РЕГИСТРАЦИЯ НА НЕЗАКОННИ ПОСТРОЕЖИ – FUERA DE ORDENACION

Общи аспекти

Испанските разпоредби установяват, че за да има даден строеж достъп до имотния регистър, нотариусите трябва да изискат предоставянето на лиценза за строеж и цялата строителна документация, включително окончателния сертификат за работа и т.н.

Това се казва в кралски законодателен указ седем/2015 от 30 октомври (консолидиран текст на закона за земята)

Какво е положението на тези сгради, които са построени без разрешение за строеж?  

В тези случаи същият поземлен закон установява в своя член 28.4, че тези конструкции, сгради и съоръжения, по отношение на които вече не е подходящо да се приемат мерки за възстановяване на градската законност, които предполагат тяхното разрушаване, поради изтичане на ограничението съответни периоди, може да има достъп до имотния регистър.

 Каква е целта сграда „без лиценз“ да има достъп до имотния регистър?  

Основната причина за това е, че строеж, който не е част от имотния регистър, не може да бъде част от правна сделка. Тоест не можете да купувате, продавате, наследявате, ипотекирате, плащате данъци и т.н.

С което достъпът до имотния регистър позволява строежът да бъде обект на правно движение и да бъде част от правото на собственост на собственика. И освен това имплицитно предполага, че споменатата собственост не може да бъде разрушена, разрушена или по друг начин унищожена от правната система. С което собственикът по този начин утвърждава правото на собственост върху посочения строеж, дори той да е изграден без лиценз.

Ако строеж, изграден без лиценз, отиде в имотния регистър, напълно ли е узаконен? С други думи, може ли да се счита за 100% законен?

Отговорът е сложен.

Както вече казахме, достъпът на строеж без лиценз до имотния регистър означава правна видимост на този строеж.

С други думи , когато се изгражда строеж с разрешение за строеж, Общинският съвет се уведомява, че ще се извършва строеж , а испанската правна система взема предвид споменатата конструкция. Информира се и кога този строеж е завършен чрез акта за завършена работа на архитекта и декларирането му в нотариална кантора чрез съответната декларация за ново строителство. По този начин строеж, изграден с лиценз за строеж, автоматично се идентифицира и признава от правната система.

Въпреки това, конструкция, която е изградена без a разрешение за строеж не е част от правния трафик, тъй като изграждането му не е докладвано на публичната администрация . Възможно е да има запис на споменатото строителство за целите на данъците, кадастъра и Ibi, но това не означава, че за целите на законността на строителството агенциите, отговарящи за контрола и надзора на работите на територията, са узнали тази правна конструкция.

Освен това, ако случаят беше такъв, тоест ако администрацията знаеше, че има незаконен строеж, тя автоматично трябваше да действа, като разпореди събарянето на този строеж, тъй като се счита за незаконен.

Това, което се случва е, че Испанска администрация , поради същия принцип на сигурност в правния трафик на правни и търговски действия, не може да има неопределен срок да действа срещу незаконно извършените работи и строежи.

С което различните испански регионални разпоредби винаги установяват максимален срок за публичните администрации за откриване на работи и конструкции, които са изградени без лиценз, и по този начин могат да ги санкционират чрез административни санкции, глоби и дори заповеди за разрушаване. След изтичане на този период от време, без администрацията да е забелязала или да е предприела действия срещу строежа, той става узаконен и патримониализиран в активите на собственика.

„Fuera de ordenación“ по региони

Сега ще говорим за два случая, общността на Валенсия и Андалусия.

Fuera de ordenación в региона на Валенсия

Във Валенсианската общност разпоредбите се основават на Закон 5/2014 от 25 юли за „Устройство на територията, градоустройство и ландшафт“ на Валенсианската общност (по-известна като ” LOTUP “), който беше променен миналата 2019 г. със закона от 5 февруари, който е в сила от 8 февруари 2019 г.

Този закон установява следното срокове на годност :

За да се определи срокът на изтичане на действията на администрацията в тези случаи, е необходимо да се разграничат два случая:

• Незастроена земя, селски, защитен . За работи, които са разположени върху незастроена или защитена земя, няма срок на годност .

Следователно, независимо дали е изтекла възможността за финансово санкциониране на посочените работи, администрацията може по всяко време да разпореди разрушаването на обекти, изградени без лиценз, тъй като, както казваме, правото на администрацията не предписва.

• Градска или урбанизирана земя: По отношение на градските земи за застрояване, давностният срок за онези строежи, които при влизането в сила на LOTUP (август 2024 г.) не са предписали срока на изтичане съгласно предишното законодателство, е 15 години. Предишната давност беше 4 години.

С други думи, възможно е да се декларира произведение без лиценз, стига да е било завършено преди това Август 20, 2010 . Тази дата е много важна, защото означава Четири години преди влизането в сила на ЗОТУП, което беше именно на 20г.

С който, работите върху градска или благоустроена земя, за които към датата на влизане в сила на този закон е предвидено, че срокът на строеж е изтекъл повече от четири години (т.е. всички строежи, завършени преди август 2010 г.), могат да бъдат легализирани от достъп до имотния регистър.

Въпреки това, строежите върху застроявани градски терени, които са изградени без лиценз след датата 20 август 2010 г. , като например 2011, 2012, 2013 и т.н., давностният срок на заповедите за разрушаване на посочените строежи ще станат 15 години .

Същото се случва и с надградените конструкции обща незастроена земя , Която могат да имат достъп до имотния регистър, при условие че са построени преди 20 август 2010 г.

Въпреки това, и което е много важно, онези строежи върху незастроена земя, които са завършени към август 2010 г., са предмет на режима на давност на Закон пет/2014 от LOTUP.

И по отношение на защитени незастроени земи могат да се обявяват само строежи без лиценз, завършени преди 1 февруари 2002 г.

Това е така, защото тази дата съвпада с изтичането на четири години, уредени в предишното законодателство, и с влизането в сила на Валенсианския градски закон 16/2003, който влезе в сила на 1 февруари 2006 г., който дойде, за да установи давност за защитена земя.

Концепция на Fuera de ordenación в Андалусия - „DAFO“

Същото се случва и в Андалусия, въпреки че няма разграничение между градско и неурбанизирано. И в двата случая Законът за градоустройството на Андалусия 7/2022, в неговата редакция след последната му промяна на 8 февруари 2012 г., увеличава срока на давност на правото на администрацията да изисква разрушаването на работите от 4 на 6 години. . построен без лиценз.

Както във Валенсианската общност, този период се разбира като приложим за произведения без лиценз, за ​​които към датата на одобрение на закона е изтекъл периодът от 4 години, установен в предишното законодателство. С други думи, могат да се узаконяват всички строежи, построени преди 8 февруари 2008 г.

Следователно за тези строежи, изградени след тази дата, давността става 6 години.

Тълкуване на “Fuera de Ordenación” в Каталуния

Същото може да се каже и за Каталуния. Законодателен декрет 1/2010 от 3 август, одобряващ преработения текст на Каталунския закон за градоустройството, увеличи давностния срок за действието за възстановяване на градската законност на сградите от 4 на 6 години.

Тоест да поиска събарянето или събарянето му.

В Каталуния обаче не е дадено андалуското и валенсийското тълкуване на срока, в който започва да се прилага новият удължен срок от 6 години. Според каталунските критерии тези обекти, които са изградени преди одобрението на закона, тоест 3 август 2010 г., ще имат давност от 4 години. А тези, построени по-късно, срокът ще бъде 6.

ДОБРЕ. Разбрано е!. И така, ако имам строеж без лиценз, в който периодите, установени в законодателството на моята автономна област, са изтекли, без да съм санкциониран, домът ми 100 % ли е?

Отговорът е малко сложен.

Както посочихме в този доклад, изтичането на срока за санкциониране/наказване на строеж дава правомощия за вписване на строежа в имотния регистър. Това означава, че:

Собственикът може да „притежава“ произведението без лиценз. Тя може да бъде ипотекирана, отдадена под наем, продадена, наследена, дарена и т.н., испанската система вече не може да постановява разрушаването му. 

Въпреки това, въпреки че испанската система признава подобно строителство за законно, тя не може да му даде всички права и предимства, които има законното строителство. С други думи, испанската система не може да асимилира незаконни строежи, които не са спазвали закона, които не са платили строителни данъци, архитекти и т.н., със законни строежи, които са преминали през тези процедури, построени са в съответствие със закона и са били Те са платили всички съответни данъци и разходи.

Поради тази причина тези строежи, които са изградени без лиценз, но са вписани в имотния регистър, са каталогизирани по специален начин. Те се наричат ​​„ненормативни“ („FUERA DE ORDENACIÓN“) конструкции.

Този тип строителство подлежи на определени ограничения по отношение на законните конструкции:

• Не им е позволено повече от реформи, ограничени до опазване, безопасност и здраве. Поради това те нямат право да извършват рехабилитационни работи.
• Не се допускат разширителни работи на съществуващото строителство.
• В случай, че конструкцията е естествено разрушена (поради природни причини, разруха или бедствие, наводнение и т.н.), те не могат да бъдат възстановени. Те не могат да бъдат възстановени.
• Те имат проблеми с получаването на удостоверение за местоживеене. В зависимост от региона, кметството може да изиска от тях да извършат някои урбанизационни дейности (в селски), за да получат сертификат за обитаване, или да откажат напълно, или дори да поискат да разрушат незаконната част от сграда, за да издадат сертификата за обитаване.

В този момент, като говорим за сертификат за местоживеене:

• Andalucia: Не позволявайте сертификат за обитаване за къщи или конструкции Fuera de Ordenación, но той дава това, което те наричат ​​„DAFO“ („Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación“), където, въпреки че не е предоставен сертификат за обитаване, имотът може да бъде свързан към вода и електричество по законен начин.
• Comunidad Valenciana: Не позволявайте сертификат за обитаване на този тип къщи, но в селските земи е създадена система за легализация, при която, ако се извършват някакви работи за подобряване на околните пътища, тротоарите и инсталирането на модерни системи за пречистване на остатъчна вода, разрешава удостоверението за обитаване и дори възможността да се направят структурни реформи в имота и дори правата за възстановяване в случай на разруха.

Малко ръководство за разлика Лиценз за основни работи  намлява Лиценз за незначителни работи

Лиценз за основни работи

Това е разрешение за строеж, получено от кметството за работи, които изискват техническа сложност и са икономически важни. Поради тази причина тези работи трябва да се регулират от разпоредби за безопасност, обитаемост и др.

За да получите лиценз за големи работи, АРХИТЕКТЕН ПРОЕКТ трябва да бъде изготвен от архитекти, инженери и др.

Като общо правило се изисква основно разрешение за строеж в следните ситуации:

• Цялостната рехабилитация на жилищата.
• Работи, които засягат конструкцията на къщата (основи, конструкция, фасада, покрив и др.)
• Увеличете височината на сградата или обема.
• Действия, свързани с противопожарна защита.
• Събаряния или подразделения.
• Промени в предназначението на сградата или къщата.
• Климатизиране на търговски помещения.
• Ново строителство.
• Работи, които засягат общите елементи на сградата.

Лиценз за незначителни работи

Незначителните работи за реформи и т.н. също изискват лиценз. Това обаче са прости работи, които не изискват проект или специализирани проекти и имат много по-ниска цена. Примери за това могат да бъдат малки реформи, промени на стени или облицовки, проекти за вътрешна декорация, премахване на архитектурни бариери, смяна на настилката, подновяване на кухня или бани, инсталиране на отопление, канализация, водопровод и електричество, проучвания, тестове и др.

Пример за легализация в регион Валенсия

Къща, построена в рустика земя в регион Валенсия през 1979 г.

Имотът е разположен в РУСТИЧЕН район на по-малко от 10.000 2 m1979 (минималният размер на парцела, за да имате право на строеж в района). И е строен от 10.000 г. Така че беше доста стар имот. Поради факта, че това е стар имот, кметството уважава съществуващите строежи, които, тъй като са построени на по-малко от 2 XNUMX мXNUMX, и „извън нормата“, те считат тези строежи за „законно утвърдени от времето“. Например, текущите наставления не могат да бъдат разширени. Така че в имота не може да се строи ново строителство. Кметството позволява вътрешни реформи на този вид имоти, но не и разширения, конструкции на други сгради като гаражи, басейни и др.

Освен това кметството може да не одобри лиценз за реформиране на „съществени“ структурни части от сградата като основи, покрив и др. Кметството ще допусне „реформиране“ на съществуващата къща и „ремонтиране“ на съществуващата структура, но не „премахнете“ от старите части, за да инсталирате нови. Например, в случай на природно бедствие или наводнение, което може да засегне структурата на къщата, кметството може да не даде права за „възстановяване“ на имота. И така, като заключение, кметството разрешава вътрешни реформи за поддържане на конструкцията, но не и структурни реформи от бини, основи, смяна на покрива и т.н. Поради този факт препоръчваме да инструктирате вашата застрахователна компания, че природни бедствия и други, засягащи съществуващите конструкции трябва да бъдат покрити от задължителната застраховка за договор към къщата при завършване.

Видяхме, че районът НЕ е свързан с основна канализационна система.

Правни последици на къщите, когато се считат за „Fuera de Ordenación“ в региона на Валенсия 

 Ако не бъдат наказани преди август 2010 г., те не могат да бъдат наказани по-късно и не могат да бъдат унищожени от испанската система и те са законово консолидирани към момента.

• Съществуващ конструкциите се спазват в техния размер, но не е възможно ново строителство елемент нито дори за разширяване на съществуващияs.
• Освен това, поради този факт, кметството зачита съществуващите конструкции, но те не могат да бъдат удължени. Така че в имота не може да се строи ново строителство.
• Кметството позволява вътрешни реформи върху тези видове имоти. Но поради факта, че имотът е извън нормата, кметството няма да одобри лиценз за реформиране на „съществени структурни части“ от сградата като основи, покрив и др. Кметството ще допусне „реформиране“ на съществуващия къща и „ремонт“ на съществуващата структура, но не и „премахване“ от старите части, за да се инсталират нови. Например, в случай че има „пожар“ или наводнение, което може да засегне структурата на къщата, кметството може да не даде права за „възстановяване“ на имота. И така, като заключение, кметството позволява вътрешни реформи за поддържане на конструкцията, но не и структурни реформи от бини, основи, смяна на покрива и т.н.
• Едно от условията за получаване на преценка „извън норматива“ е доказателство, че имотът не е санкциониран през 15 години след построяването.

Удостоверение за обитаване 

Друг момент е, че в зависимост от кметството на района и индивидуалните правни условия на строителството и/или парцела, имотите във „Fuera de Ordenación“ може да има или да няма сертификат за обитаване и в зависимост от това кметството може да изиска определени правни аспекти или работи в собствеността, за да получи или поднови този сертификат.

За ваша информация, това е документ, издаден от кметството на района, където те потвърждават, че Имотът отговаря на изискванията за обитаване.

Този имот не е получил „Удостоверение за местоживеене” (CH), и бяхме потвърдени от кметството, че не е възможно да получим този сертификат към момента.

Този документ е необходим и за свързване на вода и електричество към имота и да правите промените в договорите за вода и ток на ваше име.

Разходи за урбанизация, които трябва да се разработят, за да завършите процеса на легализация в регион Валенсия

В близкото бъдеще, Кметството може да поиска от настоящите собственици, по отношение на предоставянето на по-добро и по-удобно използване на техните имоти, да направят/платят някои работи за подобряване на инфраструктурата там като улици (пешеходни зони), тротоари, обществено осветление, канализация и така нататък, и дори отдаване на част от парцелите на пътища, пешеходни или зелени площи.

Ще трябва да се види какви работи кметството ще проектира, за да поиска от собствениците в бъдеще и кой ще ги плати. В този момент, нов закон, наскоро одобрен през 2019 г. (LOTUP), има духа да действа с тези видове групи от къщи, за да развие някои урбанизационни дейности, които все още не са потвърдени от закона.

Само да отбележа, че най-скъпата цена на урбанизацията е свързването към главната канализация на града. Тъй като тези имоти са доста далеч от града, може да се приеме, че, вместо да се свързва с главната канализационна система, за да позволи на собствениците да инсталират септична яма със системи за пречистване за филтриране и пречистване на отпадната вода

По-голямата част от имотите в района нямат официално регламентирани или монтирани модерни септични ями за пречистване на остатъчни води. Така че, ако проектът на кметството бъде представен в бъдеще, непосредствените разходи ще бъдат инсталирането на модерна септична яма в имота.

Според информацията на агенцията за недвижими имоти септичните ями не отговарят на действащите разпоредби, което се случва много често.

Докато планът за урбанизация не е представен и урбанизацията не е завършена, кметството може да създаде проблеми при разрешаването на структурни реформи на имота. Съществуващите конструкции се спазват в техния размер, но може да е трудно да се получи лиценз или разрешително за изграждане на нов строителен елемент или дори за разширяване на съществуващите.

Но ако къщите в района бъдат подобрени с урбанизационните дейности, изисквани чрез план за урбанизация (наречен MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), те ще имат следните предимства:

• Къщата ще се счита за „напълно законна“ конструкция, така че вече няма да се счита за „извън норма“, така че ще бъде разрешено преустройство на съществуващи конструкции, структурни реформи, преустройство и др.
• Имотът ще притежава Удостоверение за обитаване