Как да построим къща в селска земя в Испания – земя, която не може да се урбанизира
Общи аспекти
Адвокатите на TLA се занимават повече от 15 години със сделки и случаи на имоти в селски земи на цялата територия на Испания. от Каталония (Тарагона и Барселона), Регион Валенсия (Кастелон, Валенсия и Аликанте – Коста Бланка), Мурсия, Алмерия (долината Алманзора) и Малага.
В резултат на нашия богат опит и признаването на различни регионални нормативи, ние подготвихме ръководство, което да следваме за тези, които имат намерение да закупят парцел/земя в селски райони на Испания, с проекта за изграждане на къща на то.
Ако купувате земя или имот в провинцията, като например селска къща (cortijo), важно е да разберете дали се намира в зона, където е разрешена урбанизация (в този случай се нарича „finca urbana“ или „suelo urbano“) или когато урбанизацията и жилищното строителство не са разрешени („finca rustica“ или „suelo rustico“).
Земята в Испания е класифицирана в няколко типа:
1. Убанска земя – “Suelo urbano"
Това е земя, в която е разрешено да строи с определени спецификации, съдържащи се в „Плановете за развитие“ на града или района (План General de Ordenación Urbana PGOU), или в специфични зони на урбанизация, наречени „частични планове“ (Самолети Парциалес) И др.
Тази земя използва, за да има всички удобства и изисквания за живеене там при висока гъстота на населението, като правилно водоснабдяване и електричество, връзка с мрежова канализационна система, паркове и зелени площи, спортни, образователни, болници и др.
градска земя или „Суело Урбано” е този, който използваме, за да намерим в градове, села или урбанизации, и преди е имало правилен достъп по пътища, с тротоари, пешеходни зони, улици, търговски площи, здравни центрове, училища, болници, спорт и т.н.
2. Негодна за урбанизация земя – ” Suelo не може да се урбанизира"
„Не подлежи на урбанизация“ е вид земя, където не е възможно да се развие промишлена, жилищна или търговска земя, тъй като е предназначен да определя защитени употреби, свързани главно с гори, селско стопанство и др. Така че в този тип земя други употреби като жилищни, промишлени или търговски са много ограничени, забранени и не винаги разрешени.
Вътре в земите, които не могат да се урбанизират, откриваме класификация на подтипове земя в зависимост от разрешеното използване и нивото на защита:
- Защитена земя (на испански „Suelo No Urbanizable Protegido“): Това е земя, където по определени причини (обикновено свързани с природата, гора и т.н.) строежите и други видове дейности са ограничени с цел „защита“ на определена ценност.
- Незащитена земя (на испански „Suelo No Urbanizable Comun“): Това е земя, чиято основна употреба е земеделска и селскостопанска и където могат да бъдат разрешени други цели (като жилищни, търговски и т.н.), при спазване на определени условия.
"Рустик земя” е името, което обикновено се приема за Suelo No Urbanizable Commun в Испания. С други думи: райони, в които не може да се развива урбанизация, която е предназначена за селскостопанска употреба, е разрешено друго използване като строителство на жилищни имоти, промишленост и т.н., винаги при спазване на определени нормативи и условия.
3.- Урбанизирана земя – “Suelo Урбанизируем"
Това е типът земя, където може да се развие в бъдеще с урбанизации, търговски площи, индустриални паркове и т.н. в бъдеще. Така че, в случай че бъде одобрен публичен или частен строителен проект, тогава зоната може да бъде урбанизирана.
Стъпки, които трябва да следвате за изграждане на жилищна къща в селска земя
Говорим сега за „селска земя“, това е земя, чиято основна разрешена употреба е „селскостопанска“ или да се използва от фермери за развитие на селскостопанска дейност.
Но в тази земя по изключение е разрешено да се строят нови сгради с жилищно предназначение. Тези конструкции трябва да бъдат с много ниска плътност на застрояване, като се опитват да избегнат създаването на застроени зони с висока плътност, които биха могли да създадат „фактическа урбанизация“.
Така че, много често се установява, че само когато земята има минимален размер (5.000 2 m10.000, 2 20.000 m2, или XNUMX XNUMX mXNUMX и т.н.), вие сте упълномощени да построите там конструкция, наричана още „cortijo“, „villa“, „ masía“, chalé“, „chalet“, „hacienda“ и др.
В испанските селски или провинциални райони е доста често срещано явление къщи, построени върху парцели с по-малки размери от необходимия за право на строеж (къщи, построени в парцели с по-малко от 10.000 2 mXNUMX например) Това е така, защото тези сгради са построени преди новите разпоредби да влязат в сила или просто са построени без спазване на законите, така че сега се считат за строежи "Фуера де Орденасион” (извън действащия норматив). Такъв е случаят с отдавна построени имоти, които сега не отговарят на действащата нормативна уредба. Този вид имоти могат да бъдат напълно законни сега, но подложени на някои ограничения за ползване (най-важното е къщата и останалите съществуващи конструкции в имота да се спазват от администрацията, но те не могат да бъдат разширявани и не е упълномощен да строи нови строежи върху този парцел).
Така че, ако вашето намерение е да разработите проект за изграждане на къща в райони на „селска земя“, първо трябва да проверите в законния орган (главно кметството, съвет = „Ayuntamiento“), кои са спецификациите, изискванията и ограничения, които може да трябва да изградите там.