İspanya'da bir şahıs veya şirket aracılığıyla bir mülk edinmenin en iyi yolunu düşündüğümüzde, yapmamız gereken ilk şey şudur: PLANLAMA.
Özellikle İspanya'da gayrimenkul satın almak gibi yurtdışındaki yatırımlar söz konusu olduğunda, herhangi bir karar almak için “planlama” her zaman esastır.
sorusunu kendimize sorarken İspanya'ya bireysel veya şirket olarak yatırım yapmanın en iyi yolu nedir?, bizim göz önünde bulundurmalıyız NİYETİMİZİN , anladım İspanya'da satın alma projesi önermek için temel teşkil eden motivasyon olarak.
Diğer bir deyişle, İspanya'da neyi geliştirmek istiyoruz? Mülkle ne yapmak istiyoruz? . Tatillerimizi ve tatillerimizi geçirmek istediğimiz bir gayrimenkul satışı ile ilgili mi? İkametimizi değiştirmek istediğimiz ve İspanya'da yaşamaya geldiğimiz bir mülk satın almakla mı ilgili? Bir yatırım projesi tasarladığımız bir mülkle mi ilgili?, karlılık mı arıyoruz?, yoksa karlılık ve tatil arasında bir bağlantı mı arıyoruz?
Müşterilerimizden İspanya'da satın almanın en iyi yolunun ne olduğuna dair sorular aldığımızda, yanıtımız her zaman çok açıktır, genellikle yanıt veririz. İspanya'daki mülkünüzle ne yapmak istiyorsunuz?
İspanya'da mülk edinme amacının ve motivasyonunun tam olarak ne olduğunu tespit ettiğimizde, satın alma projesini geliştirmek ve yürütmek için en iyi formülleri analiz etmeye başlayabiliriz.
İSPANYA'DA FARKLI SATIN ALMA FORMÜLLERİNİN ANALİZİ
Bu noktada, İspanya'da mülk edinme ve satın alma kararıyla ilgili birkaç soruyu analiz edeceğiz.
1.- FİZİKSEL KİŞİ OLARAK SATIN ALMA
“Niyetim, mülk üzerinde ekonomik faaliyet geliştirme niyeti olmaksızın, kendim ve ailem için bireysel olarak kullanmak üzere bir mülk satın almak.”
Bu durumda, çoğu durumda cevabımız oldukça açıktır, genellikle bireysel kullanım için, ailesi için bir mülk satın almak isteyen müşterilere bunu yapmalarını tavsiye ederiz. gerçek bir kişi aracılığıyla. Bu nedenle, İspanya'da boş zaman için gayrimenkul edinmek isteyenlerin %80'inde kullanılacak formül gerçek kişi olacaktır.
Bu nedenle, edinimin nedeninin veya amacının bireysel kullanım olması durumunda, çoğu durumda cevabın, fonların mevcudiyetine bağlı olmakla birlikte, gerçek kişi formülünün kullanılması olacağı sonucuna varabiliriz. Zaten tescilli veya bir şirket olarak olmuştur.
Ancak bu noktada, sorulması çok önemli olan başka bir soruyla karşılaşıyoruz: İspanya'da konut satın almak için gerekli fonlar nerede?
Yani alıcı, ailesinin eğlencesi ve keyfi için elde etmek istiyor, ancak fonları söyledi mi? Fonlar bir şirkette mi?
İkinci durumda, yani satın alma için gerekli fonların edinen şirketin bir şirketinde bulunması durumunda, o zaman başka bir seçenek ortaya çıkar; o şirketin fonları gerçek kişiye iletmesi veya şirketin İspanya'daki satın alma işlemine katılması, tercihen aile ile birlikte paylaşılması olasılıklarını inceleyin.
Yani, aşağıdaki gibi formüller bulabiliriz:
- Yabancı bir şirketin fonlarıyla satın alan gerçek kişi. Bu durumda kişi (normalde şirketin Genel Müdürü). İspanya'da şirketin fonlarının kendisine nasıl aktarıldığını gerekçelendirmesi gerekiyor. Genellikle, bu izinsiz giriş, şirketten bireye bir "borç" sözleşmesi yoluyla veya şirketin kârı üzerinden "temettü" dağıtımı vb. fonların şirket hesabından ona nasıl geçtiği.
- Yabancı şirket İspanya'daki mülkün %100'ünü satın aldı, ancak tamamının veya bir kısmının kullanımını yöneticisine devreder. Bu formülde, Yöneticinin özelliği kullandığı "başlık", örneğin aşağıdaki formül türleri kullanılarak oluşturulabilir:
- Çoğu durumda, Yönetici evi kiracı olarak kullanır, yani bir kira sözleşmesi ile evin tadını çıkardığı sürece evi kiralar.
- Diğer durumlarda, şirket tarafından Yöneticiye yapılan kullanım devri, söz konusu Yöneticinin mesleki ücretinin “ayni” karşılığı olabilir.
- Yabancı şirket evin bir bölümünü satın aldı, örneğin çıplak mal ve Yönetici veya ailesi "intifa hakkını" satın alır. Bu şekilde, Yönetici mülkü ömür boyu kullanma ve keyfini çıkarma, kullanabilme, yararlanabilme ve hatta kiralayabilme hakkını saklı tutarken, şirket herhangi bir kullanım hakkı olmadan mülkün "çıplak mülkiyetini" elinde tutar veya zevk veya ona erişim.
Satın alma işlemi için şirketi aile ile birlikte kullanmak istemeniz durumunda, şirketi İspanya'da Kuruluşu olmayan Yerleşik Olmayan Şirket olarak kaydetmemiz gerekir. İspanya'daki yabancı şirketlerin farklı formüllerini görmek için buraya tıklayın.
Her iki durumda da, yani her iki durumda da, satın alma formülünün gerçek kişi olarak, tamamen veya İspanya'da bir işyeri bulunmayan mukim olmayan bir şirketle birlikte seçilmesi durumunda, Gelir Vergisi vergilendirilecektir. Yerleşik Olmayan Kişilerin Geliri (IRPFNR), aşağıda belirtilen özelliklerle. Mukim Olmayan Kişilerin Gelir Vergisi hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın
Ancak, mülk edinimi için gerekli fonlara ulaşılması durumunda bir şirkette bulunacaktır., söz konusu fonları gerçek bir kişi olarak hareket etmeleri için sahiplere transfer etme olasılıklarını veya mülk sahiplerinin kişiselleştirilmiş kullanımına izin verebilecek İspanya'da bir emlak şirketi edinme olasılıklarını incelememiz gerekecekti.
Şu veya bu durumda, önceki örnekte olduğu gibi, gerçek kişi veya tüzel kişi olarak seçim, hem bir durumda hem de diğerinde vergiye tabi olacağından, vergi açısından çok fazla değişiklik anlamına gelmez. Gerçek kişiler için Gelir Vergisi (IRPF), dediğimiz gibi, hem mülk sahibi gerçek kişiler hem de İspanya'da yerleşik olmayan yabancı şirketler için geçerlidir.
2.- KARMA NİYET – Boş zaman/kişisel eğlence/karlılık – Gerçek kişi?, yabancı bir şirket adına satın alma?
Bu durumda, mülkü özel kullanım için almak isteyen ancak ayrıca mülk üzerinde bir miktar getiri elde etmek istiyor, normalde kira yoluyla.
Birçok müşteri bize şunu soruyor, İspanya'da mülkümü kiralamak için İspanya'da bir şirket mi kurmam gerekiyor yoksa bunu Fiziksel/bireysel olarak yapabilir miyim?
Yanıt olarak, evinizi kiralamak için İspanya'da bir şirket kurmanın gerekli OLMADIĞINI söylemek zorundayız. Bunu birçok şekilde yapabilirsiniz:
– Gerçek Kişi olarak.- Mülkünüzü kendi adınıza satın alabilir ve mülkünüzü sorunsuz bir şekilde kiralayabilirsiniz.
Bu kiralama faaliyeti, İspanya'da vergi mukimi statüsü dikkate alınarak, "mukim" veya "yerleşik olmayan" yöntemiyle %19'luk bir vergi oranıyla Kişisel Gelir Vergisine tabi olacaktır (İspanya'da fiziksel olarak ikamet eden kişiler için). Avrupa Birliği) veya %24 (geri kalanı için).
Mukim Olmayan Kişilerin Gelir Vergisi hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın
- İspanya'da Daimi Yerleşim Yeri OLMADAN Yerleşik Olmayan Yasal Bir Şirket Olarak. İspanya'da ılımlı bir kiralama faaliyeti geliştirmek istiyorsanız, bu formülü kullanarak şirketinizi İspanya'da kaydettirebilirsiniz. Ülkenizde kurulmuş bir şirketiniz varsa, tüzüğünde kiralama faaliyetini yürütmek için yetkilendirilmiş olması koşuluyla şirketiniz aracılığıyla satın alabilirsiniz.
Bu faaliyet ve elde ettiği gelir, İspanya'da Mukim Olmayan Kişilerin Gelir Vergisi aracılığıyla vergilendirilecektir. %19 (Avrupa Birliği'nde yerleşik şirketler için) veya %24 (dinlenmek için).
Bu vergi oranı, İspanya Kurumlar Vergisinden (%25) daha düşüktür ve daha düşük işletme giderlerine sahiptir, ancak tam tersine, yalnızca indirime izin verildiğinden, kiralama faaliyetinden elde edilen giderlerle vergileri düşürme olasılıkları daha düşüktür. bazı harcama kavramları ve münhasıran mülkün faaliyette olduğu zamana göre orantılıdır.
Her iki emsal durumda da, mülkü gerçek bir kişi veya yerleşik olmayan bir şirket adına %100 satın almayı veya adınıza belirli bir yüzde ve adınıza başka bir yüzde ile birlikte satın almayı tercih edebilirsiniz. şirket (veya mülkün intifa hakkını kendiniz satın almak ve şirketin çıplak mülkiyeti satın almak gibi başka alternatifler kullanarak).
- İspanya'da İkamet Eden Bir Tüzel Kişi Olarak Daimi İşyeri Olan. Bir yatırım programı veya projesi kapsamında İspanya'da yoğun bir kiralama işi faaliyeti geliştirmek istediyseniz ve İspanya'da ofisler, çalışanlar vb. gibi belirli bir iş yapısına ihtiyacınız varsa, bir "Şube" veya "Delegasyon" kaydedebilirsiniz. ” İspanya'daki şirketinizin. Bu şirket, İspanya'da yürüttüğü faaliyet için ayrı ve bireyselleştirilmiş hesaplara sahip olmakla birlikte, bağlı olduğu ana şirkete ait olacak ve ona bağlı olacaktır.
Bu ticari faaliyet ve ayrıca yarattığı gelir ve giderler, %25 vergi oranıyla İspanya Kurumlar Vergisine tabi olacaktır. Bu vergi, Gelir Dışı Vergiden daha yüksektir ve daha yüksek işletme giderlerine (defterci, vergi danışmanları vb.)
İspanya'da Kurumlar Vergisi hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın
- İspanyol Tüzel Kişiliği Olarak (SL veya SA). Önceki durumda olduğu gibi. İspanya'da sağlam ve kalıcı bir ticari faaliyet geliştirmek istemeniz ve önceki durumda olduğu gibi İspanya'da malzeme ve/veya insan kaynakları (çalışanlar vb.) istihdam etmek istemeniz durumunda, bir şirket kurmayı tercih edebilirsiniz. İspanya'da en yaygın SL (Limited Company) veya SA (Sociedad Anónima) rakamlarını benimseyen bağımsız bir şirket. Bu durumda oluşturulan şirket tamamen bağımsız olacağı için şirketinizin bir “şubesi” veya “delegasyonu” gibi hareket etmeyecektir.
Faaliyetten elde edilen gelir ve giderler %25 vergi oranıyla İspanya Kurumlar Vergisine tabi olacağından, vergi muamelesi önceki durumdakiyle tamamen aynı olacaktır.
Bu nedenle, yukarıda açıklandığı gibi ve sonuç olarak, İspanya'da gerçek bir kişi olarak bir evin satın alınması, kiralama faaliyetlerinin geliştirilmesi ve küçük ölçekte gayrimenkulün karlılığı için mükemmel bir şekilde mümkündür.
Yukarıda gördüğümüz gibi, İspanya'da bir mülk edinme motivasyonu, mülkü özel kullanım için tahsis etmek ve ayrıca bazı getiriler elde etmek olduğunda, o zaman, alıcı, Fiziksel kişi olarak satın almayı veya şirket yapısının yukarıdaki formüllerinden herhangi birini kullanmayı tercih edebilir.
Ancak, bir önceki örnekte olduğu gibi, bir şirkette bulunacak mülkün iktisabı için gerekli fonlara ulaşılması durumunda, gerçek kişi olarak hareket etmek için söz konusu fonların sahiplerine devredilme olanaklarının araştırılması gerekecek, veya şirket adına İspanya'da gayrimenkul edinmenin nihai olasılıklarını, sahiplerinin kişiselleştirilmiş kullanımına izin verecek şekilde incelemek (örneğin, şirket adına mülk edinmek ve ardından kiralamak). aileye verilir).
Ayrıca satın almayı da seçebiliriz yabancı bir şirket adına mülkün satın alınması için mevcut fonlar yabancı bir şirkette olduğunda ve/veya İspanya'da bir yatırım yapmak veya düşük ölçekte bir ticari veya profesyonel faaliyet yapmak niyetindeyse. Başka bir deyişle, belirli bir kiralama faaliyeti yürütmesi amaçlanan bir veya iki mülkün edinilmesi, bu büyük bir yatırım veya yüksek bir iş yapısı anlamına gelmeden veya önemli insan ve maddi kaynakları istihdam etmeksizin, yani küçük- ölçek etkinliği.
Küçük çaplı bir faaliyet olduğu için tavsiyemiz şu olacaktır:
- Gerçek Kişi olarak alıcı adına %100 satın almak
- Daimi Yerleşim Yeri olmayan yerleşik olmayan bir şirket olarak İspanya'da kayıtlı yabancı şirket adına %100 satın almak
- Karma bir satın alma işlemini seçmek için Gerçek kişi/Yabancı şirket
Bu durumlarda, şirket sahibi, şirketin bakımında orta ve düşük idari ve yönetim giderleri ile, Yerleşik Olmayanlar için İspanya Gelir Vergisi'ne (IRPFNR) tabi olacaktır.
3.- BÜYÜK ÖLÇEKLİ İŞ FAALİYETLERİNİN GELİŞTİRİLMESİ
Bu durumlarda, bir şirketin, malzeme alımına ve insan kaynaklarının işe alınmasına ek olarak, gerekli olan, sağlam ve kalıcı bir iş faaliyeti yürütmek üzere İspanya'da kendisini kurma yönündeki açık bir niyetinden bahsediyoruz. Bu faaliyeti gerçekleştirmek için gerekli olacak çalışanlar, ofisler, arabalar vb.
Bu durumlarda, bir Gerçek Kişiyi veya Aralık'ta Daimi Yerleşim Yeri olmayan Yabancı bir Şirketi seçemeyiz. Bunun nedeni, bir çalışanın İspanya'da aynı istihdamı veya İspanya'da ticari faaliyeti geliştirmek için bir ofis edinmesi, İspanya'da otomatik olarak “Daimi İşyeri” olarak kabul edilecektir. Dolayısıyla, bu tür bir faaliyetin geliştirilmesi için daha karmaşık bir kurumsal yapıya ihtiyaç duyulacaktır.
Dolayısıyla, aşağıdaki Kurumsal yapılardan birini kullanmamız gerekecek:
- "Şube". İspanya'da bir daimi kuruluşa sahip yabancı bir şirketin tescili, ana şirket olacak yabancı şirketin şubesi veya delegasyonu gibi olacaktır.
Bu şirketin ana şirketten ayrı bir muhasebesi olacak, ancak her zaman bağlı olduğu yabancı ana şirketin şubesi veya heyeti olarak kabul edilecektir. Bu nedenle, İspanyol şirkete yabancı şirkete göre bir bağımlılık olacaktır.
– “Bağımsız İspanyol şirketi”. Bir İspanyol şirketinin kurulması (en çok kullanılan formlar limited şirket – SL veya anonim şirket -SA'dır). Bu durumlarda, kurulduğu iş veya mesleki faaliyeti yürütmek için açıkça oluşturulmuş ve İspanya'da belirli bir gayrimenkul varlığının satın alınmasının gerekli olduğu tamamen bağımsız bir şirketten bahsediyor olacağız. performansta bulundurmak veya şirket tarafından ticari veya ofis alanı olarak kullanmak için.
Her iki durumda da, artık Yerleşik Olmayan Kişilerin Gelir Vergisine (IRPF) tabi olmayacak, ancak İspanyol Kurumlar Vergisi'ne (IS) tabimuhasebecileri, vergi uzmanlarını vb. işe alırken yönetim giderlerinde bir artışa neden olacak (muhasebe defterlerini, üç aylık KDV ve kurumlar vergisi beyannamelerini vb. sunmaları gerekecek). Buna ek olarak, bu durumlarda, İspanya'da Sosyal Güvenlik, Güvenlik ve Kaza Önleme vb. ile ilgili olarak bir dizi yönetmeliğin takip edilmesi ve bir dizi gerekliliğin düzenlenmesi gerekecektir. şirket adına meslek/faaliyet vb.
İspanya'da Kurumlar Vergisi hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın
SONUÇ – Hangisiyle, İspanya'da satın almanın en iyi yolu nedir? İspanya'da gerçek bir kişi aracılığıyla mülk satın almak daha mı iyi? Yoksa bir tüzel kişi aracılığıyla mı yapmak daha iyidir?
Bu makale daha sonra uygulanacak farklı formüllerin anlaşılmasına yardımcı olur. dediğimiz gibi, her türlü yatırımdaki temel değişkenlere bağlı olarak niyet veya motivasyon Projeyi yönlendiren, finansmanın yanı sıra, yatırımı üstlenmek için gerekli fonların bulunduğu yer olarak anlaşılır.
