Това е малко ръководство за типа имоти във VEGA BAJA. Зона, която обхваща имоти, поставени в Сиудад Кесада, Algorfa, Бениджофар, Катрал, Almoradí, Benferri, Rojales, Бенехузар, Ла Марина, Сиудад Кесада, Гуардамар, Orihuela, Редован, Калоса, Кревиленте, като се имат предвид основните правни аспекти за пренасяне, направени от нашите юристи.
Ако се интересувате да закупите или продадете имот във Вега Баха, TLACORP ще ви помогне да вземете окончателно решение за покупка или продажба.
Районът на Коста Бланка Юг е покрит от нашите офиси в Торевиеха-Сиудад Кесада, перфектно свързан с магистрала. Посетете нашите офиси в Торевиеха няма да отнеме много време от Рохалес, Сиудад Кесада или Алгорфа и, ако бъде уговорено, един от нашите адвокати може да посети същия имот и да ви срещне там, като избягва да се преместите в нашия офис.
Тази зона обхваща широк спектър от имоти, които преминават от рустик, до апартаменти, бунгала, урбанизации и т.н. Нека подробно разгледаме основните правни аспекти на всеки от тези имоти:
Тази зона обхваща широк спектър от имоти, които преминават от рустик, до апартаменти, бунгала, урбанизации, голф игрища и т.н. Нека разгледаме подробно основните правни аспекти на всеки от тези имоти:
Тази зона обхваща широк спектър от имоти, които преминават от рустик, до апартаменти, бунгала, урбанизации и т.н. Нека подробно разгледаме основните правни аспекти на всеки от тези имоти:
– Стари урбанизации и традиционни сгради за ваканционни къщи: Това е районът, обхващащ Сиудад Кесада (старата част), Рохалес, Монтесинос, Ла Марина, Алгорфа и др.
Типът на сградите и имотите там са втори жилища или ваканционни къщи и жилищни имоти.
А) Традиционният тип пребиваване площите първоначално са собственост на испанци, главно идващи от Елче, Аликанте, Мадрид и Северна Испания, и чужденци, идващи от Северна Европа. Като цяло в райони като Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar и Rojales. Този тип имоти са били бунгала и апартаменти, близо до плажа и обикновено построени преди „испанския бум“ (преди 2000 г.).
При транспортиране, с решение за покупка и от нормалните правни търсения, които трябва да се правят в този вид имоти, по-долу има важни точки, които трябва да проверите:
– Правно и административно проучване на историята на строителството. Да знаете как е построен имотът и как е развит. Важно е да се установи дали имотът е бил разширен, или терасата е била покрита, или верандата сега е кухня, или дали отдолу вече е стая. Това ще помогне да се разбере дали предишните собственици са направили всички тези работи с подходящи лицензи, или, например, има ли глоба или глоба, завършваща върху тези имоти, причинени за неизпълнение на правилното разрешение.
Също така, да се знае дали има някаква модификация на първоначалната структура, ще помогне да се установи дали актовете са правилно актуализирани с текущото състояние на сградата.
Освен това, ако имотът има неустойка за строеж, кметството може да откаже подновяване на Удостоверение за обитаване, а новите собственици могат да имат бъдещи проблеми при подновяване на договори за комунални услуги.
– Договори за вода и електричество: Тъй като това са стари имоти, фирмите доставчици могат да поискат от купувачите да актуализират инсталацията, за да променят договорите след приключване. Това може да доведе до разходи като такси за електротехник или водопроводчик за проверка на имота и други като повторно окабеляване, което, ако е известно преди завършването, може да бъде част от търговското споразумение за цена с продавача.
– Плюсвалия: Ако имотът е стар и е собственост на едни и същи собственици от дълго време, тогава този данък ще бъде висок. Този общински данък трябва да бъде платен от продавачите, но познаването на това от самото начало ще помогне за поемането на необходимите гаранции, които трябва да бъдат платени от продавача.
– Общност на собствениците: Ще бъде много важно да се знае не само дали продавачът е в крак с плащанията на общността, но и за големи или важни частични плащания при реформата или поддръжката на обществените зони (тераси, фасади, паркинги и т.н. ), които не винаги фигурират в удостоверенията, направени от общността на собствениците.
Б) Нови райони от Алгорфа, Сиудад Кесада Ню, Ла Маркезаи други нови урбанизирани райони: Тази зона обмисля нови урбанизации, създадени с испанския бум, понякога в големи урбанизации, като тази от La Marquesa в Рохалес.
Важните правни аспекти, които трябва да имате предвид при закупуване на този вид имоти, са следните:
– Имотът трябва да е изрядно вписан в имотния регистър, като “завършена къща”. Това означава, че имотът е регистриран и строителят е предоставил лиценз за окончателни работи, десетгодишна застраховка (застраховка, която покрива за 10 години структурните дефекти на сградата) и сертификат за обитаване.
– Общностни зони: Обществените зони като голф игрища, търговски площи, басейни, градини и т.н. трябва да бъдат завършени или в процес на изпълнение.
Също така е много важно да „прочетете“ правилата на общността, за да видите, например, дали вашият съсед може да управлява бизнес, който може да ви безпокои, или дали кучетата са разрешени и т.н.
– Общностни такси: Този вид имоти могат да имат високи разходи за поддръжка. Много е важно да ги познавате в началните стъпки на предаването.
– Ограничения и права за използване: Тези райони имат голяма инфраструктура от електричество, вода, канализация, събиране на боклук, което може да повлияе на вашия имот.
Други съществени точки да имате предвид при покупка в района:
- Такси и работи за урбанизация: Има някои области, като цяло, в които имотът може да има предстоящи разходи за урбанизация и/или урбанизационни работи, които трябва да бъдат завършени, и за сметка на собственика!. Така че, моля, обърнете се надлежно с това.
- Удостоверение за обитаване: Дори и да са имоти, построени с подходящ строителен лиценз, има някои усложнения в даден момент за получаване на НОВ сертификат за обитаване.
Както беше обяснено по-горе, в ГРАДСКИ райони от Коста Бланка Юг е много важно да се провери дали урбанизацията, където се намира имотът, има завършена цялата градска инфраструктура, като: пътища, тротоари, асфалт, връзка с главната канализационна система, вода, електричество. Урбанизационната инфраструктура на тези райони е изградена преди време и понякога не отговаря на съвременните стандарти. Така че доста често се срещат имоти, при които собствениците трябва да „отстъпят“ част от парцелите си, за да имат по-големи пътища или да „платят“ някои урбанистични инфраструктури като връзка с канализация, пешеходни зони и т.н. научете повече за тази точка в нашия специализиран раздел: Полуконсолидирани урбанизации.
Имоти в селски райони и провинция: Трябва да се обърне специално внимание на районите от Катрал, Долорес, Редован, Калоса дел Сегура, Кревиленте и др.
Районът на Вега Баха е зона, която има известен риск от наводнения. Всъщност през последните години имаше някои наводнения поради въздействието на силния дъжд в река Сегура и Винолопо. Затова е много важно конструкцията да е издигната от земята на поне 1,5 m височина. Инсталирането на ограда, която може да избегне евентуално навлизане на вода, също може да намали въздействието от наводнения в района.
Така че, Катрал, Долорес, Редован и Кревиленте област е област, в която има стотици имоти, построени без лиценз. В селските земи много често се намират имоти без лиценз, тъй като собствениците на района са строили къщите си в провинцията като „втори дом“ или „ваканционна къща“ за уикендите. Така че те не обръщаха внимание на изпълнението на испанските закони. Някои от тези къщи могат да бъдат узаконени, ако са построени в определено време и по определена процедура. Те дори могат да получат удостоверение за обитаване, ако са изпълнени някои съществени условия.
Но има и други строежи, които са построени през годините 2002-2006 г., главно в района на Катрал, но също и в района на Кревиленте, Редован, Ориуела и Калоса дел Сегура, които имат известни проблеми да бъдат узаконени, поради факта, че са глобени, дори и със заповеди за събаряне, от страна на Областната управа.
Тези имоти са създадени с помощта на това, което наричаме: ХОРИЗОНТАЛНО РАЗДЕЛЕНИЕ. Това е начин за създаване на „урбанизации“ в район, в който урбанизацията е невъзможна. В този вид „малки урбанизации“ собствениците притежават 100% от строителството, но площите, предназначени за градина, басейн и т.н., се „споделят“ с останалите съседи, тъй като се считат за „обща зона“. За повече информация относно този проблем посетете нашия специализиран раздел Хоризонтално разделение в селски райони.
Имаше няколко опита от местните кметства за узаконяване на този вид имоти в тази ситуация (между 1.500 2.000 – 2020 XNUMX имота в района), но към момента няма официален план, готов за узаконяването им (Информация от март XNUMX г. ).
Към момента, въпреки че има издадени административни заповеди за събаряне на тези имоти, кметството уважава съществуващите строежи, но застрояването не може да бъде удължено. Така че не могат да се строят нови строежи в имота. Допуска се вътрешни реформи на този вид имоти, но не и пристройки, строежи на други сгради като гаражи, басейни и др.
Но тъй като тези имоти не са нормативни, кметството няма да одобри лиценз за реформиране на основни конструктивни части от сградата като основи, покрив и т.н. Кметството ще приеме „реформиране“ на съществуващата къща и „ремонт“ съществуващата конструкция, но не и „премахване“ от старите части, за да се монтират нови. Например, в случай на природно бедствие или наводнение, което може да засегне къщата върху нейната структура, кметството може да не дава права за „възстановяване“ на имота. Така че, като заключение, кметството позволява вътрешни реформи за поддържане на строителството, но не и структурни реформи от бини, основи, смяна на покрив и т.н. Поради този факт препоръчваме да инструктирате вашата застрахователна компания, че природни бедствия и други, засягащи съществуващите конструкции трябва да бъдат покрити от задължителната застраховка за сключване на договор с къщата при завършване.
Освен това не забравяйте, че районът е в „среден до висок“ риск от наводнение, така че важността да имате застраховка за покриване на този риск е от съществено значение.
Последици от къщи, считани за „извън нормативни“:
- Ако строежите не са били санкционирани за 15 години, не е възможно да бъдат санкционирани по-късно или съборени от испанската система. Той е юридически консолидиран към момента.
- Съществуващите конструкции се зачитат в техния размер, но не е възможно да се изгради нов конструктивен елемент или дори да се разшири съществуващите.
- Също така, поради този факт, кметството уважава съществуващите конструкции, но не може да бъде разширено. Така че не могат да се строят нови строежи в имота.
- Кметството позволява вътрешни реформи на този вид имоти. Но поради факта, че имотът не е нормативен, кметството няма да одобри лиценз за реформиране на „съществени конструктивни части“ от сградата като основи, покрив и др. Кметството ще допусне „реформиране“ на съществуващите къща и „ремонтиране” на съществуващата конструкция, но не и „премахване” от старите части, за да се монтират нови. Например, в случай, че има „пожар“ или наводнение, което може да засегне къщата върху нейната структура, кметството може да не дава права за „възстановяване“ на имота. Така че, като заключение, кметството позволява вътрешни реформи за поддържане на строителството, но не и структурни реформи от бини, основи, смяна на покрив и т.н.
- Имотът се счита за „извън нормативен”, когато не е бил санкциониран през 15-те години след построяването. За това е необходимо удостоверение от кметството, за да се потвърди тази точка. Нарича се „Сертификат за ненарушение“ и ние вече сме кандидатствали за този сертификат, но на кметството може да са необходими средно 4-8 седмици, за да изготви този документ.
- Имотът няма “Удостоверение за обитаване”. За ваша информация, това е документ, издаден от Кметството, в който те потвърждават, че имотът отговаря на изискванията за обитаване. Този документ е необходим и за свързване на вода и електричество в имота и за извършване на промени в договорите за вода и електричество на ваше име. Това е обяснено по-долу.
ВЪЗМОЖНО ЛИ Е ЛЕГАЛИЗАЦИЯ НА ТЕЗИ ИМОТИ?
Казано по този начин, има РЕГИОНАЛЕН ЗАКОН ЗА СТРОИТЕЛСТВОТО, одобрен през 2019 г., който „отваря“ възможността на кметствата в района да легализират тези имоти. Този закон е издаден от регионалното правителство на Валенсия и дава възможност на местните кметства в района да разработят „Планове за урбанизация“ в района, за да „преобразуват“ тези непризнати урбанизации в перфектни и завършени урбанизации.
Следвайки скорошна нормативна уредба, този вид „група къщи” трябва да бъде подобрена в урбанизираната инфраструктура, за да се даде на собствениците по-добро и по-удобно използване на имотите си. Така че има големи възможности за това в близко бъдеще кметството може да поиска от собствениците да направят/заплатят някои работи за подобряване на инфраструктурната настилка, обществено осветление, инфраструктура за питейна вода, връзка с обществена канализация и т.н.
Само да отбележа, че най-скъпата цена на урбанизацията е връзка към мрежовата канализационна система от Града. Тъй като тези имоти са доста отдалечени от града, в други райони, където е одобрена подобна урбанизация, към момента е прието вместо да се свързват с главната канализационна система да се позволява на собствениците да се монтира септична яма за справяне с отпадъците от водата.
Обикновено септични ями в района не са официално инсталирани такива с ЕО (Европейска общност) сертификат. Така че смятаме, че в бъдеще кметството може да поиска да инсталира модерна септична яма, адаптирана към новите разпоредби.
Моля, имайте предвид, че испанската система изисква от продавачите да предоставят сертификат за обитаване само при продажби на нови имоти. Така че, в случай на строител, който продава нов имот на конкретен, нотариусът ще изисква от строителя да предостави удостоверение за обитаване, за да завърши покупката. Но това задължение не се изисква от продавача в случай на препродажба, както в този случай.
Тъй като тези свойства сега са „извън нормативни“, тогава, няма издадено удостоверение за жилище върху тези имоти. За получаване на този документ ще е необходимо да се извършат урбанизацията на цялата урбанизация и да се узаконят съществуващите къщи.
Но ако къщите в района бъдат подобрени с урбанизацията, изисквана от бъдещата нормативна уредба, те ще имат следните предимства:
- Къщата ще се счита за „напълно законна“ къща, така че вече няма да се счита за „извън нормативна“, така че ще й бъде разрешено преустрояване на съществуващи конструкции, структурни реформи и т.н.
- Имотът ще притежава Удостоверение за обитаване
Ще трябва да се види какви работи ще проектира кметството да поиска на собствениците и кой ще ги плати. В този момент, това все още не е потвърдено.
За повече информация относно транспортирането посетете нашия Раздел Вещно право.
TLACORP е на ваше пълно разположение, в нашия офис в СИУДАД КЕЗАДА-ТОРЕВИЕХА, със специални такси, за имоти, разположени в този район.
Просто се свържете с нас за оферта
