СТРОИТЕЛСТВО НА КЪЩИ НА РУСТИКАЛНА ЗЕМЯ В АНДАЛУСИЯ – актуализиран 2023 г.

Можете ли да построите жилищни къщи върху селска земя в Андалусия?

Отговорът е Да.

Андалуското законодателство позволява изграждането на жилищни домове върху селска земя и го прави чрез фигурата, наречена „извънредни действия върху селска земя“. Тази наредба се основава на Указ 550/2022 от 29 ноември, който одобрява Общия регламент на Закон 7/2021 от 1 декември, насърчаващ устойчивостта на територията на Андалусия - Кликнете тук, за да виж .

Този регламент позволява изграждането на къщи върху селски земи в Андалусия. За това строителната дейност на този тип жилища ги вписва в това, което нарича „извънредни действия“ на селска земя.

Какво представляват „извънредните действия на селска земя“? чл.30

Това са действия на обществен и социален интерес че допринасят за планирането и развитието на селската среда, или които трябва да бъдат разположени на този тип земя, защото местоположението им върху градска земя е несъвместимо.

В съответствие с член 22.2 от закона, извънредни действия могат да бъдат насочени към изпълнението на дарения, както и промишлени, висши или туристически употреби и всяко друго, което трябва да бъде изпълнено в този вид земя, включително работи, конструкции, сгради, пътища, инфраструктура и технически услуги, необходими за неговото развитие.

Тогава може ли да се мисли за жилищно строителство върху селска земя?

Съгласно разпоредбите на същия член, сгради, предназначени за жилищна употреба, могат да бъдат разрешени съвместно, и пропорционалността и връзката между тях и извънредните действия трябва да бъдат гарантирани.

Това са условията и изискванията:

1. Като цяло, жилище може да бъде разрешено чрез действие когато е необходимо за неговото икономическо развитие и е оправдано от функциите на наблюдение, помощ, управление или контрол. По изключение може да бъде разрешен по-голям брой за действия, които мотивират различна нужда и също отговарят на следните условия.
2. Че къщата и извънредното действие се развиват в един и същи имот .
3. Че изпълнението на къщата предполага икономически изгодна и амортизируема инвестиция в определен срок спрямо дохода, който генерира действието.
4. Да се ​​запази връзката между жилището и извънредното действие . За тези цели ще се прилагат условията, установени в член 29.3 и 4 5. Когато приложимите секторни разпоредби установяват изисквания, които обуславят изпълнението на извънредното действие, съответствието с тях трябва да бъде акредитирано в процеса на предварително разрешение.

Могат ли да се строят селски еднофамилни къщи, без да са свързани с извънредните действия?

Отговорът е ДА.

В съответствие с член 22.2 от закона могат да бъдат разрешени изолирани еднофамилни къщи върху селска земя, която не е свързана с обикновени или извънредни действия, при условие, че не водят до образуване на нови селища в съответствие с разпоредбите на член 24 или да възпрепятства нормалното развитие на обичайното използване на селска земя.

Домовете ще изискват разрешение преди лиценза , в съответствие с член 32, и също така трябва да отговаря на следните параметри и условия:

1. Ще бъде разрешено не повече от едно изолирано еднофамилно жилище на парцел или хоризонтални отделения, с изключение на тези с кортихо, хасиенда или подобна типология, завършени преди влизането в сила на Закон 19/1975 от 2 май , които доказват съществуването към тази дата на многофамилно ползване.
2. Парцелът трябва да е с минимална площ от 2.5 хектара и позволяват начертаването на кръг с радиус 50 метра вътре. Минималната площ при парцелът се намира на горска земя ще бъде 5 хектара .
3. Къщата трябва да се намира на а разстояние повече от 100 метра от всяка друга сграда за жилищно ползване .
4. Повърхността, заета от сградата предназначени за жилище не надвишава един процент от парцела . В останалата част от повърхността дърветата, релефът и естествените условия на земята ще бъдат основно запазени, освен ако промяната им не е необходима за извършване на обичайни действия.
5. Заеманата площ от строежите чрез просека или насип, необходима за изпълнение на сградата, няма да надвишава тридесет процента от повърхността, която заема.
6. Максималната застрояема площ няма да надвишава един процент от площта на имота, а максималната височина ще бъде два етажа , като същите се зачитат съгласно разпоредбите на нормативните актове за градоустройство.
7. Сградата ще има типологичните условия на изолирана еднофамилна къща, като се спазват a минимално разстояние от 25 метра до границите на парцела .
8. Основните услуги, изисквани от дома, трябва да бъдат гарантирани независимо и за предпочитане чрез съоръжения за собствено потребление с възобновяеми енергийни източници. По изключение доставката ще бъде разрешена през инфраструктурните мрежи, когато те имат съответното секторно разрешение и за това са необходими само присъединителните работи.
9.  Сградата ще се намира извън зоните на наводнения и когато се извършва в горски земи, условията за безопасност на населението трябва да бъдат гарантирани при пожар и да отговарят на условията, установени в горското законодателство.

Изискване за предварително изслушване на съседите

Указът постановява, че развитието на извънредни дейности, включително изграждането на жилищни сгради в селски земи, може да не попречи на развитието на „обикновени“ действия на тази земя. „Обикновените“ действия върху селските земи са земеделие, животновъдство, горско стопанство и т.н. в района, особено в съседните и прилежащите райони.

За тази цел член 22 установява процедура, чрез която за одобряване на проекти за жилищно строителство в района, съседните жители ще изискват ПРЕДВАРИТЕЛНО ИЗСЛУШВАНЕ, за да могат да отстояват правата си в случай, че такова строителство възпрепятства или ограничава нормалното развитие от обикновените им дейности.

Каква е процедурата за получаване на разрешение за строеж на селски жилища? – ПРЕДИШНО РАЗРЕШЕНИЕ НА ГР.

В рамките на процеса на одобрение на извънредни действия, в допълнение към предварителното разрешение на прилежащите площи, ще се изисква и разрешение от Общинския съвет, което ще бъде преди издаването на лиценза.

В този смисъл член 32 включва Ред за разрешаване на извънредни действия . Същата заповед установява, че за да се ограничат извънредните действия, ан преди лиценза се изисква разрешение от Общинския съвет което квалифицира земята, където те възнамеряват да се установят и че алтернативно:

• а) Декларирайте действието на „ обществен или социален интерес ”, в случаите на чл.30.2.б).
• б) Разпознайте го несъвместимост с градската среда , в случаите на чл.30.3.
• c) Разрешете изпълнението на несвързано жилище , съгласно чл.31.

Самата статия изброява процедури, които трябва да бъдат следвани за получаване на предварително разрешение от Общинския съвет :

• а) Искане от популяризиращото лице или организация, придружено от Проекта за действие, в съответствие с член 33. Ако искането не отговаря на изискванията, кандидатът ще трябва да поправи липсата или да придружи задължителните документи в рамките на десет дни, с индикация, че ако не го направите, вашето искане ще се счита за оттеглено след решение, което го обявява за така
• b) След като заявлението бъде прието за обработка, след технически и правен доклад, Проектът за действие ще бъде предоставен на публична информация за период от не по-малко от един месец, в съответствие с разпоредбите на член 8.

Едновременно и за същия период ще се проведе изслушване на публичните администрации, които защитават засегнатите обществени интереси и носителите на правото на собственост върху прилежащите земи, които биха могли да бъдат засегнати от действието, според данните, фигуриращи в удостоверенията . кадастъра и имотния регистър, поискани за тази цел.

• в) Когато действието засяга или има надместно действие в съответствие с разпоредбите на член 71, ще бъде поискан обвързващ доклад за проекта за действие по време на процеса на обществена информация от отдела, отговарящ за териториалното планиране, който ще бъде издаден в рамките на два месеца, както е предвидено в чл.72.
• d) Резолюцията на процедурата, одобряване или отказ на Проекта за действие, съответства на компетентния общински орган за окончателното одобрение на инструментите за градско планиране, в съответствие с разпоредбите на законодателството на местната власт.
• д) Съответното споразумение ще бъде публикувано в официалния вестник на провинцията и на уебсайта на Общинския съвет, където ще бъде публикуван и одобреният проект за действие.

СРОК ЗА ОТГОВОР: 6 МЕСЕЦА И ОТРИЦАТЕЛНО МЪЛЧАНИЕ.- След периода на шест месеца от вписването на заявлението в електронния регистър на компетентния орган за обработването му без уведомяване на заинтересованото лице за приключване на процедурата, ще се разбира, че отказал разрешението .

ПРЕДВАРИТЕЛНО РАЗРЕШЕНИЕ МОЖЕ ДА БЪДЕ ПОИСКАНО ЗАЕДНО С ЗАЯВЛЕНИЕТО ЗА ЛИЦЕНЗ ЗА РАБОТА

Физическото или юридическото лице, насърчаващо действието, може да поиска съвместна обработка на предварителното разрешение и разрешението за строеж и трябва да предостави Проекта за действие и съответния строителен проект заедно със заявлението.

Как се обработва проектът за извънредно действие?

Член 33 от Указа от 2022 г. установява в тази връзка, че проектът за действие за изпълнение на извънредно действие ще съдържа следните определения:

1. Идентификация на публичната администрация, образувание или лице, насърчаващо действието.
2. Подробно описание на действието, което ще включва:

• а) Ситуация, разположение и граници на земите, които са обект на квалификацията.
• б) Физическа и правна характеристика на земята.
• в) Социално-икономически характеристики на действието.
• г) Характеристики на сградите, конструкциите, работите, пътищата, инфраструктурите и техническите услуги, необходими за тяхното развитие, включително външните, необходими за правилното функциониране на дейността и на съществуващите конструкции, инфраструктури и обществени услуги в териториалния му обхват. .
• д) Обосновка, когато е подходящо, на условията за изпълнение на жилищна сграда, в съответствие с член 30.4.
• е) Срок за започване и завършване на работите с определяне, където е уместно, на фазите, на които е разделено изпълнението.

Обосновка, обосновка и дефиниция, според характеристиките на действието, на следните крайности:

• а) Обществен или социален интерес или несъвместимост действието да се разположи върху градска земя, според случая, в съответствие с член 30.
• б) Произход или необходимост от изпълнение върху селски земи и обосновка на конкретното предложено местоположение.
• в) Съвместимост на действието с режима на селските земи и с териториалното и градоустройственото планиране на приложението.
• г) Обосновка за съответствие със засегнатите секторни разпоредби, придружена от документацията, която се изисква от тях.
• д) Спазване на мерките за предотвратяване образуването на нови селища.
• е) Анализ на териториалното, ландшафтното и екологичното въздействие и дефиниране на коригиращи мерки за въздействията, които могат да бъдат генерирани.
• g) Икономическа и финансова жизнеспособност на действието.
• з) Ако е приложимо, продължителността на градоустройствената квалификация на земята.

Какви са задълженията, поети от организатора на извънредната дейност (в случая строителство)?

Член 33, в точка 4, изрично изброява задълженията, поети от организатора на дейността, и които са следните:

• а) Тези, които съответстват на правните задължения на режима на селската земя.
• b) Ангажимент за поддържане на връзка между сградите и селското използване на земята които обосновават разрешението им и да върнат земята в естественото й състояние в случаите, предвидени в правилника.
• в) Плащане на компенсаторно обезщетение върху селска земя , в съответствие с чл.22.5 от закона.
• d) Заявление за разрешение за градоустройство , в съответствие с одобрения проект за действие, в рамките на максимален период от една година от разрешаването на процедурата за предварително разрешение.

- изтичането на посочения период ще определи изтичането на разрешението , което ще се обяви след изслушване на заинтересованата страна.

Следователно, както виждаме , заинтересованата страна има ЕДНА ГОДИНА от предоставянето на предварително разрешение за искане на разрешение за строеж. Въпреки че, както видяхме в членовете на закона, съвместното представяне на искането за предварително изслушване и разрешението за строеж е разрешено.

Срок ли е разрешението за извършване на строителната дейност?

Член 34 регламентира продължителността на квалификацията на земята, както следва:

– Като цяло срокът е неограничен. С други думи, след получаване на предварително разрешение и лиценз, квалификацията на земята за извършване на строителна дейност не е срочна.

– Въпреки това, и това е важно, наредбите установяват, че в случай че дейностите, които трябва да се извършват, бъдат прекратени за непрекъснат период от ПЕТ последователни години, това ще доведе до загуба на валидност на разрешението.

Тоест, ако имотът е изоставен или ползването му е преустановено за непрекъснат период от най-малко 5 години, в този случай администрацията ще отнеме разрешението и земята трябва да се върне в първоначалното си състояние, което ще означава разрушаване. построени сгради.

– Извънредни действия, които разрешават използване или дейности с ограничена продължителност във времето, такива, които изискват административна концесия върху земя в обществено достояние и такива, които са разрешени върху земя, включена в зони на трансформация, предвидени в инструментите за териториално и градско планиране.

Разрешението в тези случаи ще установи срока на квалификацията, като вземе предвид времето, което е от съществено значение за амортизацията на инвестицията и, когато е подходящо, срока на съответната административна концесия, като предвижда възможността за подновяването й по искане на заинтересованите, преди завършването му.

Изтичането на срока ще доведе до загуба на валидност на разрешението, принуждавайки субектите и организаторите или тези, които са суброгирани в задълженията си, да възстановят земята в нейното естествено състояние без право на обезщетение.

Горните условия ще бъдат записани в лиценза, който разрешава извършването на действието и в Имотния регистър, в съответствие с разпоредбите на законодателството за ипотеките.

Компенсаторно плащане

Строителният проект на селска къща се счита за „извънредно“ използване на земята и поради тази причина разпоредбите считат, че тази дейност трябва да подлежи на плащане на обезщетение, в допълнение към плащането на такси и произтичащи от тях данъци. от издаването на разрешението за работа.

Член 35 е този, който включва реда и условията на компенсаторно плащане :

• Това е полза с неданъчен характер
• Плащането е стопанисвани и предоставени на общината
• Посочената сума ще бъде разпределена за общинско земско наследство
• Сумата е десет процента (10%) от бюджета за материално изпълнение на работите да се извърши, с изключение на разходите, съответстващи на машини и оборудване, без да се засягат намаленията, които могат да бъдат направени върху тях в съответствие с разпоредбите на общинските наредби.
• Сумата обаче в случая на еднофамилните къщи във всеки случай ще бъдат петнадесет процента. (15%).
• Действия в съществуващи сгради, които не предполагат промяна на предназначението, няма да подлежат на компенсаторно плащане .

Законът установява, че размерът на компенсаторното плащане за извънредни действия може да бъде намалена в общински наредби в съответствие със следните критерии, които могат да бъдат кумулативни:

• а) Обем на инвестициите за осъществяване на производствени употреби.
• б) Въздействие на действието върху местната икономика и заетостта.
• в) Принос към опазването на историческото наследство и околната среда.
• г) Включване на енергийни съоръжения от възобновяеми източници.
• д) Допълнителни мерки към тези, които са строго необходими за екологичната и ландшафтната интеграция на действието.

Има ли задължение за изплащане на компенсаторно плащане, когато се извършват разширения на законно построени сгради?

Отговорът е ДА.

Наредбите установяват, че размерът на компенсаторното обезщетение при строителни действия, състоящи се от разширяване на законна сграда, ще се изчислява, като се вземе предвид изключително бюджетът за материално изпълнение на разширителните работи и ще се начислява, без да се засяга необходимостта от обработка ново предварително разрешение в съответствие с член 25.3.

Това означава, че разширяването на законно построените селски домове ще изисква:

• Прилежащо предварително разрешение
• Предварително разрешение от Общинския съвет
• Изплащане на компенсаторно обезщетение за 10 или 15% от бюджета на работата.

КОНСТРУКТИВНИ ДЕЙСТВИЯ ВЪРХУ РАЗПРОСТРАНЕНИТЕ СЕЛСКИ ХАБИТАТ

Какво се разбира под „разпространено селско местообитание“?

Член 23 от закона установява, че в съответствие с член 14.2 от закона областите на разпространено селско местообитание представляват териториална област, върху която a съвкупност от сгради без градоустройствена структура и свързани по произход със земеделска и животновъдна дейност. селска среда, чиито характеристики трябва да бъдат запазени.

Разпространеното селско местообитание представлява a селище с извънградски характер върху селска земя и за да се запазят тези характеристики, инструментите за планиране не могат да ограничават зони, нито да предлагат планиране за тях, което предполага гъстота, по-голяма от три жилища на хектар .

Какъв тип изпълнения са разрешени в „разпространеното селско местообитание“?

Съгласно член 36 действията, които могат да се извършват върху разпространеното селско местообитание са:

1. В зоните, определени като селски местообитания, разпространени от общите инструменти за градско планиране или от специални планове, могат да се извършват дейности за градско планиране, които допринасят за неговото опазване, поддържане и подобряване и които са съвместими с режима на защита на категорията селска почва където се намират.

Това ще стане чрез инструменти за градско регулиране, наречени „Специални планове“.

2. Собствениците на земята и сградите, включени в тези зони, са длъжни да платят за получаването на земята, предназначена за обществени дарения и работите за подобряване на инфраструктурата и услугите, предвидени в инструмента за градско планиране, който ги нарежда.
3. Специалните планове, които ще регулират действията, които могат да се извършват в тези „разпространени територии“, ще установят, в допълнение към условията за урбанизация, инфраструктури и др., необходими за развитието на тези дейности в съответствие със закона, условията за строителство от жилища в района.

И за това новите конструкции трябва да отговарят на следните условия:

1. а) Типологичните, естетически и конструктивни характеристики ще бъдат съобразени със селския ландшафт и традиционните конструкции на селището.
2. б) Традиционните ценности ще бъдат запазени, като се даде приоритет на действията за рехабилитация, обновяване и регенериране на съществуващи сгради.
3. в) Като цяло, максимална височина на сгради ще бъде два етажа .
4. d) Oнова къща на парцел ще бъдат построени и максималната площ за застрояване ще бъде средната за района.
5. д) Те няма да бъдат разрешени, когато изпълнението им води до превишаване на плътността, установена в член 23.3.

Какви употреби могат да се правят и са разрешени в „разпространените селски местообитания“?

Член 39 установява, че допустимите употреби в разпространеното селско местообитание като цяло ще бъдат следните:

1. a) Жилищна употреба с типология, типична за селска земя.
2. б) Необходимото използване на съоръженията.
3. в) Обичайно използване на селска земя, което не променя характеристиките на района.
4. г) Третични употреби, допълващи жилищната употреба.
5. e) Туристическа употреба в съществуващи сгради.

Какви употреби са забранени?

Член 40.

• а) Сгради, типологии и характерни предназначения на градска земя.
• б) Подразделения и действия, които променят морфологията на ядрото.
• в) Работи по урбанизация, с изключение на тези, необходими за изграждане на инфраструктури или съоръжения, предвидени в секторните разпоредби или в инструмента за планиране, и тези, които допринасят за опазването, поддържането и подобряването на условията на местообитанията.

Какъв тип градска инфраструктура може да се изгради в разпръснатото селско местообитание?

Член 41.

1. Имплантиране на нови сгради
2. Консервация, поддръжка и подобряване на съществуващите
3. Изграждане на дарения и общи инфраструктури за предоставяне на основни услуги и телекомуникации, при условие че те са оправдани в опазването, поддържането и подобряването на обособените зони.

Освен това могат да се извършват градоустройствени действия, насочени към получаване на дарения, и могат да се прилагат техниките, предвидени в член 114 от Закона за получаване на общи и местни системи, чрез несистематично управление модалност .

Действията, предвидени в инструментите за планиране, ще бъдат предмет на съответните общинският превантивен контрол и извършването на обикновени и извънредни действия, непредвидени в тях, ще бъдат съобразени с условията и реда, предвидени в Правилника.

Управлението на безсистемното изпълнение може да бъде (чл. 42):

1. а) Обществен , чрез плащане на квоти или, когато е подходящо, чрез налагане на специални вноски, съгласно разпоредбите на членове 109 и следващите от закона.
2. б) Частен , в случай че има инициатива за повече от 50% от собствеността върху земята на разпръснатото селско местообитание, чрез учредяване на сътрудничеща организация с цел поемане на съответните разходи в режим на справедливо разпределение на таксите, прилаган в подобно на това, което е посочено в членове 241 до 249.

Собствениците на ферми, включени в обхвата на разпространените селски местообитания, ще бъдат задължително включени в сътрудничещата организация, ако не са се присъединили в срока, предвиден в член 132.7.

С други думи, собствениците на този вид имоти ще плащат солидарно разходите за инфраструктурните работи, които ще бъдат развити в „разпространената зона“ по закон или по „специалните планове“ на урбанизацията.

Така че, моля, внимавайте с него, когато купувате имоти в разпространени.

TLACORP май 2023 г