Отчуждаване на имоти в Spain-Land's Grab

Отчуждаването се определя като „отнемане на земя без съгласието на собственика...“.

Трудно е да си представим упражняване на държавна власт, което може да има по-пряко въздействие върху правата на собственост на собственика, отколкото отнемането на земя на собственик без съгласието на собственика.

Като професионалисти, ние често сме консултирани от двамата собственици на земя по въпроси на отчуждаване. Често проблемите с оценката, които възникват при искове за отчуждаване, са сложни.

Разбирането на процеса на отчуждаване може да бъде от голяма помощ на оценителя, който вече е изправен пред съществена задача.

Тази презентация има за цел да предостави общ преглед и разбиране на процеса на отчуждаване от началото до края. Разбираемо е, че процесът на отчуждаване е силно технически и специализиран и както за собствениците на земя, така и за отчуждаващите органи, експертните съвети по критични стратегически въпроси с разбиране на процеса могат да направят разликата между справедлив и справедлив резултат и бедствие.

Ако отчуждаването е обосновано с цел „обществена полза“, собственикът не може да се противопостави на това решение от администрацията.

Необходимата или задължителна отчуждаваща употреба да бъде причина за недоверие между гражданите, защото предполага принуждаването им да предадат на администрацията своите имоти или активи. В процеса на изграждане на път, мост или спортна зона (обществени инфраструктури), много често е необходимо да се претендира собствеността върху земята, която принадлежи на частни лица. Трябва да се има предвид, че публичната администрация е единственият субект, който има достатъчно способности, за да принуди данните да дадат своите имоти. И срещу тази власт частното не може да направи опозиция.

Например собственикът получава обезщетение за икономически щети или замяна за друг актив. Тази компенсация е известна като „справедлива цена“ (Justiprecio), което, за съжаление, много често не е толкова „справедливо“, колкото е желателно и е най-борбата в процеса.

Причини за експроприация. Испански закони

Задължителното отчуждаване предполага прехвърляне на собствеността от конкретно лице към администрацията, която може да я придобие и без съгласието на собственика. Тя е регламентирана в Закон за задължително отчуждаване, от 1954 г. (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), регулаторен акт от 1957 г. (RD 1957), и новото Закон за възстановената земя от 20 юни 2008 г. (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Основната последица от тези разпоредби е задължението за предоставяне на имуществото, изисквано от администрацията, когато целта за ползване е съобразена със законите.

Законите потвърждават, че отчуждаването може да бъде решено от имението, областното правителство (Автономна общност), провинцията (Област), Острова или Местния съвет (Ayuntamiento), и е най-абсолютната проява на Обществената власт, пред която частното лице не може да направи никаква правна опозиция, ако действието е надлежно обосновано и съгласно законите.

Поради тази причина първата стъпка в процеса на отчуждаване е декларирането на „Обществени услуги“ от имота или правото на отчуждаване. Всъщност е абсолютно необходимо да се декларира това право или собственост като „Обществено предприятие“.

Това изискване за „Обществена полза“ е толкова важно, че организмът, който трябва да извърши отчуждаването, трябва да бъде „обществен“. Това означава, например, в проекта AVE в региона, институцията за отчуждаване е Министерството на публичната инфраструктура (Ministerio de Obras Públicas), а не RENFE, нито ADIF.

Кои вещи могат да бъдат отчуждени?

Въпреки че в повечето случаи отчуждаването е върху собствеността върху недвижими имоти, то може да бъде обект на отчуждаване на всякакъв вид активи като произведения на изкуството, автомобили, плавателни съдове, облигации, акции и всякакви други права, които при определени обстоятелства могат да бъдат необходими за „Обществени услуги“.

Процес на отчуждаване

Първата стъпка е декларирането на „Обществена полза“. Тази декларация трябва винаги да бъде направена чрез правен акт или в споразумение на Съвета на министрите (Consejo de Ministros), освен в случаите, в които имотът или активът са абсолютно „от съществено значение“ за публичните проекти, които се разработват от Имот.

В тези последни случаи „Общественото предприятие“ се счита за имплицитно и администрацията трябва само да публикува активите или имотите за отчуждаване в Публичния официален бюлетин (Boletín Oficial del Estado – BOE), в Официалния бюлетин на провинцията (Boletín Oficial de la Provincia) и един от най-популярните вестници на провинцията.

След тази публикация ще започне интервал от време от 15 дни на обществена информация. Това ще остави на засегнатите подробности да направят евентуално възражение и да коригират нередностите в информацията.

След тези 15 дни има още 20 дни, в които администрацията проучва всяко едно от получените възражения или нередности. След това време администрацията декларира „необходимост от заемане“ (necesidad de ocupación), което трябва да бъде публикувано и уведомено индивидуално на всички засегнати.

Всъщност е много важно индивидуалното уведомяване на съответните подробности. В противен случай отчуждаването не може да бъде „законно“. Срещу това уведомление лицето не може да се противопостави, но може да счита за недействителна декларацията за „обществена полза“ на техните имоти и/или декларацията за „необходимост от заемане“ в административния процес и в съдилищата и трибуналите.

Една от най-популярните причини за противопоставяне срещу процеса на отчуждаване са грешки в процеса на обществена информация от 15 дни.

След като получат уведомлението, лицата имат 10 дни, за да направят възражение срещу това уведомление. Това противопоставяне ще бъде директно поставено в административния процес, а не в съда, а администрацията ще има 20 дни да вземе решение. Междувременно процесът на отчуждаване ще бъде в готовност с лимит от 30 дни.

„Справедливата цена“ – Justiprecio

След като бъде потвърдено отчуждаването, засегнатите ще имат право да получат обезщетение, което е известно като „справедлива цена“ или „Justiprecio“. Размерът на това обезщетение се изчислява с предварителна оценка на активите и правата, подлежащи на отчуждаване, и може да бъде договорен „приятелски” между страните в рамките на 15 дни.

Ако тази сума бъде договорена, процесът ще приключи.

Например, ако частите не стигнат до точка на съгласие с тази цена, трябва да бъде отворен нов процес, в който администрацията оставя 20 дни на собствениците да представят своите съображения относно оценката на имота и да предложат цена (Hoja de Aprecio ).

Тогава администрацията може да приеме или откаже това предложение. Ако приеме, тогава процесът ще бъде завършен.

Например, ако администрацията откаже да приеме предложената цена на частта, тогава те ще направят друга оценка (Hoja de Aprecio), която ще уведоми собственика да го проучи за срок от 15 дни.

Ако той приеме, тогава процесът ще бъде завършен.

Например, ако собственикът не приеме последната цена, предложена от администрацията, тогава случаят ще бъде отнесен в провинцията Трибунали за експроприация (Провинциален експропиасион Хурадо), който най-накрая ще вземе решение за справедливата цена.

Тези трибунали са в столицата на провинцията (Аликанте, Мурсия, Алмерия, Албасете, Валенсия, Малага, Гранада, Кадис) и се формират от един президент и четирима помощници, като държавен служител, представител на Асоциацията на фермерите (Cámara Agraria) и нотариус. Тяхната функция е да проучат предложенията за цена от частите и да дадат правилното решение. На теория те трябва да отнемат максимум 8 дни, за да вземат решение (От моя опит знам, че отнемат, понякога една или две години!).

Решението на трибуналите за експроприация може да бъде отказано и да се изпрати на по-горен съд. Ако има забавяне на решението на трибуналите за отчуждаване за повече от 6 месеца, лихвите могат да се присъединят към сумата на обезщетението. И ако има решение за цена, но администрацията не плаща повече от 2 години, имота трябва да се направи нова оценка на имота, за да се провери стойността му след това време, това се нарича „retasación“.

След представянето на „retasación“, започнете отново процеса за получаване на нова „справедлива цена“. След като новата цена бъде получена и платена, имотът може да бъде зает от администрацията за ограничен период от време. Понякога администрацията решава да замени цената, за да плати за отчужден имот с друг имот.

Права за връщане

Процесът на отчуждаване може да бъде удължен с няколко години, докато двете страни постигнат споразумение за „справедлива цена“, въпреки че това не означава, че процесът на отчуждаване спира дотук. По този начин, Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE), въведе „правото на връщане“. Това право позволява на собственика да възстанови имота изцяло или частично със съответното възстановяване на полученото обезщетение, ако проектът, който е причинил отчуждаването, не се изпълнява.

Това са случаите:

• Администрацията решава да не продължи с проекта
• След две години от заемането на имота от администрацията без да се извършва никаква работа в имота.

• Проектът е разработен, но функцията, която изпълнява имота сега, не е на „Обществени услуги“. Например в случая с AVE земята е взета за направата на ЖП гара и сега тази гара изобщо не се използва, собственикът или неговите наследници могат да се възползват от правото на повторно придобиване на имота, като плащат обезщетението получена за отчуждаването (която ще бъде актуализирана до този момент).– Ако земята не служи за ползване по-рано, но може да се използва

  за друга „обществена употреба“.

Има само две изключения от това правило, при които правото на връщане не може да действа:

– Ако земята не служи за предвидената преди това употреба, но може да се използва

за друга „обществена употреба“.

– Ако земята се използва за комунални услуги повече от 10 години.