ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА ОТГОВОРЕН – CEDULA DE HABITABILIDAD – LICENCIA DE OCUPACION 2021

НОВ НОРМАТИВЕН ВАЛЕНСИЙСКИ РЕГИОН 

– УСКОРЯВАНЕ НА ПРОЦЕСА ЗА ПРОДАЖБА НА НОВИ СГРАДИ

Лицензът за обитаване (на испански „Licencia de Ocupación” ) – наричан още „Сертификат за обитаване“ или „Сертификат за съответствие“ – е право на собственост за обитаване на къща/апартамент и удостоверява, че строителството е извършено съгласно приложимите разпоредби и че следователно строителството може да се използва като „жилищно жилище“.

Това е много важен документ, тъй като без него по закон една сграда не може да се използва като „къща”.

Поради особената си важност компаниите за доставка на вода и електричество често изискват този документ, за да разрешат доставката на услуги или да променят собствеността на договори на името на новите собственици.

Има два вида лиценз за ползване в зависимост от това дали се използват за новопостроени къщи или за втора употреба/препродажба.

– ЛИЦЕНЗИЯ ЗА ПЪРВО ИЗПОЛЗВАНЕ – НОВИ СГРАДИ

Това е този, който се издава веднага след приключване на строителните работи, в новопостроени къщи или в такива, които са претърпели цялостна реформа и е свързана с промяна на структурата им.

Тоест, организаторите ще бъдат тези, които след приключване на строителните работи издават удостоверение, което доказва, че работите са завършени. За целта те представят съответната документация в Общинския съвет и получават лиценз за обитаване на посочената сграда с всички условия за обитаване, за да се счита за „къща”.

След получаване на лиценза за ползване, използването на сградата като „къща” ще бъде разрешено.

Този лиценз се издава за новопостроени къщи, както и за тези къщи, които са претърпели цялостна реформа и което е довело до значителна промяна в структурата им като реформиране на покриви, конструкция, основи, фасада, разширения на съществуващи конструкции или сграда нови в имота и др.

– ЛИЦЕНЗИЯ ЗА ВТОРА ПРОФЕСИЯ

Тези лицензи се издават, когато срокът на валидност на първите лицензи за ползване е изтекъл и когато има пренос на къщата, или когато се предвижда смяна на водоснабдяването и електричеството с друго име, различно от притежателя на първа професия.

Това са и лицензите, които се издават в онези стари къщи, които никога не са имали първо разрешително за обитаване.

В исторически план процесът на получаване на лицензи за обитаване е бил източник на объркване, конфликти и дори безкрайни съдебни производства между строители, физически лица, купувачи и продавачи на къщи в Испания.

Тази статия се фокусира изключително върху новата нормативна уредба във Валенсийския регион относно ЛИЦЕНЗИИТЕ ЗА ПЪРВО ЗАПОЛНЕНИЕ (LO) в нови сгради.

В продължение на много години строителите и разработчиците настояват за рационализиране на процесите за получаване на LO, тъй като много пъти са били в ситуации, в които дори строителството е завършено и готово за заемане, то не може да бъде продадено или заето от нови купувачи до е получен този лиценз за професионална дейност.

ПРЕДИШНА ПРОЦЕДУРА

В исторически план процедурата за получаване на лиценз за професионална дейност премина през дълъг и сложен процес. По този начин, след като LO беше поискано от Общинския съвет от организатора, беше открит процес, при който администрацията, след проучване на документацията и след отстраняване на всички документални или процедурни дефекти, приключи до директна проверка от един от техниците на градския съвет да удостовери, че строителството е завършено в съответствие със строителния проект и че посоченото строителство съответства и отговаря на издадения към момента строителен лиценз.

С други думи, процесът зависи от бързината или бавността на местната администрация за управление на файла за предоставяне на лицензи, както и от наличието на техници за извършване на посещения/инспекции на място, за да проверят дали строителят е изградил и завършил работите в перфектно съответствие с получена лицензия за строеж, без да се пропускат посочените в него условия.

Следователно това беше механизъм за контрол, създаден от администрацията с цел откриване на евентуални пропуски в строителството от страна на строителите, като се наблюдава и гарантира, че те по всяко време завършват строителството на къщи в съответствие с лиценза и одобрения строеж. проекти.

Процедурите за получаване на лиценза за ползване обаче може да отнеме месеци и дори години, което постави в сложно положение онези къщи, които, като са готови за обитаване, не могат да бъдат продадени от строителите, нито използвани от купувачите, до липса на отговор от администрацията.

ПРОМЯНА НА РАЗПОРЕДБИТЕ: ПОЯВА НА „ОТГОВОРНА ДЕКЛАРАЦИЯ“ – на испански език „Декларация за отговорна” – „DR”

За да се улесни и ускори продажбата и заемането на къщи от строители, преди няколко години в много региони и автономни общности на Испания (включително Валенсианската общност, Мадрид, Каталуния, Балеарските острови, Мурсия и Андалусия), беше създадена система, за която получаването на първия лиценз за работа беше ускорено чрез създаване на документ, наречен „Отговорна декларация“.

Посредством този механизъм, след приключване на строителните работи и внасяне на документа за декларация за отговорност в Общинския съвет, заемането на имота от новите собственици беше разрешено, а окончателният „Лиценз за ползване” беше издаден от администрацията.

С този документ самият организатор на строителството представя цялата документация на градския съвет и подписва на своя отговорност, че изпълнените работи са завършени в съответствие с предварително получен лиценз за строеж, като поема на своя отговорност всяка лъжа. или грешка в предоставената документация.

По този начин беше направена стъпка напред в процеса на получаване на първия лиценз за работа, тъй като само с представяне на отговорната декларация, заемането на къщите от купувачи е разрешено и разрешено, като по този начин се избягва и ненужно чакане.

Този процес обаче не елиминира издаването на окончателния лиценз за професионална дейност от администрацията. Така, след като отговорната декларация беше получена, Общинският съвет имаше определен период от време, за да извърши съответните проверки и проверки и да провери дали твърденията, направени от строителя или предприемача, са били верни. И в случай, че Градският съвет открие някакъв проблем или дефект в посочената процедура, той имаше правомощията да отмени издаването на окончателния лиценз за ползване, а самият предприемач или строител е пряко отговорен за каквито и да е щети, причинени от грешките или грешките в процеса.

Тази процедура предполагаше изместване на гаранцията за строеж от публичната администрация към предприемача. По този начин предприемачът, поемайки директно отговорността за адаптирането на къщата към регулациите, е този, който лично е предоставил правната сигурност на процеса и е позволил бързо актуализиране на построените къщи.

Въпреки това, както казваме, според предишната процедура все още имаше две фази:

– Първото беше представянето на отговорната декларация

– Вторият беше издаването на окончателен лиценз за експлоатация от Общинския съвет.

И това доведе до това, че в продължение на много години много общини разглеждаха отговорната декларация като просто „искане” или „заявление” на лиценза за работа, без да му придават регулаторните ефекти на същия лиценз за работа.

С други думи, отговорната декларация не се счита за „право на собственост“ за обитаване на къщата, до получаването на окончателния лиценз за ползване, издаден от администрацията, след съответните проверки.

Резултатът от това е, че дори при създаването на ДР, строителите и купувачите трябваше да чакат до одобрението на ЛЗ от администрацията както за продажба, така и за заемане на строежите.

НОВА ПРОЦЕДУРА ЗА ЯНУАРИ 2021 – ОБЩНОСТ ВАЛЕНЦИЯ

През януари-февруари 2021 г. беше генериран нов регулаторен процес за получаване на лицензи за работа във Валенсианската общност.

Чрез новите разпоредби, които са обект на тази статия, правителството на Валенсианската общност създаде нова система в целия регион, чрез която отговорната декларация е надарена със същата ефективност и същото „правомощно заглавие“ като лиценза за обитаване, когато разрешаване продажбата и обитаването на къщите.

По този начин, след като декларацията за отговорност е представена, нейните ефекти се приравняват с тези на лиценза за професионална дейност, като по този начин се елиминира процеса на изчакване за получаване на последващ лиценз за професионална дейност.

С други думи, разглежда се само представянето на „Отговорна декларация“ пред градския съвет „достатъчно заглавие“ да упълномощи строителя / предприемача да продаде къщата, както и заемането й от купувачите. По този начин, след като работите са завършени, организаторът, като подаде отговорната декларация в кметството, може да изиска и принуди купувача да завърши процеса на покупка, както и плащането на останалата част от цената.

По същия начин купувачът, чрез отговорната декларация, може да сключи директно договор за услугите за вода, електричество и др., като се възползва от отговорната декларация, получена от предприемача.

По принцип обхватът на този регламент е за всички градски съвети на Валенсианската общност, с изключение на тези, които изрично продължават да спазват предишния регламент.

С други думи, може да се окаже, че има общини, които приемат тези нови наредби, с които отговорната декларация ще има същия ефект като населено място с първо обитаване. Възможно е обаче да има други общини, които предпочитат да продължат да спазват предишните разпоредби и които отказват да направят отговорната декларация в сила, изисквайки строежите да получат предишен лиценз за ползване, чрез посещения на инспекции на пряка работа от градския съвет.

НАЧИН НА КОНТРОЛ И ГАРАНЦИЯ ЗА СТРОИТЕЛСТВО.

Както казваме в тази статия, превръщането на РД в пълна ефективност означава прехвърляне на конструктивната гаранция от администрацията към организаторите, за да се рационализира процеса. Същото правило обаче установява нови механизми за контрол и инспекция, които допълват предишните процеси, като винаги запазват правото да посещават и физически инспектират работата за по-късен период.

НАШИТЕ КОМЕНТАРИ КЪМ ТОЗИ ЗАКОН:

От нашия офис си задаваме следния въпрос.

Какво се случва, в случай че строителят получи отговорната декларация като разрешение за ползване, купувач да акт и завърши продажбата на имота и че по-късно, при последваща проверка, Градският съвет установи недостатъци и дори постанови нищожността на лиценза за ползване, поради непреодолими строителни дефекти? –

В тези случаи ще се създаде фигура на липса на защита по отношение на потребителя, който, уповавайки се на правната сигурност на системата, купува и придобива имота, плаща цената, обитава къщата и в по-късен момент администрацията го отменя, като постановява отговорност на строителна фирма, която въпреки че е представена като пряка гражданска и наказателна отговорност, оставяйки в затруднено претенционно положение както купувача, така и потребителя.

Това означава, че този купувач или този потребител ще трябва да се бори да бъде компенсиран от предприемача или строителната компания в съдилища и правни процедури, които никой не иска.

Отговорът на администрацията на Валенсия в това отношение е, че този регламент е насърчаван не само от Валенсианската общност, но и от нейната собствена хармонизиране на европейското законодателство което от години, настоява испанската администрация да бъде много по-експедитивна по тези въпроси и процеси, както и по-голямо доверие и отговорност към строителните агенти в Испания.

Следователно, чрез този нов регламент, това, което се прави, е да се прилагат и развиват механизми и процедури, които вече се прилагат в други страни членки на Европейската общност, за да се получат по-гъвкави и опростени механизми за строителство и дейност с недвижими имоти в Испания.