1.- Контролни точки при покупка на къща в Испания

Процесът на закупуване на имот в Испания не се различава много от този в други страни. Моля, бъдете любезно поканени да обърнете внимание на следните ТОЧКИ ЗА ПРОВЕРКА:

1. За да проверите дали продавачът притежава законно имота: Трябва да ви бъде предоставено копие от документите за собственост на продавача или „escritura”. Също така е важно да получите точната информация от имотния регистър, за да проверите правните условия на имота на собствеността, като евентуални ограничения, такси и т.н., а също и дали има заеми/ипотеки, засягащи имота .

2. Проверете дали имотът е надлежно регистриран и че плаща общинския данък или "Данък върху недвижимите имоти (IBI)”. Неплатеният съветски данък от предходните години може да бъде прехвърлен на новия собственик.

3. Получете „certificación catastral ” (кадастрален доклад) да се увери кои са точните граници и че имотът е надлежно вписан в кадастралните регистри. Също така, тази информация ще помогне да се потвърди официалният размер и повърхността на парцела и точното му разположение.

4. Посетете и среща със строителния отдел от кметството да бъдете информирани за точки като дали разрешението за строеж за съществуващите строежи в имота е било дадено и че няма други планирани застройки в близост, които биха могли да повлияят на вашия нов имот.

5. Проверете дали няма други глоби или ограничения, засягащи имота поради построяването му или дори поръчки за събаряне

2.- Кои са стъпките, които трябва да следвате, когато купувате къща за препродажба в Испания? 

Процесът на закупуване в Испания е малко по-различен от този в други страни. Задължително е да сте информирани и да разбирате всички стъпки от процеса на покупка и да получите подходяща правна помощ, преди да подпишете или да платите всички документи/плащания в Испания.

Понякога откриваме, че нашите клиенти се свързват с нашата компания, след като вече са подписали договори за резервация или документи с агенти/доставчици. Моля, имайте предвид, че след като договорът за резервация/покупка е подписан, е правно обвързващ, така че може да се окажете в трудна ситуация, ако условията, договорени в договора, не са най-добрите за защита на вашата позиция като купувач.

И така, нашата препоръка е: НЕ ПОДПИСВАЙТЕ/ПЛАЩАЙТЕ НИЩО В ИСПАНИЯ БЕЗ ПРЕДИШНОТО РАЗРЕШЕНИЕ НА ВАШИЯ АДВОКАТ.

Затова силно препоръчваме да сключите договор с реномиран Испански адвокат, който да ви помогне и да ви помогне във всички стъпки на този процес, в най-ранната стъпка от процеса на покупка.

След като вземете решение за покупка в Испания, е абсолютно необходимо да се свържете с вашия адвокат, за да ви напътства в процеса на покупка.

Заедно с избора на вашия адвокат има и други точки, които трябва да имате предвид, когато купувате къща в Испания:

Необходимо ли е да отворите банкова сметка в Испания за закупуване на къща?

Всички плащания към продавача трябва да се извършват от вашата банкова сметка. Частични плащания за сметка на крайната цена могат да се извършват от Вашата банкова сметка в държавата Ви на пребиваване. Но е препоръчително крайните плащания на цената да се извършват от банкова сметка на ваше име в Испания. Така че, след като сте в Испания, не забравяйте да отворите банкова сметка.

Също така, след приключване ще е необходима банкова сметка за плащане на сметки за комунални услуги, битови такси и др., свързани с вашия имот.

Вашият адвокат ще ви помогне с откриването на вашата банкова сметка в Испания в една от местните банки в района.

Щракнете тук, за да научите повече защо да отворите банкова сметка в Испания

Как да получите ипотека в Испания за закупуване на къща?

Ще купите ли имот с ипотека в Испания? Това е много важен момент. Наистина има нов регламент. Новият закон гласи, че клиентът подписва пред НОТАРИУС в банката приемането на ипотечните условия с достатъчен период от време преди приключване на процеса на покупка (повече или по-малко 10 дни).

Затова любезно ви каним да прочетете тази статия:

Нови регулации, засягащи ипотеките в Испания

Задължително ли е да получите NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) при покупка на къща в Испания?

Моля, обърнете внимание на това важно е за да получим това, което наричаме „NIE номер“ (“ Номер на идентификационния номер на Extranjeros“) за придобиване на имот в Испания.

Всички испански чужденци и нерезиденти трябва да получат индивидуален NIE номер. Това е необходимо за плащането на данъците и правилната правна идентификация на купувачите и страните, участващи в процеса на продажба.

Какво представлява договорът за „Депозит“ или „Резервация“? 

След като вземете решение за закупуване на определен имот в Испания, първото, което ще ви бъде поискано, е да плати първоначален депозит да държи имота извън пазара. Целта на депозита е да извадете имота от пазара, и да го резервира изключително за вас, докато проучвате правната ситуация на имота и други въпроси, като ипотеки, финансово състояние и т.н. Така че този договор ще ви остави определено време да завършите претърсванията на имота и, в случай че са положителни, тогава да подпише „окончателен договор за покупка“ с продавача.

По време на действие на договора за депозит, ако Производител не изпълни задължението си и той наруши договора с „недобросъвестност“ (отказва продажба, променя решението си или продава на друг купувач), тогава той ще ви възстанови сумата двойника от получените суми като неустойка за нарушаване на договора. Например, ако Купувач не завърши продажбата, той губи сумата на депозита си.

Какво е „договор за покупка“ или „Contrato de Compraventa“?, какви са разликите с „договор за резервация“?

След формализиране на договора за резервация и след като депозитът е платен и вашият адвокат е завършил необходимите търсения на имота, обикновено се приема да организирате „окончателен договор”, в който е необходимо доплащане на части.

Този договор вече е „окончателен“. Основната разлика с този и „Резервация"Или"договор за депозит” е относно задълженията на всяка една от страните.

Основно задълженията, поети от доставчиците при „окончателния” договор, са по-високи от тези, поети с резервирания. С този договор, продавачът не може да се откаже от продажбата. С други думи: След като окончателният договор бъде подписан, продавачът не може да „промени решението си“ или да продаде на друг купувач. Решението на продавача за продажба на купувача вече е потвърдено и той просто не може да напусне продажбата.

В този окончателен договор за покупко-продажба е включен всички правни условия, които ще регулират покупката и продажбата,  на имота, като се определи крайната цена и съобразени с обстоятелствата, получени след извършените необходими огледи на имота.

Например, може да се договори, че продавачът трябва да изпълни определени задължения, за плащане на определени разходи, или за актуализиране на размера на имота в имотния регистър, или за актуализиране на кадастъра или за плащане на определени сметки, които са били неплатени до момента ; и т.н.

Също така в този договор разходите за заплащане от всяка страна са подробно и изброени (например кой плаща нотариус и такси за поземлен регистър и т.н.).

Поради важността му е силно препоръчително този договор да бъде сключен от адвокати с опит в транспортирането. Но също така е силно препоръчително този договор да съдържа необходимите условия за защита на строителните елементи и документите върху имота, така че, вашият адвокат трябва да е експерт не само по „вещно право“, но и по „строителство“. Любезно Ви напомняме, че не всички адвокати експерти по „Вещно право” са експерти и по „Строително право”.

Какви са документите за собственост на покупката или „Escritura“? , каква е разликата между „escritura“ и „contrato de compraventa“?

- „Contrato de Compraventa“ е "частен” договор, потвърждаващ валидна продажба на имот на купувача. Този договор е напълно валиден между двете страни със съдържащите се в него права и задължения. Но за да стане това споразумение валидно за трети страни, то трябва да бъде „официално формализирано“. Официалната „смяна на собствеността“, преминаваща договора за покупка от „частен“ договор в „публичен“, се извършва с подписа на „Escritura de Pública de Compraventa” или "Публични нотариални актове".

За разлика от други системи, при които процесът на продажба се извършва от Solicitors, в Испания формализирането на „публични нотариални актове” се извършват от Публични нотариуси. И така, в Испания, за да промените договор от „частен“ в „публичен“, той трябва да бъде нотариално заверен (изготвен от нотариус) и вписан в Имотния регистър/Поземления регистър („Registro de la Propiedad“). В този момент цялата договорена цена се заплаща на продавача и това е моментът, в който продавачът предава владението и собствеността върху имота на купувача.

Начинът за формализиране на подписа на „писане“ е в “лична среща” испанската нотариална кантора. И двете страни (доставчици и купувачи), присъстват лично (или от законни представители, използващи пълномощно), и трябва да присъстват в нотариалната кантора в деня на завършване, уговорен в частния договор. Ако купувачът изисква ипотека за закупуване на имота, представителят на ипотечната банка също трябва да присъства на срещата, за да завърши ипотечния кредит на купувача.

Както бе споменато, ако купувачът или продавачът не могат да присъстват на тази среща, те могат да организират а „Poder de representación“ (пълномощно) да позволи на някой друг да го представлява и да подпише документа от името на клиента (обикновено адвокати).

Както е обяснено тук, на срещата при нотариуса купувачът заплаща остатъка от договорената цена на продавача (обикновено по банкова карта), а продавачът дава официален достъп до имота на продавача, заедно с пълната собственост. В този акт тогава продавачът, буквално, дава "ключовете" от имота на купувача. В този момент и двете части подписват документите за собственост и продажбата е завършена.

След този подпис и в същия момент на продавачите и купувачите се предоставя официално копие от оригиналните актове, т.нар. „Copia Simple“.  Този документ е просто копие на актовете. С този документ купувачът може да докаже собствеността върху имота и обикновено се използва за пристъпване към смяна на договори за електричество и вода, а други като сключване на застраховка на собственост и др.

След това оригиналите на документите за собственост се представят в службата по поземлен регистър, за да завърши промяната на имената в този регистър. Вашият адвокат, вашата банка (или същият нотариус) ще изпратят оригиналния комплект от актове в имотния регистър, заедно с разписките за вече платените данъци. Този процес обикновено отнема 3-6 месеца.

Как да платя цената на имота при покупка на къща в Испания?

Както беше обяснено по-горе, най-добрият начин да направите окончателните плащания на продажбата към продавача е директно от банкова сметка на ваше име в Испания. За това преди това трябваше откриете банкова сметка в една от испанските банки.

Преди да завършите, трябва да преведете от държавата си на пребиваване необходимите суми по вашата испанска банкова сметка, за да покриете:

– Останалата част от крайната цена

– Разходите и данъците по сделката (нотариални и поземлени такси, данъци, юрисконсултски такси и др.).

Така че в Испания е различно от другите страни, където всички плащания се извършват през банковата сметка на адвоката. В Испания трябва да се направи директно в банковата сметка на продавача.

Най-честата практика за извършване на окончателното плащане на цената на продавача е чрез a Проект на банкери издадена от вашата испанска банка на името на продавача. Така че, уверете се, че вие ​​или вашият адвокат сте се подготвили с вашата испанска банка да разполагате с достатъчно средства в испанската си банкова сметка, за да присъствате на последните плащания на продажбата, най-малко една или две седмици преди деня, уговорен в нотариуса.

Други разходи, като данък при прехвърляне, нотариални такси и такси за поземлен регистър и т.н., могат да бъдат договорени да бъдат преведени отделно на вашия адвокат или на вашата ипотечна банка и т.н.

Моля, имайте предвид, че ако Производител е нерезидент, трябва да запазите определена сума от цената, която да платите на продавача (обикновено 3% от цената), и го депозирайте в испанската данъчна служба (наричана още „Hacienda“) за сметка на задължението за данък върху капиталовите печалби на продавача. Вашият адвокат ще ви инструктира как да продължите с тази точка.

Какви са разходите за покупка при покупка на къща в Испания? 

Данъкът, който трябва да се плати за покупка на ПРЕПРОДАЖБА, е ДАНЪК ЗА ПРЕВОД (ДДС-IVA не се прилага при препродажби), или "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales” (ITP). Този данък е регионален и е различен за всеки регион. Например в Мурсия и Андалусия са 8%, в Мадрид 6%, а в Каталуния, Балеарските острови и регион Валенсия са 10%. 

Моля, имайте предвид, че при покупка на нов имот плащате ДДС (IVA) на 10% (вместо ITP), тъй като продажба на “нови” имоти се счита за a бизнес сделка, между фирма (строител) и потребител (купувач). Но, при препродажби, няма замесена компания, тъй като това е само частна сделка между две физически лица или данни, така че данъкът ще бъде данъкът върху прехвърлянето.

Адвокатски хонорари, общоприето е на испанския пазар, че адвокатските хонорари са около 1% от покупната цена, плюс ДДС. В допълнение към това, вашият адвокат може също да ви таксува за разходите за претърсвания, извършени за получаване на правната информация за имота (като справки от поземления регистър, удостоверения и др.), както и други разходи за промяна на договори за комунални услуги и други административни такси.

Други разходи за плащане при препродажба са нотариални, регистрационни и манипулационни (gestoría) такси, които могат да бъдат около 1 % от покупната цена.

Закупуването в регион Валенсия, включително данъци, нотариални такси, такси за поземлен регистър и т.н., разходите за придобиване могат да бъдат около 12-13% от покупната цена.

Ако имате нужда от ипотечен заем, тогава може да има допълнителни разходи и комисионни от вашата банка и други такси като застраховка живот или къща и т.н. Може да има и такси за оценка, които са таксите от инспектора, договорен от вашата банка за оценка на имота.

Резюме на разходите, платени при покупка на къща от купувача

• Нотариални такси: За оформяне на нотариалните актове
• Такса за поземлен регистър: За вписване на нотариалните актове
• Данък при прехвърляне: (ITP) В момента 6-10 %
• Други: адвокатски такси, ипотечни разходи, договори за вода, електричество и газ и др.

Съвети и проверки, които да имате предвид, когато купувате къща в Испания

В случай, че сте решили да закупите или продадете имот в Испания, моля обърнете внимание на следната информация:

1.- Проверете описанието на имота в документа за собственост

КАК СЕ РЕГИСТРИРА ИМОТЪТ И СЕ ОПИСА В ДОКУМЕНТИ: Проверете в актовете за собственост дали имотът е правилно описан и регистриран. Актовете за собственост трябва да съдържат подробности a перфектно описание от размера, границите и останалите строителни елементи, съществуващи в имота.

Доста често се установява, че имотите, които са били собственост на различни собственици в продължение на много години, са били модифицирани/разширени в своите размери и/или зависимости (нови стаи, затваряне на веранда или тераса, гараж, басейни и т.н.).

Ако сегашната повърхност на съществуващите конструкции не съвпада с описанието в нотариалните актове, тогава трябва да знаем причината за това несъответствие! . В много случаи има процеси, които могат да бъдат предприети, за да се коригират тези несъответствия, и начини за тяхното подреждане. Но в други случаи тези разлики показват правен проблем, засягащ имота, който трябва да знаете, за да бъдете потвърдени от най-ранните стъпки на процеса на покупка/продажба.

---

   Пример: Къща с РЗП 120 м2 с басейн 50 м2 и гараж, превърнат в „къща за гости”. В актовете къщата се появява само като 120 m2, но не и басейна, а гаражът е “гараж” не е „къща за гости”.

   Последица: Актовете трябва да бъдат актуализирани и купувачът трябва да бъде информиран, че „къщата за гости“ се счита законно за „гараж“.

  ЗАБЕЛЕЖКА: Тук не обмисляме „вътрешното описание“ на къщата (брой стаи, тоалетна и т.н.), това, което обмисляме, е „застроеният размер“ (на испански „superficie construída“). Актовете не трябва да показват точното описание или разпределение на всяка вътрешна зависимост вътре в къщата, само „разширения“ или „нови конструкции“, построени върху имота.

В случай, че сте променили интериора на имота чрез смяна на вътрешни стени, тогава няма да е необходимо да актуализирате нотариалните актове, достатъчно е само да „декларирате“ новото вътрешно разпределение след приключване на продажбата.

т.е.: Делата показват, че има „4“ спални и вие сте ги превърнали в „2“. В този случай не е необходимо да се актуализират актовете. Като собственик вие сте свободни да модифицирате/реформирате вътрешните зависимости вътре в собствеността (винаги получавате правилния лиценз за реформа).

---

2.- Проверете имота в офиса на Catastro

CATASTRO (известен също като „SUMA“ или „IBI“, или „COUNCIL TAX“): По същия начин, както в нотариалните актове, имотът трябва да бъде вписан в “Catastro” с точния и настоящ размер и площ на парцела и всеки един от строителните елементи.

Всяка година сметки за Catastro – „Съветски данък“ (“IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles“) показват размера на имота с помощта на записи на Catastro. „Размерът“ на строежите, разглеждани в този законопроект, е много важен, тъй като се използва за изчисляване на годишния „IBI“ или „Общински данък“. Така че е от съществено значение да проверите дали записите на Catastro показват правилния и актуализиран размер на съществуващата конструкция в имота, включително всички модификации или разширения, които са направени.

Така че, моля, имайте предвид, че “Catastro office” изчислява Общинския данък по отношение на размера на конструкциите, като взема предвид всеки строителен компонент като къща, басейн, гараж и т.н.

Така че, в случай че имотът е модифициран с разширения, тези разширения трябва да бъдат регистрирани в офиса на Catastro, в противен случай сметката за общински данък не може да бъде изчислена правилно. Така че това трябва да се разглежда и проверява като съществена част от процеса на сделката с имоти.

---

   An пример: При придобиване на имота съществуващи строежи са направени общо 120 м2, за къща. Това е показано и в актовете и в законопроекта за Катастро (IBI). Поради тази причина сметките на Catastro (IBI) бяха 300 евро.

Няколко години по-късно собственикът построи 50 м2 басейн и 40 м2 гараж. В случай, че собственикът не е декларирал тези нови конструктивни елементи пред Catastro, сметките на Catastro -IBI са подплатени.

Причината за това е, както е обяснено в този раздел, че сметките на Catastro се изчисляват, като се има предвид размерът на конструкциите (от гледна точка на „по-голям застроен размер“ = „по-висок данък“). Така че, вероятно, ако собственикът беше декларирал тези елементи, сметката на IBI щеше да е по-висока от 300 евро. Така че, в случай че купувачът не обърне внимание на този момент и не сортира по време на процеса на закупуване, той може да бъде отговорен пред Catastro за тези недекларирани конструкции в случай на проверки на Catastro.

---

3.- Проверка на останалите правни документи на имота

Обикновено, за да се потвърди правното състояние на даден имот, е необходимо да се снабдят със следните документи:

• Нотариални актове на имота: За да потвърдите как е закупен имотът, правни граници и правни такси/дългове, които могат да засегнат имота
• кадастър (IBI-Сметка за общинския данък)
• битови сметки: Вода, ток, газ
• Сертификат за енергийна ефективност: За потвърждаване на нивото на потребление на енергия от сградата
• Сертификат на общността на собствениците: Да докаже, че настоящите собственици са в крак с обществените такси и че няма никакви извънредни ремонтни дейности, одобрени в общността извън „нормалните“ (например, че структурна реформа на фасадата е одобрена от собствениците да бъдат екзекутирани през следващата година или че има структурни проблеми на сградата, които се нуждаят от скъпи реформи и т.н.).
• и т.н.,

Проучването на горните документи е стандартизирано в Испания от агенти и адвокати.

Но като специализирана в строителството  нашата компания обръща специално внимание на изучаването и разглеждането на други документи, които не винаги се вземат предвид от други професионалисти, които не са толкова специализирани в строителството като TLA.

4.- Проверете дали има сертификат за местоживеене/лиценз за професия/лиценз за професия (CH/LO)

: Този документ се получава от Кметството при приключване на строителните работи, за да се потвърди, че имотът отговаря на законовите условия за обитаване. Този документ е необходим и за свързване на вода и електричество към имота и за извършване на промените в договорите за вода и електричество на ваше име.

Получаването на този сертификат е „задължително“ при продажба/купуване на имоти в Испания?:

ОТГОВОР: Зависи от вида на имота

In „Нови” имоти, строителят има задължението да предостави този документ на купувача при приключване на процеса на продажба.

Но, моля, имайте предвид това в „Препродажби“, няма закон, който да принуждава продавача да предостави този документ при завършване на продажбата. Испанските закони казват, че „купувачът“ е този, който трябва да получи този документ на свое име след завършване, за да продължи с промените на водните и електрическите имена.

В този момент трябва да кажем, че администрацията може да откаже да даде КН на купувача след завършване, в случай че имота е претърпял неразрешени работи и т.н. от предишния собственик. Така че, ако имотът не е в идеални законови условия, може да има риск да не получите одобрението на този документ след завършване. И това може да постави купувача в много сложна ситуация, тъй като тогава може да има проблеми да получи договорите за комунални услуги на свое име.

Много важен момент тук е, че съществуването или валидността на CH и останалата информация за CH не се показва в актовете, а в местното кметство на района!.

Така че вашият адвокат трябва внимателно да провери този въпрос, като използва своя експертен опит и опит, за да потвърди толкова важен документ като този.  

От като заключение, този сертификат е ВАЖЕН до продажбата на имота, като потвърждението му трябва да бъде проверено от самото начало на процеса на покупка/продажба.

5.- Получаване на потвърждение за евентуални глоби за строителство в имота. Сертификат за ненарушение (CNUI)

Това е удостоверение, издадено от кметството, което потвърждава това няма глоби за строителство, нито други нарушения, нито заповеди за събаряне, засягащи имота.Този сертификат потвърждава дали имотът е подложен на каквито и да е строителни санкции, като заповеди за разрушаване и т.н. Ако имотът е построен или разширен без подходящ строителен лиценз, испанската администрация може да има права да действа срещу тази сграда. Но тези права на администрацията имат ограничение във времето. Получаването на този документ е особено препоръчително при закупуване на „вили“, „двуфамилни“ имоти, или при закупуване на имоти в селски земи.

6.- Получете потвърждение за градоустройствената класификация на къщата/имота в кметството. Cedula Urbanistica

Това е документ, получен от кметството, който потвърждава различни аспекти от имота, като:

• • „Урбанистичното“ разглеждане на парцела и района. Например, ако парцелът се счита за „селски“, или „годен за урбанизиране“, или „защитен“, или засегнат от обществено достояние и т.н.
  • Ако урбанизацията на района е завършена, или ако има други зони или инфраструктура за урбанизация за завършване
  • Точните „права на строеж“ на парцела (максимално разрешено строителство/строеж в парцела) и др.

7.- Много важно. При завършване НЕ ЗАБРАВЯЙ да донесеш със себе си при нотариуса:

• Оригинален NIE номер

• Оригинални паспорти

И най-важното: СВЪРЖЕТЕ СЕ С НАС!