Процесът на строителство при изграждане на къща в Испания за вас
След като получите разрешение за строеж, трябва да договорите услугите на строител или конструктор, да изпълни проекта и да построи къщата.
Този строител трябва да следва инструкциите от архитект за да изпълни строежа според стриктния проект.
Архитектът
В този момент е много важно да се обърне внимание на работата на архитекта. Когато услугите на испански архитект са договорени за изработване на проекта за строителство, той ще завърши работата си, след като проектът бъде получен. Но можете също да договорите услугите му „Контрол“ работите, извършени от строителя, и да гарантира, че всички стъпки на строителството се изпълняват, както е посочено в проекта. На испански това е „Control de Obra“ или „Supervisión Técnica de la Obra“. Разбира се, хонорарите от архитекта ще бъдат по-високи, ако архитектът поеме тази работа, но гаранциите за строежа ще бъдат по-високи, тъй като работите на строителя ще бъдат периодично проверявани от архитекта.
Много е важно архитектът да е регистриран в Официалния колеж на архитектите на региона.
След това трябва да назначите архитект и да съгласувате договор с него, в който се посочва точно за какво отговаря той, срокове и разходи за сградите. Таксата на архитекта включва изготвянето на „memoria de calidades“ (Списък със спецификация на качеството на материалите). Тя трябва да бъде подробна, включително например формулата за бетона, вида на материалите и размера на тръбите, плановете и т.н.
Архитектът ще инструктира an мотач, квалифициран архитектурен инженер, който ще контролира сградата, извършва инспекции на място и ще гарантира, че сградата е построена съгласно изискваните стандарти. Той ще издаде сертификатите на архитекта, които са необходими за получаване на испански Certificado de Fin de Obra (Сертификат за завършеност – или лиценз за окончателно изпълнение), и Licencia de Primera Ocupación (наричан Лиценз за първа професия или удостоверение за обитаване).
Ще трябва да подготвите точна спецификация за сградата, а след това намерете надежден строител. Вашият архитект може да поеме отговорност за това и за надзор. Трябва да договорите дата за завършване с клауза за неустойка във ваша полза за късно завършване. Това трябва да бъде включено в правно обвързващ договор, който трябва да бъде подписан със строителя.
“Seguro Decenal” или “Десет години застраховка
Също така, в този момент е много важно да вземете предвид какво се нарича SEGURO DECENAL или ДЕСЕТ ГОДИНИ ЗАСТРАХОВКА.
Когато купувате извън план от испански строител или предприемач, или строите нов имот (какъвто е случаят в момента), строителят или предприемачът, заедно с архитекта, трябва да ви гарантират, че основните и най-важни части от строителството ще бъде сигурно поне десет години.
За да потвърди тази отговорност, испанските разпоредби принуждават строителите на нови сгради да застраховат най-важните части от конструкцията, като основи, вътрешна конструкция, бини и др. Други дефекти, засягащи обитаемостта на имота, се покриват за 3 години . Други незначителни дефекти се покриват за 1 година. В последните два случая застрахователно покритие не се изисква, но очевидно ако строителят може да предложи това като допълнителна гаранция, ще е по-добре.
Също така, това е допълнителна гаранция за строителството, тъй като същата застрахователна компания ще принуди строителя да премине определени проверки за качество, да провери качеството на материалите и извършените работи в имота, за да даде правилната полица.
Испанската десетгодишна застраховка (или „Seguro Decenal“) е задължителна и задължителна, когато организаторът е компания с дейност по строеж на къщи за продажба.
Но това е доброволно, когато разработчикът е конкретен, обикновено собственик на парцела. Това се нарича в Испания "Автопромотор“, преведено като „Self-Promoter“ или „Self-Developer“. Това е случаят, в който даден човек купува земя в Испания с намерение да построи къща за него, но няма дейност по закупуване за продажба. В тези случаи испанското законодателство дава възможност на тези данни да не кандидатстват за тази застраховка, тъй като испанското правителство разбира, че ако даден човек строи нещо, за да живее вътре, той ще положи необходимите грижи, за да строи по безопасен и сигурен начин . Така че лицето може да избере дали да спести разходи, избягвайки да плаща тази застраховка; или например да сключите тази застраховка, за да имате по-добра защита срещу строителни проблеми и дефекти.
Но ако вие, като саморекламатор, решите да не кандидатствате за тази застраховка, в бъдеще, ако решите да продадете къщата на други купувачи, испанските закони ви принуждават да информирате евентуалните купувачи, че строителството не е покрито с тази гаранция , и те трябва изрично да приемат това като съществено условие от продажбата. От гледна точка на евентуален купувач винаги ще бъде по-добър вариант да закупите имот с тази застраховка. Така че те трябва да бъдат надлежно информирани и трябва да потвърдят, че имотът не е застрахован по този начин.
Строителят
Като организатор на строителството, вие трябва да договорите услугите на строител, който да изпълни строителството по проект и следвайки инструкциите, направени от архитекта. Един от най-важните елементи при изграждането на имот е договор за строителство със строителя. Строителят винаги ще се опитва да защити интересите си и ако нямате опит с този тип договори, вашият имот може да се окаже с по-ниско качество от очакваното или да отнеме два пъти повече от обещаното или дори по-лошо.
За да се защитите, винаги се уверете, че вашият адвокат изготвя договора или директно договаря договора, предложен от строителя.
Най-важните елементи на договора са да се уверите, че договорът отчита:
- Пълното име и CIF номер (Данъчен номер на фирмата) на строителната фирма и собственикът са включени.
- Конструкцията е направена с възможно най-много подробности, като се следват планове и описание на сградата, предоставени от архитекта, и също така включващ подробен списък на материалите и качествата (“Memoria de calidades").
- Тези екстри (като гараж или басейн и т.н.) са включени в цената
- В договора е включена начална и прекратена дата, като се вземат предвид и неустойки за късно приключване.
- Условия за плащане (новите имоти плащат над 20-30% преди началната дата на строителството и фиксират всички останали плащания към различни етапи на строителството. Може също да се препоръча задържане на 5-10% от цената за ремонт всякакви дефекти след завършване на сградата).
- При последното плащане трябва да се дадат удостоверения от архитекта, електротехниците и кметството.
- Данъци, включени в транзакцията, обясняващи и подробно колко е за IVA (ДДС) и гербов налог (“Документирани правни актове“), нотариус, такси за поземлен регистър и др.
Друг аспект, който препоръчваме да се съгласите със строителя:
- За да се гарантира, че строителят ще организира последните стъпки от процеса по отношение на документацията. Това означава, че самият строител ще получи Сертификат за крайни работи (Certificado Final de Obras), или Декларация за нова сграда или Хоризонтално разделение (Declaración de Obra Nueva o de Division Horizontal), и най-важното, Лиценз за професия - Удостоверение за обитаване (Удостоверение за ползване). Тези елементи са изключително важни в селска земя, в които не е обичайно да се намерят достатъчно електрически или водни точки за свързване към електрическата мрежа.
- За да гарантирате това, след като сте платили окончателното плащане за цената на строителството, ще получите вода и електромер свързани, и с договорите, подписани на вашите лични имена.
Защо е важно да получите от строителя Удостоверение за обитаване, присъединяване към ВиК, ел. и др.?
Защото е много често строителят да напусне делото, след като завърши строителството, или след като получи лиценз за окончателни работи – CFO (Certificado Final de Obra) и Декларация за нова сграда-DON (Declaración de Obra Nueva).
С тези заверки строителят декларира, че новата сграда е завършена (с финансовия директор), и че строителството е завършено и вече е декларирано в имотния регистър (DON).
Но на този етап окончателната административна декларация на сградата не е пълна. Остава да се получи сертификат за обитаване – CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Този документ е много важен, защото ви е необходим, за да прехвърлите договорите за доставка на вода и електричество от доставка на „Работа“ към „Домашно“ ползване.
Ще обясним тази концепция по по-добър начин:
При стриктно тълкуване на договора със строителя, той приключва службата си в момента, в който имотът е физически завършен и се появява като „къща“ в поземления регистър (Registro de la Propiedad). Това се получава с двата посочени по-горе документа:
- Лиценз за финални работи (Certificado Final de Obra), който е документ, в който архитектът, проектирал строежа, удостоверява, че сградата е вече завършена, при спазване на проекта и разрешението за строеж;
- Декларация за нова сграда-DON (Declaración de Obra Nueva), което представлява процес на вписване на новата сграда в поземления регистър (Registro de la Propiedad) върху съществуващия парцел.
В този момент вие, като организатор, имате къщата завършена и надлежно вписана в имотния регистър. Също така в имота има ток и вода. Така че можете да си мислите, че имотът е готов за живеене вътре.... НО... НЕ. За ваша информация, имотът все още не е готов, за да живеете там, имотът все още не е „къща“, той е „строеж“, защото, за да бъде „къща“, имате нужда от следните елементи:
- СЕРТИФИКАТ ЗА ЛИЦЕНЗ ЗА ОБИТАВАНЕ/РАБОТА („CÉDULA DE HABITABILIDAD или LICENCIA DE OCUPACIÓN: Това е потвърждението от кметството, че имотът е готов за обитаване и се прилага след завършване на имота с лиценз за окончателно строителство (Certificado Final de Obra), и вписан в имотния регистър с Декларация за нова сграда-ДОН (Declaración de Obra Nueva). Този документ ви е необходим, за да получите разрешението на кметството да живеете в къщата. Преди да го получите, това, което имате, е конструкция, но не и „къща“.Този документ ще е необходим за получаване на индивидуалната доставка на основните комунални услуги на ваше име и с потреблението за „къща“.
- СЕРТИФИКАТ ЗА ЕЛЕКТРИЧЕСКА ВРЪЗКА (Boletín de Electricidad) : Преди строителят да получи сертификата за обитаване, може да има водоснабдяване и електричество в конструкцията, тъй като е нормално строителят да получи това захранване, за да извърши работите по къщата (за пътни такси, машини и т.н.). Но доставката, получена от строителя, е доставка за „работи“, но не и за „домашно“ потребление. Понякога купувачите или организаторите са оставени в имотите си с електричество и вода „снабдяване за строителни нужди“ в продължение на много години, тъй като строителят не е получил правилното CH (Сертификат за обитаване). Те имат вода и електричество, но в много лошо състояние и по-скъпо от нормалното захранване за къща. Така че, за да сте сигурни, че вие, като купувач или промоутър, ще получите правилното CH от страна на строителя, ще бъде препоръчително да оставите част от плащането на цената, договорена със строителя, да бъде платена, когато CH се получава. По този начин това ще принуди строителя да работи правилно и да направи всичко възможно да получи този документ възможно най-скоро.
Така че, както беше обяснено по-горе, wГорещо ви препоръчвам, като организатор или купувач, да получите гаранции, че строителят ще ви предаде имота обитаем с ЦО, с правилното водоснабдяване и електричество (като „къща“) и със сигурността, че няма да имате никакви проблеми в бъдеще с това.
Строителят познава района, познава архитекта, също и кметството и ще получи тези документи три пъти по-бързо и по-евтино от вас. И ако той иска да бъде договорен от вас, той трябва просто да получи тези предмети. Ако той откаже да го направи, ще бъде разумен аргумент да се обърне към друг.
Ипотечен кредит за финансиране на строителните работи на испанската къща
Много често вие, като организатор, трябва да кандидатствате за ипотека, за да платите строителството на имота. В този случай има конкретна ипотека, която се предлага от банката за получаване на достатъчно финансови средства за изграждане на имота.
Това се казва: Ипотека на промотор или ипотека на самореклама (Préstamo или Hipoteca Promotor или Auto-Promotor).
Ситуацията е следната: Имате парцела и първоначална идея за къщата, проектирана с архитекта, и сега сте намерили строителя, който да направи строителството. Но имате нужда от пари и трябва да поискате заем, за да построите къщата. След това отивате във вашата банка и питате за финансови възможности. След като проучите личното и икономическото си положение, за да потвърдите, че ще бъдете добър клиент за изплащане на ипотечните плащания, тогава Ако банката приеме и ви предложи да ви заеме парите за проекта. Но банката няма да ви даде пълния размер на строителните разходи в началото, а ще ви дадат средствата поетапно. Кои стъпки?, тези, произтичащи от същата еволюция на конструкцията.
Например: Изображения, че ви трябват 100.000 20 евро, за да завършите работата. Банката ще ви даде 20 % за закупуване на земята и за направата на основите, 30 % при завършване на конструкцията; XNUMX %, когато покривът е завършен и т.н., а останалата част, когато архитектът направи „лиценз за заверка на окончателни работи“ или Licencia de Final de Obra.
Вашата банка ще поиска от вашия архитект актуализация на сградите, за да издаде сертификат, потвърждаващ, че работите са задоволително завършени.
След това ще донесете този сертификат в банката и те ще ви дадат съответния процент за тази стъпка във връзка с глобалния. Вашата банка може да поиска от вас да имате парцела на вашето име, преди да ви даде одобрението на ипотеката и да декларирате къщата „в строеж“ в имотния регистър. Това е така, защото понякога строителят ви предлага един от парцелите, които са на негово име, за да го построите там, и парцелът се запазва на името на строителя до завършване.
Така че, за да дадете по-добра гаранция на банката, те могат да поискат да смени земята на ваше име и да информират поземления регистър, че в тази земя се строи къща. Ако случаят е такъв, тогава трябва да отидете при нотариуса и да получите актовете на земята на свое име. С актовете на земята на ваше име трябва да отидете в поземления регистър заедно със строителния проект и лиценза за строеж. По този начин в поземления регистър ще има къщата „в строеж” върху тази земя.
Последна стъпка – Правни и данъчни документи за завършване на строителството
Лиценз за окончателни работи – Licencia o Certificado Final de Obra
Както беше обяснено по-горе, след като работата е завършена, тогава е необходимо някой да потвърди, че работата е завършена. Това е дело на архитекта. Той има задължението да отиде до сградата и да провери дали работите са напълно завършени и спазва инструкциите и спецификациите, направени както в неговия проект, така и в получения строителен лиценз. Това става чрез Certificado Final de Obra.
Но междувременно строежът не е деклариран в поземления регистър. И така, има процес за вписване на строежа в поземления регистър, който се нарича: Declaración de Obra Nueva. Този процес ще доведе до деклариране на строежа в поземления регистър.
Декларация за нови работи – Declaración de Obra Nueva (DON)Това е процес, извършен пред испански нотариус, който ще изготви актовете на къщата върху вече съществуващата земя или парцел.
За да се подготви DON за нови къщи, ще е необходимо да се получи сертификат за обитаване (CH) от испанските разпоредби, одобрени от 2007 г. (Ley del Suelo de 2007) Закон за земята. Преди 2007 г. нови къщи можеха да се вписват в имотния регистър без КН.
В резултат на ДОН нотариусът изготвя актовете от къщата и те са надлежно вписани в службата по поземлен регистър.
И така, за да завършите регистрацията на имот, са необходими следните документи:
- Проектът за сграда от вашия архитект.
- Лицензът за строеж
- Лиценз за окончателни работи – (финансов директор) Licencia o Certificado Final de Obra
- Декларация за нова сграда-DON (Declaración de Obra Nueva).
- Десет години застраховка (Сегуро Деценал) – Това е доброволно
Разходи и данъциВ този момент е много важно да се разграничи две концепциикоито са най-широко използвани на пазара, когато някой купува индивидуален парцел за застрояване:
1.- Да закупите от промоутър или разработчик окончателната сграда. След това придобиване на позицията на нормален „купувач“ извън план. Това означава, че строителят поема позицията на промоутъра и той ви предлага имота след завършване на работите.
По този начин плащате на строителя цената на етапи, докато работният процес напредва. И вие получавате собствеността върху сградата, след като работите приключат.
Следвайки тази концепция:
- Строителят е „Промоутър“: Това означава, че лицензът за строеж е на „негово“ име, а не на „ваше“.
- Вие не притежавате собствеността върху парцела. Той се съхранява в ръцете на строителя до края на строителния процес.
- В случай, че сградата се провали, не можете да възстановите сумите, платени в процеса на получаване на парцела или съществуващите конструкции, построени в момента. Това, което имате, е „дълг“ към строителя.
- Строителят е принуден да сключи „Гаранция за сграда“, за да гарантира, че сумите, платени от цената, са обезпечени в гарантирана банкова сметка. Така че, в случай че проектът се провали, можете лесно да ги възстановите директно от банката.
- Строителят е принуден да сключи „Десет години застраховка“, за да покрие конструктивните дефекти от сградата за 10 години.
И така, когато имотът е завършен, Вие заплащате крайната цена на имота, както и ако сте закупили имот извън плана със следните разходи:
- 10% ДДС върху общата цена на продажбата.
- Нотариални и поземлени такси за продажба.
- 1-2 % гербов налог върху цената на продажбата.
2.- Да приеме позицията на Self-Promoter
В този случай ВИЕ, а не строителят, приемате позицията на Организатор на строителния проект.
Следвайки тази концепция:
- ВИЕ сте „Промоутър“: Това означава, че лицензът за строеж е на „ваше“ име.
- Вие притежавате собствеността върху парцела. Той се държи в ръцете ви, докато не решите да го продадете.
- В случай, че сградата се провали, или имате правен спор със строителя, винаги ще запазите парцела и съществуващите в момента строежи.
- Строителят НЕ е принуден да сключи „Гаранция за сграда“, за да гарантира, че сумите, платени за сметка на цената, са обезпечени в гарантирана банкова сметка.
- Строителят НЕ е принуден да сключи „Десет години застраховка“, за да покрие структурните дефекти от сградата за 10 години. Може да се договори доброволно, ако желаете.
Това означава, че поемате позицията на Организатора, така че трябва да заплатите следните разходи:
- Цената на парцела (Не забравяйте, че първо трябва да закупите парцела)
- Таксите за проекта на арх
- Таксите за лиценз за окончателно строителство на архитекта
- Такси и материали на строителя
- Нотариалните такси за придобиване на земята
- Нотариалните такси за Declaración de Obra Nueva-DON
- Таксите за поземлен регистър за декларация на сградата „в строеж”
- Таксите по имота за вписване на ДОН
Данъци за:
- Лиценз за строеж: 3-5 % над бюджета на строителството. Този бюджет е фиксиран в същия проект, направен от вашия архитект
- Удостоверение за обитаване: около 200-1.000 евро (в зависимост от района).
- Данъци върху земята:
- Ако земята принадлежи на конкретно, а не на компания, тогава 6-10% данък върху прехвърлянето върху цената на земята. Това трябва да се плати, когато актовете на земята бъдат прехвърлени на ваше име.
- Ако земята е на фирма, тогава 21% ДДС.
- 1-2% данък върху общата цена на строителството. Това е бюджета на къщата при деклариране за ДОН. И се изисква, когато внесете актовете на ДОН в имотния регистър да впишете къщата върху земята.
- ДДС (IVA) за хонорари за строителя, архитекта и за материали.
- Архитект: 21 % ДДС
- Строител: 10 % ДДС
- Материали:
- Ако сте закупили материали директно сами: 21 % ДДС.
- Ако строителят доставя материали: 10 % ДДС
Както можете да забележите, разликите между „купувача извън плана“ и „самопромотора“ са много големи, така че решението за приемане на едно или друго изисква подробно проучване, което да обсъдите директно с вашия правен съветник.
Регистрация в кадастъра („Catastro“) за общински данък или „IBI“
В позицията на самореклама Катастрото над земята се нарича „селски“. С други думи, земята плаща общинския данък като „земя“.
„Катастро” е институцията, която разглежда имотите за карти, чертежи, планове и за целите на общинския данък.
Докато „Регистрация на la Propiedad ” (служба по вписванията), и „писане” (нотариални актове на имота) могат да потвърдят собствеността върху имот, както и условията на това собственост, като кой е собственик на имота, в какъв процент, ако има ограничения или такси (като ипотека, публични търгове, спорове в Трибунала и т.н.), „кадастър” ще ви даде по-добро разбиране на граници на имота (обикновено във визуална форма) и размер и описание на имота.
Но когато завършите изграждането на къща върху тази земя, тогава трябва да информирате Catastro (Съвет Данъчен орган), че над тази земя сега има „къща”, с определени спецификации. Ако не го направите, може да имате бъдещи проблеми.
Има области в Испания (като Андалусия и Мурсия), в които нотариусът, когато декларира нова къща върху вече съществуваща земя, изпраща актовете на Catastro, за да информира за промяната. И така, след като имате актовете на ДОН в имотния регистър, работата е завършена по този начин. Но в други райони, като регион Валенсия, след като представите актовете на имота с DON в поземления регистър, трябва да донесете копие от финансовия директор и лиценза за строеж в Catastro, за да ги информирате, че, над земята сега има къща. Ако не го направите, те ще се свържат с вас в близко бъдеще, за да им предоставят тези документи.
След като строителството е надлежно вписано в Catastro, работата е завършена и скоро (понякога отнема около 1 или 2 години), ще започнете да получавате сметките от Council Tax- IBI BILLS.
