Neden İspanya'da mülk satın alma sürecinde bir avukat kullanmalısınız? Noter ve avukat / avukat İspanya'da mülk satın alma sürecinde.
İspanya'nın satın alma süreci diğer ülkelere çok benzer. İspanyol sistemindeki yabancı yatırımcılar kendi ülkeleriyle birçok benzerlik bulacaktır.
Ancak, aynı zamanda birçok farklılık bulabiliriz.
En dikkat çekici fark, avukat ve noter fonksiyonlar.
I.- AVRUPA'NIN DİĞER ÜLKELERİNDEKİ BAZI ÖRNEKLER:
A) İNGİLİZ SÜRECİ: İngiliz alım ve satım sürecinde noter, mülk satışı sürecine hiç karışmaz. Satıcı ve alıcıya her biri kendi avukatı ile işlemlerde yardımcı olunur. Daha sonra, alıcının avukatı ve satıcının avukatı, ilk adımdan tamamlanana kadar satış sürecinin kontrolünü ele geçiren, mülkün adının değiştirilmesini, bedelinin, vergilerinin ödenmesini yapan ve ileten kişilerdir. vb. Her iki avukat da sözleşmeleri yapan, her bir tarafın yükümlülüklerini yerine getirmesine özen gösteren, vergi ödemesi yapan, ödemeleri düzenleyen ve alan ve mülkün yeni sahibine kaydını tamamlayan kişilerdir.
Sonuç olarak: Noter, İngiliz taşıma sistemine katılmaz ve satın alma ve satma konularında ve sürecin tüm aşamalarına katılan biri alıcı ve diğeri satıcı tarafından olmak üzere iki avukat / avukat vardır.
B) SÜREKLİ AVRUPA SÜRECİ: Fransızca, Belçika, İsviçre, Felemenkçe, Almanca ve diğerleri: Bu ülkelerde, mülklerin alım / satım sürecinde noterin varlığı esastır. Noter her şeyi yapar. İngiliz sisteminin aksine, kıta sisteminde, her iki taraf, alıcı ve satıcı, noter, işlemin aracısı olarak, en başından sonuna kadar kullanır ve şunları yapar:
- Tarafların yakınlaştırılması ve işlemin sözleşme ile resmileştirilmesi.
- Tarafların her birinin yükümlülüğünün yerine getirilmesinin kontrolü.
- Mülkün hukuki, idari ve vergi araştırmalarını yapar.
- Mülkiyetin şehircilik ve inşaat araştırması.
- Satıştan tüm ödemeleri yapar ve alır.
- Satış işlemlerini tamamlayın.
- Yeni sahip adına tapu sicilindeki kaydı tamamlayın.
- Alım ve satımdan vergi bildirme ve ödeme
- Su, elektrik, yerel vergiler vb. Tedarik sözleşmelerinde değişiklik yapın.
Sonuç: LAWYER'ın bu ülkelerdeki alış / satış sürecindeki işlevi sıfır. Avukat, bu davaya dahil değildir; ancak, mantıklı davadan kaynaklanan davalar hariç.
II.- İSPANYA SÜRECİ
İspanyolca satın alma sürecinin iki sistem arasında bir karışım olduğu söylenebilir: “İngiliz” ve “Kıta”.
İspanyol nakliyat sürecinde noter gerçekten önemlidir, ancak tam garanti ve güvence ile bir satın alma yapmak için yeterli değildir. Satın alma sürecinde İspanyol noterinin varlığı önemlidir, çünkü Fransa, Belçika, Hollanda vb. diğer ülkelerde olduğu gibi, noter işlemlerinin (veya “escrituras) resmileştirilmesinden geçmeden satış tapu siciline kaydedilemez. ”).
Noter ayrıca aşağıdaki gibi önemli bilgileri kontrol eder:
- Tarafların alım satım kabiliyeti. Yani, alıcının yasal olarak satın alma ve satıcının satma yetkisi varsa.
- Mülk üzerindeki sınırlamalar ve ücretlerin incelenmesi.
- İnşaat izinleri ve ruhsatlar gibi mülkiyet belgelerinin incelenmesi.
- Ödeme şeklinin doğrulanması vb.
Ancak "Kıta" noterlerinin aksine, İspanyol noterleri belirtilen işlevlerden fazlasını yapmaz. Yani, İspanyol noterlerinin işlevleri hakkında şunları söylemek gerekir:
- YASAL VE KENTSEL ÇALIŞMA: Noter, mülk üzerinde danışmanlık planlaması olarak bir inşaat / kentsel çalışma yapmaz. Kadastro veya Belediye Binası, Kentsel ve Planlama Geliştirme Departmanları, yerel ve bölgesel departmanlar gibi satın alma işlemi sırasında İspanyol Noter tarafından danışılmayan veya doğrulanmayan çeşitli kaynaklarda mülk hakkında bilgi vardır.
- Noter, mülkün inşaat için herhangi bir ceza veya para cezası olup olmadığını kontrol etmezveya örneğin bir yıkım emri.
- Noter, mülkün kaydını kontrol eder, ancak İspanya'da, tİnşaat cezaları ve para cezaları mülk / tapu siciline kaydedilmez.
- Gelecekteki olası gelişim projelerinin incelenmesi veya doğrulanması söz konusu değildir bir mülkü etkileme olasılığı (örneğin, kamulaştırma veya gelecekteki bir otoyol, hatta bir kentleşme projesi, vb.).
Ne yazık ki, İspanya'da alıcının satın alma işlemini özel bir avukatın yardımı olmadan, mükemmel bir noterlik resmi süreci ile tamamladığı ve kadastro ve tapu siciline mükemmel bir şekilde kaydettiği durumlar vardır. Yani, resmen mükemmel. Ve sonra, satın alma sürecinden sonra, bir ruhsatın veya meslek belgesinin (“ikamet belgesi”) eksik olduğunu, hatta örneğin bir otoyol projesi için kamulaştırma kararı olduğunu veya mülkün şehircilik harçlarının veya bir kısmının olduğunu tespit etti. kamu yolunun uzatılması vb. için arsa idareye verilmeli veya kaybedilmelidir. .
Noter tarafından yapılan bu planlama çalışması eksikliği, aşağıdaki özelliklerde belirli sorunlar yaratmaktadır:
- Kentleşmelerdeki özellikler: Örneğin, inşaatçı kentsel kalkınmayı ve kentleşme altyapısını tamamlamamıştır ve daha sonra kesinleşmeden, bazen sahipler tarafından tamamlanması ve ödenmesi gereken kentleşme çalışmaları vardır.
- Rustik alanlarda veya COUNTRYSIDE'daki mülkler, evler veya villalar: Bu mülkler genellikle kırsal alanda ve kentsel alanların dışındadır. Bu mülkler, tipik olarak villalar veya tatil evleri aşağıdaki gibi problemlere sahip olabilir:
* Lisans veya inşaat eksikliği ana konutun
* Nihai genişletme için yapı lisansı veya lisans eksikliği Ana bina veya aksesuarlarının (havuz, garaj vb.)
* Arsa sınırlarının tanımlanması veya tanımlanması sorunları veya arazi vb.
* Şehircilik ve inşaat cezaları, para cezalarıveya yıkım emirleri vb.
- Ciddi altyapı sorunları olan eski konutlarda villalar ve daireler veya projenin geliştirilmesi veya iyileştirilmesi vb.
Yukarıdaki bilgiler İspanya'da bir noter tarafından elde edilmeyecektir.
Maalesef, İspanya'da mülkü etkileyen yasal, idari ve planlama bilgileri, tapu olması gerektiği için tek bir bilgi noktasına yoğunlaştırılmamaktadır. İspanya'da, tapu sicilindeki bilgiler gerekli olmakla birlikte tam değildir.
İspanya'daki Mülk / Tapu Sicili'nde yer alan bilgiler, mülkü etkileyen TÜM gerekli bilgileri TOPLAMAZ.
- SÖZLEŞMELER VE ÖDEMELER: Noter, mülkün ödemelerini hazırlamaz, satış sözleşmelerini seçmez veya hazırlamaz. Yani, alıcı notere alış fiyatını ödemez. İspanya'da, fiyatın veya fiyatın bazı bölümlerinin ödemeleri avukatlara, emlak acentesine veya satıcıya ödenir.
Firmamızda müşteriler bazen noterin banka hesabından satın alma fiyatının ödenmesini ister ve İspanya'da noterin ödeme almadığını ve ödemelerin doğrudan satıcıya ödenmesi gerektiğini söylediğimizde şaşırırlar. veya avukatına veya emlakçılara
- Tapu Siciline KAYIT VE SAHİBİN DEĞİŞTİRİLMESİ: Noterin, satın alma işlemi tamamlandıktan sonra, satış senedinin imzalanmasıyla birlikte, işlemin tapu kütüğüne kaydına devam etme yükümlülüğü yoktur. Dolayısıyla bu yönetimi yapan noterler de var, farkında olmayanlar da var. Ve kayıt hizmetini gerçekleştiren noterlerde bile, alıcı açıkça talep etmedikçe satın alma işlemini kaydettirmeye gelmeyin!.
Avukatlar olarak, satıcıların tapularının Tapu Siciline kaydedilmediğini keşfettiği birçok durum gördük. Satın alma sırasında, mevcut sahipler notere gitti ve satın alma işlemi tamamlandıktan sonra noterin kayıt adımlarını tamamlamak için gerekli işlemleri yapacağından emin olduktan sonra notere, Tapu kaydı. Noter asla başaramadı !. Bu nedenle, yıllar boyunca, mülklerin noterlere emir vermediği ve işleminizde bir avukat tarafından desteklenmediği için, önceki sahipler adına hala bulunduğunu bulmuştur.
- SU VE ELEKTRİK SÖZLEŞMELERİ VE DİĞER BELEDİYE VERGİLERİNİN SAHİBİ DEĞİŞİKLİĞİ: Noter, su temini sözleşmelerinin, elektriğin ve emlak vergisi veya belediye gibi diğerlerinin mülkiyetindeki değişikliği DEĞİŞTİRMEYİN.
Ayrıca noter, bu hizmetlerin ödemesinin alıcının banka hesabına otomatik ödeme yoluyla ödenmesini düzenlemez.
- SAHİBİNİN CADASTRE / KONSEY VERGİSİNE DEĞİŞİMİ: Noter, kadastro taraflarının mülkiyetindeki değişikliği DEĞİŞTİRMEZ. Kadastro ile iletişim kuruyorlar, ancak buna uymuyorlar ve Kadastro'ya vergi ödeme emrini doğrudan banka hesabına otomatik ödeme yoluyla geçmesi talimatını veriyorlar.
- YETİŞTİRME BELGESİ Bu sitenin diğer bölümlerinde açıklandığı gibi, alıcı “Yerleşim Sertifikası” olarak da adlandırılan bir doluluk belgesi almalıdır. Yeni mülklerden (doğrudan inşaatçılardan satın alınanlar) noter, satıcılara geçerli bir yerleşim belgesi sunmayı talep etmez.
GAYRİMENKUL Acenteleri: Yukarıdakilere ek olarak, İspanya'da gayrimenkul faaliyetinin etkinliği düzenlenmemiştir. Piyasada satılık mülk sunma faaliyeti “ücretsizdir”. Temsilcilerin tedarikinin sıkı bir şekilde kontrol edildiği ve düzenlendiği diğer ülkelerle fark olarak, İspanya'da durum böyle değildir.
Yani, İspanya'da emlak komisyoncusunun profesyonellikle yanıt verdiğini teyit edecek herhangi bir garanti yokturya da basitçe, piyasada sundukları mülklerin yasallığı hakkında bilgi sahibi olacakları minimum yasal kabullere sahiptirler.
Bu nedenle, tanınmış ve sağlam bir temsilci seçmenizi öneririz. Bunun için işletme kimlik bilgilerini isteyin ve temsilcinin forumlarda ve sosyal medyadaki itibarını kontrol edin.
Öyleyse neden İspanya'da bir avukat uygun bir karar alıyor?
Yukarıda belirtildiği gibi tam bir fikir sahibi olmak ve satın alma süreci hakkında bilgi almak için bu bilgileri farklı yerel, bölgesel kaynaklardan, tapu sicilinden, planlama departmanlarından almanız, ayrıca mimarlara ve diğer uzmanlara danışmanız vb. BUNLARIN TÜMÜ İSPANYOL BİR NOTER TARAFINDAN YAPILMAYACAKTIR.
Bunu yapmak için, farklı kaynaklardan tüm bilgileri alabilen bir avukatın hizmetlerini almanız ve tüm gerekli yasal ve idari noktaları kontrol etmeniz gerekecektir.
Bunun yanı sıra maalesef bu süreç oldukça karmaşık, TÜM AVUKATLAR MÜLKİYET İŞLEMLERİNDE YARDIM İÇİN GEÇERLİ DEĞİLDİR. Yani, dilinizi konuşan ve emlak hukukunu bilen bir avukata ihtiyacınız var. inşaat ve şehir planlama hukukunda uzman olmakve gerekli tüm bilgileri elde etmek ve mülkün satın alınmasıyla ilgili tüm yönleri tamamlamak için yeterli yetenek ve beceriye sahip olmak, mimarlar, diğer profesyoneller ve teknisyenler ile ekibine güvenmek.
Bu nedenle, bu aşamada, satın alma kararı kesinleştikten sonra firmamız TLA size şunları tavsiye eder:
- Bir avukat sözleşmesi yapın. Kendilerini avukat olarak tanıtıp “hukuk hizmeti” veren veya “hukuk danışmanı” olarak sunan ve aslında avukat olmayan şirketler veya acenteler var. Bazen İspanyol bile değiller!.
- İspanya'da kayıtlı bir avukat sözleşmesi yapın. Kendi ülkenizde avukat kullanmaya cazip olmayın. Sadece ulusal avukatlar alım sistemini ve İspanyol alım sürecini biliyorlar.
- Avukat dilinizi konuşmalı. Dilinizi konuşmayan avukat şirketlerinden kaçının.
- Avukatın Şehir ve İnşaat Hukuku alanında uzman olup olmadığını kontrol edin. Gayrimenkul hukuku alanında uzman olmalı, aynı zamanda şehir planlama ve inşaattan da anlamalıdır.
Ve beğendiğiniz mülkü seçtikten sonra… ..
BİZİMLE İLETİŞİME GEÇİN!
