İSPANYA'DA GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKULLER İÇİN KULLANIM HAKKI

 

Bir mülk sahipliğindeki “intifa”, mülk sahibi olmayan bir Mülkü kullanma ve bundan yararlanma hakkıdır. Kiracı olmak gibi ama kira ödememek gibi.

Yani mülkün sahipleri, kullanıcıdan farklı kişilerdir. Bu tür sahiplere "Çıplak sahipler anlayışının sonucu olarak, buzdolabında iki üç günden fazla durmayan küçük şişeler elinizin altında bulunur.

"Çıplak veya Çıplak sahipler” mülkün sahibi olanlardır. Ancak mülkü “kullanamazlar”, mülkte “yaşayamazlar”, mülkü “kiralayamazlar” çünkü bu hak açıkça “intifa hakkı sahibine” verilmiştir. Aslında, intifa hakkı sahiplerinin izin vermemesi durumunda Çıplak mülk sahipleri mülke “erişim” hakkına sahip olmayabilir.

"intifa hakkı sahipleri", mülkü "yaşama", "kiralama" ve "kullanma" hakkına sahip olan, hatta diledikleri takdirde "çıplak sahiplerine" erişimi engelleyen kişilerdir.

Bu konsepti size şu şekilde daha iyi açıklayalım:

Bir mülk üzerindeki yasal “mülkiyet” hakkı, aşağıdaki gibi bir grup yasal haktan oluşur:

• Mülkü sınırlandırmak (örneğin, bir geçiş hakkı ile)
• Mülkü borç teminatı olarak kullanmak (örneğin bir ipotek)
• Mülkiyet Kiralamak
• Mülkten faydalanmak ve faydalanmak

1.- İspanyol intifa hakkı anayasası

form

İntifa hakkı aşağıdaki şekillerde oluşturulabilir:

1. sayesinde bir yasal hüküm . Şu anda eyalet düzeyindeki tek yasal intifa hakkı durumu, dul eş.
2. By yasal işlem bu da ölüm nedeni (vasiyete dayalı intifa hakkı) veya karşılıklı olarak, ister karşılıksız ister külfetli (örneğin bağış) belirlenebilir. Buna karşılık, canlılar arası oluşum yapılabilir

Kabiliyet

İntifa hakkının kazanılması için özel bir ehliyet aranmaz. Ancak malikin tüzel kişi olması halinde intifa hakkının azami süresi 30 yıldır. Bu tarihten önce tüzel kişiliğin sona ermesi halinde intifa hakkı da sona erer.

İntifa hakkının kurulabilmesi için intifa hakkı konusu nesne üzerinde tasarruf yetkisinin bulunması gerekir.

Eş zamanlı intifa hakkı

İntifa hakkının birden fazla kişi lehine aynı anda tesis edilmesi halinde aşağıdaki kurallar uygulanır:

• İntifa hakkı, mülkiyet topluluğu kurallarına tabidir
• Kuruluşu sırasında hayatta olan birkaç kişi lehine tesis edilen intifa hakkının ortadan kalkması, hayatta kalan son kişinin ölümüyle gerçekleşir.
• Ölüme bağlı intifalarda, intifa hakkı sahipleri arasında artış hakkı, mirasçılar için belirlenen şartlarla düzenlenir (CC m.987 ve 982.1): Artış hakkı, iki veya daha fazla kişinin aynı mirasa çağrılması veya Tarafların özel olarak belirlenmediği durumlarda, çağrılanlardan biri vasiyetçiden önce ölürse veya mirastan vazgeçerse veya mirası alabilecek durumda değilse.
• İntifa hakkı bağış yoluyla tesis edilmişse, bağışlayan aksini istemedikçe artış hakkı yoktur.. Bağışı yapanın aksini belirtmediği sürece, artış hakkı bulunan bağışın karı kocaya müştereken yapılması halinde bir istisna yapılır.

Ardışık intifa hakkı

İntifa hakkının zamanla birbirinin yerine geçen birden fazla kişi lehine tesis edilmesiyle ortaya çıkar. Bu durumda tek bir intifa hakkı olmayıp, her biri bir öncekinin sona ermesiyle başlayan birden fazla intifa hakkı vardır.

Anayasanın vasiyetname niteliğinde olması ve birden fazla kişinin peş peşe çağrılması halinde, intifa hakkı ancak ikinci dereceyi geçmediği sürece veya vasiyetçinin öldüğü sırada hayatta olan kişiler lehine yapıldığı takdirde hüküm ifade eder.

İntifa sahibinin hak ve yükümlülükleri, intifa hakkını oluşturan unvana göre belirlenen hak ve yükümlülükler olup, aksi takdirde, aşağıdaki bölümlerde açıklayacağımız Medeni Kanun tarafından belirlenen hak ve yükümlülüklerdir.

İntifa hakkının kurulmasından önceki ve onunla eş zamanlı yükümlülükler ile nihai yükümlülükler arasında bir ayrım yapılabilir.

İntifa hakkının kurulmasından önceki yükümlülükler

Bunlar aşağıdaki gibidir:

• Envanter yapmak için . İntifa hakkı sona erdiğinde eşyayı alacak olan kişinin menfaatlerini korumak amacıyla intifa hakkı sahibinin bir envanter hazırlaması ve teminat sağlaması gerekir. Envanter, mal sahibi veya onun meşru temsilcisinin, mobilyaların kıymet takdirini yaptıran ve mülklerini açıklayan bir celp ile yapılmalıdır. Özel bir form gerekmediği için kamuya açık veya özel bir belgede yapılabilir.
• Garanti olarak depozito ödemek  . Amacı intifa hakkı sahibinin yükümlülüklerine uyulmasını sağlamaktır. Teminat kişisel veya ayni olabilir ve her durumda söz konusu yükümlülüklere uyulmasını sağlamaya yeterli olmalıdır.

Satılan veya bağışlanan malın intifa hakkını saklı tutan satıcı veya bağışçı ile dul eş, Kanunla tanınan intifa kotası bakımından, daha sonra evlenmeleri halinde bu teminatı verme yükümlülüğünden muaftır.

Hem envanter yükümlülüğü hem de garanti verme yükümlülüğü feragat edilebilir İntifa hakkının türü ne olursa olsun, kimseye zarar vermediği sürece. Muafiyet, intifa hakkı sahibinin talebi üzerine, çıplak malik veya adli makamdan gelebilir. Vasiyetçinin vasiyetinde yaptığı muafiyet de mümkündür. Muafiyetin gerçekleşebilmesi için açık bir beyanın verilmesi gerekmektedir.

 Ihlal

İntifa sahibinin envanter hazırlama veya teminat verme yükümlülüğüne uymaması halinde aşağıdaki sonuçlar doğar:

• Çıplak malik, intifa hakkını mülkün zilyetliğinden mahrum bırakabilir ve mülklerin idare altına alınmasını, mobilyaların satılmasını, kamu eşyalarının veya nama veya hamiline yazılı kredi unvanlarının mülkiyet tesciline dönüştürülmesini talep edebilir. kamu borçlarının veya banka veya kamu kuruluşlarına yatırılması ve sermayenin veya nakit tutarların ve taşınır malların satış bedelinin güvenli menkul kıymetlere yatırılması. İdareye verilen varlıkların menfaatleri ve ürünleri intifa hakkına aittir.
• Çıplak malik ayrıca, bu idare için mutabakata varılan veya adli olarak belirlenen meblağı düşerek sıvı ürünü intifa hakkı sahibine teslim etme yükümlülüğü altında, varlıkları yönetici olarak elinde tutabilir.
• Taşınır mallarda, sanatsal değeri nedeniyle veya fiyatının düşük olması nedeniyle satılmasını istemeyen malik, takdir edilen değeri üzerinden kanuni faizinin ödenmesini garanti ederek kendisine teslim edilmesini talep edebilir.
• Ancak intifa hakkı sahibi, güvenliği sağlamamış olsa bile ve basit yeminli teminat altında, kullanımı için gerekli mobilyaların teslim edilmesini, intifa hakkına entegre bir evde kendisine ve ailesine bir oda tahsis edilmesini talep edebilir. ve faaliyet gösterdiği sektör için gerekli olan aletler, aletler ve diğer taşınır mallar, davanın özel koşullarını dikkate alarak karar veren hakimdir.
• Depozito sağlandıktan sonra intifa hakkı sahibi, intifa hakkını oluşturan unvana göre bunları almaya başlaması gereken günden itibaren tüm ürünleri alma hakkına sahiptir; bu da depozito verme yükümlülüğünün yerine getirilmesi anlamına gelir. geriye dönük etkileri vardır.

Varlıkların zilyetliği sırasındaki yükümlülükler

İntifa hakkı sahibi şunları yapmakla yükümlüdür:

• Kanun veya kurucu hak aksini öngörmedikçe, mülkün şeklini ve içeriğini koruyun.
• Sahibine aşağıdaki gerçekleri bildirin:
  • Sahibinin sorumluluğunda olan acil onarımların yapılması ihtiyacı.
  • Üçüncü bir tarafın mülkiyet haklarını ihlal edebileceğini bildiğiniz herhangi bir eylemi. Bunu yapmazsanız, sanki sizin kusurunuzdan kaynaklanmış gibi zararlardan sorumlu olmanız gerekir.
• İyi bir aile babası gibi intifa mallarına sahip çıkın. Bu yükümlülüğe uygun olarak malın kullanım nedeniyle doğal olarak bozulması halinde, çıplak malik, intifa hakkı sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz. Aksine, bu yükümlülük ihlal edilir ve mal sahibine önemli ölçüde zarar verilirse, mal sahibi, masraflar düşüldükten sonra intifa hakkı sahibine her yıl bunun sıvı ürününü ödemekle yükümlü olarak, şeyin kendisine teslim edilmesini isteyebilir. ödül. yönetimi tarafından atanır. Her halükarda intifa hakkı sahibi, intifa hakkına konu olan şeylere hile veya ihmal nedeniyle uğrayacağı her türlü zarardan çıplak malike karşı sorumludur.
• Eşyanın olağan onarımlarını yaptırır, malik bu yükümlülüğünü yerine getirmesini isteyebilir, bu isteğe uymadığı takdirde masrafları intifa hakkı sahibine ait olmak üzere yaptırabilir. İntifa hakkı sahibi, sahibinin masrafları kendisine ait olmak üzere onarım yapmak veya katkı payı ödemek için ödediği meblağlara karşılık gelen faizi ödemek zorundadır. Olağanüstü onarımlar çıplak malikin sorumluluğundadır ve intifa hakkı sahibi, acil bir ihtiyaç duyulduğunda bunu ona bildirmek zorundadır.
• Yıllık ücretleri ve katkıları ve meyvelerin yükümlülüğü olarak kabul edilenlerin ödemelerini yapın. Çıplak malik, doğrudan sermayeye yüklenenlerin ödenmesinden sorumludur.
• İntifa hakkı nedeniyle açılan davaların masraf, masraf ve cezalarını öder.

 İntifa hakkının sona ermesi halindeki yükümlülükler

İntifa hakkı sona erdikten sonra intifa hakkı sahibi, intifa hakkını sahibine teslim etmelidir.

2.- İntifa hakkı

 İntifa hakkı sahibinin hakları, kurucu unvanın belirlediği haklar ve bunun olmaması veya yetersizliği nedeniyle Medeni Kanunla belirlenen haklardır.

mülkü kullan

İntifa hakkı sahibi taşınmazın intifa hakkını kullanma hakkı, elde etmek doğrudan ve anında sahip olma.

İntifa hakkı doğar doğmaz intifa hakkı sahibi, intifa malına sahip olma ve ondan yararlanma hakkını elde eder.

Meyve/gelir algısı

 İntifa hakkı sahibinin doğal, sınai veya sivil meyveleri/kiraları alma hakkına sahip olduğu kabul edilir.

• İntifa hakkının başladığı anda bekleyen tabii ve sınai meyveler, sahibine herhangi bir masraf ödeme zorunluluğu olmaksızın intifa hakkı sahibine aittir. İntifa hakkı bitiminde bekleyenler varsa, masrafları sahibine ödeyerek onları kendinize ait kılarsınız.

Medeni meyveler günlük olarak alınır ve intifa hakkının devam ettiği süre oranında intifa hakkı sahibine ait olur. İntifa hakkı sahibi, intifa hakkı olarak verilen arazileri kiralamışsa ve bu, kira sözleşmesinden önce sona ermişse, kiranın yalnızca kiracının ödemek zorunda olduğu orantılı kısmını alır.

• Nakdi veya meyve olarak gelir veya dönemsel aylık alma hakkının intifasında her vade o hakkın meyvesi olarak kabul edilir.
• Borçlar üzerindeki intifa haklarında veya faiz doğuran hamiline yazılı haklarda her vade, o hakların meyvesi olarak kabul edilir.
• İntifa hakkı, dağıtımı sabit bir vadeye sahip olmayan ticari veya sınai bir kullanıma katılmanın sağladığı faydalardan yararlanmayı içeriyorsa, bu faydalar meyve olarak kabul edilir.

Gayrimenkulü kiralama hakkı

İntifa hakkı sahibi, intifa hakkını bir başkasına kiralayabilir ancak intifa hakkı olarak yapılan tüm sözleşmeler, intifa hakkının sona ermesiyle sona erer.

İntifa hakkı sahibi tarafından düzenlenen konut kiraları, intifa hakkı sona erdiğinde sona erer (YK m.13.2). Konut dışındaki kullanım amaçlı kiralamalar, taraflar aksini kararlaştırmadıkça, bu noktada Medeni Kanun hükümlerine tabidir.

İntifa hakkı sona erdiğinde ise kırsal mülklerin kiralanması tarım yılı boyunca devam etmiş sayılır. Ayrıca, bu sözleşmeler, malikin bu hakkın verilmesine katılmış olması halinde, intifa hakkı sona erdikten sonra dahi, sözleşmede öngörülen süre boyunca varlığını sürdürebilir. Sözleşmenin zorunlu olan tarım yılı boyunca devam etmesi yeni bir kiralama teşkil etmez.

Bertaraf fakülteleri

İntifa hakkı devredilebilir ve ipotek edilebilir bir ayni haktır.

Devir, devralanın intifa hakkını, kurulduğu koşullarla aynı şekilde almasıyla, hem bedel karşılığında hem de bedelsiz olarak yapılabilir. Bu not alınmalı:

• İntifa hakkının normalde sahip olduğu ömür boyu karakter, onu devralanın değil, devreden kişinin hayatına bağlı kılar.
• İntifa hakkı sahibi, devredenin devralana kefil olduğu, yerine geçen kişinin kusuru veya ihmali nedeniyle intifa eşyasının uğradığı zarardan sorumlu olmalıdır.

İpotek ise, intifa hakkının, intifa sahibinin kontrolü dışında gelişen bir olay (örneğin onun ölümü) nedeniyle sona ermesi halinde sona erer. Eğer kendi isteğiyle olsaydı (örneğin feragat yoluyla), fesih ipotek sahibine zarar vermez, böylece ipotek, garanti edilen yükümlülük yerine getirilene kadar veya intifa hakkının normalde sona ereceği süre sona erinceye kadar intifa hakkı üzerinde devam eder. herhangi bir müdahale olmadı. buna son veren gerçek.

---

SONUÇLAR

Temel olarak, 2 tür intifa hakkı vardır:

• "Geçici"  or başlıklı bir kılavuz yayınladı “şartına: Mülkün kullanımının zamanında bir süresi varsa veya şartlandırıldığında.
•   Yaşam için: Mülkün kullanımı kullanıcının ömrü boyunca olduğunda.

Usufruct Roma Yasalarından gelir ve İspanya, Fransa, Portekiz, Almanya gibi Avrupa kıta ülkelerinde miras süreci ve aile hukukunda oldukça yaygındır.

Kalıtım sürecinde, vasiyetten kalıcı ev intifa hakkını hayatta kalan eşe bırakmak, Emlak mülkiyetinin geri kalanını çocuklara bırakmak (Nude mülkiyet) için oldukça yaygındır. Bu şekilde, vefat eden kısım, hayatta kalan eşin çocuklarla nihai çatışmalara rağmen yaşamak için bir yere sahip olmasını sağlar.

Ayrıca, intifa hakkı yaygın olarak kullanılmaktadır mülkiyet işlemlerinde İspanya veraset vergisinden kaçınmak veya azaltmak amacıyla İspanya'da. Ebeveynlerin, kendileri için doğru intifa hakkını koruyarak, Mülkü çocukların adına satın almaları oldukça yaygındır. Bu şekilde, alıcılar sadece “intifa hakkını” satın alırlar ve çocuklar “çıplak mülkiyeti” alırlarsa, ebeveynlerin ölümü durumunda çocuklar sadece “intifa hakkı” değeri için veraset vergisi ödemek zorunda kalacak, çünkü onlar zaten geri kalanların sahipleridir.

---

Bunu size açıklayalım Bir örnekMülkiyet Fiyatı 200.000 EUR ise ve ebeveynler intifa hakkını 50.000 EUR'da tutarsa ​​ve çocuklar geri kalanın mülkiyetini (150.000 EUR) aldıysa, ebeveynlerin ölümü durumunda miras süreci sadece 50.000 EUR. Açıkçası, bu eylem miras vergisini önemli ölçüde azaltır.

---

 Ancak, bu sistem yasaların son yorumları nedeniyle dikkatle incelenmelidir, çünkü ebeveynlerin “çıplak mülkiyeti” çocuklara çevirme kararı “Bağış” olarak kabul edilebilir ve daha sonra “ Bağış". “Bağış vergileri” İspanya'da “Veraset Vergisi” den bile daha yüksek olabilir. Bundan kaçınmanın bir yolu, kendi başlarına ve kendi kaynaklarından “çıplak mülkiyet” bedelini ödeyen çocuklar olacaktır. Ancak, bunun önemli vergi sonuçlarıyla çok hassas bir nokta olması nedeniyle, Usufruct ile ilgili bu kararları almadan önce yasal tavsiye almanız şiddetle tavsiye edilir.

USUFRUCT'UN DEĞERİ NEDİR? - İntifa'nın değerini nasıl hesaplayabiliriz?

İntifa hakkı değeri aşağıdaki şekilde hesaplanır: Aşağıdaki hesaplamayı yapmanız gerekir: Kullanıcının yaşı “89” olan REST (2 kullanıcı varsa, yaş en genç olanıdır), minimum% 10.

Örneğin:

---

ÖRNEK 1: Satın alma sürecinde İntifa'nın satın alınması:

"A" + "B" nin iki çocuğu vardır ("1 ″ ve" 2 "). "A" 69, "B" 72'dir. Her ikisi de 200.000 Euro'ya İspanya'da bir ev almaya karar verdiler. Devralma sürecinde, bu nedenle satışı tamamlamadan önce ve gelecekte veraset vergilerini düşürmek amacıyla, intifa hakkını elinde tutmak ve geri kalan mülkiyet haklarını çocuklarına bırakmak istediklerini avukatlarına bildirirler.

İntifa hakkı değeri: 89-69 = 20.

20, aşağıdaki formülle mülkün toplam fiyatının% 'si:

200.000 *% 20 = 40.000 EUR. Bu, mülkün intifa hakkı değeri ve A + B'nin sorumlu olacağı fiyatın “miktarı” dır.

Aynı şekilde, çocuklar 160.000 EURO değerinde kalan mülkiyet haklarını saklarlar.

Bu örneğe göre, A + B ölürse, çocuklar otomatik olarak 40.000 EUR alacak, sahipliğin% 100'ünü konsolide edecek ve sadece 40.000 EUR üzerinden vergi ödeyecek.

1 + 2 “Satın alma süreci” ile ilgili sahiplik haklarına sahip olduklarından, sahiplik değeri için “Satın Alma veya Transfer Vergisi” ödeyeceklerdir. Dolayısıyla, “miras vergisi” değil “transfer vergisi” ödeyeceklerdir.

---

ÖRNEK 2.- İntifa / miras yoluyla İntifa Hakkı'nın kazanılması:

Önceki örnekte, A + B İspanyol mülkünü kendi başına% 100 satın aldı. Mülkü tüm hayatları boyunca sadece isimleri üzerinde tutarlar ve miras yoluyla çocuklara aktarmaya karar verirler.

Bu şekilde, A + B İspanyol Wills yapar ve aşağıdakileri gösterir:

• “A” ölürse, mülkün A kısmı aşağıdaki şekilde dağıtılacaktır:
  • “B” evin “A” kısmının intifa hakkını alır
  • Çocuklar mülkün geri kalanının mülkiyet hakkını alırlar (“Çıplak mülkiyet”)
• “B” ölürse, aynı.

Bu durumda, “A” nın öldüğü örneğini dikkate alarak, intifa hakkı kendi kısmından “B” ye taşınacak ve çıplak sahiplik çocuklara aktarılacaktır. Ve bu İspanyol kalıtım sürecinde son “A” Vasiyetinin idamesi ile yapılacaktır.

Daha sonra, “B” öldüğünde, 1 + 2 mülkün intifa hakkını miras yoluyla da alacaktır.

Bu örnekte, 1 + 2 insansı miras yoluyla aldığından, bu satın alma için “transfer vergisi” ödemeyeceklerdir. 40.000 EUR'luk intifa hakkı için “miras vergisi” ödeyecekler.

---