Как да построим къща в селска земя в Испания – земя, която не може да се урбанизира
Общи аспекти
Адвокатите на TLA се занимават повече от 15 години със сделки и случаи на имоти в селски земи на цялата територия на Испания. от Каталония (Тарагона и Барселона), Регион Валенсия (Кастелон, Валенсия и Аликанте – Коста Бланка), Мурсия, Алмерия (долината Алманзора) и Малага.
В резултат на нашия богат опит и признаването на различни регионални нормативи, ние подготвихме ръководство, което да следваме за тези, които имат намерение да закупят парцел/земя в селски райони на Испания, с проекта за изграждане на къща на то.
Ако купувате земя или имот в провинцията, като например селска къща (cortijo), важно е да разберете дали се намира в зона, където е разрешена урбанизация (в този случай се нарича „finca urbana“ или „suelo urbano“) или когато урбанизацията и жилищното строителство не са разрешени („finca rustica“ или „suelo rustico“).
Земята в Испания е класифицирана в няколко типа:
1. Убанска земя – “Suelo urbano"
Това е земя, в която е разрешено да строи с определени спецификации, съдържащи се в „Плановете за развитие“ на града или района (План General de Ordenación Urbana PGOU), или в специфични зони на урбанизация, наречени „частични планове“ (Самолети Парциалес) И др.
Тази земя използва, за да има всички удобства и изисквания за живеене там при висока гъстота на населението, като правилно водоснабдяване и електричество, връзка с мрежова канализационна система, паркове и зелени площи, спортни, образователни, болници и др.
градска земя или „Суело Урбано” е този, който използваме, за да намерим в градове, села или урбанизации, и преди е имало правилен достъп по пътища, с тротоари, пешеходни зони, улици, търговски площи, здравни центрове, училища, болници, спорт и т.н.
2. Негодна за урбанизация земя – ” Suelo не може да се урбанизира"
„Не подлежи на урбанизация“ е вид земя, където не е възможно да се развие промишлена, жилищна или търговска земя, тъй като е предназначен да определя защитени употреби, свързани главно с гори, селско стопанство и др. Така че в този тип земя други употреби като жилищни, промишлени или търговски са много ограничени, забранени и не винаги разрешени.
Вътре в земите, които не могат да се урбанизират, откриваме класификация на подтипове земя в зависимост от разрешеното използване и нивото на защита:
- Защитена земя (на испански „Suelo No Urbanizable Protegido“): Това е земя, където по определени причини (обикновено свързани с природата, гора и т.н.) строежите и други видове дейности са ограничени с цел „защита“ на определена ценност.
- Незащитена земя (на испански „Suelo No Urbanizable Comun“): Това е земя, чиято основна употреба е земеделска и селскостопанска и където могат да бъдат разрешени други цели (като жилищни, търговски и т.н.), при спазване на определени условия.
"Рустик земя” е името, което обикновено се приема за Suelo No Urbanizable Commun в Испания. С други думи: райони, в които не може да се развива урбанизация, която е предназначена за селскостопанска употреба, е разрешено друго използване като строителство на жилищни имоти, промишленост и т.н., винаги при спазване на определени нормативи и условия.
3.- Урбанизирана земя – “Suelo Урбанизируем"
Това е типът земя, където може да се развие в бъдеще с урбанизации, търговски площи, индустриални паркове и т.н. в бъдеще. Така че, в случай че бъде одобрен публичен или частен строителен проект, тогава зоната може да бъде урбанизирана.
Стъпки, които трябва да следвате за изграждане на жилищна къща в селска земя
Говорим сега за „селска земя“, това е земя, чиято основна разрешена употреба е „селскостопанска“ или да се използва от фермери за развитие на селскостопанска дейност.
Но в тази земя по изключение е разрешено да се строят нови сгради с жилищно предназначение. Тези конструкции трябва да бъдат с много ниска плътност на застрояване, като се опитват да избегнат създаването на застроени зони с висока плътност, които биха могли да създадат „фактическа урбанизация“.
Така че, много често се установява, че само когато земята има минимален размер (5.000 2 m10.000, 2 20.000 m2, или XNUMX XNUMX mXNUMX и т.н.), вие сте упълномощени да построите там конструкция, наричана още „cortijo“, „villa“, „ masía“, chalé“, „chalet“, „hacienda“ и др.
В испанските селски или провинциални райони е доста често срещано явление къщи, построени върху парцели с по-малки размери от необходимия за право на строеж (къщи, построени в парцели с по-малко от 10.000 2 mXNUMX например) Това е така, защото тези сгради са построени преди новите разпоредби да влязат в сила или просто са построени без спазване на законите, така че сега се считат за строежи "Фуера де Орденасион” (извън действащия норматив). Такъв е случаят с отдавна построени имоти, които сега не отговарят на действащата нормативна уредба. Този вид имоти могат да бъдат напълно законни сега, но подложени на някои ограничения за ползване (най-важното е къщата и останалите съществуващи конструкции в имота да се спазват от администрацията, но те не могат да бъдат разширявани и не е упълномощен да строи нови строежи върху този парцел).
Така че, ако вашето намерение е да разработите проект за изграждане на къща в райони на „селска земя“, първо трябва да проверите в законния орган (главно кметството, съвет = „Ayuntamiento“), кои са спецификациите, изискванията и ограничения, които може да трябва да изградите там.
1. Първа стъпка: Да се потвърди дали проектът може да бъде разработен
„Лиценз за строеж“, или „Разрешение за строеж“, или „Лиценз за строеж“ (Licencia de Construcciónили Licencia de Edificaciónили Лиценсия де Обра кмет).
Както посочихме преди, ако вашето намерение е да развиете проект в един от районите на „селската земя“, първо трябва да се консултирате с местните власти (главно кметството или съвета = „Ayuntamiento“), или, алтернативно, консултиране и получаване на съвет от юристи специалисти в строителството и селското строителство.
Така че, преди да преминете към напреднали стъпки на процеса, важно е да получите подходяща информация за местните разпоредби и ограничения в районаИ възможности за разработване и изпълнение на вашия проект. Както и в други страни, разрешението за вашия проект ще бъде официално одобрено, когато получите „Лиценз за строеж“ или „Разрешение за строеж“ от кметството.
Така че, Първата стъпка е да разберете дали местният нормативен акт разрешава изграждането на къща на този парцел.
Много важно: Вода и електричество
Както беше обяснено по-горе, водоснабдяването и електричеството, както и канализационната услуга са гарантирани за гражданите, които живеят в градски райони „suelo urbano“. Но в селските райони земята е извън градските райони и често извън основните точки на свързване към електрическата мрежа и вода.
В действителност, Кметството няма никакво задължение да доставя главна вода и електричество в селски райони. Само в градско. Затова е много важно да проучите внимателно възможностите за водоснабдяване и електричество на избрания парцел.
Например: Ако има водоснабдяване и електричество в близост до земята и може да се свърже, няма проблем.
Но понякога се случва, че най-близката точка на връзката с електричество или вода е далеч. Така че, това означава, че за да бъдете свързани, трябва да платите високи разходи и разходите за пренасяне на захранването до имота.
Само консултиране с местни електротехници и водопроводчици, или местни строители, ще имате необходимата информация, за да потвърдите възможностите за доставка и връзки на вода и електричество към този парцел.
Така че трябва да имате това предвид от началото на процеса, преди да продължите напред с процеса на покупка.
Винаги е възможно да получите вода от вътрешен депозитен резервоар, инсталиран в имота, и от типичния испански “POZOS” = ВОДНИ КЛАДЕНЕЦИ. По същия начин е възможно да се получи електричество от слънчеви панели или еолична „вятърна енергия“. Но не винаги този вид доставки са разрешени от местните кметства, за да дадат разрешение за строителство. Така че тази информация трябва да се вземе под внимание в много ранните стъпки на процеса на покупка/строеж.
Така че, ние съветваме, че преди КУПУВАНЕТО на парцела, или за да вземете каквото и да е решение относно транзакцията, имайте предвид да имате a ПРЕДВАРИТЕЛНО ПРОУЧВАНЕ НА ПРОЕКТА консултиране с местни юристи, архитекти, строители или строително-техническия персонал от строителния отдел на кметството (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Това ще направи инвестицията по-сигурна, защото в крайна сметка ще имате конкретна представа и ще се запознаете с условията и ограниченията за застрояване в този парцел, преди да пристъпите към закупуване на земята. Повече от препоръчително е да направите проучване от адвокат експерт в строителството и по възможност консултиране с архитекта, който ще разработи проекта и конструкцията.
Също така, в това предварително проучване помолете адвоката си да потвърди не само конкретните права на строеж върху парцела, но и да разбере какви други проекти се планират в тази област, например нови пътища, магистрали, влакова линия, индустриални паркове, търговски площи, или дори урбанизация.
Тази информация може да бъде получена от вашия адвокат при срещи в кметството, изучаване на местната нормативна уредба, а също и от кметството с документ, наречен “CÉDULA URBANÍSTICA”.
След като знаете точно вида на сградата, която е разрешена да бъде построена в тази земя, тогава трябва да договорите услугите на архитект, който да разработи ПРОЕКТ НА СТРОИТЕЛСТВО или СТРОИТЕЛЕН ПРОЕКТ.
В строителния проект вашият архитект трябва да адаптира вашите идеи и предпочитания към специфичните разпоредби на кметството в тази област. И така, вашият архитект ще ви напътства през целия този процес, като ви информира за различните възможности за трансформиране на вашата „идеална къща“ в конструкция, отговаряща на изискванията на района.
Най-важното е всеки детайл да е посочен от вашия архитект. Накарайте вашия архитект да премине през плановете с толкова подробности, колкото можете да издържите. Опитайте се да си представите какви ще бъдат гледките от различните прозорци и с какъв размер легла могат да се справят стаите и т.н.
С прости думи: Опитайте се да получите от вашия архитект колкото се може повече информация за това как ще бъде окончателната къща. Опитайте се да обзаведете и живеете в къщата, докато е още на хартия. Може да не сте на място, за да хванете неща, които могат да ви дразнят за години напред, като прозорец, който е извън центъра в спалнята, или капандури, които не са точно над мястото на мивката в банята.
След като проектът е завършен, тогава вашият архитект трябва да присъства в проекта на сградата в местното кметство в строителния отдел (“Департамент по урбанизъмо" или "Concejalía de Urbanismo”). С прилагането на лиценза за строеж трябва да платите общински данък, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, което е приложимо за всички проекти, които се нуждаят от строителен лиценз (независимо дали такъв е кандидатстван/предоставен или не). Този данък може да варира от 2% до 4% от стойността на строителството, в зависимост от кметството във вашия район.
След това те ще проучат доколко вашият проект е подходящ за специфичните условия или ограничения в района.
Ако вашият проект отговаря на нормативните изисквания и отговаря на разпоредбите и изискванията за надграждане в тази област, тогава те ще ви упълномощават да строите там с подходящите „Лиценз за строеж"Или"Разрешение за строеж“, така че ще имате право да построите там точно същия имот, който е представен на Кметството с проекта.
2.- Втора стъпка: Процес на изграждане
Моля, кликнете по-долу за да получите подробна информация за строителния процес, когато решите да развиете своя строителен проект в Испания.
Процесът на строителство при изграждане на къща в Испания за вас
