ПРОМЕНИ В ЖИЛИЩНОТО ЗАКОНОДАТЕЛСТВО, КОИТО ВЛИЯЯТ НА ПРОЦЕСА НА ПОКУПКА НА ЖИЛИЩНИ ИМОТИ В ИСПАНИЯ – НОВ СЦЕНАРИЙ ЗА ПОКУПКА НА ИМОТИ В ИСПАНИЯ

 Закон 12/2023 от 24 май, para el derecho de la Vivienda . Щракнете тук, за да видите закона 

Този закон въвежда, наред с други неща, основен напредък в защитата на правата на купувачите и наемателите на жилищни сгради срещу строители и собственици на имоти.

Законът провъзгласява осигуряването на прозрачност в процеса на предоставяне на всякакъв вид информация, засягаща имота, като задължително изискване при процесите на покупко-продажба на имоти.

По този начин законът установява в своя член 30, че основните принципи на приобретателите, купувачите или наемателите на имоти са да получават информация за характеристиките на имотите, техните услуги и съоръжения и правните и икономически условия на тяхното придобиване, лизинг, преотстъпване или използване и че това е:

• Пълен
• Цел
• Истина
• Ясно, разбираемо и достъпно

Кой трябва да спазва това задължение за информиране на купувача и/или наемателя?

Това „задължение за информация“ е установено като задължение за всички агенти, които, работещи в сектора на жилищното строителство и рехабилитацията и предоставянето на услуги за недвижими имоти, са упълномощени да прехвърлят, отдават под наем и прехвърлят имоти от свое име или от името на други, като:

• Организатори и строители
• Собственици, продавачи и други носители на вещни права
• Агенти за недвижими имоти
• Администратори на имоти

Всички тези агенти и професионалисти трябва да спазват и гарантират, че при упражняването на дейността си спазват задължението си да предоставят пълна, обективна, вярна, ясна, разбираема и достъпна информация на купувачи и/или наематели в съответствие с разпоредбите на този закон. домакинство.

В допълнение към задължението за информиране, агентите трябва да спазват законодателството за защита на потребителите и потребителите в случай на взаимоотношения между потребители или потребители и бизнесмени, като рекламата, която извършват, е предмет на общото законодателство, което я регулира.

Всякакви рекламни действия с недостатъчна, недостатъчна или подвеждаща информация са забранени.

Какъв тип информация трябва да предоставят собствениците, предприемачите, агентите по недвижими имоти и управителите на имоти на купувачи и/или наематели?

 Трябва да е "пълна" информация. С други думи, всяка форма на комуникация, адресирана до кандидати за жилища, потребители или широката общественост с цел пряко или косвено насърчаване на прехвърлянето, отдаването под наем и всяка друга форма на преотстъпване на собственост.

Информацията, че „като минимум” трябва да се предостави на купувача или бъдещия наемател е, съгласно чл. 31, следното:

- Идентификация на продавача или лизингодателя и, когато е подходящо, на участващото физическо или юридическо лице, в рамките на професионална или стопанска дейност, за посредничество в операцията. Тоест собственикът трябва да бъде идентифициран и, когато е уместно, самият Агенция за недвижими имоти участващи в операцията.

- Цена и икономически условия на сделката: Обща цена и концепции, включени в нея (мебели, оборудване и т.н.), както и условията за финансиране или плащане, които, ако е приложимо, могат да бъдат установени.

– Съществени характеристики на жилището и сградата, включително:

1.-  Удостоверение за обитаване, или удостоверение за обитаемост, или лиценз за работа.

2.- Акредитация на полезна и застроена площ на жилището, разграничаване при хоризонтално разделяне на личните площи от общите и без възможност за изчисляване за тези цели на повърхностите на жилището с височина, по-ниска от изискваната в нормативните разпоредби.

С други думи, собственикът или агентът не може да рекламира или предлага като „полезна повърхност“ или „застроена повърхност“ онези части от къщата, които не отговарят на минималната височина, изисквана от разпоредбите за обитаемата площ на къщата.

3.-  Възраст на сградата и, където е уместно, на основните реформи или действия, извършени върху него. Тоест трябва да се предостави история на извършените реформи в имота.

4.-  Услуги и съоръжения, налични в имота, индивидуални и общи, като вода, електричество, канализация, канализация, септична ямаИ др

5.- Сертификат за енергийна ефективност на къщата.

6.- Условия за достъпност на жилища и сгради. Тоест, ако къщата има съоръжения и достъп за хора с ограничена или намалена подвижност.

7.- Степен на заетост или наличност на жилището. Тоест, ако къщата е заета или свободна.

- Правна информация за имота: регистрационната идентификация на имота, с посочване на таксите, тежестите и условията от всякакъв характер, както и дела на участието в общите части, установени в нотариалния акт.

– В случая на къща е защитена или в защитени зони, изрично посочване на това обстоятелство и на подчинението на приложимия за него правен режим на защита.

– При сгради, които официално притежават архитектурна защита тъй като те са част от декларирана среда или поради тяхната специфична архитектурна или историческа стойност, информацията ще бъде предоставена на степента на защита и условията и ограниченията за интервенции за реформа или рехабилитация.

- Всяка друга информация, която може да е от значение за лицето, което се интересува от покупката или лизинг на имота, включително аспекти на a териториален, градоустройствен, физико-технически, защита на активи или свързан с него административен характер.

Важно!

Непредоставянето на тази информация ще се разбира като нарушение на задължението за информация от страна на собственика и/или агента.

Освен това, като цяло, информация, която пропуска съществени данни или ги съдържа по начин, който може да подведе получателите или да доведе до икономически или правни последици, които не са допустими, се разбира като непълна, недостатъчна или недостатъчна, за нарушаване на спокойното ползване на къщата в обичайните условия на употреба.

Информация за азбест в имота или сградата

При същите условия, установени в предходния раздел, лицето, което се интересува от закупуване или наемане на имот, може поиска информация за откриване на азбест или други вещества, които са опасни или вредни за здравето.

Информация за „зона на стрес“

Местните власти ще посочват кои райони се считат за „zonas tensionadas“ (напрегнати райони), където има голямо търсене на имоти и ниско предлагане.

Когато имотът, който ще се отдава под наем като обичайно местожителство, се намира в район с стресиран жилищен пазар, собственикът и, когато е подходящо, лицето, което се намесва в посредничеството на операцията трябва да посочи това обстоятелство и да информира , преди формализирането на договора за наем и във всеки случай в договорния документ, на сумата на последния наем от договора за обичайно пребиваване, който е бил в сила през последните пет години в същия имот, както и стойността които могат да съответстват на него въз основа на приложимия референтен индекс на цените за наем на жилища.

Кога трябва да се предостави тази информация?

Законът установява, че задължението за предоставяне на тази информация трябва да бъде изпълнено ПРЕДИ формализирането на сделката и доставката на каквато и да е сума пари по сметка.

Това законово задължение установява съществена промяна в традиционния процес на покупка, продажба и наемане на недвижими имоти в Испания. Към днешна дата е обичайна практика на испанския пазар на недвижими имоти информацията, която се предоставя на купувача или наемателите, да се извършва СЛЕД изпращането на сигнал или плащането по сметката на сделката за покупка или наем.

Въпреки това, законът включва задължението на собствениците да предоставят тази информация на купувачи или наематели в момента, в който решат да пуснат своите имоти за продажба или под наем.

По този начин, законът се опитва да коригира онези случаи, в които купувачи или бъдещи наематели са предавали парични суми „на сляпо“, без да им бъде предоставена съществена информация за имотите. Това доведе до сложни ситуации, в които купувачи или наематели откриха правни дефекти в имота, след като вече са доставени и в ръцете на агенти и/или продавачи определени суми пари.

Поради това се налага съществена промяна в процедурата при извършване на дейност по покупко-продажба и отдаване под наем на недвижими имоти. Ще бъде необходимо собствениците или продавачите, в момента, в който вземат решение да продадат или отдадат под наем имота, да предприемат необходимите стъпки за получаване на тази документация, сами или с помощта на агенти по недвижими имоти и/или адвокати. да ги представлява в процеса.

Сертификатът за обитаемост или лицензът за работа (CH)

Законът установява като задължение от страна на собственика да предостави удостоверение за обитаемост или разрешително за работа ПРЕДИ купувачът или наемателят да извърши какъвто и да е вид доставка за сметка на цената.

По тази причина се потвърждава тенденцията, която се практикува през последните години в процедурата по продажбата, че собственикът трябва да предостави на купувача и/или наемателя Удостоверението за обитаване или разрешението за ползване.

Тогава възниква въпросът за тези къщи, които нямат Удостоверение за обитаване.

В тези случаи могат да възникнат следните предположения:

• Че къщата е в състояние да получи СН. В тези случаи собственикът трябва да извърши съответните действия за получаване на този документ, като наеме услугите на необходимите за това техници и адвокати.
• Че къщата не е в състояние да получи СН. Има много къщи на пазара, които срещат трудности при получаването на CH или разрешение за ползване, в повечето случаи защото тези къщи не отговарят на градските разпоредби. В тези случаи ще е необходимо собственикът да се свърже с архитекти и/или юристи, които да ги насочат и посъветват да проучат начините за получаване на този документ.

В тези случаи на липса на Удостоверение за обитаемост трябва да се вземе предвид това, което законът казва като „Къща“.

Законът определя „Жилище - Къща" като:

"Сграда или част от сграда от частен характер и предназначена за пребиваване и обитаване на хора, която отговаря на минималните условия за обитаване, изисквани от закона, като има възможност за достъп до общите пространства и услуги на сградата, в която се намира, всичко това в съответствие с действащото законодателство и с градоустройственото и териториално планиране"

С други думи, установява, че за да стане даден строеж „Жилище“, е необходимо

• Че това е „сграда“ на частна територия. С други думи, частите от къщата или апартамента, които не принадлежат изключително на къщата, като общи части или които принадлежат на общността на собствениците, не могат да се считат за застроена или полезна площ.
• Че предназначението на строежа е това на „жилището“ и „обитаването“. В много случаи не откриваме сгради или части от тях, които са построени като „складове”, “селскостопански складове”, гаражи, необитаеми мазета, Следователно законът казва, че тези части или конструкции не могат да бъдат изчислени като застроена площ на жилището.
• Че отговарят на минималните изисквания за обитаемост, изисквани от закона. Следователно е необходимо да има потвърждение от продавача или собственика, че имотът отговаря на законовите изисквания и условия за обитаемост. Най-добрият начин да докажете това ще бъде като предоставите подновен и валиден сертификат за обитаемост или лиценз за работа.
• В съответствие с действащото законодателство и градоустройственото и териториално планиране. С няколко думи, че къщата отговаря както на местните, така и на териториалните градоустройствени и строителни норми.

Задължение на продавача или собственика да предостави сертификата за обитаемост или лиценза за работа, подновен и в сила.

Това изискване изчиства объркването, което съществува от години на пазара на недвижими имоти и което се отнасяше до задължението на собственика да докаже, че продава обитаем имот. От години агенти и професионалисти в сектора стават свидетели на конфронтация с собственици на имоти за продажба, които буквално отказаха да предоставят информационните документи на имота си, за да гарантират законността на същия на купувачите. Сред тях, и ние почти бихме казали, най-важният, Сертификатът за обитаемост или лицензът за работа.

Опозицията, поддържана от собствениците, се основаваше на аргументи такива като:

• „Купувачът е този, който трябва да получи сертификата за обитаемост, а не аз“
• „Отидох в кметството и ми казаха, че не трябва да подновявам удостоверението за обитаемост, защото купувачът е този, който трябва да го поднови“
• Нотариусът ми каза, че подновеното удостоверение за обитаемост не е необходимо за продажба на имот

… и дълъг списък от аргументи, които бяха използвани, за да се избегнат разходите и усилията за получаване на този тип документация, толкова важна за потвърждаване на законността на даден имот пред купувача.

Тази ситуация породи конфликти между собствениците, купувачите, и всички онези професионалисти, които участват в сделки за покупка, продажба и наем в Испания.

Сега, с този нов закон, това е потвърдено със законово задължение продавача or собственик които трябва да предоставят този документ от първия момент, в който решат да наемат или продадат своя имот.

Това ще попречи ли на купувача да получи CH след придобиването?

НЕ

Продавачът трябва да предостави CH подновен, за да потвърди, че имотът отговаря на законите, но в зависимост от местните нормативни купувачът може да бъде помолен да го реновира и да го промени на негово име след придобиването да се извърши смяна на ВиК, ел. и други (като лиценз за туристически наем).

Информация за защитено жилище и градска информация.

Както е в случая с лиценза за ползване или сертификата за ползване, обичайна практика на испанския пазар на недвижими имоти е собственикът да обяви своя имот за продажба или отдаване под наем с обща цена липса на документация и дори познаване на правното състояние и планировка на имота, оставяйки търсенето и откриването на споменатата документация в ръцете на купувача или наемателя.

Тази позиция е предполагала до влизането на този закон основание за несигурност и правна несигурност операции по покупко-продажба на недвижими имоти в Испания.

С този нов закон продавачът е длъжен първо, извършват анализ и правно проучване на къщата преди да бъде пуснат на пазара. Споменатото правно проучване включва предоставяне на всякакъв вид информация, която го засяга и която се основава на следното:

• Къщата защитена ли е или има охранителен режим?
• Засегнат ли е от някакъв вид обществено състояние или ограничение (засягане на бреговете, горско стопанство, обществено достояние, експроприация и т.н.?
• На какъв тип земя е имотът, градска, селска, подходяща за застрояване?
• Ремонтирана ли е къщата?
• Какви са точните граници и размер на къщата?
• Има ли някакво градско ограничение или условие (градско нарушение, полуконсолидирана урбанизация, жилищно планиране извън него?

Фактът, че собственикът получава или е принуден да получи тази информация, ще осигури по-голяма сигурност при сделките с недвижими имоти в Испания, и ще позволи да се избегнат споровете, които се провеждат на испанския пазар относно това кой трябва да предостави тази информация и най-вече дали „имаше“ или е било задължително да се предостави и кой трябва да го направи според закон.

Специално позоваване на информацията, която трябва да бъде предоставена от администраторите на имоти

Установява шеста допълнителна разпоредба:

3. Администраторите на имоти, в развитието на своята професионална дейност, трябва да действат с ефективност, усърдие, професионална отговорност и независимост, при спазване на действащото законодателство и етичните кодекси, установени в сектора, със специално внимание към защитата правата на потребителите, установени от автономните общности и в този закон.

Тази заповед на закона идва да признае задължение на управителите да защитават правата на потребителите съгласно този закон. Това, което иска да се каже е, че разбирайки като „потребители“ купувачите и бъдещите наематели на имотите, които управляват, те трябва да защитават правата си.

Информацията за имотите, съдържаща се в общността съгласно законите и споразуменията на общността, е от съществено значение за купувача, за да получи тази информация навреме.

Този момент е много важен в испанската практика за недвижими имоти, тъй като от десетилетия сме се сблъсквали със ситуации, в които управителите на имоти възпрепятства потока на информация към купувачите на имоти, твърдейки, че не са упълномощени да споделят тази информация. Това поведение генерира a високо ниво на несигурност при сделки с недвижими имоти, тъй като купувачът е бил принуден да направи инвестиция в къща, за която не е знаел дали може да има скрити проблеми в ръцете на собствениците и техните администратори.

С което, за пореден път, този закон идва да изясни задължение, наложено на управителите на имоти за доставка тази важна информация за купувача и бъдещия наемател.

Допълнителна такса на IBI – Данък върху недвижимите имоти за необитаеми имоти

В случай на имоти за жилищно ползване, които са постоянно незаети , общините могат да изискват допълнителна такса на IBI до 50 процента от нетния размер на данъка.

За тези цели ще се счита за незает имот. постоянно незает , непрекъснато и без уважителна причина, за период повече от две години , съгласно изискванията, доказателствените средства и реда, установени с данъчната наредба, и принадлежат на собственици на четири или повече имота за жилищно ползване.

Доплащането може да бъде до 100 процента от нетната сума на данъка, когато е периодът на незаетост повече от три години , и може да се модулира въз основа на периода на незаетост.

Освен това общините могат да увеличат съответния процент на надбавка в съответствие с горепосоченото с до 50 допълнителни процентни пункта в случай на имоти, принадлежащи на собственици на два или повече имота за жилищно ползване, които са незаети в една и съща община.

 Допълнителната такса IBI засяга ли вторите резиденции, притежавани от непребиваващи чужденци?

 Отговорът е не. Законът установява, че в случай на имоти за второ жилище, срокът за освобождаване ще стане ЧЕТИРИ ГОДИНИ.

Във всеки случай, следните причини ще се считат за основателни (т.е. няма да доведе до разглеждане на имота като необитаем и ще избегне допълнителната такса):

• Временно прехвърляне по причини на работа или обучение на собственика
• Промяна на адреса поради зависимост или здравословни причини или социална спешност
• Имоти, предназначени за използване на второ жилище с максимум четири години на непрекъснато свободно място
• Имущества, обект на трудови или възстановителни действия, или други обстоятелства, които правят невъзможно тяхното ефективно обитаване
• използването и разпореждането с него или че това е недвижим имот, чиито собственици при пазарни условия предлагат за продажба, с максимум една година в тази ситуация, или под наем, с максимум шест месеца в тази ситуация.
• В случай на имоти, собственост на публична администрация, също ще се счита за основателна причина, ако имотът е предмет на процедура за продажба или е въведен в експлоатация чрез договор за наем.

Допълнителната такса, която ще се изисква от данъкоплатците на този данък, ще се натрупат на 31 декември и ще бъде уреждат се ежегодно от общините, след като е установена свободността на имота към тази дата, заедно с административния акт, с който е обявена.

Общинската декларация за трайно необитаем имот ще изисква предварително изслушване на данъчно задълженото лице и акредитацията от Общинския съвет на признаците за незаетост, които да бъдат регламентирани в посочената наредба, в рамките на която могат да фигурират тези, свързани с данните от общинския регистър, както и като потребление на услуги за доставка.

Целта на това правило е да пуснете празни къщи на пазара, като по този начин се избягват спекулациите, което ще насърчи предлагането на продукти на пазара на недвижими имоти.

 Нов сценарий за агенциите за недвижими имоти

Задължението за предварителна информация, изисквана от собствениците и агентите на недвижими имоти, защитава купувача като потребител. Въпреки това, то наистина представлява риск за агентите по недвижими имоти тъй като те ще бъдат длъжни да предоставят информацията за собственика на имота, преди да можете да приключите сделката с купувача или наемателя.

Този тип предварителна информация може да доведе до ситуации, в които купувачът осъществява контакт с продавача пряко, увеличавайки риска сделката с недвижими имоти да бъде сключена директно между тях, злоумишлено избягване на заплащане на услугите на агенцията.

Това е вече обичаен факт и за съжаление на пазара на недвижими имоти, в който много пъти страните, с цел спестяване на пари в сделките си, пренебрегват добрата работа на агенциите за недвижими имоти, а именно да контактуват с купувачи и продавачи в пазар.

Основната задача, изпълнявана от агенциите за недвижими имоти, която е толкова важна за пазара на недвижими имоти, може да бъде засегната от това задължение за предоставяне на предварителна информация за имота и собственика на купувачи, които може да са изкушен да се свърже директно със собствениците, за да избегне плащането на комисионни или такси от агенцията за недвижими имоти.

С което, ще бъде важно и препоръчително за агенциите за недвижими имоти да преразглеждат своите мандатни договори както за собственици, така и за купувачи или бъдещи наематели, с цел законно защитават плащането на техните професионални хонорари, включително, ако е необходимо, високо санкции в случай на нарушение. за страните, които сключват договорите си директно и без да минават през доброто обслужване на агенции за недвижими имоти.

Освен това ще изисква от агенциите за недвижими имоти да получат необходимите разрешения от собствениците за споделяне на лична информация в съответствие с личните закон за защита на данните.

Ето защо ще е необходим напредък в професионализиране на агента по недвижими имоти сектор, които със сигурност трябва да имат по-голяма специализация в сектора, разширявайки уменията си отвъд строго търговската задача за контакт с купувач и продавач.

Без съмнение тази нова наредба ще повиши професионализма на брокерите на недвижими имоти.

TLACORP 2023