Нека си представим една компания, която е създадена за популяризиране и изграждане на къща. Тогава къщата и парцелът са активи на компанията.
Докато къщата се строи, някой решава да купи къщата със 100% от придобиването на имуществените дялове на дружеството. С други думи, „придобиване” на дружеството чрез закупуване на 100% от дяловете на собствеността.
По този начин купувачите „купуват” директно компанията, въпреки че косвено това, което прави, е придобиването на имота.
– В случай, че придобиването на имота е станало директно, ДДС ще бъде платен, в случай че въпросният имот е свързан с бизнес активите на продавача.
– Въпреки това, придобиването на имота би платило ITP (данък върху прехвърлянето), ако този имот не е бил засегнат върху бизнес активите на продавача.
Но в случай, че се занимаваме с покупката на компанията чрез придобиване на всички нейни акции, плаща ли ДДС или ITP? .
Зависи….
Законът за ДДС изрично посочва, че придобиването на посочените акции или дялови участия е ОСВОБОЖДЕНО, при условие че „реалната воля“ или намерението на посоченото придобиване не е било „да се избегне“ плащането на данъка, който е бил генериран при приемането на прякото придобиване на имота.
По този начин има един ПРАВИЛО ЗА ПРОТИВ ИЗМАМИТЕ в испанската данъчна система, която изрично посочва следното (член 108 от Закон 24/1988, от 28 юли, за фондовия пазар, действащ член 314 от Консолидирания текст на Закона за пазара на ценни книжа, одобрен с Кралски законодателен указ 4/2015 , от 23 октомври (по-нататък TRLMV):
„1. Прехвърлянето на ценни книжа/акции ще бъде ползващи дерогация от данък върху добавената стойност и данък върху наследствени предавания и документирани правни актове (данък върху прехвърлянето и гербов налог).
Но законът също така казва:
Трансферите, които ще бъдат обложени с ДДС или ITP, когато чрез такива преводи „истинското намерение“ би било да се избегне плащането на тези данъци.
Без да се засягат разпоредбите на предходната алинея, се разбира, освен ако не е доказано друго, че действието е извършено с „намерение да се избегнат” плащания на ДДС или ITP в следните случаи:
- Когато се получи контрол върху субект, чиито активи се състоят от най-малко 50 процента от имоти, разположени в Испания, които не са свързани/засегнати с бизнес или професионални дейности, или когато след получаване на споменатия контрол квотата за участие в него се увеличава.
- Когато се получи контрол върху субект, чиито активи включват акции, които му позволяват да упражнява контрол върху друго образувание, чиито активи се състоят от най-малко 50 процента от имоти, разположени в Испания които не са свързани/засегнати с бизнес или професионални дейности , или когато след получаване на споменатия контрол квотата за участие в него се увеличава.
- Когато прехвърлените акции са получени от вноските на недвижими имоти, направени по повод учредяването на дружества или увеличаването на неговия акционерен капитал, при условие че такива активи не са засегнати от бизнес или професионални дейности и че между датата на вноската и предаването не е изтекъл период от три години. “
Когато възникне някой от гореспоменатите случаи, испанската администрация незабавно ще приложи Правило за борба с измамите, и ще разгледа посочените случаи като предмет на съответния ДДС или ITP-AJD данък. Купувачът ще бъде този, който носи „тежестта“ да докаже, че истинската му мотивация никога не е била избягването на плащането на такива данъци.
В примера на тази статия, продажбата на акциите би означавала, че страните всъщност прехвърлят имот, но какво го правят с намерението да измамят? – Истинското задължение за плащане на ДДС (тъй като в този случай ще има ДДС като първо предаване), ще зависи от дали имаме работа с опит за измама или не.
Ключът да не плащате ДДС или ITP: Недвижимото имущество трябва да бъдат „засегнати“ от икономическата дейност на компанията, дали в този случай насърчаването или строителството на къщи, или покупката/продажбата на земя, или отдаването под наем и т.н.
Следователно прехвърлянето на ценни книжа/акции, върху които се придобива контрол върху дружество, чиито активи са съставени от повече от 50 процента от недвижимите имоти, свързани с икономическа дейност, не отговаря на изискванията за прилагане на правилото за борба с измамите.
По този начин, предаването на такива акции ще бъде освободено от данък върху добавената стойност и данък върху наследствени прехвърляния и документирани правни актове (ITP-Transfer Tax), освен ако испанската администрация не провери, че с такова предаване е имало за цел да избегне плащането на данъците, които биха били наложени при прехвърляне на имотите, собственост на субектите, за които тези стойности представляват.
- Заключение:
Тази транзакция вероятно не може да бъде обложена с ДДС и следователно акциите могат да се продават без данък, тъй като е очевидно, че изграденият имот е засегнат от стопанската дейност на дружеството, но остава да се установи дали има измама или не, за да знаем пълните подробности за транзакцията.
- Например, разбираме, че ако изграждането на корпоративната структура за изграждане на единен имот и продажба на дяловете е извършено, знаейки от самото начало намерението за продажба на тези дялове и с пряко споразумение с купувача от момента на започване на строителството , тогава е вероятно инспекторът да установи, че има намерение за укриване на данъци.
- Ако, от друга страна, сме започнали строителството с намерението да продадем и възстановим още жилища, но междувременно се появи купувач на жилище, който по някаква причина предпочита да остане във фирмата, тогава може да се твърди, че няма ДДС при предаването (нито TPO), така че транзакцията ще бъде освободена от данъци.
Както можете да видите, тълкуванията могат да бъдат многобройни и всички те са приемливи, така че отново силно препоръчваме да отидете при истински испански експерти в областта, преди да извършите каквато и да е сделка с недвижими имоти.
