В продължение на много години преживяваме поредица от законодателни реформи и съществени промени в начина, по който процесът на получаване на ипотеки в Испания се развива исторически. Испанските банки са били подложени на голям стрес, когато става въпрос за законово потвърждаване на позициите и условията, в които са работили, както и исканията, които са били поискани от граждани, и в резултат на това са били отправени набор от закони, реформи, разпоредби, съдебни решения, санкции и т.н., които бяха революция в испанския процес на ипотека.
Едно от последните изисквания на новия закон за ипотеките ще влезе в сила на 16 юни 2019 г. Тоест следващата седмица ще бъде генерирана съществена промяна във формата и процеса на получаване на ипотеки в Испания.
Каква е тази промяна? Много е лесно, до влизането в сила на този закон банките, обикновено, се договарят конкретните условия на ипотечните кредити директно с клиентите. Тоест клиентът е отишъл в банката да поиска ипотека, банката е проучила случая и в случай, че банката е одобрила ипотеката, такова одобрение е формулирано чрез документ, който същата банка е представила на клиента, но че тя обикновено не е подписана до деня на назначаването на нотариуса да подпише акта за собственост на покупката. И така, приемането от клиента за условията на ипотеката е извършено в същия акт и нотариална среща за подписване на нотариалните актове на продажбата (обикновено това наричаме „приключване”). В този момент клиентът, като стъпка преди подписване на ипотечния акт, е представен да подпише частната документация на ипотеката, с всички ипотечни условия, и е представена като съществена стъпка преди подписване на ипотеката и актовете на продажбата.
Този начин на „одобряване на ипотеката” обаче доведе до случаи, в които банката, след като съгласува с клиента конкретните условия за одобрение на ипотеката, тези условия не са били официално приети до подписването й при нотариуса на същия ден на продажбата. При това, в случай че банката направи промени в последния момент, клиентът може да бъде в състояние да не е уведомен до момента, в който е на последната среща за приключване пред нотариуса.
В други случаи понякога се е случвало банката просто да не информира клиентите си подробно за условията по кредита, като е била информирана в последния момент и е подавала под натиска, че ако тези условия не бъдат приети, покупко-продажбата няма да вземе място.
Това се счита за свръхнатиск върху гражданите, които бяха оставени беззащитни пред банката за тази информация в последния момент, така че по принцип принудени да приемат наложените условия, ако не искат да загубят продажбата.
Следователно тази дезинформация по отношение на гражданите се счита за беззащитност и като злоупотреба с власт от страна на банката по отношение на нейните клиенти.
За да се реши това, законът повдига това клиентът подписва С НОТАРИУС банката за приемане на условията по кредита с достатъчен период от време преди края на процеса на покупка.
Срокът, който се установява е 10 дни.
Как работи ?: By нотариален акт. Тоест, като стъпка преди подписването на ипотечния акт (и следователно на продажбата), банката и клиентът трябва да се явят при нотариуса (клиентът може да отиде лично или представляван от своя адвокат) със срок от 10 дни в аванс, за да се оформи актът за приемане на условията на заема.
По този начин се избягва натискът, който може да бъде упражнен върху клиента, тъй като в случай на неприемане на условията, установени от банката, клиентът не е подложен на натиск да приеме тези условия на същата среща за подпис на актовете за покупка.
Следователно процесът до момента беше следният:
– Клиентът иска ипотеката, а банката я приема
– Установяват се дата и подпис на актове за продажба и ипотека
– В същия ден с установения при нотариуса подпис клиентът подписва акт за ипотека намлява акт за продажба. Приемането на условията на банката се извършва с частен документ (който е приложен към съдържанието на същия акт за ипотека).
И така, клиентът подписва две дела: Актове за продажба и Актове за ипотека.
Новият закон за ипотеките, който установява следното:
– Клиентът иска ипотека. Банката го одобрява
– Банката си уговаря среща с клиента при нотариус за подпис а актове за приемане на условията на ипотеката с минимум 10 дни преди датата, определена за подписване на окончателната ипотека и продажба. Клиентът съдейства за тази среща с лично присъствие или с пълномощно от своя адвокат.
– Клиентът подпомага (лично или чрез пълномощно) датата, на която клиентът подписва актове за покупка както и ипотечни актове.
И така, клиентът подписва ТРИ нотариални акта:
1.- Актове за приемане на ипотеката
2.- Актове за продажба + Актове за ипотека.
По този начин се предлагат по-добри гаранции на гражданите в правото им да бъдат подробно информирани и свободно да потвърдят решението си за получаване на ипотечен кредит.
Ето защо, накратко, банките са длъжни поне 10 дни предварително клиентите им да съдействат в нотариалната кантора да подпишат лично или с пълномощно акта за приемане на ипотеката.
Как това се отразява на чуждестранните купувачи? Както виждаме, процесът на закупуване на ипотека досега позволяваше на нерезиденти в Испания, които са закупили имот в Испания, да могат само за един ден да си позволят и двете: покупката на имота и неговата ипотека. Тоест в ЕДНО биха могли да завършат акта до закупи имота, и получаване на ипотека.
Въпреки това, чрез тази реформа трябва да се направи още едно предишно действие. Така че става необходимо клиентът нерезидент или който не живее в Испания да пътува до Испания преди приключване на процеса на покупка, за да формализира приемането на условията на Банката. Това предполага, че тези, които не живеят в Испания, трябва да пътуват преди завършване, за да подпишат тези условия за ипотека пред нотариус.
С това е важно за всички, които купуват жилища в Испания и кандидатстват за ипотека в испанска банка, трябва да имате предвид, че може да се наложи да се преместите в Испания, не само за да формализирате процеса на покупка в края на процеса, но също и около 10 дни преди края на процеса.
Очевидно, ако чуждестранният купувач или нерезидент реши или предпочете да не идва в Испания предварително, той ще трябва да предостави на своя адвокат или законния си представител необходимите пълномощни за представителство (пълномощно), за да направи това.
РЕШЕНИЕ: И така, решение за клиента да избегне това допълнително изместване би било, че той предоставя POA на своя адвокат.
Тъй като пълномощните в Испания се протоколират по различен начин, отколкото в други страни, а също така, правомощията, предоставени в чужбина, се нуждаят от узаконяване, което отнема известно време, препоръчваме на всички, които купуват имот в Испания с испанска ипотека или имат намерение да го направят, да обмислят това ново изискване за лично посещение в Испания преди завършване с техните адвокати, да дадат най-доброто решение, включително ако е възможно да предоставят пълномощни на техните адвокати или законни представители.
По този начин тези, които не могат да стигнат толкова далеч в Испания, техните адвокати ще могат да подпишат всякакъв вид документ, който банката им изисква, за да формализира процеса на покупка и ипотека.
