermesidir, çünkü bu satışta elde edilen fiyat çok düşük olabilir ve banka yaşıyor olsa bile borcun geri kalanı için borçluya karşı gidecektir. İspanya dışında.
Bizim işimiz bundan kaçınmaktır. Dolayısıyla, hizmetlerimizi sözleşme yaparsanız bankanızla arabuluculuk yapabilir ve onlarla bir “dación en pago” çözümüne ulaşmaları için pazarlık yapabiliriz.
