Какво представлява Cédula de habitabilidad – Удостоверение за обитаване – Лиценз за професия

Това е документ, който възобновява потвърждението от кметството, че имотът е готов за обитаване, и се прилага, след като имотът бъде завършен с лиценз за окончателно строителство (Certificado Final de Obra) и вписан в поземления регистър с Декларацията за нови сгради (Declaración de Obra Nueva).DON

Този документ ви е необходим, за да получите разрешението на кметството да живеете в къщата. Преди да го получите, това, което имате, е конструкция, но не и „къща“.

Този документ ще е необходим за получаване на индивидуалната доставка на ОСНОВНИТЕ комунални услуги на ваше име и с използване на „потребление“.

След това този документ е изключително важен, за да получите договорите за електричество и вода на името на физическите лица в ПЪРВОТО СВЪРЗВАНЕ. Преди строителят да получи удостоверение за обитаване, в строежа може да има водоснабдяване и електричество, както е нормално строителят да получи това захранване за извършване на работите (за пътните такси, машини и др.). Но доставката, получена от строителя, е доставка за „работи“, но не и за „домашна консумация“.

Понякога купувачи или промоутъри остават в имотите си с електричество и водоснабдяване за строителни работи в продължение на години, тъй като строителят не е получил правилния CH (Сертификат за обитаване). Имат вода и ток, но в много лошо състояние и скъпи от нормалното захранване за къща.

За да ви гарантираме като купувач или промоутър, че строителят ще получи правилния CH, би било силно препоръчително да оставите част от плащането на цената, когато се получи CH. Това ще принуди строителя да работи правилно и да направи всичко възможно, за да получи този документ възможно най-скоро.

Както беше обяснено, CH е особено важно за свързване на имота към електрическата мрежа за ПЪРВИ ПЪТ. Понякога и в зависимост от района не е необходимо да се ПРОМЕНЯТ договорите за доставка в името на новите собственици, но се изисква широко за ПЪРВОТО свързване на имота към електрическата мрежа.

Необходим ли е този документ за закупуване на къща в Испания? Мога ли да си купя къща в Испания без сертификат за обитаване?

Преди юли 2008 г

Преди юли 2008 г не е било необходимо да се получи удостоверение за обитаване, за да се извърши продажба. От продавачите не е било поискано да представят CH на новите собственици. Така че нотариусите, служителите в имотния регистър, банките, адвокатите и т.н. не са искали от CH да завърши продажбите. Следователно този документ не е бил задължителен преди юли 2008 г.

Защо този документ не е задължителен за извършване на продажби? – Защото целта на този документ, както е обяснено по-горе, е да „свърже“ имота към вода и електричество за първи път и след като бъде свързан, да „промени“ съществуващите договори в името на новите собственици.

В действителност, за ПРЕПРОДАЖБИ, в продължение на десетилетия испанските купувачи и продавачи са свързвали имотите си с вода и електричество и са променяли договорите за доставка без този документ. Специално в селските земи, електрическите и водоснабдителните компании не изискваха този документ, за да променят договорите за доставка.

И така, НОВИ имоти и ПРЕПРОДАЖБИ бяха закупени и продадени, а продажбите извършени в нотариалната кантора, и вписани в службата по имота, без ЧЛ. Така строителите продаваха новопостроените си къщи на купувачи без този документ. Освен това продавачите (при препродажби) продаваха имотите си на купувачи без.

В някои области, дори компаниите доставчици не изискваха този документ да договоря. В по-голямата част от случаите купувачите можеха да сключат договори за вода и електричество чрез телефонно обаждане или промяна на името на договорите в техните имена, като СН никога не беше поискано. Дори днес това е възможно в определени области.

Проблемът пристигна с НОВИ имоти, като нови апартаменти, урбанизации и др. и за експлозията на испанската криза. Както беше обяснено, преди юли 2008 г. не беше необходимо строителите да предоставят на своите купувачи CH, за да завършат продажбите си. Така че наистина беше обичайно да се продават имоти „на строеж“. Например, в урбанизация с 500 къщи, строителят може да продава блокове от, например, 100 къщи, след като бъдат завършени, без да чака да завърши ЦЯЛАТА инфраструктура на урбанизацията.

СН е последният документ, получен след приключването на строителните работи на сградата. Така че, тъй като преди 2008 г. не е било необходимо да се представя CH при завършване, строителите строят и продават имотите си, преди да бъдат „напълно завършени“. При този сценарий купувачите купуваха новите си имоти, готови за използване, но понякога без да „завършват” други фази или блокове от урбанизацията, или някаква урбанизационна инфраструктура. В крайна сметка купувачите бяха свързани към доставки със „снабдяване на сгради“ с надеждата, че строителят, след като завърши останалата част от урбанизацията, или останалите работи по урбанизацията, ще им осигури „мрежово“ захранване.

Това беше сценарият преди испанската имотна „криза” през годините 2008-2011.

След 2008

Но с кризата на пазара се повтори, че строителите внезапно влязоха в банкрут и техните компании бяха в големи финансови проблеми, защото банките се затваряха. Освен това пазарът спря и големите урбанизации изведнъж бяха непродадени. Така строителите бяха блокирани с драматична позиция, в която не можеха да завършат урбанизациите или вече започнатото строителство, защото не можаха да намерят достатъчно кредит за това от банки. Освен това те не можеха да получат частно финансиране от продажбите си, защото пазарът беше спрян и те не можеха да продадат имотите си.

В резултат на този сценарий, купувачи, които преди това са завършили продажбите си и са закупили единици от строителя от незавършени урбанизации, те са се озовали на договори за комунални услуги за „доставка на сгради“, и видяха как строителят просто изчезна, оставяйки урбанизационния комплекс недовършен. Тъй като глобалните работи по урбанизацията не бяха завършени, CH беше невъзможно да бъде получен, а купувачите и семействата бяха оставени с „строително предлагане“ за дълго време.

Този проблем не се случи при ПРЕПРОДАЖБИ, където, с много малки изключения, продавачи и купувачи на СТАРИ имоти, които наистина бяха свързани с вода и електричество, можеха да получат прехвърлянето на договорите на името на новите собственици, след продажбата, без никакъв вид на проблеми. По този начин наистина беше обичайно на пазара да НЕ се прилага към CH при препродажби (градски и селски), ако имотите вече са свързани с вода и електричество и когато CH не е необходимо да се смени комуналното дружество с името на новия собственик .

Но през юли 2008 г. нов закон влезе в сила за цялата испанска територия. Едно от намеренията на този закон беше да се избегне ситуацията на купувачи на нови имоти в урбанизации, комплекси, сгради и т.н. Този закон казваше, че строителите не могат да завършат продажбите на НОВИ имоти без CH. И разпореди на нотариуси, служби по поземлен регистър и т.н., да поискат от CH да довършат продажбите на нови имоти. Но този закон принуждаваше нотариусите и служителите по поземлен регистър да искат от CH да завърши покупките САМО ЗА НОВИ ИМОТИ.

Например този закон не казва нищо относно ПРЕПРОДАЖБИТЕ. Следователно, за да завършим продажбата на препродажба, не беше необходимо да се предоставя този документ.

Този закон помогна да се избегнат бъдещи проблеми с купувачите, които купуват НОВИ имоти, но тъй като те не споменаха нищо във връзка с ПРЕПРОДАЖБИТЕ, създава голямо объркване на пазара.

Както беше обяснено по-горе, купувачи и продавачи са продавали и препродавали имотите си без CH. Купувачите на препродажба сменяха сметките си за вода и ток без никакви проблеми, както и нотариусът никога поискаха CH в техните транзакции.

Объркването се създаде, когато след приемането на този закон през 2009-2010 г. купувачите започнаха да искат от продавачите да предоставят този документ. Продавачите бяха помолени да предоставят CH, но когато се консултираха с нотариалната кантора, за да потвърдят дали този документ е задължителен за предоставяне, те бяха потвърдени, че не се изисква от закона. Така че нотариусите, службите по поземлен регистър и т.н. изискваха CH само за НОВИ продажби, а не за ПРЕПРОДАЖБИ.

В този период започна голямо объркване между купувачите, които са искали този документ в ПРЕПРОДАЖБИ, и продавачите, които не са искали да го предоставят, тъй като не са били принудени.

Какви са последствията от закупуването на къща без сертификат за обитаване в селска земя? 

Нека поговорим за ПРЕПРОДАЖБИ в имоти RUSTIC Land, построени на по-малко от 10.000 2 mXNUMX.

Дълго време кметствата в селски райони не знаеха как да реагират, когато продавачите или купувачите поискаха CH да завърши продажбите си.

Няколко кметства (TH) решиха да дадат CH без ограничения. Те разглеждат CH като „административен” документ за получаване или промяна на договорите за електричество и вода. Тъй като тези кметства не смятаха този документ за „законен” документ, имаше случаи, в които имот можеше да има перфектен КН и глоба да бъде построен незаконно.

В други случаи TH решава да даде CH на всички имоти (построени в повече или по-малко от минималния парцел), винаги, че никакви глоби за строителство не засягат този имот. Това беше най-логичната позиция.

например, някои други решиха да не дават CH на селски земи, ако не спазват минималния размер на земята (основно 10.000 2 m20). Позицията на тези кметства създаде несправедливата и нелогична ситуация, в която доста стари имоти, дори строени преди 40-XNUMX години, бяха отказани да получат ЦО, защото бяха построени в парцели, по-малки от минимума.

Освен това объркването беше още по-лошо, тъй като в повечето случаи купувачите искаха от продавачите на CH да закупят имотите им, дори знаейки, че в района, в който се намира този имот, CH не се иска от CH фирми доставчици да променят договорите за комунални услуги на техните имена.

Междувременно страната Испания е подкрепена финансово от институциите на ЕС. Едно от изискванията на ЕС към Испания, за да получи финансова помощ, беше подобряване на опазването на околната среда и намаляване на въздействието върху околната среда. Причината за това изискване е, че в продължение на десетилетия Испания не е следвала директивите на ЕС по този начин. Преведено в строителния пазар, това означава, че конструкции и сгради са построени в Испания, без да се вземат предвид или спазват законите на ЕС по този начин (основно намаляване на потреблението на енергия и намаляване на остатъчната вода)

През 2012-2013 и 2014 г. това объркване сега изглежда приключва. Сега изглежда, че по-голямата част от кметствата и регионалните правителства (включително сложни райони като Катрал, Елче, Дения, Хавеа и др.) са създали база за това, което трябва да се изисква за получаване на CH, което е повече или по-малко следи за РУСТИК ЗЕМЯ ИМОТИ:

• Независимо от размера на парцела, имотът трябва да бъде БЕЗ глоби за строеж.
• Имотът и строежите му са декларирани и заплащат надлежно общински данък
• Широко се иска да предостави доклад на архитекта за строителството.
• Имотът трябва да отговаря на екологичните нормативи на района (разход на енергия и остатъчна вода).

С това евентуалните обърквания, създадени относно това дали имотите в рустик земя на по-малко от 10.000 2 mXNUMX без CH са завършени. И така, общо взето е ПОЛОЖИТЕЛНАТА позиция на мнозинството от кметствата по отношение на правното положение на хилядите СТАРИ имоти, ИЗГРАДЕНИ в рустик земя (и законно консолидирани имоти), в парцел, по-малък от минималния стандарт. И така, след всички тези обърквания и спорове, кметствата масово дават CH, ако са осигурени горните условия.

Трябва да кажем, че има само няколко кметства (като Кревиленте) с много неразумна позиция да откажат да дадат CH по открит начин.

Задължително ли е продавачът да предостави на купувача удостоверението за обитаване в процеса на продажба? 

В по-голямата част от областите на Испания, като Страната на баските, Андалусия, Мадрид и др

В тези области, от „правна“ гледна точка, за нови сгради удостоверението за местоживеене е задължително да се получи, но няма задължение за препродажба . Въпреки че има скорошен национален закон, публикуван през 2023 г., за да принуди продавачите да предоставят възможно най-много информация на купувачите, в тези области регионалните закони не вземат предвид концепцията за сертификата за обитаване в процеса на покупко-продажба.

В райони като Билбао, Сан Себастиан, Малага, Марбея, Кадис и др. Сертификатът за обитаване или лицензът за работа се получават в момента, в който се построи нова къща, и то само веднъж. Това означава, че тези региони не вземат под внимание обновяването на този сертификат при бъдещи продажби, препродажби или транзакции на имота.

Задължително ли е представянето на удостоверение за местоживеене в Каталуния, Валенсия, Мурсия или Майорка при продажба на имот? 

В тези региони регионалните закони разглеждат сертификата за местоживеене или лиценза за професия като една от съществените части от процеса на строителство и покупка в Испания.

Както и в останалите региони, при изграждането на а нова сграда или къща е завършена, тогава, tкъщата се нуждае от Удостоверение за обитаване, за да бъде продадена. Името на този сертификат за нови къщи се нарича „Licencia de Primera Ocupación“ или „Първи лиценз за професия".

След това, за в бъдеще продажби или препродажби които евентуалните купувачи могат да направят по-късно, в области като Барселона, Валенсия, Аликанте, Дения, Хавеа, Калпе, Ориуела, Торевиеха и Мурсия, от януари 2023 г. задължително е представянето на Удостоверение за обитаване при продажбата. Причината за това е приемането на нов закон, който регламентира този процес. Можете да прочетете с повече подробности условията на този закон, като щракнете по-долу:

ПРОМЕНИ В ЖИЛИЩНОТО ЗАКОНОДАТЕЛСТВО, КОИТО ВЛИЯЯТ НА ПРОЦЕСА НА ПОКУПКА НА ЖИЛИЩНИ ИМОТИ В ИСПАНИЯ – НОВ СЦЕНАРИЙ ЗА ПОКУПКА НА ИМОТИ В ИСПАНИЯ