Покупка на нов имот в Испания – Извън плана

Нашият екип от Испански адвокати, експерти по испански имоти ще ви насочи в процеса на закупуване на вашия испански имот във Валенсия, Аликанте, Коста Бланка, Алмерия, Мурсия, Коста дел Сол, Малага или Каталуния.

Процесът на закупуване  нов Испански имоти е много подобен, отколкото да купуват препродажбаes, но има важни разлики, които трябва да се вземат предвид. Нашият екип от испански адвокати изготви практическо ръководство с основните аспекти, свързани с придобиването на испански имоти, във връзка с процеса на прехвърляне.

Правни аспекти и процес

– Какво е закупуване извън план в Испания? 

Това означава закупуване на имот в строителство, когато работите все още не са завършени. В повечето случаи първото споразумение за закупуване на испански имоти се извършва, когато строителството е предвидено, а работите все още не са започнали.
Проектите извън план изискват a дългосрочен процес на покупка/строителство което може да създаде несигурност от страна на инвеститора, особено когато трябва да депозира и плати суми срещу крайна цена на имот, когато в този момент е само “проект”. Тази несигурност е още по-голяма, когато купувачът/инвеститорът не знае съществени аспекти на проекта като:  репутацията или кредитния рейтинг на строителя, икономическото състояние на проекта на сградата, и т.н. И най-важното, какви гаранции се предлагат за осигуряване на необходимите плащания в случай, че проектът не е завършен.
За да намалим риска от инвестицията, ние сме подготвили списък с аспекти, които трябва да имате предвид при закупуване на нови имоти в проекти извън плана:

– Правни и административни строителни документи

При закупуване на нов имот има няколко документа, които трябва да бъдат проучени и надлежно проверени, за да се контролира правното състояние на парцела и сградата и правилното развитие на строежа.
Това е задача, която трябва да бъде изпълнена признати и строителни специалисти адвокати, и трябва да се прави във всяка стъпка от строителния процес: от най-ранните стъпки на процеса до завършване. Така че във всяка стъпка има документи и информация, които трябва да бъдат предоставени и получени от купувачите или от техните адвокати, за да се потвърди, че всички законови и административни изисквания са изпълнени правилно.

- Разходи, данъци и други разходи

Въпреки че като цяло процесът на придобиване на нови имоти е почти същият като покупката за препродажба, има определени разходи, данъци и разходи, които имат различна концепция и третиране.

Правни съвети при покупка на имот в строеж в Испания

1.- Проверете организатора/разработчика

Едно от най-важните решения при покупка на нови имоти или извън плана е заплащане на първоначалния депозит и следващите вноски за сметка на цената на имот който все още не е построен.
Така че е изключително важно да получите възможно най-много информация от строителната компания, нейния кредитен и финансов рейтинг, колко време е в бизнеса на компанията, собственици и партньори и т.н.

2.- Контролни точки

Така че, когато купувате нови имоти, е много важно да вземете предвид следните точки за проверка на процеса:

1. За да проверите „кой“ е собственик на парцела:  Необходимо е да се проучат правните документи на имота, за да се провери кой е собственикът на земята/парцела, където се проектира или изпълнява сградата.
2. За да проверите дали няма заеми /неплатени дългове: Също така е много важно да знаете дали земята/парцелът има някакви дългове, ограничения, такси и т.н., които биха могли да повлияят на правната ситуация на проекта.
3. За да се гарантира, че Строителят/Разработчикът е платил своето Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Ако не е платен, този данък е свързан с имота, така че новият собственик ще бъде задължен в бъдеще.
4. За да получите кадастрално положение на парцела, граници, граници и как парцелът е разгледан в плановете за застрояване и планирането на устройствените аспекти на района: Важно е да се провери дали проектът отговаря на строителните нормативи, както и да се знае развитието и правната ситуация на околните райони, за да се получи допълнителна информация за това какво се разработва в района и как това може да повлияе на вашата собственост в бъдеще.
5. За консултация със Строителен отдел на Кметството  за да се гарантира, че застрояването отговаря на нормативните изисквания и че всички надлежни строителни документи са получени и предоставени. Също така е много важно да се провери дали наблизо няма планирани други разработки, които биха могли да повлияят на проекта.
6. За да провери дали строителят е получил a Licencia de Obra (Лиценз за строеж/строителство)
7. Да получи цялата необходима информация/документи от строителя според изискванията на закона. Испанските закони принуждават строителите/разработчиците да предоставят пълна и подробна информация за проекта, имота, как ще бъде разработен строителният проект, качествени материали и т.н.
8. За да получите документи, преведени на вашия език. Основните правни документи и договори, качествени материали и т.н. трябва да бъдат обяснени и преведени на вашия език. Понякога откриваме, че строителите не адаптират тези документи към вашия език и ви се предлагат да подпишете на испански. Помолете адвоката си да ги преведе на вашия език за по-добро разбиране на съдържащите се условия.
9. Да потвърдим, че сумите, платени по сметка на цената, ще бъдат гарантирани съгласно законите. Плащанията за сметка на цената трябва да бъдат покрити с достатъчно гаранции, за да ги „защитите“ и да ви ги „възстановите“ в случай, че строителният проект се провали или в случай на други обстоятелства, които могат да доведат до съществени нарушения на договора от страна на строителя.
10. За да потвърдите, че строителят ще получи лиценз за работа/удостоверение за обитаване на завършване. Испанските закони принуждават строителите да предоставят този документ на купувачите преди приключване на процеса на покупка.
11. Да се ​​потвърди кой ще извършва свързването на различните комунални услуги и услуги на имота като: вода, електричество, газ, общност на собствениците и т.н. Понякога строителите не извършват тези връзки, оставяйки купувачите в неудобно положение да се справят с тези връзки.
12. Други: Отворете банкова сметка/NIE номер: Помолете вашия адвокат да ви помогне с процеса на откриване на банкова сметка в Испания и получаване на NIE номер.

3.- Изчислете разходите за покупка

• Нотариални такси: За оформяне на нотариалните актове.
• Такси за поземлен регистър: За вписване на актовете в службата по имота и пристъпване към смяна на собствеността от имота.
• ДДС (IVA на испански): В момента това е 10% над общата цена на къщата. 10 % се прилага и за други второстепенни елементи на имота като гаражи, паркинги, складови помещения и др., които се намират в сградата. Но в случай, че гаражът/паркингът се намира в друга сграда, различна от тази, в която се намира апартаментът, тогава данъчната ставка ще бъде 21 %. (Моля, имайте предвид, че в случай, че продажбата е само за парцел, ДДС може да бъде 21 %, ако продавачът е фирма). 
• Такса: Обикновено е 1-2%% над общата цена на сградата в Мурсия, регион Валенсия и Андалусия. Този данък може да бъде намален значително, ако купувачите купуват с намерението да използват имота КАТО ОСНОВНО ЖИЛИЩЕ.
• Други: Испански адвокатски хонорари, разходи за ипотека, договори за вода, електричество и газ, Plusvalía и др.

4.- Други

• Получаване NIE: Нерезидентите в Испания трябва да прилагат данъчния идентификационен номер на чужденеца NIE, когато купуват имоти в Испания. Когато сте в процес на закупуване на имот, кандидатстването за този номер трябва да бъде направено преди завършване на процеса на покупка.
• Откриване на банкова сметка: В даден момент от процеса ще бъде препоръчително да отворите банкова сметка в Испания. Това ще помогне за завършване на плащанията към строителя и за плащане чрез директен дебит на различните услуги на имота като обществени такси, електричество, вода, газ и др.

В случай, че сте решили да закупите парцел за изграждане на свой собствен строителен проект в Испания, моля, посетете нашия специализиран раздел:

СТРОИТЕЛСТВО И ЛЕГАЛИЗАЦИЯ НА ИМОТИ