ПОЧИВНИ НАЕМИ. РЕГИОН ВАЛЕНСИЯ. ПРОЦЕС НА РЕГИСТРАЦИЯ И ДАНЪЦИ

Обикновено има 3 начина за наемане на имот:

• Краткосрочни наеми: Този вид наем е за туристи, които желаят да използват имота за туризъм/почивка. Този тип наеми трябва да бъдат регистрирани в специален регистър във Валенсия, като едно от изискванията е удостоверението за обитаване. Краткосрочен престой: по-малко от 2 месеца.
• Дългосрочен наем: Това е, когато наемателят желае да използва имота не за туризъм, а за дългосрочен престой и пребиваване. По този начин винаги ще имате право да отдавате имота под наем, тъй като регламентът за този вид наем е различен от туристическия. Дългосрочен престой: една година или повече.
• Средносрочен наем: Това е, когато наемателят нито иска да изкара няколко дни ваканция, нито да остане дългосрочно като постоянно пребиваване. Наемателите използват имота с намерение да работят за определено време, или да останат в района, за да търсят имоти за закупуване, или студенти за образователния период и т.н. Регламент: Същият като за дългосрочен план и не се подлага на стриктни условия според туристическите. Средносрочен престой: От 2 до 11 месеца.

Най-високи доходи от наеми са създадени от Туристическа дейност, което доведе до по-високи наеми от традиционната дейност на едносрочни наеми.

Но поради увеличаването на изискванията за получаване на туристически лиценз, в средата на двата наема има опция за по-добри доходи от дългосрочни: Средносрочна дейност.  Както беше обяснено по-горе, наемателите на средни условия са тези, които възнамеряват да прекарат дълъг престой в имота, но не за постоянни цели. Те ще уважават имота повече от туристите (защото ще го ползват известно време) и ще приемат по-високи наеми поради краткия срок на престой.

Също така, средносрочната дейност няма да бъде регулирана от строгите закони, които не управляват туристическата дейност.

Казано по-горе, нека да поговорим за туристическа дейност.

---

ТУРИСТИЧЕСКА ДЕЙНОСТ:

ПРОЦЕС, РЕГУЛИРАНЕ И СТЪПКИ НА РЕГИСТРАЦИЯ

 

Има голямо объркване на испанския пазар на имоти под наем в РЕГИОН ВАЛЕНСИЯ („Comunidad Valenciana“), относно точните изисквания, задължения и процес за развитие на дейността за отдаване под наем в региона на Валенсия. След като получихме десетки искания за информация в това отношение, ние решихме да разработим този доклад, за да изясним най-често задаваните въпроси от нашите клиенти и контакти.

Предшества и закони:

Има 2 важни аспекта, които трябва да имате предвид, когато решите да наемете имота си като за туристически цели:

1. ФОРМАЛНИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ
2. ДАНЪЧНИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ

---

 

ФОРМАЛНИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ

Има общ указ за туристическата дейност, т.е Декрет 92/2009, от 3^rd от юли 2009 . Този указ има за цел:

– Потвърждаване на законовите задължения и отговорности от наемодателите

– Гарантиране на защита на правата на потребителите и потребителите

– Контрол на дейността на наемодателите

Този закон казва по-конкретно:

1.- Какво е „място за живеене or Апартамент Туристико"?

Това е имот, при който има следните условия:

– Когато има компенсация за употребата.

– При незабавна наличност на апартамента.

– Когато „използването“ или „съдбата“ на апартамента е „туристическо“

– Когато се прави „редовно“. Редовната база означава, че сте в ONE от следните случаи

– Когато наемът се управлява от големи туристически оператори/компании

– Когато публикувате имота в туристически канали (интернет, вестници и др.).

– Когато дори не сте „фирма“, вие извършвате някои от тези услуги: поддръжка и ремонт на имоти, обслужване по стаите, почистване на апартамент, тоалетни и т.н., пране на лични дрехи или оборудване на апартамента (чаршафи, кърпи и др.), съхраняване на багаж, и т.н.

Така че, когато наемате имота си за "жилищни" цели, със средносрочен срок на семейства или лица, които го наемат за „живене”, а не за „туризъм”, тогава, вашият имот е извън този регламент за „туристически имот“.. „Жилищните наеми“ ще се регулират от общия закон за отдаването под наем (или „Ley de Arrendamientos Urbanos“). Така че няма да е необходимо да спазвате тези официални изисквания за регистрация, но, както е обяснено по-долу, ще трябва да декларирате доходите си от наем за испански данъци.

2.- Какви са формалностите за развитие на тази дейност? –Регистрация в Регистъра на Holiday Rental Valencian (HRVR).

               - Ако наемате само от един до 4 имота, тогава трябва да се регистрирате като a "особен".

                - Ако наемете повече от 4 имота, тогава трябва да се регистрирате като „търговско дружество" or „бизнес дилър".

Но дори и в случай, че сте решили да не регистрирате имота си в регистъра от Валенсия, вашият имот трябва да отговаря на законовите стандарти за качество и оборудване, както е в следващия раздел.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]От влизането в сила на Закон 15/2018 от 7 юни, трябва да се докаже, че туристическият имот разполага с благоприятна сертификат за градска съвместимост издадено от общината, в която жилището е одобрено за туристическо ползване. Този благоприятен доклад за съвместимост трябва да има защитен код за проверка (CSV), който позволява проверка на целостта и автентичността на електронните документи, както и получаването на електронни копия от тях.[/gdlr_notification]

3.- Изисквания за собственост-Правни стандарти за качество и оборудване:

Всеки имот, регистриран или нерегистриран, предлаган на пазара като отдаване под наем за туристически цели, трябва да отговаря на изискванията, установени в закона за някоя от разглежданите класификации: „Стандарт”, „Основен” или „Превъзходен”. За да регистрира имота, той може да получи поне изискванията „Стандарт“.

- приложение към закона детайлизира изискванията на всяка от тези класификации, в термини.

Освен предвидените от закона изисквания, на клиентите ще бъдат предлагани имоти в перфектни условия на обитаване, консервация, чистота, като всички комунални услуги и услуги ще бъдат готови за първия ден на обитаване.

Собствениците не могат да изискват повече от 250 евро на клиенти по депозит/облигация/гаранция, освен ако купувачите изрично се съгласят с по-висока сума.

Изисква се лиценз за обитаване / удостоверение за обитаване

Имотът трябва да притежава сертификат за обитаване („Licencia de ocupación“ или „Cédula de Habitabilidad“) и трябва да бъде оборудван с цялата бяла техника и оборудване, за да се използва при перфектни условия и перфектна хигиена.

Къщите в рустик земи изискват промяна в класификацията на земята

Ако имотът е разположен в селска земя, тогава класификацията на земята трябва да бъде променена, за да позволи това използване. Това е много сложен процес, наречен „Declaración de Interés Comunitario“, където Twon Hall, с аудитория на регионалното правителство, приема промяната на използването на земята. .

ДРУГИ ФОРМАЛНИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ:

В допълнение към евентуалните формални и данъчни задължения, както се изисква от закона, ние ви препоръчваме специално следното:

1. Сертификат на архитект: Много е важно да получите съвет от специалисти, за да се потвърди дали имотът отговаря на изискванията на закона. Така че ще е необходимо и архитект да посети имота и да удостовери дали имотът е готов за отдаване под наем.
2. Сертификат за енергийни характеристики: Последните испански нормативни актове принуждават наемодателите да получат сертификат за енергийни характеристики за отдаване на имоти под наем. Така че този сертификат трябва да бъде получен преди предлагането на имота на пазара за отдаване под наем. Щракнете тук за повече информация относно изискванията на сертификата за енергийни характеристики.
3. застраховка на къщата: Като наемодател специално ви препоръчваме да сключите застраховка за покриване на контейнера, съдържанието и гражданската отговорност. Щракнете тук, за да научите повече за застраховката при наемане.

Ако вече сте сключили застраховка за вашия имот и след това сте решили да го наемете, тогава това е много важно ИНФОРМИРАТЕ на застрахователната компания относно този факт. В противен случай ще има големи възможности застрахователната компания да не покрие щети, причинени от недекларирани дейности.

4.- Процес на регистрация

а) Формат: Трябва да попълните официалния формуляр. Щракнете тук, за да го получите. Моля, имайте предвид, че този формуляр е „declaración responsable“ (или „декларация за отговорност“), където Вие декларирате и ПОТВЪРЖДАВАТЕ на своя собствена отговорност, че включените детайли и информация са ВЕРНИ, като сте пряка отговорност за включеното съдържание.

Така че, ако информацията, която се съдържа, не е вярна (например декларирате, че минималният размер на спалните са 8 m2, когато реално са по-малко), може да носите отговорност за лъжливи показания, измама и т.н.

По този начин, ако не сте 100% сигурни, че вашият имот изисква ВСИЧКИ условия, за да стигнете до „Стандарт“ или да видите дали вашият имот може да е „Премиум“, тогава договорете услугите на архитект, който да направи проучване и да провери и удостовери, че вашият имот отговаря на тези условия.

б) Регистрация. След като форматът е попълнен, трябва да го представите в една от правителствените служби на Валенсия в Аликанте, Валенсия или Кастельон:

---

Териториален регистър на услугите – Аликанте
C/ Churruca, 29 – 03003 Алакант/Аликанте

Териториален регистър на услугите за туризъм – Кастельон
Avda. Hermanos Bou, 47 – 12003 Кастельон де ла Плана

Териториален регистър на услугите за туризъм – Валенсия
пл. Алфонсо ел Магнанимо, 15 – 46003 Валенсия

---

Ще получите документ, който потвърждава, че регистрацията е завършена. Получихте регистрационния номер, трябва да го регистрирате във ВСЯКАТА публичност, формати, договори и т.н., произтичащи от вашата дейност.

5.- ГЛОБИ

Предлагането на услуги без задължителна регистрация може да доведе до следните последици:

– Глоби до 90.000 XNUMX евро

– Спиране на дейността по този имот до 3 години

– Спиране на дейността на собственика до 3 години

6.- Други аспекти

Трябва ли да информирам и рекламирам регистрационния си номер, когато рекламирам имота?

ДА. Вашият регистрационен номер трябва да бъде показан във всякакъв вид информация, реклама, реклами и т.н. регистрационен номер, присвоен на всяко жилище.

Мога ли да наема имота си само за стаи?

НЕ. Имотът трябва да се отдава изцяло под наем и собственикът не може да живее в него.

Мога ли да наема имота като стандартен КРАТКОСРОЧЕН наем?

ДА. Но по този начин трябва да анулирате регистрацията в Туристическия регистър, тъй като законът не допуска реклами на „стандартни наеми” в туристическите канали. Когато решите да наемете имота, има два начина:

• Регистриране в стандартен наем. Това означава наем за краткосрочен или дългосрочен период, подлежащ на договор за наем и използване за туристическа употреба. По този начин къщата не може да бъде публикувана в туристическите канали (като AirBNB например).
• Регистрация за туристическа употреба. В този случай Имотът може да бъде рекламиран в туристически канали.

Трябва ли да запазя записващата книга за гостите?

ДА. Трябва да поддържате книга, в която са записани всички клиенти, във формат, който трябва да получите в местната полицейска станция или Guardia Civil от мястото, където се намира Имотът.

---

ФИСКАЛНИ И ДАНЪЧНИ ИЗИСКВАНИЯ

А) ФОРМАЛНОСТИ – ДЕКЛАРАЦИЯ:

Когато притежавате имот, и не го използвате за постоянно местожителство, ВСЯКА ГОДИНА трябва да представяте данъчна декларация за вашия имот, и това, дори ако имотът е под наем, или не се отдава под наем. И това става чрез ГОДИШНА ДАНЪЧНА ДЕКЛАРАЦИЯ.

А когато наемете имот и получавате „доход”, тогава трябва да декларирате в същия момент, в който получавате дохода, в ТРИМЕСЕЧНА ДЕКЛАРАЦИЯ.

Когато наемате имот, получавате „доход“, който подлежи на испанския „данък върху доходите“. В Испания, в зависимост от това дали сте „испански данъчен резидент“ или „испански нерезидент“.

Ако сте местно лице, тогава данъкът е данъкът върху доходите на нерезидентите (IRPF-„Impuesto de la Renta de las Personas Físicas“), а ако не сте местно лице, данъкът е данъкът върху доходите на нерезидентите (IRPFNR-„Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Ако сте „резидент на испански данъци“, тогава трябва да декларирате доходите си от наем в нашата ГОДИШНА ДАНЪЧНА декларация (модел 100).

Но ако не сте данъчен резидент на Испания, тогава трябва да декларирате доходите си в Данъка върху доходите на нерезиденти (модел 210) по следния начин:

– ТРИМЕСЕЧНО: Когато отдавате имота си под наем, имате декларация за тези доходи през същото тримесечие на годината, през което са генерирани. И така, тук в тази публикация разгледахме случая, в който наемът е за „туристически“ цели, но също така можете да наемате за „жилищни“ цели. И в двата случая трябва да декларирате доходите през съответното тримесечие на годината.

 „Жилищен наем“: Това означава, когато отдавате под наем за „жилищни“ цели, със средносрочни семейства или лица, които го наемат за „живеене“, а не за „туризъм“.

– ГОДИШНО: Като местно лице или като нерезидент, трябва да направите годишната декларация за данъци (IRPF /IRPFNR). Така че за периодите от годината, в които не отдавате имота под наем, като нерезидент, трябва да заплатите данък, който се декларира в края на следващата година.

Пример:

Вие сте нерезидент и получавате наем за туристически имот през февруари 2015 г.

1.- Тримесечна декларация: Трябва да декларирате този доход през същото тримесечие. Представянето на тези декларации трябва да се извърши преди 20 дни след края на тримесечието. В случая от примера приходите от наем от тримесечието януари-март следва да се декларират в данъчните декларации за подаване преди 20^th от април 2015.

Останалата част от 2015 г. няма повече наем на имота.

2.- Годишна декларация: След това, преди края на следващата 2016 г., трябва да представите данъчната декларация и да платите времето, през което имотът не е бил отдаден под наем.

Така че, имайте предвид, че при наемане на имот с туристически цели, заедно със ЗАКОННОТО си задължение да регистрирате имота си, имате ДАНЪЧНОТО ЗАДЪЛЖЕНИЕ да декларирате приходите ТРЕЗНО, а след това, ГОДИШНО, за останалата част от годината.

Трябва ли да плащам ДДС? Има голямо объркване на пазара, избягвайте този въпрос. Чисто, доходите от наем не се облагат с ДДС.

Така че, ако наемате имота си и за двете, жилищни или туристически цели, НЕ ТРЯБВА ДА ПРЕДСТАВЯТЕ ФАКТУРА и сделката НЕ СЕ ОБЛАГА С ДДС.

Но това е само в случай, че доходите, които получавате, са САМО ПОД НАЕМ. Но когато предлагате други услуги, подобни на хотелските, като:

– Ресторант, храна, закуска

– Почистване вътре в апартамента

– Пране на кърпи, чаршафи и др.

В тези случаи трябва да ПРЕДСТАВИТЕ ФАКТУРА и да начислите ДДС върху услугата си. Изискванията ще бъдат:

– Изготвяне на фактура на всеки от вашите гости

– Начисляване на ДДС (10%)

– Декларирайте ДДС на тримесечие

– Декларирайте ДДС ежегодно

– Да се ​​регистрирате като бизнес специалист в данъчната служба

– Да декларира данък върху доходите тримесечно

– Годишно деклариране на данък върху доходите

Б) ДАНЪК ЗА ПЛАЩАНЕ:

Изяснено по-горе, ние ще разгледаме сега как да платя доходите, получени чрез ваканционно жилище.

Към нетните суми, получени от наема, можете да намалите:

– Пропорционалната лихва (не капитала) на ипотеката (или всеки друг вид кредит, използван за закупуване на имота), платена за придобиването на имота.

– Пропорционалният данък на Съвета, сметосъбиране, застраховка на жилище, обществени такси и др.

– Пропорционалната реформа, поддръжка, обзавеждане, оборудване, вода, електричество, интернет и др.

– Маркетинг, реклама, адвокати и др.

Пример:  

„А” има къща в Коста Бланка, която не се използва като постоянно жилище и той решава да я наеме чрез Airbnb или други подобни платформи.

• Деклариране на получения наем: Къщата е оценена на 150.000 6.000 евро, а общият получен наем е 4 2015 евро за XNUMX месеца май, юни, юли, август XNUMX г.

1. Съветски данък. Годишно е 500 евро. И така, 500/12*4 = 166,6 EUR. Това е пропорционалният размер на общинския данък през 4-месечния период, през който къщата е била наета.
2. Лихви по ипотека: „А” е платила тази година 1.200 евро ипотечни лихви, така че 400 евро отговарят на периода на наема.
3. Обществени такси: Годишни са 600 EUR, така че 200 EUR съответстват на периода на наемане.
4. Извозване на боклук: 150/год. Така че 50 евро отговарят на периода на наема.
5. Застраховка на къщата: 350/год. Така че 33,1 евро отговарят на периода на наема.
6. Плащане на маркетингови такси: 300 EUR
7. Вода, ток, газ, интернет: 450 евро съответства на срока на наема.

ОБЩИ РАЗХОДИ: 1.599,7 EUR. Това ще бъде общата сума, която „А” може да приспадне от получените доходи. Така:

6.000 1.599,7 – 4.400,3 XNUMX EUR = XNUMX XNUMX EUR

Изплаща сумата от 4.400,3 евро 836,057 XNUMX евро данъци, по скалата по-долу:

Ставка на данъка за 2016 г.:

• От 0 до 12.450 евро – 19%
• От 12.451 200 евро до 24 – XNUMX%
• От 20.201 евро до 35.200 евро – 30%
• От 35.201 евро до 60.000 евро – 37%
• От 60.001 45 евро -XNUMX%

И тази данъчна декларация трябваше да бъде направена в 2 декларации, направени на съответното тримесечие на 2015 г. По този начин:

– Наемът, получен през май и юни, трябваше да бъде деклариран в декларацията за тримесечието, направена преди 20^th от юли 2015.

– Наемът, получен през юли и август, трябваше да бъде деклариран в декларацията за тримесечието, направена преди 20^th от октомври 2015 г.

• Деклариране на останалата част от годината: Тъй като къщата не е постоянно жилище, тогава „А“ трябва да декларира и да плати за останалата част от годината къщата е празна. И така, това се плаща:

– В годишната декларация за данък върху доходите. Ако „A“ е бил резидент на Испания преди края на юни 2016 г. и ако „A“ е бил нерезидент, преди 31.12.2016 г.

– Ставка: Средно 0,5 % от катастралната стойност.

 

---

Консултирайте се с нашата услуга за регистрация от врата до врата!

Можем да регистрираме вашия имот и да получим лиценз за регистрация

Просто се свържете с нас!