Как да построите къщата си в Испания. Градска земя
Колко вида земя за строителство има в Испания?
Ако възнамерявате да закупите собствена земя, за да построите къща в Испания, като селска къща (cortijo) или такава „вила“, важно е да разберете дали земята се намира в зона, където е разрешено строителство (в този случай се нарича „finca urbana“ или „suelo urbano“) или където не е позволено („finca rustica“ или „suelo rustico“). Тази класификация ще засегне правата на строеж върху парцела.
Земята в Испания е класифицирана в няколко типа:
1.- Градска земя – “Суело Урбано"
Това е земя, в която е разрешено да строи с определени спецификации, съдържащи се в „Плановете за развитие“ на града или района (План General de Ordenación Urbana PGOU), или в специфични зони на урбанизация, наречени „частични планове“ (Самолети Парциалес) И др.
Тази земя използва, за да има всички удобства и изисквания за живеене там при висока гъстота на населението, като правилно водоснабдяване и електричество, връзка с мрежова канализационна система, паркове и зелени площи, спортни, образователни, болници и др.
градска земя или „Суело Урбано” е този, който използваме, за да намерим в градове, села или урбанизации, и преди е имало правилен достъп по пътища, с тротоари, пешеходни зони, улици, търговски площи, здравни центрове, училища, болници, спорт и т.н.
2.- Неподходяща за урбанизация земя – Рустикална земя – “Suelo Не може да се урбанизира"
„Не може да се урбанизира“ е вид земя, където не е възможно да се развие индустриална, жилищна или търговска земя, тъй като е предназначен да определя защитени употреби, свързани главно с гори, селско стопанство и др. Така че в този тип земя други употреби като жилищни, промишлени или търговски са много ограничени, забранени и не винаги разрешени.
Вътре в земите, които не могат да се урбанизират, откриваме класификация на подтипове земя в зависимост от разрешеното използване и нивото на защита:
- Защитена земя (на испански „Suelo No Urbanizable Protegido“): Това е земя, където по определени причини (обикновено свързани с природата, гора и т.н.) строежите и други видове дейности са ограничени с цел „защита“ на определена ценност.
- Незащитена земя (на испански „Suelo No Urbanizable Comun“): Това е земя, чиято основна употреба е земеделска и селскостопанска и където могат да бъдат разрешени други цели (като жилищни, търговски и т.н.), при спазване на определени условия.
"Рустик земя” е името, което обикновено се приема за Suelo No Urbanizable Commun в Испания. С други думи: райони, в които не може да се развива урбанизация, която е предназначена за селскостопанска употреба, е разрешено друго използване като строителство на жилищни имоти, промишленост и т.н., винаги при спазване на определени нормативи и условия.
3.- Урбанизирана или развиваща се земя – “Suelo Урбанизируем"
Това е типът земя, където, тъй като сега се счита за „неподходящ за урбанизиране“, може да бъде развит в бъдеще с урбанизации, търговски зони, индустриални паркове и др.
Процес на строителство и съвети при изграждане на испанска къща в градска земя
Говорим сега за “градска земя”, това е земя, където имате много възможности за застрояване, но обусловено от местните нормативи.
Така че, ако вашето намерение е да разработите проект за изграждане на къща в „градски“ райони, първо трябва да проверите в законния орган (главно кметството, съвет = „Ayuntamiento“), какви са спецификациите, изискванията и ограниченията , които може да трябва да изградите там.[
1. Първа стъпка: Потвърждаване на възможностите за строителство в парцела
„Лиценз за строеж“, или „Разрешение за строеж“, или „Лиценз за строеж“ (Licencia de Construcciónили Licencia de Edificaciónили Лиценсия де Обра кмет).
Както посочихме преди, ако вашето намерение е да разработите проект в една от „ГРАДСКИ“ зони, първо трябва да се консултирате със законния орган (главно кметството или съвета = „Ayuntamiento“) или, алтернативно, да се консултирате и да получите съвет на юристи специалисти по строителство и благоустройство.
Така че, преди да преминете към напреднали стъпки на процеса, важно е да получите правилната информация за местните разпоредби и ограничения в района, както и възможностите за разработване и изпълнение на вашия проект. Както и в други държави, разрешението за вашия проект ще бъде официално одобрено, когато получите „Лиценз за строеж“ или „Разрешение за строеж“ от кметството.
Така че, Първата стъпка е да разберете дали местният нормативен акт разрешава изграждането на къща на този парцел и кои са специфичните съображения, които трябва да се спазват.
Разходи за урбанизация
В градовете или урбанизираните райони е задължително да се инсталира цялата необходима инфраструктура за превръщане на празните пространства в „градове“ или „урбанизации“. Така че преминава, за да направи, между другото, следните действия:
- Външни пътища и комуникационна инфраструктура: Връзки с магистрала, влак, летища и др.
- Вътрешни пътища и комуникации: Настилки, улици, пешеходни зони, паркове, градини и др.
- Канализация, вода, ток, газ, интернет и др.
Обикновено парцелът е готов за изграждане, когато горепосочената инфраструктура бъде завършена. Така че чисто, не е възможно да се строи върху парцел, където има предстояща урбанизираща инфраструктура за завършване.
Но в някои случаи районът е разгледан по такъв начин, че въпреки че по-голямата част от урбанизационната инфраструктура е завършена, има някои незавършени точки, които са оставени за момента, в който собственикът реши да строи върху нея. Например, доста обичайно е собственикът да плаща разходите за урбанизация на предната част на парцела (собственикът трябва да „даде“ част от своите парцели на обществения път), или дори инсталиране (и плащане) на настилката, или други като пешеходни зони и др.
Този тип изисквания, когато не бъдат открити, могат да създадат икономически щети на тези, които не са знаели кога са закупили този вид парцели за застрояване. Така че е задължително да се отчитат услугите на специалисти по строително право, за да се получи необходимата информация за парцела и да се потвърдят точните възможности и условия за строителство върху него.
Проучване на околните райони
Доста често се срещат празни парцели в новозастроени райони, където урбанизацията и териториите все още не са завършени. Затруднява да се знае как ще бъде районът, когато бъде завършен и какви имоти, конструкции и инсталации ще бъдат изпълнени в района.
Така че, също така е от съществено значение да се свържеш със строителен адвокат, за да получиш подробна информация за бъдещите разработки, които да се извършат в района, за да се избегнат нежелани изненади в бъдеще.
Така че, ние съветваме, че преди КУПУВАНЕТО на парцела, или за да вземете каквото и да е решение относно транзакцията, имайте предвид да имате a ПРЕДВАРИТЕЛНО ПРОУЧВАНЕ НА ПРОЕКТА консултиране с местни юристи, архитекти, строители или строително-техническия персонал от строителния отдел на кметството (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Това ще направи инвестицията по-сигурна, защото в крайна сметка ще имате конкретна представа и ще се запознаете с условията и ограниченията за застрояване в този парцел, преди да пристъпите към закупуване на земята. Повече от препоръчително е да направите проучване от адвокат експерт в строителството и по възможност консултиране с архитекта, който ще разработи проекта и конструкцията.
Също така, в това предварително проучване помолете адвоката си да потвърди не само конкретните права на строеж върху парцела, но и да разбере какви други проекти се планират в тази област, например нови пътища, магистрали, влакова линия, индустриални паркове, търговски площи, или дори урбанизация.
Тази информация може да бъде получена от вашия адвокат при срещи в кметството, изучаване на местната нормативна уредба, а също и от кметството с документ, наречен “CÉDULA URBANÍSTICA”.
След като знаете точно вида на сградата, която е разрешена да бъде построена в тази земя, тогава трябва да договорите услугите на архитект, който да разработи ПРОЕКТ НА СТРОИТЕЛСТВО или СТРОИТЕЛЕН ПРОЕКТ.
В строителния проект вашият архитект трябва да адаптира вашите идеи и предпочитания към специфичните разпоредби на кметството в тази област. И така, вашият архитект ще ви напътства през целия този процес, като ви информира за различните възможности за трансформиране на вашата „идеална къща“ в конструкция, отговаряща на изискванията на района.
Най-важното е всеки детайл да е посочен от вашия архитект. Накарайте вашия архитект да премине през плановете с толкова подробности, колкото можете да издържите. Опитайте се да си представите какви ще бъдат гледките от различните прозорци и с какъв размер легла могат да се справят стаите и т.н.
С прости думи: Опитайте се да получите от вашия архитект колкото се може повече информация за това как ще бъде окончателната къща. Опитайте се да обзаведете и живеете в къщата, докато е още на хартия. Може да не сте на място, за да хванете неща, които могат да ви дразнят за години напред, като прозорец, който е извън центъра в спалнята, или капандури, които не са точно над мястото на мивката в банята.
След като проектът е завършен, тогава вашият архитект трябва да присъства в проекта на сградата в местното кметство в строителния отдел (“Департамент по урбанизъмо" или "Concejalía de Urbanismo”). С прилагането на лиценза за строеж трябва да платите общински данък, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, което е приложимо за всички проекти, които се нуждаят от строителен лиценз (независимо дали такъв е кандидатстван/предоставен или не). Този данък може да варира от 2% до 4% от стойността на строителството, в зависимост от кметството във вашия район.
След това те ще проучат доколко вашият проект е подходящ за специфичните условия или ограничения в района.
Ако вашият проект отговаря на нормативните изисквания и отговаря на разпоредбите и изискванията за надграждане в тази област, тогава те ще ви упълномощават да строите там с подходящите „Лиценз за строеж"Или"Разрешение за строеж“, така че ще имате право да построите там точно същия имот, който е представен на Кметството с проекта.
Така че, ако намерите парцел в една от тези зони и имате цел да построите там определена конструкция или проект, първо трябва да проверите в законния орган (главно кметството, съвет = „Ayuntamiento“), които са спецификациите, изискванията и ограниченията, които можете да трябва да изградите там.EE
2.- Втора стъпка: Процес на изграждане
Моля, кликнете по-долу за да получите подробна информация за строителния процес, когато решите да развиете своя строителен проект в Испания.
Процесът на строителство при изграждане на къща в Испания за вас
