Намесени страни в испанския строителен процес. Строител, Архитект, Организатор

НАМЕСВАЩИ АГЕНТИ В СТРОИТЕЛНИЯ ПРОЦЕС

Испанският органичен закон за строителството (LOE – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1.- Агенти, които се намесват в промоцията

Собственик и потребител

- собственик е собственик на произведението или директорите, докато потребител е този, който - без да е собственик - притежава или вещно право върху сградата на трето лице (например право на плодоползване, право на повърхност и др.), или лично право на ползване (например право на наем, прехвърляне на използване и др.).

Въпреки че е логично тези две фигури да бъдат наричани крайни приемници на сградата, включването им сред строителните агенти не се счита за напълно правилно, тъй като режимът на отговорност, предвиден в LOE, не би трябвало да е приложим за тях, тъй като техните задължения не са нищо друго освен да поддържат сградата в добро състояние и нейното правилно използване. В крайна сметка те са тези, които са засегнати от щетите и следователно тези, които упражняват съответните действия, изискващи отговорности, когато виждат правата си накърнени.

Задължения за опазване, използване и поддръжка

Задълженията на собственика и тези на ползвателя са отличен, независимо дали собственикът е или не.

Задълженията на собственици и общностите на собствениците са:

– Поддържайте сградата в добро състояние чрез правилна употреба и поддръжка;

– Получава, съхранява и предава документацията за извършената работа и застраховките и гаранциите, които притежава.

По този начин, съгласно Техническия строителен кодекс:

• Сградата и нейните съоръжения трябва да се използват правилно в съответствие с инструкции за употреба, като се въздържат от употреба, несъвместима с предвидената употреба. Собствениците и ползвателите трябва да информират лицата, отговорни за поддръжката, за всяка аномалия, наблюдавана при нормалната експлоатация на сградата.
• Сградата трябва да се поддържа в добро състояние през правилна поддръжка . Това включва извършване на следните действия:

– изпълнява плана за поддръжка на сградата, като възлага на компетентен техник планираните операции по поддръжката на сградата и нейните съоръжения;

– извършва установените с нормативен акт проверки и води съответната документация; И

– документира през целия полезен живот на сградата всички интервенции, независимо дали са ремонт, реформа или рехабилитация, извършени върху нея, като ги вписва в строителната книга.

Потребителите, независимо дали са собственици или не, са длъжни да използват сградите или част от тях по предназначение, в съответствие с инструкциите за ползване и поддържане, съдържащи се в документацията за извършената работа. Задълженията на потребителите достигат до съотношението, уговорено в съответния договор. При липса на това или когато няма клауза, свързана с гореспоменатата пропорция, тя съответства на едното или другото в система на равно разпределение на таксите и ползите, в зависимост от естеството или не на дребните ремонти, които имат такива задължения, мотивирани от ежедневното използване на съоръжения и услуги.

Следователно както собствениците, така и ползвателите са длъжни да използват по подходящ начин и правилно сградата и да я поддържат в добро състояние.

Собствениците са длъжни и да запазят сградата.

Част от доктрината разбира, че задължението за правилно използване сградата в съответствие с инструкциите за използване и поддръжка трябва да включва задължение за опазване, тъй като правилното използване и поддръжка са инструментални задължения за опазване. Самият LOE се отнася до Технически правила за строителство (CTE) като регулаторна рамка, в която да се намерят основните изисквания за качество на сградите и техните съоръжения, които позволяват спазването на основните изисквания и следователно може да се разбере, че там са границите на задължението за използване, поддържат и опазват сградата са установени.

Комплекси за недвижими имоти и урбанизация

При комплексите с недвижими имоти това задължението за използване и опазване се отнася до изключителните елементи, а също и общите елементи. По този начин, в случай на промяна на архитектурни елементи, съоръжения или услуги на частния елемент, тя трябва да се извърши по подходящ начин, за да се избегне увреждането или промяната на сигурността на сградата, нейната обща структура, нейната конфигурация или външно състояние или увреждане на правата на другиго. собственик.

Задълженията на всеки собственик, наред с други, са да спазва общи елементи и общи съоръжения на общността, независимо дали са за обща или лична употреба на някой от собствениците, като ги използва правилно и избягва по всяко време причиняването на щети или щети.

Относно поддържането в добро състояние на апартамента или помещенията и техните частни съоръжения , обхватът или мярката на това задължение трябва да се разбере до степента, в която не причинява никакви щети на общността или на другите собственици. Законът налага задължение за обезщетяване на вредите, причинени на общността или на другите собственици поради тяхна собствена небрежност, било в частния елемент, в общите елементи на комплекса от недвижими имоти или сградата, обект на хоризонтален режим на собственост. , или поради небрежност на хората, за които трябва да отговаря.

В допълнение към конкретното задължение за използване, поддръжка и опазване на всеки един от собствениците, общност от собственици има задължението да извършва необходимите работи за адекватната поддръжка и опазване на имота и неговите услуги, така че да отговаря на подходящите условия. структурни, уплътнителни, обитаеми и безопасност.

 Граници на задължението за опазване

 Задължението за опазване има следните ограничения:

• Когато събаряне на сградата е подходящо. Това ограничение на задължението за опазване не възпрепятства налагането на работи или ремонти с призната спешност и временен и изключителен характер, за да се погрижи за безопасността и дори здравето на сградата, докато тя е обитавана или съществуваща.
• Освен в предходния случай митото за опазване достига до половината от стойността на ново строителство, еквивалентен на оригинала по отношение на конструктивните характеристики и полезната повърхност. Това количествено ограничение на правното задължение за опазване е свързано с концепцията за икономическа разруха .

Ако задължението за поддържане на сградите в безопасни, здравословни и обществени условия е част от нормално съдържание на правото на собственост , това задължение има своята граница или момент на прекратяване в ситуацията на разруха, тъй като когато разрушаването е подходящо, то се погасява, поради несъвместимост, задължението за опазване, което не е пречка за налагането на работи или ремонти с призната спешност и на временен и изключителен характер, за да се погрижи за безопасността и дори здравето на сградата, докато тя е обитавана или стояща.

 Нарушение на задължението за опазване

 В случай на необосновано неизпълнение на поръчаните работи в рамките на предоставения за целта срок, тя ще бъде извършена извън дъщерно дружество от компетентната публична администрация или прилагането на всякакви други формули за административна реакция, по неин избор. В такива случаи максималната граница на митото за опазване може да бъде увеличена, ако това е предвидено от регионалното законодателство, до 75% от стойността на замяна на съответната конструкция или сграда.

Следователно регионалните разпоредби са отговорни за определянето на мерките в случай на неспазване на задълженията за опазване, използване и поддръжка, посочени по-горе. Типичната административна реакция се състои от заповеди за изпълнение за извършване на онези работи по поддръжката и консервацията, които са необходими и които счита за подходящи за гарантиране на доброто състояние на консервация и поддръжка на сградите.

Неспазването на заповед за извършване на работи, издадена от Администрацията за консервация на сграда, може да доведе до извършване от страна на Администрацията на разпоредените консервационни работи, с рефлексия върху заплащането на същите на собственика на имота. . По същия начин действащата администрация ще изпрати до Имотния регистър заверка на съответния акт или актове за неговото доказване от маргинална бележка от последната регистрация на домейна.

Неспазването също води до съответните административни санкции .

Документация, застраховка и гаранции на сградата

 Собствениците имат задължението да приемат, пазят и предават документацията за извършената работа и застраховките и гаранциите, които притежава.

Най-общо казано, тази документация може да бъде групирана в следното блокове :

• Документация във връзка с авторство на произведенията : Трябва да се предостави списък на всички фирми и професионалисти, които са се намесили в строителството, за да се идентифицират строителните агенти.
• Техническа документация :

– планове на сгради;

– Указания за употреба и поддръжка;

– списък на материалите, използвани в произведенията;

– Важни поръчки за поддръжка и поддържане на сградата, включени в книгата за поръчки, помощ и инциденти;

– Документи, които се изискват по закон или са били изискани от ръководството на проекта, с които се удостоверява качеството на строителните процеси, материали, инсталации или всеки друг елемент или част от работата.

• Правна документация : На собствениците трябва да се даде копие от законово изискваните разрешения за строеж на къщата и удостоверение за градоустройствено планиране или удостоверение, удостоверяващо градоустройствените обстоятелства на имота, по отношение на съответствието с препарцелирането или компенсаторните операции, както и на лицензът или еквивалентен акт за използване или обитаване на жилището (лиценз или сертификат за ползване), общи части и допълнителни услуги.

Информация за регистрация и други обстоятелства относно правния статут на имота трябва да бъдат доставени или предоставени на собственика: данни за регистрация, такси, устав и правила за работа, ако има такива, на общността от собственици, информация за договори за услуги и обществени и жилищни доставки.

В случай на суброгация на купувача на сградата във всяка кредитна операция с реална гаранция върху имота, по който не е страна, информацията трябва да бъде особено подробна и ясна по отношение на нотариуса, упълномощил акта, неговата дата, данни за регистрация в Имотния регистър и ипотечно задължение, съответстващо на въпросното жилище, с израз на падежите и суми.

Във връзка с гаранции на сградата и нейните елементи (една година и десет години застраховка) , подобно на предвидените във всички други приложими разпоредби, собственикът трябва да получи информация за самоличността на гаранта и собственика на гаранцията, правата, които съответстват на въпросния собственик, и срока на валидност.

Независимо от горното, градоустройствените разпоредби регулират задължително съдържание че заглавието трябва да съдържа, по силата на което се формализира отчуждаването на земя и сгради:

• - градска ситуация от земята, когато те не са подходящи за лично ползване или застрояване, имат сгради извън планирането или са предназначени за строителство на жилища, предмет на някакъв режим на обществена защита, който позволява оценка на неговата максимална продажна цена, наем или други форми на достъп до жилища.
• Законовите задължения и задължения в очакване на съответствие, когато земята е обект на действие за урбанизация или даряване.

Нарушаването на това задължение дава право на купувача да прекрати договора в рамките на период от 4 години и да поиска обезщетение според гражданското право.

- доставка на горепосочената документация се прави, след като работата приключи, на предприемача от ръководителя на строителството, който отговаря за предаването й на собствениците и крайните потребители на сградата.

Ако се придобива собственост върху сграда или част от нея, цялата документация, свързана със сградата или придобитата част, трябва да бъде предадена на лицето, което придобива имота , докато, в случай на договор за наем , лицето, което ползва сградата, трябва да получи инструкции за ползване и поддръжка.

 промотор

 Организатор се счита за всяко лице, физическо или юридическо, публично или частно, което индивидуално или колективно, решава, насърчава, програмира и финансира , със собствени ресурси или тези на други лица, сградата работи за себе си или за последващата им продажба, доставка или преотстъпване на трети страни под каквото и да е право на собственост.

Следователно работата по насърчаване включва a постоянна организация чрез който човек поема инициативата в дадена строителна работа и отговаря за координацията на нейните фази.

Негов дейност се състои от проектиране на операцията, нейното организиране и координиране от правна, техническа, административна и финансова гледна точка. Следователно, за да се разбере тази фигура, трябва да се вземе предвид нейната икономическа функция като посредник, тоест като агент, който управлява трансформацията на капитала в строителни работи.

Организаторът е този, който осъществява функции за вземане на решения, насърчаване, програмиране и финансиране на строителни работи. По принцип понятието организатор не трябва да включва агенти или мениджъри на чуждестранни фирми, които се намесват, единствено и изключително, в интерес на лицето или лицата, които възлагат тяхното действие. Промоутърът е принципал на тях. Въпреки това, гореспоменатите агенти попадат в понятието промоутър и отговарят като такива, ако се провери, че тяхното намерение е да използват фигурата на мандата, за да избегнат отговорността на промоутъра.

- Технически строителен кодекс (CTE), по по-прост начин от LOE, дефинира фигурата на промоутъра като „строителният агент, който решава, насърчава, програмира и финансира строителните работи"

Промоутър може да бъде:

• който и да е физическо или юридическо лице . За разлика от останалите строителни агенти, не се изисква законова академична или професионална квалификация или акредитация на компетентност, за да бъдете промоутър. По същия начин трябва да се отбележи, че освен ако лицата на предприемача и строителя не съвпадат, първият не се намесва в изпълнението на сградата.
• Публични или частни . Обхваща както граждански, търговски или индустриални компании, така и корпорации, асоциации или фондации. По този начин се определя, за разлика от заявеното от Върховния съд в многобройни решения преди влизането в сила на LOE, че мотивът за печалба е без значение в лицето на това да бъдеш или не се считаш за организатор. В този смисъл LOE приравнява в мотивите си фигурите на организатор, управител на кооперации или общности от собственици или други аналогични фигури, които се появяват все по-често в икономическото управление на сгради. По същия начин отговорността на организатора е изрично разширена до физически или юридически лица, които, съгласно договора или тяхната намеса при вземане на решения в промоцията, действат като такива организатори под формата на организатор или управител на кооперации или общности от собственици или други аналогични фигури
• Индивидуално или колективно . Както лицето, което индивидуално изпълнява функциите на същия, така и когато има повече от едно лице, което изпълнява тези функции, се считат за промоутъри. Такъв е случаят, когато няколко компании от една и съща група се заемат с промотирането на проект, някои от които отговарят за финансирането на проекта, а други за неговата организация, координация, програмиране и управление на изпълнението. Казуистиката в това отношение е неизброима.
• с собствени ресурси или ресурси на трети страни . Организаторът може да изпълнява функциите си по решаване, насърчаване, програмиране и финансиране на строителни работи както със собствени ресурси, така и с тези на други. Той прибягва до външни средства, когато например отива към финансови средства, към банкови институции, използвайки намесата на общност от собственици. В този смисъл и за целите на отговорността, поета от организатора, трябва да се вземе предвид кой е лицето, което ефективно изпълнява функциите на организатор, когато се появят физически или юридически лица, които са посветени на управлението, техническите съвети на собствениците и управление.

Задължения на Организатора:

 Задълженията на промоутъра са следните:

• Притежават собственост върху право върху парцела, което им дава право да строят върху него. Не е необходимо да сте собственик на парцела, върху който се предвижда да се строи. Важното е, че промоутърът има мощност за изграждане на сайта , за което е достатъчно пълномощно от собственика на земята.
• Предоставете документация и предварителна информация необходими за изготвянето на проекта, както и да упълномощи ръководителя на строителството за последващи промени в него.
• Управлявайте и получавате необходимото лицензи и административен разрешенията , както и да подпишете акт на приемане на произведението . Организаторът е лицето, което отговаря за управлението на получаването на всички лицензи, разрешителни и разрешения, необходими за изпълнението на сградата. В този смисъл трябва да се отбележи, че организаторът ще носи отговорност, заедно с изпълнителя, ако работите започнат без необходимите лицензи. На практика, ако нарушението на това задължение предполага забавяне на работата, освен ако не е договорено нещо друго между страните, неизпълнилият субект може да бъде принуден да компенсира останалите агенти, участващи в работата. Всичко това, без да се засяга правото, което споменатите агенти може да имат, когато е подходящо, да прекратят съответните си договори, ако техният договорен интерес е осуетен.
• Подпишете застраховки и гаранции на една и десет години отговорност.
• Организаторът на имот в строеж трябва да гарантира от момента на получаване на лиценза за строеж връщане на доставените суми (включително съответните данъци) плюс законна лихва, в случай че настъпят договорените срокове за започване на строителството или доставка на жилище.
• Доставете на купувача, когато е подходящо, документация за извършената работа , или всеки друг документ, изискван от компетентната администрация. Документацията за извършената работа се състои от:

– проектът, с включването, когато е уместно, на надлежно одобрените изменения;

– удостоверение за получаване;

– Идентифициращата връзка на агентите, които са се намесили по време на процеса на изграждане; Y

– Указания за ползване и поддържане на сградата и съоръженията към нея.

Цялата тази документация съставлява книгата на сградата.

Самореклама – Autopromotor

 От правна гледна точка няма разлика между предприемача, който изпълнява функциите си, за да се разпорежда с построеното, и този, който строи, поне първоначално, за собствено ползване и удоволствие.

За саморекламен се счита човек, който, като не е професионален , планира и наема необходимите професионалисти, за да построи сграда за тяхна собствена употреба и удоволствие, като се приеме, че рискове произтичащи от развитието на сградата върху собствена земя.

- правно лечение на промотора и самопромотора е едно и също. Всички разпоредби, свързани с промоутъра, са напълно приложими за самопромотора и по-специално тези, които се отнасят до режима на отговорност и гаранция.

Следователно саморекламиращият се е длъжен да осигури необходимото гаранции на Организатора във всеки случай, освен както е посочено в задължението за гаранция за десетгодишна застраховка, а не само за случая, в който възнамерява да се разпореди с имуществото или когато действително пристъпи към разпореждане с него.

- контрол над учредяването на гореспоменатите гаранции се извършва не в момента на продажбата, а в момента на акта и регистрацията на декларацията за новата работа в службата по поземлен регистър.

Една от практически проблеми които биха могли да възникнат, ако гореспоменатите гаранции не са съставени към момента на деклариране на новата работа, като се отложи конституция към момента на отчуждаването на сградата, би било, че ако, за да придобие имота, купувачът (или субектът, който финансира), поиска ипотечен кредит, финансовият субект ще поиска документално доказателство за завършването на работата, за която е необходима декларация акредитация, че е сключена съответната десетгодишна застраховка. Като се има предвид, че застрахователна компания да издаде десетгодишна застраховка Гражданска отговорност за строеж, той трябва да бъде подложен на специфичен качествен контрол от самото начало, на практика ще бъде невъзможно да се декларира новото строителство и завършеното строителство и , следователно ще бъде невъзможно да се получи кредит.

Независимо от гореизложеното, възможно решения на практическия проблем на застрахователна компания, която издава десетгодишна застраховка за отговорност за строеж, който не е бил подложен на съответния контрол на качеството, може да бъде:

– установяване на задължение за извършване на контрол на качеството на сградата, без това да предполага незабавно записване на съответната застраховка (OCT); или

– че задължението за подписване на съответната застраховка пада върху строителя, тъй като това може да бъде изрично договорено със строителя, който е титуляр на застраховката от името на първия.

 Еднофамилна къща за собствено ползване

 Това предположение е изключено от изискването за сключване на договор десетгодишна застраховка отговорност за материални щети.

Независимо от гореизложеното, в случай на прехвърляне „inter vivos“ в рамките на период от 10 години , саморекламиращият се е длъжен да се абонира за съответната застраховка за оставащото време до навършване на 10-те години. Във връзка с това задължение на саморекламата е възможно да се уговори друго.

Въпреки възможността да не се сключва десетгодишна застраховка „Гражданска отговорност“, когато еднофамилна къща е самостоятелно построена за собствена употреба, не трябва да се забравя, че ако е изхвърлен преди да е изтекъл 10-годишният срок от завършване на работите, може да бъде много трудно. На практика застрахователна компания издава застраховка „Гражданска отговорност“ за оставащото време до завършване на 10-те години, за строеж, който може да не е бил обект на качество контрол от самото начало.

Общността на собствениците в строителството

В случаите, в които a общност от собственици изпълнява функциите на промоутър, няма юридическо лице, на което може да бъде предоставено възнаграждение за промоутър. На теория общностите на собствениците нямат професионална отдаденост в рамките на строителния сектор, за разлика от жилищните кооперации.

Предвид възможните съмнения за това кой притежава статус на промоутър в някои ситуации, които се срещат в практиката, е необходимо да се посочи, че:

• Промоутърът е професионален мениджър който, получавайки поръчката от членовете на общността, взема съответните и основни решения относно подреждането на строителството и строителния процес.

Цялата общност членовете имат статут на промоутър:

– когато няма професионален управител; или

– Когато сте един от членовете на общността, които развиват намесата за вземане на решения в промоцията, това няма развитие на недвижими имоти като професионално посвещение или неговата обичайна дейност не се извършва в рамките на строителния пазар.

В тези два случая всички членове на общността са отговорни за задълженията, произтичащи от намесата на общността при вземане на решения в промоцията. Етажните собственици отговарят за задълженията, поети от общността на собствениците въз основа на тяхната такса участие. The отговорност спрямо увредените лица следователно е солидарна, а не солидарна ( НК чл.393 ). Независимо от гореизложеното, в случай, че е един от членовете на общността който развива намесата за вземане на решения в промоцията и това има като професионална дейност развитие на недвижими имоти или всяка друга пряко свързана с пазара на недвижими имоти, това ще бъде единственото лице, считано за промоутър за целите на LOE.

Кооперации в строителството

 Жилищностроителните кооперации са сдружения на хора, чиито целта е обща социално-икономически интерес или нужда, тоест да предоставят на своите членове домове или помещения и сгради, както и да ги съхраняват или управляват, като могат да придобиват, парцелират и развиват земя за тази цел. и да извършва необходимите работи, работи и услуги и дори пряко и лично да допринася за работата на своите партньори.

Кооперацията е една от формите, които по принцип се представят като по-малко скъп да продължи със строителството и придобиването на жилище, тъй като фигурата на организатора е оставена извън строителния процес и следователно членовете на кооперацията те спестяват своята бизнес печалба (около 25% от стойността на жилището), като успяват да адаптиране на цените към възможностите на търсенето и адаптиране на формите на плащане към възможностите и нуждите на членовете на кооперацията, стига това адаптиране да е съвместимо с финансирането на работата. От друга страна, партньорът в кооперацията носи отговорност, дори финансово, като член на кооперативното дружество, за жилищата и помещенията, които не са присъдени в края на промоцията.

Относно договарящ , жилищните кооперации могат:

• Директно наемете всички професионалисти, участващи в строителния процес, от техника, отговарящ за проектирането на сградата, до изпълнителите, които извършват работите. В този случай не се подписва договор с който и да е организатор, като партньорите поемат промоцията и следователно тези, които трябва да наблюдават работата, поемат всички допълнителни разходи или закъснения в доставката.
• Наемете управляваща компания, т.е. организация, специализирана в създаването на жилищни кооперации и тяхното управление, като начислява такса въз основа на цената на жилището. В този случай управителният орган е този, който отговаря пред самата кооперация за действията си във връзка с нейните интереси и, по същия начин, и на индивидуална основа, пред членовете и трети страни.

Въпреки това, законно, условието за промоутър е предоставено не само на тези, които изпълняват колективно функциите на организатора, но също и на тези, които, съгласно договора или тяхната намеса при вземане на решения в насърчаването, действат като такива организатори под формата на организатор или управител на кооперации.

В този смисъл и пред възможното съмнения за това кой има статут на промоутър в определени ситуации, които се случват на практика, трябва да се отбележи, че те имат статут на промоутър:

• - професионален ръководител на строителството, на когото управителният съвет предоставя достатъчно правомощия за вземане на съответните решения относно планирането на строителството.
• В случай, че не е предоставено правомощие или е предоставено правомощие, това не включва правомощието да се взема решение относно основни действия в строителния процес, кооперация . Отговорността на управителния съвет на кооперацията и неговите членове спрямо кооперацията поради пороци или недостатъци на жилищата изисква виновно действие от страна на директорите.

Контрол върху спазването на гаранции не се предвиждат към момента на вписване на прекратяването на кооперацията в регистъра на кооперативните дружества. В този смисъл трябва да се има предвид, че в уставите на кооперациите трябва да се установи като а минимален срок на съществуване на дружеството , времето, необходимо на къщите да бъдат присъдени индивидуално на съдружниците и да просъществуват поне още 5 години. от издаването на сертификата или лиценза за обитаемост.

Агенти и посредници за недвижими имоти

 Тази фигура не се предвижда в LOE като такъв. Въпреки това, от икономическа гледна точка, той е интересна фигура в договорите за покупко-продажба на недвижими имоти, тъй като неговата конкуренция оказва пряко влияние върху корекцията на цената.

Те не са предприемачи на недвижими имоти. Това е дейност не се фокусира толкова върху строителството, колкото върху продажбата на сгради. Посредниците са агенти или професионалисти, които предоставят съвети относно търсене и покупка на жилища и други видове сгради. В повечето случаи те се грижат за всичко необходимо процедури до реалното придобиване на конкретна сграда.

Основното предимство предоставена от посредници не е нищо друго освен спестяване на време на хора, които се интересуват от закупуване на жилище или друг вид сграда. Те предоставят информация за цените на недвижимите имоти, улесняват офертите, съобразени с нуждите и възможностите на бъдещия купувач, посредничат между продавач и купувач и съветват при търсене на финансиране.

Услугите на този вид брокерство на недвижими имоти генерират a комисионна която обикновено се поема от лицето, което продава имота, но понякога може да бъде платено и от лицето, което придобива имота (двойна комисионна).

Видовете посредници са следните:

• реален агенти по недвижими имоти.
• Имот мениджъри .
• Компании за недвижими имоти .

Посредничеството услугите (съвети, информация, управление и др.), предоставяни от трите вида посредници, са много сходни. Основната разлика между брокерите на недвижими имоти и останалите брокери е, че те имат застраховка гражданска отговорност, докато останалите не винаги я имат.

2.- Агенти, намесващи се в процеса на строителство

Строителят

Строителят или изпълнителят е агентът на сградата, който поема договорно пред организатора ангажимента да изпълни с човешки и материални ресурси, собствени или външни, работите или част от тях, предмет на проекта и договора.

- основно задължение на строителя е да предостави полезен резултат на организатора, да постигне извършената работа; обаче изпълнителят поема различни задължения и отговорности:

– В договорната област, той носи риска и разходите за загуба или унищожаване на произведението до неговото предаване, с изключение на забавяне на получаването (CC чл.1544, 1588 s. и 1596; LOE чл.17);

– на работното място (може да предизвика вина при избора намлява в мониторинга );

– във връзка с материалите (независимо дали са доставени или поставени от самия строител);

– по отношение на капитала, неговото финансиране и др.

Вдъхновен от принципа на риска и шанса на изпълнителя, договорът за строителство е известен още като дружествен договор , намеквайки за различните задължения и отговорности, поети от изпълнителя по договора и факта, че изпълнителят трябва да осигури необходимите човешки и материални ресурси за постигане на обещания резултат.

Изисквания

 Строителят е длъжен да притежава квалификации или професионално обучение който отговаря на условията за извършване на дейност като строител.

Тъй като посочената квалификация или професионално обучение не е посочено и няма конкретна квалификация, чиято цел е да обучава изпълнители, законовата разпоредба, свързана с квалификационната квалификация на строителя, е лишена от съдържание и остава просто декларация за добри намерения.

Тъй като няма официално заглавие да бъде изпълнител, в момента всяко лице, физическо или юридическо, със закон капацитет да бъде обвързан и с достатъчен професионален (и икономически) капацитет за изпълнение на трудовия договор може да бъде изпълнител.

Въпреки това, когато е уместно, изпълнителят трябва да спазва задълженията, установени от автономните общности за упражняване на строителна професия, тъй като те са единствените компетентни да диктуват разпоредби във връзка с упражняването на несертифицирани професии в областта на строителство.

Да, има и такива официални квалификации, професионално обучение, свързано с различни материални дейности на строителството (например изпълнение и работни планове, зидария и др.). В този смисъл има сертификати за професионализъм, които потвърждават компетентността и опита, придобит от някои строителни техници.

Задължения

 В допълнение към изискването за квалификация или квалификационна професионална подготовка за строител се прилагат следните задължения:

• - изпълнение на работата в съответствие с проекта, приложимото законодателство и инструкциите на строителния ръководител и ръководителя на изпълнението на работата, за да се постигне качеството, изисквано в проекта.

Изпълнението на работата от изпълнителя трябва да отговаря на следното параметри :

– по поръчка, получена от принципала или организатора;

– към изготвения от проектанта проект;

- към lex arts на строителя, което е част от договора (чл.1258 от ГК), тоест, че той трябва да спазва обичайните правила и добри практики, специфични за неговата професия;

– към приложимото законодателство, особено това, което се отнася до строителни продукти, контрол на качеството, здраве и безопасност, предотвратяване на професионални рискове и т.н., и трябва да притежава необходимите разрешения, разрешителни и лицензи и т.н.;

– Към инструкциите на промоутъра, обикновено насочени през управлението на проекта, тоест ръководителя на проекта и ръководителя на изпълнението на проекта.

Както вече беше анализирано, изпълнителят не се съобразява с извършването на дейност с дължимата грижа, необходима за постигане на резултата, установен в договора. Поради тази причина, риск загубата на вещта е за ваша сметка до предаването на произведението.

Изпълнителят не може да се ограничи до изпълнение на техническите инструкции, тъй като статута му на експерт го прави способен да оцени приложимост на инструкциите и получените поръчки, както и годността на строителните материали, ако са доставени от клиента. Той носи задължението да предупреждава принципала, когато инструкциите или нарежданията са неправилни или неизпълними и следователно има право да не изпълнява или изпълнява нарежданията, когато според него те са неправилни или неизпълними.

Изпълнителят трябва да спазва инструкции на промоутъра , обаче, няма място за него да претендира и да се крие зад факта, че прави това, което му наредят техниците, в случай че се опитва да избегне евентуалната си отговорност във връзка с работите.

• - определяне на ръководител на строителството който поема техническото представителство на строителя в работата и който поради своята квалификация или опит трябва да има подходящо обучение в съответствие с характеристиките и сложността на работата.

Не се изисква ръководителят на обекта да има академична степен степен . Обикновено това е технически архитект или човек с голям опит в света на строителството.

За да може да дава нареждания на подчинените си, е необходимо ръководителят на строителството да познава строителството, което трябва да се извърши, и да може да разпорежда човешките и материалните ресурси, необходими за извършване и изпълнение на работата в съответствие с уговореното между изпълнителя и възложителя в договора.

• - разпределение на човешки и материални ресурси че важността на работата изисква. Строителят трябва да възложи на работата необходимите човешки и материални ресурси за постигане на договорения резултат.

Строителят обикновено не извършва дейността си пряко, а по-скоро чрез своята бизнес структура. Следователно, пълното или частично възлагане на подизпълнители на строителните работи е възможно, стига да са изпълнени изискванията, определени в L 32/2006, който регулира фигурата на подизпълнителя в строителния сектор, освен ако въпросната мощност е изрично изключена в договора или освен ако основните възлагания или възлага всички работи на изпълнителя въз основа на неговите лични условия.

• - формализиране на подизпълнителя на определени части или съоръжения от строежа в границите, установени в договора и в Закон 32/2006.

Подизпълнението е включено сред задълженията на изпълнителя, но не е толкова задължение, колкото a мощност на изпълнителя.

Изпълнителят е пряко отговорен , пред собственика на строежа, за работата, която подизпълнителите извършват. От своя страна, ако работата е коригирана на по-висока база, подизпълнителят може да донесе a суброгация и субсидиарен иск срещу същия собственик на работата, за да претендира дължимото от изпълнителя.

• Подписването на оформление или удостоверение за започване и удостоверение за приемане на работата. Актът за оформление трябва да бъде подписан от изпълнителя и от ръководството на проекта, т.е. ръководителя на строителството и ръководителя на изпълнението на работата.

Очертаването трябва да се извърши от строителя като част от изпълнението на работата. Актът за оформление трябва да посочва дали започването на работата продължава или не и, ако е приложимо, актът за оформление служи като официално начало на работата.

По същия начин е задължение на изпълнителя да подпише акта на приемане на произведението , който трябва да бъде подписан най-малко от изпълнителя и от организатора ( LOE чл.6 ). Ако резервации са записани в сертификата за приемане, след като тези резерви бъдат коригирани, изпълнителят трябва да подпише сертификат за поправка ( ЗН чл.6.2.г ).

• Предоставя на строителния ръководител необходимите данни за изпълнението на документация за извършената работа . Изпълнителят трябва да предостави на ръководителя на строителството необходимата информация и документация за изготвянето от него на документацията, свързана с извършената работа ( ЗУЕ чл.12. 3е ).
• Абонаментът на гаранции предвидени в закона, особено на десетгодишна застраховка И застраховка на материални щети , гаранция или финансова гаранция, че строителят трябва да поеме гаранция за материални щети, дължащи се на недостатъци или дефекти в изпълнението, които засягат елементите на прекратяване или завършване на работите и които трябва да бъдат компенсирани през период от една година от завършването на произведенията и предаването им на организатора.

Абонаментът за посочената застраховка може да бъде заменен с удържане by - промотор 5% от стойността на материалното изпълнение на работата през целия гаранционен срок. Трябва да се разбере, въпреки че нищо не се казва в LOE, че изпълнителят може също да замени абонамента на гореспоменатата застраховка за доставката на организатора на банка гаранция, гарантираща най-малко 5% от сумата на материалното изпълнение на работата за период от една година, чрез която материалните щети, причинени на сградата поради дефекти или дефекти в нейното изпълнение, които са засегнали довършителни работи или довършителни елементи през горепосочената година да бъдат компенсирани.

Организаторът може изрично да се съгласи с изпълнителя последният да бъде притежателя на полицата от името на първия по отношение на застраховка за материални щети или гаранционна застраховка за гарантиране на обезщетение за щети, причинени от дефекти или дефекти в строителни елементи или съоръжения за 3 години. които причиняват неспазване на изискванията за обитаемост; Y

– застраховка за материални щети или гаранционна застраховка за гаранция 10 години обезщетение за материални щети, причинени на сградата от пороци или дефекти, които произхождат от или засягат основата, подпорите, гредите, подовете, товарните стени или други структурни елементи и които пряко компрометират механичната якост и стабилност на сградата.

Подизпълнител

Подизпълнителят е физическото или юридическото лице, което по договор поема пред изпълнителя или друг подизпълнител, възлагащ ангажимента за извършване на определени части или единици работа , предмет на проекта, с който се регламентира изпълнението му. The варианти от тази цифра могат да бъдат тези на първия подизпълнител (подизпълнител, чийто клиент е изпълнителят), втория подизпълнител (подизпълнител, чийто клиент е първият подизпълнител) и т.н.

Закон 32/2006 урежда подизпълнители в строителния сектор и има за цел да подобри условията на труд в сектора като цяло и в частност здравословните и безопасни условия на работниците. Този закон предполага радикална промяна по отношение на предишния модел, тъй като той разглежда за първи път и по строго секторен начин регулиране на правния режим на подизпълнителите, които признават значението му за строителния сектор и специализацията за увеличаването на производителността, установява серия от гаранции, насочени към предотвратяване на липсата на контрол в тази форма на производствена организация от причиняване на обективни ситуации на риск за безопасността и здравето на работниците в страна като Испания, която продължава да регистрира процент на злополуки труд, много известен със своя брой и сериозност.

Това правило, което е строго секторно, е приложимо за договори, сключени при подизпълнение, за изпълнение на следните работи, извършени в строителни работи :

- разкопки;

– Земни движения;

- сграда;

– монтаж и демонтаж на сглобяеми елементи;

– фитинги или инсталации;

- трансформация;

– рехабилитация;

– ремонт;

– демонтаж;

- повалям;

- поддръжка;

– консервационни и бояджийски и почистващи работи;

– санитария.

 Изисквания към изпълнител и подизпълнител

Установени са редица изисквания към изпълнителите и подизпълнителите, в поръчка да се избягва участието на компании без минимална организационна структура, която позволява да се гарантира, че те са в състояние да изпълнят задълженията си за защита на здравето и безопасността на работниците. .

За да може една компания да се намеси в процеса на подизпълнение в строителния сектор, като изпълнител или подизпълнител, тя трябва да отговаря на следните изисквания:

• Имате собствена производствена организация , разполагат с необходимите материални и кадрови ресурси, и ги използват за осъществяване на възложената дейност.
• Да приемем рискове, задължения и отговорности присъщи за развитието на стопанската дейност.
• Пряко упражнява правомощията на организация и управление върху работата, извършвана от техните работници на строителната площадка и, в случай на самостоятелно заети работници, извършват работата самостоятелно и на собствена отговорност и извън обхвата на организацията и управлението на компанията, която работи за тях. са наели.

В допълнение към горните изисквания, компаниите, които възнамеряват да бъдат наети или подизпълнители за работа на строителен обект, трябва:

• Докажете, че имат човешките ресурси , на тяхното управленско и производствено ниво, че имат необходимото обучение за превенция на професионалния риск, както и превантивна организация, подходяща за L 31/1995 относно превенцията на професионалния риск.
• Бъдете регистрирани в Регистър на акредитираните фирми . Тази регистрация се извършва служебно от компетентния орган по труда, въз основа на декларацията на работодателя, посочена в следващия параграф.

Фирмите изпълнители или подизпълнители трябва да удостоверят съответствието с горните изисквания чрез a декларация подписани от техния законен представител, формулирани пред Регистъра на акредитираните фирми. Регистрацията се извършва служебно от компетентния орган по труда, въз основа на посочената декларация.

Освен това дружествата, чиято дейност се състои в обичайно наемане или възлагане на подизпълнители за извършване на работа на строителни обекти, трябва да имат, в условията, определени от регламента, редица работници, наети на неопределено време което е не по-малко от 10% през първите 18 месеца от действието на това правило, нито 20% през месеците от 19-ия до 36-ия месец, нито 30% от 37-ия месец включително. За тези цели, в асоциирани трудови кооперации, работниците партньори се изчисляват по подобен начин на наетите работници, в сроковете, определени от наредбата.

Режим на подизпълнение

 Излишъкът във веригите на подизпълнителите, особено в строителния сектор, действа прогресивно, подкопавайки маржовете на бизнеса и качеството на предоставяните услуги до такава степен, че в последните звена на веригата такива маржове практически не съществуват, което благоприятства работата под вода, само в последния елемент, който трябва да отговаря за безопасността и здравословните условия на работниците, които извършват работите. По тази причина посочените излишък на подизпълнители може да улесни появата на практики, които са несъвместими със здравето и безопасността при работа.

Подизпълнение , като форма на производствена организация, не може да бъде ограничен , освен при условията и в случаите, предвидени в L 32/2006 г. По този начин режимът на подизпълнение в строителния сектор като цяло е както следва:

• - промотор може да сключва договор директно с толкова контрагенти, колкото сметне за подходящи, независимо дали са физически или юридически лица.
• - предприемач може да сключи договор с фирми подизпълнители или самостоятелно заети работници за извършване на работата, която е била договорена с организатора.
• - първи и втори подизпълнители могат да възлагат на подизпълнители изпълнението на работите, които съответно са възложили.
• - трета страна подизпълнител не може да възлага работата, която е възложил, на друг подизпълнител или самостоятелно заето лице.
• - самостоятелно зает работник не може да възлага на подизпълнител работата, която му е поверена или на други дружества подизпълнители или други самостоятелно заети работници.
• По същия начин подизпълнителите също не могат да възлагат подизпълнители , чиято производствена организация, използвана в работата, се състои основно в приноса на труда, разбиран като този, който за изпълнението на договорената дейност не използва повече собствено работно оборудване, отколкото ръчни инструменти, включително преносими електрически инструменти, дори ако те имат подкрепата на други работни екипи, различни от посочените, при условие че принадлежат на други компании, изпълнители или подизпълнители на работата.

Независимо от горното, когато е надлежно обосновано случайни случаи , поради изисквания за специализация на работата, технически усложнения на производството или обстоятелства на непреодолима сила, които могат да изпитат агентите, участващи в работата, е необходимо, според ръководството на проекта, договарянето на част от работата с трети страни, по изключение подизпълнителите, установени на допълнително ниво, могат да бъдат удължени, при условие че ръководството на проекта заяви своето предварително одобрение и причината или причините, които го мотивират, в книгата за подизпълнение ( L 32/2006 чл. 7 ).

Изключително разширяване на подизпълнителите не се прилага в случаите, предвидени в букви д) и е) по-горе, освен ако мотивиращото обстоятелство е непреодолима сила.

Изпълнителят трябва да информира здраве намлява координатор по безопасност и - представители на работниците на различните компании, включени в обхвата на изпълнение на неговия договор, които са изброени в книгата за подизпълнение, извънредното подизпълнение.

По същия начин изпълнителят трябва да информира компетентните труд орган на посочения извънреден подизпълнител, като представи в срок от 5 работни дни след одобрението му доклад, в който се посочват обстоятелствата за необходимостта му и копие от вписването в книгата на подизпълнителите.

Регистър на акредитираните фирми – (L 32/2006 член 5 и 6)

За целите на разпоредбите във връзка с режима на подизпълнение се предвижда създаването на регистър на акредитираните фирми, в зависимост от компетентния труд орган, разбиран като този, съответстващ на територията на автономната област, където се намира седалището на компанията. изпълнител или подизпълнител.

Регистрация в Регистърът на акредитираните фирми е валиден за цялата национална територия и данните в него са публично достъпни, с изключение на тези, свързани с неприкосновеността на личния живот.

По регламент, на съдържание, форма и ефекти на регистрацията в посочения регистър ще бъде установена, както и на системи за координация на различните регистри, зависещи от регионалните органи по труда.

Задължения на изпълнителя и подизпълнителя

Установяват се следните задължения:

• Задължение на бдителност и отговорности, произтичащи от неспазване. Фирмите изпълнители и подизпълнители, участващи в строителни работи, включени в обхвата на приложение на L 32/2006, трябва да наблюдават спазването на разпоредбите на същото от фирмите подизпълнители и самостоятелно заетите работници, с които сключват договор; по-специално по отношение на:

– задълженията на акредитация и регистрация ( L 32/2006 член 4.2 ); Y

- На система за подизпълнение (L 32/2006 член 5).

Фирмите подизпълнители трябва да съобщят или прехвърлят на изпълнителя, чрез съответните си комисионни, ако са различни от първите, всякакви информация или документация което засяга горното.

Без да се засягат други отговорности, установени в социалното законодателство, нарушение на изискваните задължения за акредитация и регистрация или на режима на подизпълнение, определя съвместното и няколко отговорности на подизпълнителя, който е сключил договор, извършвайки споменатите нарушения, и на съответния изпълнител по отношение на трудовите задължения и социалното осигуряване, произтичащи от изпълнението на договорения договор, които съответстват на подизпълнителя, отговорен за нарушението в обхвата на изпълнение на неговия договор, независимо от дейността на посочените фирми.

Във всеки случай отговорността, установена в чл. 43 от Статута на работниците, е необходима (ET), когато възникнат предположенията, предвидени в него.

• Имайте документация на подизпълнителя . Всеки изпълнител трябва да има книга за подизпълнители във всички строителни работи, включени в обхвата на приложение на L 32/2006.
• Задължение за информиране представителите на работниците . Представителите на работниците от различните компании, които се намесват в изпълнението на работата, трябва да бъдат информирани за наемането и подизпълнението, които се извършват в нея.
• Акредитирайте превантивно обучение на работещите . Компаниите трябва да гарантират, че всички работници, които предоставят услуги на строителни обекти, имат необходимото и подходящо обучение за тяхната работа или функция по отношение на превенцията на професионалния риск, така че да са наясно с рисковете и мерките за предотвратяването им.

1) Посредством общодържавен отраслов колективен договор могат да бъдат установени системи или процедури за представителство на работниците чрез синдикални представители или на двустранна основа между бизнес организации и синдикати, за да се насърчи спазването на професионалния риск правила за превенция в строителството на съответната територия. Можете също да установите програми за обучение и специфични съдържания със секторен характер и за работата на всяка специалност.

2) Специфичният система за акредитация на обучението може да се състои в издаване на професионална карта за всеки работник, уникална и валидна в целия сектор.

3) Подизпълнителят няма статут на строителен агент в съответствие с режима LOE, който определя отговорност на строителни агенти срещу конструктивни дефекти , като строителят отговаря за дейността на подизпълнителите, тъй като те са свързани договорно, ограничавайки действието на подизпълнителя до изпълнение на инструкциите на неговия изпълнител.

4) Нарушенията на разпоредбите на L 32/2006 се санкционират в съответствие с RDLeg 5/2000 от консолидирания текст на Закона за нарушения и санкции в обществения ред

Временно обединение на фирми –  (L 18/1982)

Предвид техническата и търговска сложност, както и законодателната, която пазарът на недвижими имоти и строителният процес придобиха, се появиха и се появяват нови участници или субекти, които развиват предоставяне на услуги, което допринася по един или друг начин за гарантиране на по-ефективно и качествено строителство.

В рамките на тази голяма група се открояват следните:

– интегрирано управление на проекти или Ръководител проект ; И

– сътрудничеството на компании и/или предприемачи в строителния сектор със съвместни предприятия и съвместни предприятия .

Временните обединения на компании (наричани по-нататък UTE) предполагат a система за сътрудничество между дружества и/или предприемачи за определено време, определено или неопределено, за разработване или изпълнение на работа, услуга или доставка и с определен данъчен режим.

UTE възниква от договор за сътрудничество, подписан между компании и/или бизнесмени и формализиран в обществено дело което поражда организация, която липсва правосубектност . Поради тази причина членовете на UTE са солидарно отговорни пред трети страни за действия и операции, извършени в обща полза.

Характеристики

За да бъде приложим данъчният режим, установен в L 18/1982, UTE трябва да има следните характеристики:

• Негов членовете трябва да бъдат физически или юридически лица, пребиваващи в Испания или в чужбина. Бизнесът доход на физически лица, които са част от съвместно предприятие, се определя чрез пряка оценка за целите на данъка върху доходите на физическите лица.
• Негов обект трябва да бъде изключително да разработи или изпълни конкретна работа, услуга или доставка във или извън Испания, като може да разработи или изпълни допълнителни и спомагателни работи и услуги на оригиналния обект.
• Негов продължителност трябва да бъде същата като тази на строителството, услугата или доставката, които съставляват нейния предмет с максимум 25 години, освен ако изпълнението или експлоатацията не е на обществено строителство или услуги, в който случай максималната продължителност ще бъде 50 години. години.
• Те трябва да се управляват от a единичен управител с достатъчно правомощия, дадени от всеки един от членовете на UTE, за да упражнява правата и да сключва съответните задължения от името на UTE.
• Те трябва да бъдат съставени посредством a публичен акт който съдържа уставите или споразуменията, които управляват тяхната работа, включително, наред с други, пропорцията или метода за определяне на участието на различните членове в разпределението на резултатите от UTE и критерия за разпределение на времето. резултати или приходи и разходи. Публичният акт трябва да бъде вписан в специален регистър с административен характер към Министерството на финансите. Преди регистрация , трябва да бъде адресиран документ до Главната данъчна дирекция, в който членовете на UTE искат приемане на специалния данъчен режим и регистрация на акта. Споменатият документ трябва да бъде подаден заедно с копие от акта за учредяване на UTE, фотокопие на модел 036 или 037, изискващ CIF на UTE и фотокопие на модел 845 (за общинска такса) или 846 (за провинциална такса). .

L 18/1982 използва термина „ предприемачи” трябва обаче да се разбере, че физически лица могат да формират част от UTE, при условие че са в режим на пряка оценка.

 Данъчен режим

 Данъчният режим, приложим за тези субекти, варира в зависимост от това дали изискванията, посочени в L 18/1982, са изпълнени или не:

• Ако изискванията не са изпълнени: тези субекти не са данъкоплатци на ИС , плащащи данъци в съответствие със системата за разпределение на доходите ( LIS чл.6 ).
• Ако изискванията са изпълнени, данъчният режим зависи от това дали или не UTE е регистриран в специалния регистър : UTE, които не са регистрирани в специалния регистър, се облагат съгласно общия режим на IS, докато регистрираните подлежат на специалния данъчен режим, установен за тези субекти.

 Специален данъчен режим

 Следният данъчен режим се прилага за UTE, регистрирани в специалния регистър:

1) Те не плащат IS за частта от данъчна основа, принадлежаща на местните членове на испанска територия. В случай, че UTE избере начин на плащане на вноски , базата за изчисление не включва частта от данъчната основа, отнасяща се към членовете, която трябва да поеме условно начислената данъчна основа. В никакъв случай не се възстановява излишъкът от вноски по отношение на същата част.

2) Негов пребиваващи членове на испанска територия или нерезиденти с постоянно място на стопанска дейност там се приписват:

• - нетни финансови разходи че при прилагане на ограничението за приспадане на финансови разходи не са били приспаднати от UTE през данъчния период. Нетните финансови разходи, начислени на партньорите, не подлежат на приспадане от предприятието.
• За данъчни периоди започвайки на или след 1-1-2015 , резервът за капитализация, който не е бил приложен от самия UTE през данъчния период. Резервът, който се приписва на партньорите на UTE, не може да бъде приложен от последните, освен ако партньорът не е данъкоплатец на IRPF.
• Положителното или отрицателното данъчни основи , получени от UTE. Отрицателните данъчни основи, приписани на партньорите, не могат да бъдат компенсирани от UTE. За данъчни периоди, започващи на или след 1-1-2015 г., положителните данъчни основи се намаляват или увеличават, в зависимост от случая, в резерва за изравняване.
• - бази на удръжките и бонусите в квотата, на която субектът има право. Тези бази за приспадане или бонуси са интегрирани в ликвидацията на партньорите, намалявайки квотата съгласно разпоредбите на IS или IRPF.
• Удържания и плащания по сметка съответстващ на UTE.

3) Дивиденти и дялове в печалбата съответстващ нерезидентни членове на испанска територия се облагат като такива, в съответствие с разпоредбите, установени в RDLeg 5/2004 (нерезидентен доход), и споразуменията за избягване на двойното данъчно облагане, подписани от Испания. .

Дивиденти и разпределение на печалбата, съответстващи на партньори които трябва да поемат разпределението на данъчната основа и идват от данъчни периоди, през които UTE е бил в този режим, не се облагат с този данък или данък върху доходите на физическите лица.

4) В случай на прехвърляне на акции в капитала, собствените средства или резултатите от съвместно предприятие при специалния данъчен режим стойността на придобиване се увеличава с размера на социалните придобивки, които без ефективно разпределение са приписани на съдружниците. като доход от неговите дялове в периода от време между придобиването и прехвърлянето.

5) За данъчни периоди започвайки на или след 1-1-2015 , стойността на придобиването на дялове в UTEs се намалява с размера на социалните загуби, които са приписани на съдружниците.

Този данъчен режим не се прилага в тези данъчни периоди, в които се извършват дейности, различни от подходящите за тяхната цел, или те притежават, пряко или непряко, дялове в компании, които са техни партньори, или пряко или контролират, пряко или непряко, дейностите на своите партньори или трети страни .

UTE и техните участници, пребиваващи в Испания не са задължени да правят удържания при източника, за сметка на IS или IRPF, по отношение на доходите, подлежащи на удържане, които са реципрочно удовлетворени като пряко следствие от дейността на съюза в отношенията му с неговите членове. По отношение на другите доходи, които те удовлетворяват, има задължение за извършване на съответното удържане или плащане по сметка като плащане по сметка на IS или IRPF.

Компаниите-членки на UTE, които работят в чужбина, могат да се възползват от доходи от чужбина към освобождаване метод ( ЗИС чл.45 ). Субектите, които участват в строителство, услуги или доставки, които се извършват или предоставят в чужбина, чрез формули за сътрудничество, аналогични на UTE, могат да се възползват от освобождаването по отношение на доходи от чужбина. Субектите трябва да поискат освобождаването от Министерството на икономиката и финансите, като предоставят информация, подобна на тази, която се изисква за временни съюзи на компании, регистрирани на испанска територия. Възможността за освобождаване определя прилагането му до прекратяване на УТЕ. Отрицателният доход, получен от UTE, се начислява към данъчната основа на членовете. В този случай, когато в последователни години съвместното предприятие получи положителен доход, дружествата членове ще включат в своята данъчна основа, на положителна основа, отрицателния доход, разпределен преди това, до лимита на размера на посочения положителен доход. Горното не се прилага за тези данъчни периоди, в които данъкоплатецът извършва дейности, различни от тези, в които трябва да се състои неговата корпоративна цел.

Данъчната администрация счита за подобен на испанския UTE „ съвместни предприятия » (когато не пораждат ново дружество) и консорциуми с други чуждестранни дружества, които нямат правосубектност и чиято цел е изпълнението на подобна работа, доставка или услуга.

 Измиране

След като корпоративната цел, за която е създадена, бъде изпълнена, UTE се погасява. Прекратяването е формализирано в a публичен акт , което трябва да бъде съобщено на Министерството на финансите, което го заличава от специалния регистър.

селище

Ако ликвидацията доведе до a доставка на стоки за компаниите, които съставляват UTE, чиито пазарни стойности са по-високи от счетоводните стойности, разликата между двете стойности трябва да бъде включена в данъчната основа на UTE, съответстваща на данъчния период, в който се извършва прехвърлянето. изчезване, така че да се припише на членовете, които ще увеличат фискалната стойност на своето участие в UTE с размера на капиталовите печалби от разпускането на UTE, който им е приписан.

На нивото на ликвидираните членове на UTE, се произвежда доход за разликата между пазарната стойност на получената ликвидационна такса и приписаната им данъчна стойност на участието в UTE, включително доходите, генерирани при ликвидацията на UTE, които се приписват на неговите членове.

 Съвместни предприятия

Съвместно предприятие Формулата предполага сътрудничеството между няколко компании чрез a договорно споразумение или чрез, в допълнение към гореспоменатото договорно споразумение, учредяването от няколко компании на a общо дъщерно дружество с цел извършване на дейност конкретна. Този последен случай обикновено е най-характерен. Гореспоменатото дъщерно дружество обикновено е или акционерно дружество, или дружество с ограничена отговорност, учредено и притежавано в същия процент от всички участващи компании.

Трябва да се спазват всички формалности, предвидени в испанските разпоредби за всеки от тях учредяване и функциониране на гореспоменатото общо дъщерно дружество. Търговските дружества по принцип имат стабилен характер и определено призвание за постоянство, но дори и така те могат да имат временен характер, установявайки за него определена продължителност или етап на завършване.

Тъй като това е специфична формула за сътрудничество на партньорите, е необходимо да се установи много ясно споразумение относно цел и форма на дружеството и организацията, която се създава в устава и в акционерно споразумение, регламентиращо надлежно управителните органи и кворума. минимален брой гласове в споменатите органи (среща на съдружници или акционери и административен орган) за приемане на споразумения, дори да можете да установите някои споразумения, които изискват съгласието на всички партньори.

Типове компании

 Като отличителни характеристики на всеки от двата споменати вида компании трябва да се подчертае следното:

• Дружество с ограничена отговорност (SA): Трябва да има минимален капитал от 60,101 XNUMX евро, разделен на акции и съдружниците не носят лична отговорност за дългове на компанията, като само активите на компанията са отговорни за изпълнението на споменатите дългове.
• Дружество с ограничена отговорност (SL): Трябва да има минимален капитал от 3,005 евро, разделен на дялове, които не могат да бъдат прехвърляни свободно на лица, различни от партньорите или техните роднини или компании в същата група. В този случай съдружниците също не носят лична отговорност за фирмени задължения. Дружеството с ограничена отговорност има сравнително по-гъвкав режим от акционерното дружество, оставяйки повече автономия на волята на страните.

 Разлики между UTE и «съвместно предприятие»

Алтернативата за създаване на съвместно предприятие за развитие на проект за недвижими имоти, въпреки неговата организационна и оперативна предимства и специалният данъчен режим, който предоставя по-голяма гъвкавост на сътрудничеството между компаниите, които се присъединяват, има недостатък че неговите членове Те са солидарно и поотделно отговорни към трети страни за действия и операции, извършени в обща полза. Друг недостатък е формата на управителния му орган чрез един управител, който ангажира УТЕ и съответно неговите партньори. Всички съдружници трябва да се споразумеят за лицето на управителя, който може да ангажира действията си с него.

Това неудобство обаче не възниква в случая на общо дъщерно дружество в резултат на джойнт венчър (дружество с ограничена отговорност или корпорация), тъй като съдружниците не носят лична отговорност за корпоративните дългове на компанията. От друга страна, тази алтернатива предполага създаването на дружество с всички съответни процедури и разходи и неприлагането на специални данъчен режим на UTE.

От друга страна, временен характер от UTE може да се прилага и за дружеството с ограничена отговорност, като се установява срок, ограничен до изпълнението на работата или предоставянето на услугата.

 3.- Техническо направление

 Дизайнер на проекта – (LOE чл.10 )

Дизайнерът е дефинирани като квалифициран и компетентен техник, който по нареждане на предприемача и при спазване на съответните технически и градоустройствени разпоредби, отговаря за улавянето на концепцията на сградата в серия от планове и документи в съответствие с общ графичен код на обхвата.

Дизайнерът може да се заеме с разработването на проекта сам или да се договори с организатора за наемането на частични сътрудничества на други техници, които могат:

– написват частични чернови на проекта; или

– напишете части, които завършват проекта.

Договарянето на частични сътрудничества трябва да се извърши в координация с проектанта, който е автор на основния проект, като се избягва дублиране в документацията и в хонорарите, които ще получават авторите на различните посочени произведения ( ЗН чл.4.2 ).

Когато проектът е разработен или изпълнен чрез частични проекти или други технически документи, всеки проектант поема собственост на техния проект.

 Изисквания

Дизайнерът трябва да притежава академични и професионални умения квалификация на архитект, технически архитект, инженер или технически инженер, според случая, и отговарят на условия необходими за упражняване на професията.

За изпълнението на тези въпросни професии се изисква притежаването на академична степен, съответстваща на всеки от гореспоменатите техници. В този смисъл коментарите, направени в бр. 1695 , по отношение на ръководителя на изпълнението на работата, във връзка с квалификационната академична и професионална квалификация, условията, необходими за упражняване на професията и професионалното намеса.

Юридическо лице

Ако лицето, определено за технически съставител на проекта, е юридическо лице, това лице от своя страна трябва да посочи техническо лице, което ще бъде проектантът, който трябва да има необходимата професионална квалификация. Дизайнерът в този случай може да бъде или a работник нает от юридическото лице, или един от партньори което е част от него.

 Строителен мениджър

 Мениджърът на строителството е строителният агент, който, като част от управлението на проекта, ръководи развитието на работата в технически, естетически, градски и екологични аспекти, в съответствие с проекта, който го определя, с лиценза за строеж и други задължителни разрешения и условията на договора, за да се гарантира неговата пригодност за предложената цел.

Това е компетентният квалифициран техник, който заедно с директора по изпълнението на работата формира опционално управление на произведенията.

Ръководителят на строителството може да извърши, в допълнение към функции които са присъщи на него (висшето ръководство на работите), тези на директора по изпълнение на работата. Както функциите на единия, така и на другия са напълно разграничени и разпознаваеми.

Ръководителят на строителството може да бъде лицето, изготвило проекта на обекта, който предстои да бъде изпълнен, или друго лице. Когато това е професионалист, различен от този, който е изготвил проекта, той има задължението да прегледа проекта, тъй като поема риск и отговорности произтичащи от пропуските, недостатъците и несъвършенствата на посочения проект ( LOE чл.17.7.2º ). Ръководителят на строителството обаче има право на повторение срещу дизайнера.

Повече от един режисьор е договорено съвместно за ръководството на работата, те са солидарно отговорни, без да се засяга разпределението, което съответства между тях ( ЗУЕ чл.17. 7.3º ).

Произведенията на частични проекти могат да бъдат ръководени от други техници под координацията на ръководителя на строителството.

Ако лицето, определено да изпълнява функциите на ръководител на проекта, е a юридическо лице , това лице на свой ред трябва да посочи техник, който ще бъде ръководител на проекта и който трябва да има необходимата професионална квалификация.

1) A дефект на проекта не освобождава от отговорност техника, който ръководи работата, тъй като неговият статут на техник го задължава да разгледа проекта и да определи неговата пригодност за конкретните обстоятелства на работата, без да се засяга отговорността на дизайнера за възникналите дефекти. Следователно трябва да се разбира, че ръководителят на работата мълчаливо утвърждава и одобрява това, което е изчислено и проектирано от техническия дизайнер и следователно, ако има грешки, отговорността, произтичаща от такива действия, е солидарна. и двамата техници.

2) - архитект изисква се директор на произведение a степен на прилежност това произтича от специалността на неговите знания и техническата и професионална гаранция, която предполага неговата намеса в работата, включително сред задълженията му проучването на специфичните условия на земята, върху която ще бъде построена. Тази установена юриспруденциална доктрина е включена в LOE.

Изисквания

За да изпълнявате функциите на строителен ръководител, се изисква да притежавате квалификация академични и професионални квалификации и да отговарят на условия необходими за упражняване на професията.

Архитекти, технически архитекти, инженери и технически инженери могат да изпълняват функциите на ръководител строителство. Тези професионалисти трябва, за да изпълняват професията си, да притежават съответните заглавие .

- хомологация в Испания на дипломи, издадени от държави, които не са част от Европейския съюз, се извършва в съответствие с двустранните конвенции и споразумения, които, ако е приложимо, Испания може да е подписала във връзка с признаването на обучение и степени. По същия начин гореспоменатите степени могат да бъдат хомологирани в Испания, при условие че изискванията и процедурата за хомологация и декларация за еквивалентност на степен и официално университетско академично ниво и за валидиране на чужд следване на висшето образование и процедурата за определяне на съответствието с нивата на испанската квалификационна рамка за висше образование на официалните звания архитект, инженер, дипломиран специалист, технически архитект, технически инженер и диплома ( Кралски указ 967/2014 ).

Хомологацията и признаването в Испания на дипломи, издадени в държава-членка на Европейския съюз, се извършва според вида на дипломата.

Относно условия за упражняване на професията , за изпълнение на функциите на Ръководител на строителството е необходима регистрация, а оттам и спазване на задълженията, определени с устава от страна на професионалните сдружения.

Задълженията на ръководителя на проекта са следните:

• Имайте академични и професионални квалификация на архитект, технически архитект, инженер или технически инженер, според случая, и отговаря на условия необходими за упражняване на професията ( бр. 1684 ). По принцип ръководството на изпълнението на работата може да се извършва от хора с титла архитект, технически архитект, инженер или технически инженер.

Както в случая с проектанта, по отношение на строителния ръководител, LOE не предлага a предпочитание в който се определя кои специалисти са отговорни за ръководството на кои работи, като се ограничава до изброяване на техниците, които могат да бъдат активирани, с изключение на случая на сгради от група а) of ЗН чл.2.1 , в който компетентността на ръководството на работите се приписва изключително на архитектите.

• Проверете установяване и адекватността на фондация и проектираното структура към геотехническите характеристики на земята. Задължение на строителния ръководител е да провери на място геометричната осъществимост на проекта, който е предвиден за изпълнение, както и наличието на земя, необходима за неговото изпълнение.

Трасирането се разбира като акт на изчертаване на естествен размер върху земята или произведението, геометрична фигура с променлив състав и със собствено техническо значение, която предварително е била проектирана на план или нейното описание е записано в друг документ с достатъчно данни към неговото правилно тълкуване и прехвърляне ( RD 314/1979 точка 3.1.1 ).

Във връзка с втората част от описаното задължение е необходимо да се подготви a геотехническо проучване така че ръководителят на строителството да може да провери адекватността на основата и проектираната конструкция. В LOE обаче геотехническото проучване не е посочено сред задължителните документи, които трябва да бъдат част от проекта.

Настройките от включва маркиране или определяне на терена на това, което е отразено в плана от проектанта, и се ограничава до геометричната проверка на парцела на проектираната сграда и декларацията от страна на строителя, че е в състояние да започне договорените работи, с какво че ръководството на проекта, в съгласие с организатора, разрешава незабавното започване на работите.

• решение непредвидени обстоятелства които се случват на сайта и записват в книга за поръчки и помощ точните указания за правилното тълкуване на проекта. Ръководителят на строителството трябва да гарантира, че работите се изпълняват в съответствие с проекта, за което той трябва да наблюдава и гарантира развитието на работите и да разреши всички непредвидени ситуации, които могат да възникнат по време на споменатото развитие. Трябва да направите толкова проверки, колкото е необходимо, така че работите ефективно да съответстват на проектираното, като дадете на изпълнителя необходимите инструкции за това. В този смисъл на изпълнителя трябва да бъдат предоставени плановете и данните, необходими за правилното тълкуване на проекта.

Ръководителят на строителството отговаря за тълкуване на проекта , както от техническа, икономическа и естетическа гледна точка, както и приемане на необходимите мерки за завършване на развитието на проекта, установяване на адаптациите, допълнителните детайли и модификациите, които може да са необходими, за да се постигне пълното завършване на работата , съгласно проекта.

Ръководителят на строителството трябва да запише заповедите, дадени в книгата за поръчки и помощ, както и заповедите, свързани с контрола на качеството, и да ги представи завършени в края на работите.

• Подгответе, по искане на организатора или с негово съгласие, възможно модификации на проекта , които се изискват от напредъка на работите, при условие че се адаптират към нормативните разпоредби, предвидени и спазени при изготвянето на проекта. По закон ръководителят на строителството е длъжен да извърши промени в проекта само когато те се изискват от напредъка на работата. Въпреки това, по договор е възможно да се удължи ius variandi на организатора на толкова модификации, колкото той реши да въведе в проекта по време на работата или дори да ограничи споменатото правомощие да въвежда модификации, които включват вариации в договорната цена, нагоре или надолу. , с определен процент.

Нито LOE, нито Гражданският кодекс признават правото на организатора да въвежда промени в проекта. Ръководителят на строителството е длъжен само да извърши промени в проекта, насочени към коригиране на това, което е неправилно или неосъществимо. The неосъществимост може да се определя от технически, правни, градоустройствени причини и др.

В случай, че е предвидена възможност за внасяне на промени в проекта, начинът на регулиране и изчисляване на корекциите в цената и срокът, дължащ се на тези промени, трябва да бъдат специално регламентирани в договора за изпълнение.

Архитектът, директор на работата, трябва да коригира проекта, който се изпълнява, когато възникне грешки . Ако авторът на проекта и ръководителят на работата са един и същ висш архитект, това е само изпълнение на това, което е проектирано. Но ако е различно, второто става квалификатор и коректор на първото, защото критерият е, че проектът е намерението, а изпълнението е реалността.

1. e) Подпишете оформление или започване на работа минути и финал удостоверение за работа, както и изготвяне на частични заверки и окончателната ликвидация на изпълнените работни единици, с визи, които могат да бъдат задължителни.

Сертификатът за планиране или започване на работи или отстраняване на въжета трябва да бъде подписан от ръководството на проекта, изпълнителя и организатора.

Записването от ръководителя на строителството на окончателния сертификат за работата е необходимо изискване, за да можете да регистрирате декларацията за нов строеж (или да докажете завършването, когато е деклариран новият обект в процес на изграждане) и да получите първия лиценз за работа.

1. f) Подгответе и подпишете документация за извършената работа да го достави на организатора, заедно с визите, които може да са задължителни. Като се има предвид, че практиката доказва, че в строителството винаги има промени (големи или незначителни) в проекта от началото на неговото изпълнение до края на работата, задължение на ръководителя на строителството е да подготви и подпише документацията на работата което действително е изпълнено. Такава документация е известна като сградна като – изградена документация .

Ръководителят на строителството трябва да предаде споменатата документация за извършената работа на организатора, който от своя страна трябва да я предаде на бъдещите купувачи на построената сграда.

g) Задълженията на директор по изпълнението на работата , в случаите, в които ръководителят на работата и директорът по изпълнението на работата са един и същ професионалист.

Изпълнителен директор – Работен директор

Директорът по изпълнението на работата е дефинирани като строителен агент, който, като част от управлението на проекта, поема техническата функция да ръководи материалното изпълнение на работата и да контролира качествено и количествено конструкцията и качеството на сградата. .

Две фигури по този начин се диференцират в факултативната посока:

– ръководител на строителството; И

– Директорът на изпълнението на работата.

И двете фигури са съвместим и в същото време функциите им са напълно разграничими.

- основни функции на директора по изпълнение на строежите са да ръководят, нареждат и контролират изпълнението и развитието на строежите. Въпреки това, функциите на директора по изпълнението на работата винаги са подчинени на тези на директора по работата.

Фигурата на директора на изпълнението на работата е тази, която традиционно се развива в света на строителството от геодезист или технически архитект . Този агент няма никакви правомощия, за да подготви или изготви проекта или неговата модификация.

Директорът на работите разработва посредническа посока на изпълнението на строителните работи, докато директорът на изпълнението на строителните работи упражнява какво ще бъде непосредствена посока . Той е директно и непосредствено в работата и в строителния процес и идва, за да предостави техническите и подготвителните недостатъци на изпълнителя на място.

Ако лицето, назначено да изпълнява функциите на ръководител на изпълнението на работата, е a юридическо лице , това лице на свой ред трябва да посочи техник, който ще бъде ръководител на изпълнението на работата, който трябва да има необходимата професионална квалификация.

Ръководителят на изпълнението на работата, в качеството си на техник, трябва да е в течение и да знае технологични стандарти на сградата , и предупреждава ръководителя на работата за неговото несъответствие, като проверява дали конструкцията отговаря на неговите lex arts

Изисквания

 За да изпълнява функциите на директор по изпълнението на работата, се изисква да притежава квалифицирана академична и професионална квалификация и да отговаря на необходими условия за упражняване на професията. Това изискване е независимо от това дали сградите, които са предназначени да бъдат проектирани и управлявани, са предмет на LOE.

И така, архитекти, технически архитекти, инженери и технически инженери може да изпълнява функциите на директора по изпълнение на проекта.

Задължения

Директорът по изпълнението на работата има следните задължения:

• Проверете приемането на строителни продукти на място , нареждайки изпълнението на прецизни тестове и опити. Сред задълженията, които попадат на ръководителя на строителните работи, е това за извършване на проверките на материалите, използвани при материалното изпълнение на строителните работи (смеси, тестове и проверки, пропорции и дозировка на материалите, анализ, правилно поставяне на гореспоменатите материали, свързаната документация и др.).
• Насочвайте към материално изпълнение на строежите, като проверява оформлението, материалите, правилното изпълнение и разположение на строителните елементи и инсталациите, в съответствие с проекта и с указанията на ръководителя на строителството.
• Запишете съответните инструкции в книга за поръчки и помощ и в книга за контрол на качеството. Ръководителят на изпълнението на работата трябва да впише в книгата за поръчки и съдействие точните заповеди и инструкции, които се дават в работата за правилното тълкуване и изпълнение на проекта.

По отношение на контрола на качеството, в LOE не се казва нищо относно задълженията на ръководството на проекта в това отношение. Това е регионалното законодателство, което установява задължението за наблюдение и проверка на спазването на степента на качество и програмата за контрол на качеството, съответстваща на сградата за управление на проекта (директор на строителството и директор на изпълнението на работите).

• Подпишете минути оформление или започване на работа и финален сертификат на работа, както и да подготви и подпише частични заверки и окончателна ликвидация на изпълнените работни единици.
• Сътрудничество при разработването на документация за извършената работа . Директорът на незадължителното изпълнение трябва да си сътрудничи с другите агенти на сградата при подготовката на документацията за извършената работа, като предоставя резултатите от извършения контрол.