В процеса на покупко-продажба на имоти е много важно да се вземат предвид отговорностите, поети от продавачите и строителите при продажбата на имоти на купувачи.
Много нормално е на пазара да се намерят имоти, които се продават с дефекти, в които купувачът не знае много добре как да действа, нито какви са правата по закон, когато открие проблеми или конструктивни дефекти, които не са били открити преди продажбата.
Важно е да се установи какви са правата и задълженията както на продавачите, така и на строителите, както и на купувачите, които придобиват имоти в Испания. Ето защо създадохме този доклад, за да изясним концепциите и процедурите при потвърждаване на визуални или скрити дефекти.
ДЕФЕКТИ:Първо, нека определим какво разбираме под „дефекти“. Ние разбираме дефекти или конструктивни дефекти всякакъв вид недостатък, който откриваме в конструкцията и който намалява нейното качество. Този дефект трябва да доведе до такъв, че собственикът да не може да се наслаждава и да използва имота по нормален начин.
В допълнение, можем да идентифицираме, че дефект или конструктивен дефект може да се разглежда като „сериозно"Или"гроб” в случай, че, ако купувачът го е открил преди продажбата, той щеше да отхвърли покупката или би бил резултат от договаряне на цената с продавача.
ДВА ВИДА ДЕФЕКТИ: Визуални и скрити
Видими дефекти са тези, които лесно се откриват чрез визуална проверка, било в процеса на строителство на сградата, или чрез визуална проверка от купувача. Тоест, те са лесно откриваеми от всеки, без да изгражда знания или подготовка.
Тези видими дефекти не са отговорност на продавача. Следователно продавачът не носи отговорност за видими дефекти, които биха могли да бъдат открити по този начин от купувача, особено ако те не засягат или променят цената на имота.
Скрити дефекти, например, са тези, които не е било възможно да бъдат открити от процеса на строителство, тъй като не са лесно видими. При ново строителство тези дефекти не са открити от различните професионалисти, като архитекти, инспектори и др. по време на строителния процес.
Не всички дефекти могат да произтичат от отговорностите. За да е така, ефектът трябва да отговаря на следните условия:
- Че не беше лесно откриваемо
- Че купувачът не е знаел за това
- Че е съществувал преди финализирането на покупката
Като пример ще изброим кои са най-често повтарящите се скрити дефекти в казуистиката:
- Повреди, които засягат структурата на сградата. Това са работни дефекти, които влияят съществено върху стабилността и структурата на сградата.
- Проблеми с течове, хидроизолация, които причиняват течове в къщата.
- Проблеми на уреждането на сгради. След като сградата е построена, тя може да има някои пукнатини, пукнатини и т.н., които се появяват поради лошо утаяване на сградата и произведени от лошо мазе.
ОТГОВОРНОСТ
Когато се обмисля отговорността за скрити дефекти, е необходимо да се прави разлика между къщи, построени от ново строителство, и къщи за продажба.
При новите жилища гаранцията и правото на купувача да иска иск за скрити дефекти се разделят на три вида:
- ЕДНА ГОДИНА: Проблеми при довършителни работи като вътрешни настилки, екстериори, дърводелство, нови електроуреди и др. ЕДНА ГОДИНА от датата на строителство, или ШЕСТ МЕСЕЦА от датата на закупуване/завършване.
- ТРИ ГОДИНИ: За дефекти, произведени в имота и които пряко засягат и влошават обитаемостта им. В случая става въпрос за проблеми, които засягат хигиената, здравето, водоплътността, здравословността и др. Тези случаи на дефекти трябва да напуснат имота по такъв начин, че да е невъзможно да се живее вътре. Така че, моля, имайте предвид, че „вторични дефекти“, които не пречат на използването на имота за живеене, няма да бъдат покрити.
- И за проблеми, които засягат структурата на сградата като фундамент, стълбове, греди, подове и т.н., ДЕСЕТ ГОДИНИ. Тези дефекти трябва да са такива, че да компрометират стабилността на сградата.
В новопостроени имоти, в Испания е задължително да подадете a ДЕСЕТИЛНА ЗАСТРАХОВКА (или ЗАСТРАХОВКА ЗА ДЕСЕТ ГОДИНИ), който покрива структурните щети на сградата за 10 години. Тези дефекти се покриват по такъв начин, че ако се появят някои от тези дефекти, купувачът трябва да информира своята застраховка, за да може да поиска и използва десетгодишната застраховка, предоставена преди това от промоутъра или строителя на сградата. По този начин купувачите са гарантирани, като потребители на новостроящи се жилища, които са надлежно покрити в продължение на ДЕСЕТ ГОДИНИ за тези дефекти.
Тук е необходимо да се каже, че при къщите в “AUTOPROMOCIÓN” (Self-promoter), сключването на десетгодишната застраховка не е задължително, а доброволно. Една конструкция е в самореклама, когато крайният потребител на сградата е същият собственик на парцела и наема строителя само за целите на изграждането на къщата. По този начин собственикът на парцела поема позицията на „промотор“ на работите и той е този, който извършва наемането на различни професионалисти като архитекти, строители и др.
В тези случаи, като се има предвид, че жилището няма да се продава на пазара в търсене на купувачи, а ще се използва само от същия собственик, испанският закон позволява на организатора да наеме десетгодишна застраховка или не. В случай, че собственикът реши да не сключва посочената застраховка, ако реши да продаде имота през гаранционния период от 10 години, той трябва да информира евентуалните купувачи, че къщата няма такава застраховка, а купувачите трябва изрично да приемат тази ситуация.
Това по отношение на НОВИТЕ имоти...., но какво се случва при ПРЕПРОДАЖБИТЕ? Продавачите носят ли някаква отговорност за скрити дефекти?
Отговорът е положителен. Продавачите, които продават жилища за препродажба, също са отговорни за скритите дефекти, които тези имоти могат да имат. Тази отговорност е за скритите дефекти, които съществуват в имота и които по време на ШЕСТ МЕСЕЦА, продавачът ще носи отговорност за всякакъв вид дефекти, споменати по-горе, и които могат да бъдат открити преди шест месеца след приключване на продажбата.
За да упражни правото на купувача да поеме отговорност за скрити дефекти, е необходимо следното:
1.- Дефектът трябва да бъде открит.
2.- Продавачът трябва да бъде уведомен писмено, обикновено чрез заверена поща, като го уведомява за дефектите, обяснява какви могат да бъдат причините и какви са средствата за отстраняване на проблема.
3.- В случай, че продавачът не признава своята отговорност, купувачът трябва да получи писмен доклад от независим професионалист, ако е възможно експерт, който определя проблема, дефекта и какви са разходите за ремонт в официален доклад.
Ако продавачът е получил доклад от независим специалист, който установява причините за проблема, неговия ремонт и разходите, които това води, и не поема отговорността за ремонта му, тогава купувачът трябва да бъде посъветван от адвокат, за да вижте какви са законовите начини за решаване на проблема.
Обикновено трябва да се каже, че исковете на Трибунала, произтичащи от скрити дефекти с малка компенсация, обикновено са скъпи и дълги. Затова винаги е препоръчително да се опитате да постигнете извънсъдебно споразумение с продавача.
За сериозни случаи, в които има реален проблем, който засяга обитаемостта или структурата на сградата, ще е необходимо да се защити позицията на купувача по най-добрия възможен начин, като винаги се има предвид възможността да се обърнете към съда, ако не намиране на споразумение с продавача.
