ВРЪЩАНЕ НА ДВОЙНА ПРИ ДОГОВОР ЗА РЕЗЕРВАЦИЯ

МОЖЕ ЛИ КУПУВАЧЪТ ДА ИСКА ВРЪЩАНЕ НА ДВОЕН ДЕПОЗИТ, ДОСТАВЕН НА СОБСТВЕНИКА?

При сделките за покупко-продажба на недвижими имоти често срещаме фазата на процедурата, известна като „ Резервации ". Това е случаят, в който купувачът, след като имота е избран и цената и условията за покупка са договорени със собственика или с Агента, е готов да официализира резервацията на имота.

Споменатата резервация предполага плащане на изискана сума “сигнал”, “резерв” или “депозит “, който се предава на агента или на собственика като надеждно доказателство за желанието на купувача да започне процеса на продажба със собственика или собственика.

В тези договори за резервация обикновено се установява, че в случай, че на купувачът се отказва от покупката без основателна причина, той е наказан с от от сумите, предадени като резервация.

Реципрочно, в случай че е собственик, който нарушава задължението си да продаде имота или да го запази на името на купувача без основателна причина, той е длъжен връщане получените от купувача суми. Освен това, ако договорът установява така, собственикът е принуден да върне казаното в двоен размер като обезщетение за причинените вреди и загуби на купувача поради неизпълнението му.

Обикновено, в Испания договорите за резервация обикновено се формализират от агенции за недвижими имоти, които са посредници в процеса на закупуване.

В други случаи, адвокатите на страните изготвят споменатия договор.

Но, фокусирайки се върху темата, след като договорът за резервация е подписан от купувача и договорената резервна сума е доставена, ако собственикът в крайна сметка наруши задължението си да продаде, длъжен ли е да върне двойната сума, платена с купувача?.

Отговорът, за съжаление, не може да бъде прост. Това ще зависи от това как е изготвен договорът за резервацияи как е формализирана договорната процедура по отношение на собственика.

Нека да разгледаме някои предположения:

• В договора трябва да има изрично споменаване:

  Договорът трябва изрично да посочва, че в случай, че собственикът не изпълни договорното си задължение, той трябва да върне на купувача сумите, доставени като резерв в два екземпляра.

В много случаи установяваме, че договорите за резервация не установяват задължение от страна на собственика да връща двойно доставените суми. Това не означава, че такива договори не са законни, а просто означава, че собственикът не е приел споменатата неустойка или агентът не е сметнал за удобно да я включи в договора.

В тези случаи купувачът може да възстанови сумата на заплатената резервация, но не може да иска връщането й в двоен размер.

• Собственикът трябва да е получил сумата на резервацията или трябва да е приел агентът или неговият адвокат да я получат

  . Тоест, за да може купувачът да има право да иска двойно повече от доставените суми в случай на неизпълнение, собственикът (или някое от упълномощените от него лица – като агента по недвижими имоти или неговия адвокат) трябва действително да е получил тези суми .

С други думи, има случаи, в които договорът включва задължение на собственика да върне дублирани суми, доставени от купувача, и ние установяваме, че парите, доставени от купувача, са задържани от агенцията и не са предадени на собственика.

Тази практика, която е много разпространена в агенциите за недвижими имоти, всъщност е a гаранция за изплащане на доставените суми на купувачите . С други думи, агентът по недвижими имоти, за да гарантира на купувача, че ще получи парите, платени в случай на какъвто и да е вид неизпълнение от страна на собственика, обикновено задържа парите като депозит, вместо да ги достави на собственика. По такъв начин, че ако собственикът наруши договора, за купувача е по-лесно да възстанови сумата на резервацията, защото агентът я задържа .

Но в тези случаи, в които собственикът не е получил сумата по резервацията, има ли право купувачът при неизпълнение от страна на собственика да поиска връщане на платените двойни суми ? Тоест собственикът ще бъде ли длъжен да върне двойно предадените суми от купувача, когато не е получил плащане?

Е, в случай, че Собственикът е подписал договора , и в посочения договор има доказателство, че парите са депозирани по сметката на агента или на адвоката на собственика и че не е имало инструкция или нареждане за прехвърлянето им на собственика, в този случай собственикът би бил длъжен да върне в двоен размер предадените суми, дори и да не ги е получил .

Напротив, ако собственикът е подписал договора и споменатият договор установи, че платената сума трябва да бъде доставена на собственика, в този случай, тъй като посочената сума не е била получена от последния, договорът не е бил напълно формализиран и следователно купувачът може не изисква от собственика да върне два пъти доставените суми .

• Договорът за резервация трябва да е валидно подписан от страните

  . За да бъде валиден договорът за резервация, той трябва да е валидно подписан от страните.

С което, ако собственикът е подписал договора за резервация, в който е установено условието за двойно връщане в случай на неспазване, очевидно собственикът е длъжен да върне тези суми в два екземпляра, дори и без да ги е получил преди това.

Тоест, собственикът, подписал договор за резервация, в който е установено, че агентът получава и задържа предадената от купувача сума като депозит, приема че парите се задържат от Агента и дава своето одобрение Добре.

Освен това собственикът приема условията на договора когато се установи, че трябва да върне в два екземпляра, в случай че след подписването на договора не изпълни задължението си да запази имота на името на купувача.

Следователно, след като договорът е подписан от собственика, не могат да избегнат отговорността си с аргумента, че не са получили сумата по резервацията . Поради това е длъжен да върне двойно доставените суми.

• Договорът трябва да бъде подписан от страните или от техните пълномощници

Много често се срещат случаи, в които собственици, които наемат услугите на агенти за недвижими имоти за продажбата на своите имоти, подписват тези договори за агентско обслужване . В такива договори за услуги собствениците обикновено упълномощават и упълномощават агентите за недвижими имоти да получават суми от купувачите като „депозит“ или „резерв“.

Това е напълно законна практика и напълно разпознат по испанската система. Тоест агентите по недвижими имоти могат да получават резервни суми от името на собственици или собственици. Следователно от правна гледна точка плащането на агент по недвижими имоти, който е бил предварително упълномощен от собственика в договора за услуга, е законно плащане и има правни последици.

Въпреки това, от правна гледна точка, въпреки че договорът за услуги между агента и собственика може да упълномощи първия да получава суми и плащания по сметка от името на последния, това, което не разрешава, е да „подписва“ договорите . резервация от името на собственика.

На пазара на недвижими имоти често се случват ситуации, при които купувачът е подписал договор и е предал определени суми по сметка като депозит на агента, но договорът за резервация не е окончателно подписан от собственика. В тези случаи, както казваме, споменатата резервация на собственост не е правно формализирана , с което по никакъв начин договорът за резервация не може да се счита за обвързващ за страните.

И това, дори ако въпросният договор за резервация е подписан от агента по недвижими имоти.

Имотният агент в Испания няма законови правомощия или правомощия да представлява собственика при подписването на договор за резервация, нито при подписването на друг вид договор.

И това, дори ако договорът ви за услуга го казва.

В Испания, както и в много страни по света, единственият начин за законно представляване на дадено лице е чрез нотариално пълномощно , които трябва да бъдат подписани в нотариална кантора , чрез нотариални действия и само те упълномощават да подписват договори от името на дадено лице.

С което агентите често се бъркат и смятат, че договорът за услуга, който са подписали със собственика, ги упълномощава да подписват договори за резервация с бъдещи купувачи от негово име.

Възможно е договорът за услуга, подписан със собственика, да упълномощава агентите да „получат“ сумите, платени като резервация, но от правна гледна точка, споменатото упълномощаване не предполага никакви правомощия за „ подписва” договора от негово име .

Както казахме, ако агентът няма съответните нотариални пълномощия за представителство, договорът за резервация не може да бъде сключен с подписа на агента , тъй като ще трябва да бъде валидиран и разрешен по-късно от собственика. И ако това не е така, т.е. ако собственикът не е подписал споменатия договор, той може по всякакъв начин да бъде обвързан от него.

С което, ако купувачът е извършил доставка на пари на брокер и е сключил договор за резервация, той не може да изисква изпълнение от собственика, ако последният не е подписал директно договора , или е издал пълномощни на агента да го направи.

С който, самият подпис на агента в договора за резервация не дава валидност на този договор .

С което, в случай че собственикът откаже да продаде имота на купувача, купувачът няма да може да изисква по никакъв начин удвояване на доставените суми .

Най-много и в зависимост от добросъвестността и добрата воля на агента по недвижими имоти, купувачът ще може да получи връщане на сумите, предадени като депозит.

Но без да може да претендира двойно.

TLACORP