[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]В случай, че сте решили да закупите или продадете имот в Испания, моля обърнете внимание на следната информация:

1.- ПРОВЕРЕТЕ ОПИСАНИЕТО НА ИМОТА В ДОКУМЕНТИТЕ ЗА ИМОТА

КАК СЕ РЕГИСТРИРА ИМОТЪТ И СЕ ОПИСА В ДОКУМЕНТИ: Проверете в актовете за собственост дали имотът е правилно описан и регистриран. Актовете за собственост трябва да съдържат подробности a перфектно описание от размера, границите и останалите строителни елементи, съществуващи в имота.

Доста често се установява, че имотите, които са били собственост на различни собственици в продължение на много години, са били модифицирани/разширени в своите размери и/или зависимости (нови стаи, затваряне на веранда или тераса, гараж, басейни и т.н.).

Ако сегашната повърхност на съществуващите конструкции не съвпада с описанието в нотариалните актове, тогава трябва да знаем причината за това несъответствие! . В много случаи има процеси, които могат да бъдат предприети, за да се коригират тези несъответствия, и начини за тяхното подреждане. Но в други случаи тези разлики показват правен проблем, засягащ имота, който трябва да знаете, за да бъдете потвърдени от най-ранните стъпки на процеса на покупка/продажба.

---

   Пример: Къща с РЗП 120 м2 с басейн 50 м2 и гараж, превърнат в „къща за гости”. В актовете къщата се появява само като 120 m2, но не и басейна, а гаражът е “гараж” не е „къща за гости”.

   Последица: Актовете трябва да бъдат актуализирани и купувачът трябва да бъде информиран, че „къщата за гости“ се счита законно за „гараж“.

  ЗАБЕЛЕЖКА: Ние не обмисляме „вътрешното описание“ на къщата (брой стаи, тоалетна и т.н.), това, което обмисляме, е „застроеният размер“ (на испански „superficie construída“). Не са необходими актове, за да се покаже точното описание или разпределение на всяка вътрешна зависимост вътре в къщата. Ако сте променили интериора на имота чрез смяна на вътрешни стени, тогава няма да е необходимо да актуализирате акта, достатъчно е само да „декларирате“ новото вътрешно разпределение след приключване на продажбата.

т.е.: Делата показват, че има „4“ спални и вие сте ги превърнали в „2“. В този случай не е необходимо да се актуализират актовете. Като собственик вие сте свободни да модифицирате/реформирате вътрешните зависимости вътре в собствеността (винаги получавате правилния лиценз за реформа).

---

ИМОТ В КАТАСТРО (известен също като “SUMA” или “IBI”, или “COUNCIL TAX”): По същия начин, както в нотариалните актове, имотът трябва да бъде вписан в “Catastro” с точния и актуален размер и площ.

Всяка година сметките на Catastro – „Общински данък“ (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) показват размера на имота с помощта на записи на Catastro. Размерът на строежите, разглеждани в този законопроект, е много важен, тъй като се използва за изчисляване на годишния „IBI“ или „Консултски данък“. Така че е от съществено значение да проверите дали записите на Catastro показват правилния и актуализиран размер на съществуващата конструкция в имота, включително всички модификации или разширения, които са направени.

Така че, моля, имайте предвид, че “Catastro office” изчислява Общинския данък по отношение на размера на конструкциите, като взема предвид всеки строителен компонент като къща, басейн, гараж и т.н.

Така че, в случай че имотът е бил модифициран с разширения и т.н., това трябва да се разглежда и проверява като съществена част от процеса на сделката с имоти.

---

   An пример: При придобиване на имота съществуващи строежи са направени общо 120 м2, за къща. Това е показано и в актовете и в законопроекта за Катастро (IBI). Поради тази причина сметките на Catastro (IBI) бяха 300 евро.

Няколко години по-късно собственикът построява 50 м2 басейн и 40 м2 гараж. В случай, че собственикът не е декларирал тези нови строителни елементи пред Catastro, сметките на Catastro -IBI са недоплатени. Причината за това е, както е обяснено в този раздел, че сметките на Catastro се изчисляват, като се има предвид размерът на конструкциите (от гледна точка на „по-голям застроен размер“ = „по-висок данък“). Така че, вероятно, ако собственикът беше декларирал тези елементи, сметката на IBI щеше да е по-висока от 300 евро. Така че, в случай че купувачът не обърне внимание на този момент и не сортира по време на процеса на закупуване, той може да бъде отговорен пред Catastro за тези недекларирани конструкции в случай на проверки на Catastro.

---

2.- ДРУГИ ДОКУМЕНТИ ЗА ПОТВЪРЖДАВАНЕ НА ЗАКОННОСТИ НА ИМОТА:

Обикновено, за да се потвърди правното състояние на даден имот, е необходимо да се снабдят със следните документи:

• Нотариални актове на имота: За да се потвърди как имотът е закупен, законови граници и правни такси/дългове, които могат да засегнат имота
• Catastro (данък законопроект на IBI-Council)
• Сметки за комунални услуги: вода, ток, газ
• Сертификат за енергийни характеристики: За потвърждаване на нивото на потребление на енергия от сградата
• Сертификат на общността на собствениците: За доказателство, че настоящите собственици са в крак с обществените такси
• и т.н.,

Проучването на горните документи е стандартизирано в Испания от агенти и адвокати.

Но, като специализирана в строителството и недвижимите имоти, нашата компания обръща специално внимание на изучаването и разглеждането на други документи, които не винаги се вземат предвид от други професионалисти, които не са толкова специализирани в строителството като TLA.

• Сертификат за местоживеене/Лиценз за работа/Лиценз за професионална дейност (CH/LO): Този документ се получава от Кметството при приключване на строителните работи, за да се потвърди, че имотът отговаря на законовите условия за обитаване. Този документ е необходим и за свързване на вода и електричество към имота и за извършване на промените в договорите за вода и електричество на ваше име.

Получаването на този сертификат е „задължително“ при продажба/купуване на имоти в Испания?:

Зависи от вида на имота: В „Нови” имоти строителят има задължението да предостави този документ на купувача след приключване на процеса на продажба.

Но, моля, имайте предвид, че в „Препродажби“ няма закон, който да принуждава продавача да предостави този документ при завършване на продажбата. Испанските закони казват, че „купувачът“ е този, който трябва да получи този документ след завършване, за да продължи с промените на имената за вода и електричество.

В този момент трябва да кажем, че администрацията може да откаже да даде КН на купувача след завършване, в случай че имота е претърпял неоторизирани работи и т.н. от предишния собственик. Така че, ако имотът не е в идеални законови условия, може да има риск да не получите одобрението на този документ след завършване. И това може да постави купувача в много сложна ситуация, тъй като тогава може да има проблеми да получи договорите за комунални услуги на свое име.

Много важен момент тук е, че съществуването или валидността на CH не е показано в актовете!. Така че вашият адвокат трябва внимателно да провери този въпрос, като използва своя експертен опит и опит, за да потвърди толкова важен документ като този.  

От заключение, това удостоверение е ОСНОВНАТА до продажбата на имота, като потвърждението му трябва да бъде проверено от самото начало на процеса на покупка/продажба.

• Сертификат за липса на нарушение (CNUI): Това е сертификат, издаден от кметството, потвърждаващ, че няма никакви глоби за строителство, нито други нарушения, нито заповеди за разрушаване, засягащи имота. Този сертификат потвърждава дали имотът е подложен на каквито и да е строителни санкции, като заповеди за разрушаване и др. Ако имотът е бил построен или разширен без подходящ строителен лиценз, испанската администрация може да има право да действа срещу тази сграда. Но тези права на администрацията имат ограничение във времето. Тези права изтичат след 15 години след завършване на работите в имота или от някое от евентуалните разширения, извършени там. Получаването на този документ е особено препоръчително при закупуване на „вили“, или „двуфамилни“ имоти, или при закупуване на имоти в селска земя.

 

• Cedula Urbanistica: Това е документ, получен от кметството, който потвърждава различни аспекти от имота, като:
  • „Урбанистичното“ разглеждане на парцела и района. Например, ако парцелът се счита за „селски“, или „годен за урбанизиране“, или „защитен“, или засегнат от обществено достояние и т.н.
  • Ако урбанизацията на района е завършена, или ако има други зони или инфраструктура за урбанизация за завършване
  • Точните „права на строеж“ на парцела (максимално разрешено строителство/строеж в парцела) и др.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]