ОБЩИ АСПЕКТИ НА НОВИЯ ЗАКОН ЗА ЖИЛИЩАТА В ИСПАНИЯ – МАЙ 2023 Г.

Закон 12/2023 от 24 май за правото на жилище (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Щракнете тук, за да видите закона .

I.- ОБЩИ АСПЕКТИ

- Законът за правото на жилище влезе в сила на 26 май 2023 г след публикуване в Държавен вестник (BOE). Въпреки критиките, получени от сектора на недвижимите имоти, законът носи със себе си регулации за изгонвания, запори върху празни жилища, таван за актуализиране на наемите и нови данъчни стимули за собствениците.

Референтен индекс ще бъде създаден, който ще замени CPI при изчисляването на доходите. Основният спор е съсредоточен върху фигурата на „голямата вилка“ и оставянето на създаването на напрегнати зони за наемане в ръцете на автономните общности (CCAA), което ще предполага контрол върху пазара на наеми.

ИНТЕРВЕНЦИОНАЛЕН ХАРАКТЕР НА ДЪРЖАВАТА

Този закон става първият държавен регламент, който регулира правото на жилище след приемането на Конституцията.

Това е явно интервенционистки закон на централната държава относно регионите и автономните общности, тъй като ограничава и обуславя правомощията на ниво недвижими имоти и градско ниво, които до момента съответстваха на различните региони. По този начин законът установява правила за юрисдикция, които да се прилагат от автономните общности, които имат пълна юрисдикция по жилищни въпроси.

Той също така предполага ясна намеса на публичната власт в частната сфера, тъй като се намесва, ограничава и обуславя частните правоотношения между лицата, свързани както с правото на договаряне, така и с правото на собственост.

КАКВИ СА ЦЕЛИТЕ НА ТОЗИ ЗАКОН?

Целите на този закон са:

• Регламентира правата и задълженията на гражданите във връзка с жилищата
• Улесняване на достъпа до достойни и подходящи жилища за хора с икономически затруднения, гарантиране на функционалността и безопасността на домовете
• Определете държавното жилищно планиране и програмиране
• Регламентиране на правния режим на обществените жилищни паркове
• Насърчаване на развитието на жилищни типологии, подходящи за различните форми на съвместно съществуване
• Подобряване на защитата при операции за покупка и наем на жилища, наред с други.

КАКВИ МЕРКИ ВЪВЕЖДА ЗАКОНЪТ?

Някои от забележителните мерки на закона, които ще влязат в сила незабавно, са:

• Задължението на собствениците и посредниците да предоставят данни за жилищата и техните собственици
• Създаването на нов референтен индекс за актуализиране на доходите
• Възможността за облагане на празни къщи.

Въпреки това, други мерки, като тавана на наемите и зоните под напрежение, ще бъдат предмет на декларация от CCAA и ще изискват допълнителни процедури и условия.

В обобщение, Законът за правото на жилище се стреми да регулира различни аспекти, свързани с жилищата, от правата на гражданите до създаването на обществени паркове за достъпни жилища.

Въпреки че предизвика противоречия, той бележи крайъгълен камък, тъй като е първият държавен закон, който регулира това конституционно право, с подчертан интервенционистки характер.

КАКВИ МЕРКИ СА В СИЛА?

Мерките на Жилищния закон, които вече са в сила, са следните:

1. Ограничение за актуализиране на доходите от наем : От март 2022 г. Индексът на потребителските цени (CPI) престана да бъде така нареченият „Референтен индекс при актуализиране на наемите“.

До 31 декември 2023 г. годишното увеличение на наемите в съществуващите договори за наем не може да надвишава 2%. През 2024 г. тази граница ще бъде увеличена до 3%.

От 2025 г. ще се прилага нов Индекс на наемите, който ще се публикува всяка година от испанската публична администрация.

2. Минимална информация при операции по закупуване и наемане на жилища: Посредниците трябва да предоставят подробна информация за имотите и техните собственици при операции по покупка и наем. Това включва икономически условия, лиценз за работа или сертификат за обитаемост, основни характеристики на дома и сградата, както и идентификация на продавача или наемодателя. Неспазването може да доведе до икономически санкции.

Подробна информация относно задължението за информиране на купувача или наемателя ще намерите в нашата специализирана статия ЕФЕКТИ НА ЗАКОНА ЗА ПРАВОТО НА ЖИЛИЩЕ ВЪРХУ ПРОЦЕСА НА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА В ИСПАНИЯ .

3. Извънредно удължаване на договорите за наем за уязвими: Установено е задължително удължаване с една година за договорите за наем, когато наемателят демонстрира социално и икономическо положение, а наемодателят е собственик на голямо жилище.
4. IBI допълнителна такса за празни жилища : Прилага се допълнителна такса върху данъка върху недвижимите имоти (IBI) за жилища, които не са обитавани поне две години. Тази надбавка може да достигне до 150% и се прилага за имоти с минимум четири жилища на собственик, освен ако няма основателни причини за временно свободно пространство.

Тези мерки се стремят да регулират жилищния пазар, да контролират цените на наемите, да подобрят прозрачността на транзакциите и да насърчат обитаването на незаети жилища.

„ЗАЩИТЕНОТО ЖИЛИЩЕ“ ИЛИ „СТИМУЛИРАНОТО“

В допълнение към гореспоменатите мерки, Жилищният закон включва други разпоредби, свързани със „защитения“ или „стимулиран“ жилищен режим, електронните плащания на доходите от наем, фигурата на големия собственик на жилище, разходите за управление на недвижими имоти и промените в изгонванията , възбрани и търгове на недвижими имоти.

По отношение на „Защитените жилища” е установено, че тези жилища ще бъдат обект на постоянен режим на обществена защита, с изключение на обосновани изключения. В допълнение, неговата продажба или отдаване под наем ще изисква предварително разрешение от съответната автономна общност.

По отношение на „стимулирани жилища на достъпни цени“, на публичните власти е разрешено да насърчават съществуването на тези жилища и да прилагат ценови ограничения, за да гарантират достъп за хора с икономически затруднения.

ПРИКЛЮЧИ ПЛАЩАНЕТО НА НАЕМА „В БРОЙ“ ИЛИ „КЕШ“.

Установява се задължението, че плащанията на доходите от наем се извършват главно чрез електронни средства , освен в случаите, когато една от страните няма достъп до тези средства, в който случай се допуска плащане в брой в наетото жилище. .

КОЙ СЕ СМЯТА ЗА „ГОЛЯМ ПРИТЕЖАТЕЛ“ НА КЪЩИ?

Фигурата на големия собственик на жилище се определя като физическо или юридическо лице, което притежава повече от 10 градски имота или застроена площ от над 1,500 м2 за жилищно ползване .

Това определение обаче може да се адаптира в декларациите на стресирана жилищна пазарна среда , позволяваща включване на собственици на 5 или повече градски имота в тези райони , предмет на декларация от компетентната администрация, т.е. автономните общности.

КОЙ ЩЕ ПЛАЩА ТАКСИТЕ НА АГЕНЦИЯТА ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ?

Наемодател.

Установено е, че разходите за управление на недвижими имоти и оформяне на договора трябва да бъдат поети от наемодателя.

ИЗГЛЕЖДАНЕ. ПО-ГОЛЯМА ЗАЩИТА НА НАЕМАТЕЛЯ В СИТУАЦИЯ НА УЯЗВИМОСТ

Законът въвежда значителни промени в процедурите за изваждане, възбрани и търгове на имоти в ситуации на уязвимост:

• Защитата се разширява до обитателя на жилището в ситуация на уязвимост при процедури за изгонване и възбрана.
• Установява се система за спиране на производствата по евикция за период от 2 месеца за физически лица и 4 месеца за юридически лица.
• Установени са и допълнителни изисквания за допустимост на иска в случаите, когато ищецът е собственик на голямо жилище и жилището е обичайно жилище на обитателя в положение на икономическа уязвимост.
• При търговете на недвижими имоти от изпълнителя се изисква да докаже дали обитателят е в ситуация на икономическа уязвимост и че е последван процес на помирение или медиация между страните.

Тези мерки имат за цел да осигурят по-голяма защита на обитателите на жилища в уязвимо положение и регулират различни аспекти, свързани със субсидираното жилищно строителство и пазара на недвижими имоти като цяло.

ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА „НАПРЕГНАТА“ ЖИЛИЩНА ПАЗАРНА ЗОНА

Жилищният закон предвижда мерки, които предстоят обявяването на напрегнати жилищни пазарни зони. Тези мерки ще бъдат приложени, след като дадена зона бъде обявена за такава и бъде изготвен конкретен план за коригиране на наблюдаваните дисбаланси. Някои от тези мерки са следните:

• Текущите договори в райони, обявени под напрежение, ще запазят ограниченията за увеличение, установени на общо ниво: 2% през 2023 г., 3% през 2024 г. и от 2025 г. новия референтен индекс на наемите.
• В напрегнатите райони наемателите могат да поискат извънредно удължаване до 3 години след приключване на първоначалния срок на договора, стига да са изпълнени определени изисквания. Наемодателят ще бъде длъжен да приеме това удължаване, освен ако не са договорени други условия или жилището е необходимо за лична употреба.
• В новите договори, сключени в обявените за натоварени площи, ще се прилагат специфични условия в зависимост от това дали арендодателят е дребен или едър собственик. В случай на малки собственици, договореният наем не може да надвишава последния наем от предходния договор, плюс максимално увеличение от 10% в определени случаи. За големите притежатели наемът ще бъде ограничен от предходния договор или от максималната ценова граница, установена според референтните ценови индекси.
• В напрегнати зони страните могат да се договорят, че определени общи разходи, свързани с поддръжката на имота, са отговорност на наемателя. Въпреки това, ако тази клауза не е била включена в предишния договор, тя няма да бъде отразена в новия договор.
• Ще бъде установен нов референтен индекс за годишното актуализиране на договорите за наем на жилища, който ще бъде определен от Националния статистически институт (INE) преди 31 декември 2024 г. Този нов индекс ще служи като референтен лимит, за да се избегнат непропорционални увеличения на наем на договорите за наем.
• Данъчните облекчения за наемодателите ще влязат в сила на 1 януари 2024 г. Данъчните облекчения се установяват както за нетната доходност от наеми като цяло, така и за специфични ситуации, като например намаления на наеми в договори в напрегнати райони или отдаване под наем на млади хора в тези райони. Тези данъчни облекчения ще се прилагат само в райони, декларирани като стресирани жилищни пазари.

Важно е да се подчертае, че тези мерки подлежат на деклариране на натоварени жилищни пазарни зони и одобрение на съответните специфични планове.

ДАНЪЧНИ СТИМУЛИ

Втора окончателна разпоредба. Данъчни преференции, приложими в данъка върху доходите на физическите лица при наем на недвижими имоти за жилища.

В сила за договорите за наем на жилище, сключени от влизането в сила на този закон, се въвеждат следните изменения в Закон 35/2006 от 28 ноември относно данъка върху доходите на физическите лица и частта за изменение на законите за корпоративния данък, доходите на чуждестранни лица и богатство:

One. Раздел 2 на член 23 се изменя, който гласи следното:

„2. В случаите на отдаване под наем на недвижими имоти за жилища, положителната нетна доходност, изчислена в съответствие с разпоредбите на предходния раздел, ще бъде намалена:

а) С 90 процента когато същият наемодател е формализирал нов договор за наем на жилище, намиращо се в район с напрегнат жилищен пазар , при които първоначалният наем е намален с повече от 5 процента по отношение на последния наем от предишния договор за наем за същото жилище, след като е приложена клаузата за годишна актуализация на предишния договор, ако е приложимо.

b) Със 70 процента когато изискванията, посочени в буква а) по-горе, не са изпълнени, възниква някое от следните обстоятелства:

1.º Че данъкоплатецът е наел жилището за първи път, при условие че то се намира в жилищен район с напрежение и наемателят е на възраст между 18 и 35 години. Когато има няколко наематели на едно жилище, това намаление ще се приложи към частта от нетната доходност, която пропорционално съответства на наемателите, които отговарят на изискванията, посочени в това писмо.

2-ро Когато лизингополучателят е публична администрация или юридическо лице с нестопанска цел, за което е приложим специалният режим, регламентиран в дял II от Закон 49/2002 от 23 декември относно данъчния режим на юридически лица с нестопанска цел. и данъчни стимули за патронаж, който разпределя жилища за социално отдаване под наем с месечен доход, по-нисък от установения в програмата за помощ за наем на държавния жилищен план, или за настаняване на хора в ситуация на икономическа уязвимост, посочени в Закон 19/2021, от 20 декември, който установява минималния жизнен доход, или когато домът е обхванат от обществена жилищна програма или квалификационна програма, по силата на която компетентната администрация установява ограничение на дохода от наем.

c) Със 60 процента когато, не отговаряйки на изискванията на предходните писма, жилището е било предмет на а рехабилитационно действие в сроковете, предвидени в раздел 1 на член 41 от Данъчния регламент, които биха приключили след две години. преди датата на договора за наем.

d) В 50 процента , във всеки друг случай.

Посочените изисквания трябва да бъдат изпълнени към момента на сключване на лизинговия договор, като намалението е приложимо, докато те продължават да бъдат изпълнени.

Тези намаления ще бъдат приложими само за нетните положителни декларации, които са били изчислени от данъкоплатеца в самооценка, подадена преди проверка на данните, ограничена проверка или процедура за проверка, която включва в своята цел проверката на такива декларации. .

В никакъв случай намаленията няма да бъдат приложими по отношение на частта от положителния нетен доход, получена от доходи, които не са включени или от разходи, неправомерно приспаднати при самооценката на данъкоплатеца и които са уредени в някоя от процедурите, посочени в предходния параграф , дори когато тези обстоятелства са декларирани или приети от данъкоплатеца по време на обработката на процедурата. Намаленията също няма да бъдат приложими по отношение на тези договори за лизинг, които не отговарят на разпоредбите на раздел 6 на член 17 от Закона за градския лизинг.

- положителен нетен доход от капитал в недвижими имоти произтичащи от сключени договори за наем на жилища преди влизането в сила на Закон 12/2023 г , от 24 май, за правото на жилище, ще подлежи на намалението, предвидено в раздел 2 на член 23 от този закон в настоящата му редакция, считано от 31 декември 2021 г.“

IBI ДОПЪЛНИТЕЛНА ТАКСА

В случай на имоти за жилищно ползване, които са постоянно необитаеми, общините могат да изискват допълнителна такса IBI в размер на до 50 процента от нетния размер на данъка.

За тези цели, собствеността който остава незает, продължително и без основателна причина, за a период от повече от две години , съгласно изискванията, доказателствените средства и реда, установени с данъчната наредба, ще се счита за трайно необитаван имот и принадлежи на собственици на четири или повече имота за жилищно ползване.

Доплащането може да бъде до 100 процента от нетната сума на данъка, когато е периодът на незаетост повече от три години , и може да се модулира въз основа на периода на незаетост.

В допълнение, общините могат да увеличат съответния процент на надбавка в съответствие с горепосоченото с до 50 допълнителни процентни пункта в случай на имоти, принадлежащи на собственици на два или повече имота за жилищно ползване които са незаети в същата общинска територия.

Във всеки случай, следните причини ще се считат за основателни:

• временно преместване по причини на работа или обучение,
• промяна на адреса поради зависимост или здравословни причини или социална спешност,
• имоти, предназначени за второ жилищно жилище, с максимум четири години непрекъсната празност,
• имоти, подлежащи на трудови или възстановителни действия, или други обстоятелства, които правят невъзможно тяхното ефективно обитаване,
• че жилището е обект на съдебно дело или висящо съдебно или административно решение, което възпрепятства неговото използване и разпореждане или че е недвижим имот, чиито собственици, при пазарни условия, предлагат за продажба, с максимум една година в тази ситуация, или под наем, с максимум шест месеца в тази ситуация.

Надбавката, която ще се изисква от данъкоплатците на този данък, ще се начислява към 31 декември и ще се урежда ежегодно от общините, след като бъде потвърдена свободността на имота към тази дата, заедно с административния акт, с който тя е деклариран. .

Общинската декларация като трайно необитаван имот ще изисква предварително изслушване на данъчно задълженото лице и акредитация от Общинския съвет на признаците за незаетост, които ще бъдат регламентирани в посочената наредба, в рамките на която могат да се появят тези, свързани с данните от общинския регистър, както и потреблението на услуги за доставка.»

ПОЧВЕН РЕЗЕРВ

Разпределяне на адекватна и достатъчна земя за производствени цели и за жилищно ползване, запазвайки във всеки случай част, предвидена за жилища, предмет на режим на обществена защита, който най-малкото позволява установяване на максималната цена за продажба, отдаване под наем или други форми на достъп до жилище, като правото върху повърхността или административната концесия.

Този резерв ще бъде определен от законодателството за териториално и градоустройствено планиране или, в съответствие с него, от инструментите за планиране, той ще гарантира разпределение на местоположението си, което е в съответствие с принципа на социалното сближаване и ще включва като минимум земята, необходима за извършване на 40 процента от жилищната застроена площ, предвидена от градоустройственото планиране върху селска земя, която ще бъде включена в нови дейности за урбанизация, и 20 процента върху урбанизирана земя, която трябва да бъде подложена на реформа на урбанизацията или действия за обновяване.

TLACORP 2023