Какво е строителна кооперация?
Жилищната кооперация е група от лица, които имат намерение да имат къща. За целта те се обединяват в кооперация с цел:
- Контрол на строителния проект
- Получаването му на възможно най-ниска цена
- Контрол на строителния процес и качествени материали
Закупуване в условия на кооперация в Испания стана много популярен в Испания в области от десетилетията на 50-90-те години преди строителния бум в Испания, като цяло в големи райони като Мадрид, Билбао, Барселона, Валенсия и т.н. Това беше начин от определена група лица да се сдружават и да разработват строителни проекти за собствените си къщи, като получават контрол над проекта и преминаване от нормалния начин на закупуване директно от строители.
Изкупуването извън плана има икономически предимства по отношение на цена и начин на плащане. Затворената цена на бичи пазар като сегашния е голямо предимство, тъй като тази сума може да бъде с 15% по-ниска от вече построена къща.
В случай на член-кооператор, в който той е спечелилият търг и ползвател на имота, той може да се откаже от някои посредници, което му позволява да придобие имота на ниска цена. Сумата на покупката може да бъде между 20% и 30% по-малка от тази на извънборсовата къща. Това е един от основните аргументи на кооператорите да се впуснат в подобен тип проекти.
Създаването на кооперация започва от групата от няколко души (съдружници), които внасят капитал, за да изпълнят проект, в този случай строителството на къщи.
След като кооперацията е законно учредена, земята се придобива и a строителна компания е нает отговорник за строителството на имота. Следователно членовете на кооперацията действат като организатори на проекта.
Обичайно е да се наема a управляващо дружество, който ще отговаря за управлението на средствата и ежедневното управление на работите. В много случаи зад тези мениджъри стоят промоутъри специалисти, чието предимство е, че имат богат опит и могат да постигнат по-добри икономически условия с доставчици, съюзи и материали.
Трябва да се има предвид, че въпреки че има държавен закон, всяка автономна общност се управлява от специфични правни условия, в този случай от едни и същи Устав на Конституцията на общността на собствениците.
Исторически е имало случаи на предприемачи да създават кооперации без членове с намерението да наберат капитал предварително, за да започнат строителство. В тези случаи проектът може да не бъде завършен или да възникнат проблеми и несигурност за сътрудниците. За да се избегнат ситуации на безпомощност и икономически загуби, е необходимо да се извършат някои процедури за проверка:
- Собственост на земята и градски разрешителни
- Разходи, гаранции и програма за финансиране
- Проучете пригодността на проекта и характеристиките: планове, описания, качествени материали и отчети за обслужване
- Планът за икономически принос
- Траектория, кредитен отчет и информация за отговорния ръководител и строителя
- Устав и права и задължения на член-кооператорите
Закупуване на жилище в режим на кооперация е валиден вариант, само препоръчително е да претеглите предимствата и недостатъците на тази формула и всеки да си направи преценка дали е удобна за него:
Предимства при покупка на жилище в режим на кооперация:
- Икономически: както беше обяснено в началото, като могат да се откажат от други посредници и да действат като бизнес партньори, членовете на кооперацията могат да придобият къща на цена между 20% и 30% под пазарната за жилища на гише.
- Според конкретните нужди: друго предимство на кооперативните домове е, че членовете могат да адаптират дома си по свой вкус, като правят промени в плана, материалите или качествата, винаги в рамките на определени параметри.
- Членовете могат да участват в събранията и да участват активно във вземането на решения, където гласовете на всички участници са с еднаква тежест. Срещите могат да се отнасят до всякакви нужди и въпроси като инсталирането на елементи за сигурност или наблюдение ще бъдат повдигнати до разпределянето на свободни места или допълнителни вноски, например.
- В много случаи ипотечните условия на членовете на кооперацията могат да бъдат по-привлекателни или с по-добри условия от обичайните на пазара.
- Възможно е член-кооператор да се отпише и да възстанови внесените суми. В случаите на неоправдани тегления ще е необходимо да се потвърдят сроковете за връщане или дори процентът на наказанието, ако е включен в устава. В този конкретен случай видяхме в устава, че няма право на отписване от общността на собствениците. Така че в момента, в който някой член влезе и запее, останалите съсобственици могат да поискат от него да плати всички плащания, които трябва да бъдат направени като част от цената. Общността може дори да поиска тези плащания по съдебен път.
Недостатъци:
- Капиталов аванс: за учредяване на кооперацията и започване на строителния процес ще е необходимо съдружниците да направят основните вноски предварително.
- Времето за строителство често е все по-дълго за кооперациите, обикновено по различни причини, най-важният труден начин за вземане на решения в общността.
- В някои случаи, поради грешки в изчисленията, непредвидени събития, подобрения, които не са предвидени в началото... средствата може да са оскъдни и може да са необходими извънредни вноски.
- Има случаи на промоутъри или мениджъри, които, за да привлекат партньори, правят подвеждащи реклами или призиви за внимание с неточна информация, което може да доведе до сериозни бедствени ситуации. Ето защо е важно да следвате съветите за събиране на информация и да проверите нормативната уредба, нейната структура, планове, както и застраховки и гаранции.
- Въпреки че управляващите дружества, наети за надзор и контрол на строителството, са специалисти по въпроса, има исторически случаи на фирми, които поради лошо управление, дефектни договори или икономически отклонения са причинили фалит или пълен фалит. В тези случаи, които не са чести поради действащите разпоредби и контрол, съдружниците могат да загубят всичките си вноски. От съществено значение е да се знае траекторията, опитът на възложените фирми и да се гарантира, че законово, на ниво гаранции, застраховки и процедури се извършват своевременно, за да се гарантира изпълнението на проекта.
- Разходите, свързани с публичния акт за ново строителство и разделяне в хоризонтален режим на собственост, както и тези, свързани с учредяването и разделянето на обектите, ще бъдат за сметка на организатора в съответствие с разпоредбите на действащото законодателство.
- Понякога Estatutes създава трудности на членовете да напуснат групата след членство.
- „Общността на собствениците“ ще бъде „промотор“ на проекта. Това означава, че цялата отговорност и гражданска отговорност на работниците, сигурността и здравето и дори грешките на сградата ще бъдат на общността.
- Финансов риск: Съсобствениците могат да продадат дяловете си в общността на трети страни. Но в случай, че един или няколко от съсобствениците не успеят да плащат, съществува висок риск да получите финансови проблеми по проекта, който може да бъде блокиран, за да продължи развитието си, причинявайки глоби, забавяния или дори загуба на проекта.
Ключове, които трябва да имате предвид при закупуване на имот в кооперация:
- За да проверите финансовото състояние и репутацията на строителя и управляващата компания (колко време компанията работи, финансови отчети и др.)
- За проверка на устава на кооперацията
- За потвърждаване на начините, по които сумите за плащане ще бъдат ефективно използвани за закупуване на парцела и/или за завършване на всяка от строителните стъпки
TLACORP
