Как да закупите имоти в Сан Себастиан – Доности

ЗАПОЗНАВАНЕ НА DONOSTI – САН СЕБАСТИАН ЗА БЪДЕЩИ КУПУВАЧИ НА ИМОТИ И ИНВЕСТИТОРИ В НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Град Сан Себастиан – Доности

Въведение – Произходът на Доности

В исторически план се казва, че селището, което е довело до Сан Себастиан, е манастирът Сан Себастиан ел Антигуо, както и замъкът Монте Ургул и градът, разположен в гробната могила, която го свързва със земята, чиито жители казват, че исторически те са посветени на риболов и търговска дейност.

Територията наоколо беше осеяна със селски къщи, които също се занимаваха със земеделска работа.

Трябва да се каже, че Сан Себастиан се намира като точка на контакт между два различни региона: морето и вътрешните земи. За достъп до вътрешните земи, сухопътните пътища имаха река Урумеа за достъп до брега и по този начин да развият търговска дейност с вътрешността.

Всъщност градът имаше морско пристанище и друго речно пристанище (или Санта Каталина), в допълнение към пристанището на Пасахес, което дълги години беше под юрисдикцията на Сан Себастиан.

Санчо Ел Сабио е този, който дава хартата на този скромен населен център, тъй като той вече започва да има начална търговска дейност.

През годините и предвид близостта си до границата, той има и известно военно значение, което води до изграждането на различни укрепления, които се развиват във времето до средата на 19 век.

- градско развитие на Сан Себастиан- Доности има няколко фази :

Първият до унищожаването от обсадата през 1813 г. (Войната за испанска независимост) .

От Средновековието до 16 век градът не претърпява големи структурни промени. Това е оградено градско ядро ​​с правилен геометричен тип план, с важна юрисдикция върху прилежащата земеделска територия и някои по-малки ядра, които го заобикалят.

От околностите на примитивния средновековен замък Ургул са построени различни пояси от стени, които ще ограничат градското развитие до 19 век.

През 16 век са предприети строителни работи и разширяване на новите стени.

Тези работи продължават да се извършват през 17 век и в по-малка степен през 18 век.

Този етап завършва с почти пълното унищожаване на града през 1813 г. На тази дата градът е разрушен от обсадата на града от херцога на Уелингтън (Войната за независимост) и е възстановен, като по този начин сегашната част се появява стара.

През 1854 г. Сан Себастиан е определен за столица на Гипускоа.

През тези дати важна туристическа дейност се присъединява към търговските и административните дейности на града, тъй като от средата на 19-ти век той е избран за лятна резиденция на кралското семейство.

През онези години разрушаването на стените е разрешено, така че градът престава да бъде военно място.

От тези години започва развитието на района Ensanche с изграждането на южния San Sebastián Ensanche, който също заема блатата и Arenales de Urumea.

Ensanche има правилен модел с прави улици, които образуват квадратна мрежа, подчертавайки така наречената Avenida de la Libertad.

Тази зона има важно туристическо и развлекателно предназначение с Paseo de la Concha. Освен това има важно жилищно, административно и търговско предназначение.

Индустриалните дейности се преместват към Ибаета, Антигуо и това, което по-късно ще бъде Барио де Грос.

Най-скромните класове се концентрират в Старата част или се придвижват към Старата.

По-късно работите на Ensanche de Gros или Zurriola започват в Arenales, който се простира между река Urumea и склона на планината Ulía.

Районът, който днес се счита за център, е построен между 1867 и 1910 г. Центърът на тежестта на града се измества от площад Gipuzkoa към Avenida de la Libertad, който днес съставлява оста на Donosti. Старият град, поради трудната си рамка, е изместен в зона за отдих и малки магазини, тъй като не е подготвен да развива модерна търговска, транспортна и транспортна дейност.

По-късно градското развитие се поляризира към улиците Сан Мартин, мрежата от улици около площад Буен Пастор и улица Прим, докато конструкциите на улиците Грос, Антигуо и Амара Виехо се открояват.

Площади на Доности

Donosti има много и разнообразни площади, като например Плаза де ла Конституцио, което е пространство за социални връзки и събития от популярен, спортен и културен характер, оставяйки под аркадите си търговските етажи, на върха на които са къщите.

В допълнение към Plaza de la Constitución, Donosti има следните площади:

• - Плаза де ла Тринидад, който има за цел културна и спортна дейност.
• - Пласа де Сулоага където има градина и музеят Сан Телмо.
• Освен това намираме малките Плаза Ласала.
• Ние също намираме Булевард Аламеда, чието централно пространство е заето от градини и обществени услуги, като една от основните оси на пътната мрежа и съюза между старата част и разширението.
• - Плаза де Гипускоа, с градина в централната си част, е място за отдих и отдих с малко езерце. Около които има търговски обекти, върху които са разположени къщи, офиси, както и Дворец на съвета на провинция Гипускоа. Той представлява място за привличане и централно място за града, като също така заема централна позиция в разширяването.
• - Плаза дел Буен Пастор е зона за отдих. На този площад се намира катедралата, заобиколена от къщи с търговски етажи. Около този площад са уникалните сгради Correos и културният център Koldo Mitxelena.
• - Плаза де Билбао също се намира от едната страна на циркулационната зона на Calle Prim.
• - Плаза дел Сентенарио е точката на свързване между кварталите Амара Нуево и Амара Виехо.
• - Плаза де Пио XII се намира между една от най-важните вътрешни и външни връзки на града. Чрез него се свързва с магистралата Билбао-Бехобия. В него се намира правителствената подделегация, автогарата и хотел Amara Plaza.
• - Плаза де Ирун, в квартал Амара Нуево. Мрежата от връзки, която свързва булевард Мадрид, река Урумеа и връзките с Лойола, се намира на този площад. В него се откроява търговски център ARCCO.
• Останалите площади в квартал Амара Нуево са разположени вътре в блоковете, като някои от тях са представени в ниски търговски обекти, гаражи и работилници, а други са заети от малки градини и зони за отдих.

Това са квадратите на Армериас, Ферериас, Ечебери, Кофрадиас, Меркандерес, Солдадос, Маринос, Пребосте, намлява Проучвания.

• - Пласа де Сарагоса е неговото място за преход и отдих в центъра и Miraconcha.
• - Плаза де Еускади и Plaza de España са места за преминаване между улиците, които чрез тези площади и моста Santa Catalina свързват кварталите Gros, Amara, Egia -Atocha и Centro.

квартал Доности

Алца

Кварталът Altza е разположен на един от хълмовете, които доминират над залива Пасая, заемайки неговите склонове. Това е най-източният квартал на града, разположен на границата с териториите Пасая и Рентерия. Той се простира върху хълм, на чийто връх се намираше населено място, което даде път на прогресивната окупация през последните четиридесет години на северните, източните и западните склонове, както и строителството пред националната магистрала, и в долините Txingurri и Molinao, представляващи ясно разпознаваема част от града.

Самите характеристики на физическата среда и по-специално нейната топография, подчертана от разположението на големите инфраструктури, изградени в околностите й (пристанище Пасая, магистрала Билбао – Бехобия и връзките й с La Herrera и пристанището), съставляват днес Днес, границите на квартала са напълно определени, с изключение на решението за непрекъснатост на изток в квартал Antxo в Pasaia и района Garbera, разположен на югозапад.

Разполага с площ от почти 230 ха. че PGOU се подразделя на двадесет и пет определени градски интервенционни зони (AIU): La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (секция La Herrera-Buenavista), Larres, Buenavista , Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular и Luzuriaga.

Съвместното съществуване на несъвместими употреби и необходимостта от преустройство на недовършени пространства съставляват още две характеристики на квартал, в който са разположени общо 7,501 139,716 жилища, 2 55,207 m2 за промишлени употреби и XNUMX XNUMX mXNUMX за третични употреби.

На нивото на предоставяне на обществено оборудване, Altza има стандарт над средния за общината, получен от действията, извършени през последните години: спортен център Larres, Дом на културата Casares, здравен център, образователни центрове и др., които те започнаха важен процес на преструктуриране.

Като се има предвид проблема, PGOU избира рехабилитация на градската тъкан, прехвърляне на индустрии, подготовка на алтернативни промишлени терени, предлагане на третична земя и т.н. Що се отнася до конкретните действия, трябва да подчертаем тези: ремоделирането на Herrera и достъп до Буенависта; изпълнение на нови достъпи от Intxaurrondo и Molinao; вътрешна реформа на Herrera, Larratxo и Buenavista; интегрирана рехабилитация в Altza, Arria и Molinao; завършване на зоните Олета и Дариета; създаване на индустриална земя в Ландаро и Миамарка; прогноза за търговски и офис център в Ларди-Алде; изпълнение на парковете Ария, Гарберако Гайна и Ларес; и разширяване на спортния комплекс Larres.

Амара Бери (Амара Нуево)

С обща площ от 132 хектара, той е ограничен на север от река Урумеа в меандъра, който граничи с полуостров Мундайз. На изток и юг по „обходния“ път и на запад по Eusko железопътните линии Trenbideak и новия път Amara-Ayete. Включва равнинните земи на равнината Урумеа и падините Аноета и Морлан (в долната си част), които представляват естествено продължение на равнинните почви. Част от склона на парка Alkolea (район Ibaialde) също е включен, въпреки че се намира на десния бряг на реката. По-голямата част от квартала се счита от PGOU за градска земя, с изключение на районите Ensanche de Amara IV и Riberas de Loyola, които са класифицирани като земя в процес на развитие.

Amara-Berri е един от най-важните квартали в жилищното развитие на града, с планирани общо 13,199 XNUMX жилища в хоризонта на развитие на Генералния план.

анорга

Кварталът Añorga се състои от два големи джоба от почва, разположени от двете страни на магистралата NI, в участъка между връзката с вариантния път на юг от Ibaeta и община Lasarte.

Заема приблизителна площ от 123 ха. Неадекватният достъп от НИ до съществуващите жилищни зони с последващата изолация, която това причинява, и ниското ниво на оборудване са двата проблема, които се открояват негативно.

Старата Ондарета

Кварталът El Antiguo-Ondarreta заема северната част на равнинните райони на Vega de Ibaeta до брега и хълма Lugaritz (Seminario), има площ от 116 хектара и е ограничен на север от пътища за достъп до Игелдо и плажа Ондарета; на юг от Camino de los Pinos и пешеходния достъп до Fundación Matía; на изток от улиците Palacio и Dr. Marañón и на запад от Avda. де Толоса и склона на Монте Игуелдо.

През 1990-те години има важен тласък както в строителството на жилища, така и в оборудването (спортен център, амбулатория и др.).

Той е разделен на следните градски зони за действие: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz, Lizarriturri, Benta Berri, North University Campus, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardin de Ondarreta I и II.

Атегориета-Улия

Кварталът Ategorrieta-Ulia се развива в подножието на южния склон на планината Ulia. Има площ от 67.53 хектара и граничи на запад със Sagüés, на юг с Avda. de Navarra и железопътната линия RENFE, и на изток от Alto de Miracruz.

Развитието му е в основата си линейно, подкрепено на първо място от стария път Ategorrieta, а по-късно от авенюта Navarra и Ategorrieta, изкачвайки се по склона на хълма Ulía, поддържайки относително хомогенна максимална корнизна референция. Типологията на селищата, макар и да не е съвременна, отговаря в своята цялост на жилищни заведения с ниско развитие и изолирани жилища, сред които се размножават манастирски парцели, заети от големи сгради, които контрастират в жилищната среда.

В квартала се разграничават пет района: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder и Ategorrieta, които за целите на изпълнението на планирането са класифицирани като градска земя.

Въпреки привидната хомогенност, проблемите на Barrio са разнообразни. Има нужда от реконструкция поради проблеми като недостатъчната пътна мрежа, високата гъстота на определени райони, комбинацията от предназначения и липсата на паркинг и свободни места.

В района на Мантео има по-висока гъстота на заетост с конфликти относно достъпността, докато други райони имат по-високо качество на околната среда, което обаче също е придружено от недостатъци в същата тази област. Типологията с ниска плътност на квартала води до разпръскване на обществени пространства, които достигат високи стандарти в Мантео, след интервенциите, извършени през последните години, и намалени в градските градски зони, както е обичайно в тези типологии.

Спазва се задължението за преустройство на района, което е под формата на поредица от градски действия: трансформиране на промишлени цели в третични, създаване на нови площади и свободни пространства в Санта Тереза, Мантео и др., урбанизация на парка Ulía в прилежащите площи към квартала, изграждане на спортен център и осигуряване на подземни паркинги в Мантео. От друга страна, необходимо е също така да се консолидира жилищната типология с ниска плътност като характерно използване, адаптирането и приоритизирането на пътната мрежа, развитието на свободни интерстициални зони, решаването на недостатъчните връзки и по-голямата консолидация на употребите на оборудване.

Айет

Кварталът Ayete се намира в централната част на града и заема върха и склоновете на Alto de Ayete, разположен между равнините Ibaeta и Urumea.

Има приблизителна площ от 233 хектара и граничи на юг с варианта Сан Себастиан, на север с Пасео де Мираконча и Камино де Сан Роке, на изток с железопътните линии Eusko. Trenbideak, новия път Amara – Ayete и пътя Errondo, а на запад с краищата на прохода Lugaritz, пътя Ibaeta-Ayete и Avenida de Tolosa.

Като цяло Ayete отговаря на характеристиките на градински град със средна плътност в застроените райони и че има недостиг на обществено оборудване, недостатъчна пътна връзка между различните развити райони и слаба подкрепа за търговска дейност. Поради всички тези причини е планирано да се извършат някои градски дейности: спортният център Txantxa-Erreka и спортните зони Lanberri, Puyo и Pagola; Txantxa - търговски център Erreka ; изграждане на пътя Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); и създаването на парковете Puyo и Arbaizenea.

Център-Центро

Ограничен на север от открито море, на изток от река Урумеа, на запад от Bahía de la Concha и хълмовете Ayete, и от новия Ensanche de Amara на юг, Центърът, за целите на Общият план се състои от историческия квартал, Ensanches от 19-ти век, Paseo de Miraconcha и хълма San Bartolomé, всички те застроени зони, към които се добавят планината Urgull и остров Санта Клара.

Заема площ от 116 хектара и е разграничена, както следва: Urgull - Santa Clara, Port, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Old Amara) и Paseo de Miraconcha. Всички те са класифицирани като градска земя.

Като зона с високо екологично, архитектурно и градско качество, действията, планирани от PGOU за Центъра, са основно насочени към запазване на неговите характеристики.

По този начин, през последното десетилетие на 20-ти век, план за рехабилитация на историческия квартал, защита на застроеното наследство, друг план за преструктуриране на трафика, като се има предвид възможността за погребване на пътищата Eusko. Trenbideak и изпълнението на Ensanche в района на San Bartolomé3, Културен център в старата Pescadería (1999) и възможното местоположение на автогарата. От забележително значение е планът за пренареждане и обновяване на булеварда (1999) и Alderdi Eder (1998), действия, които заедно с пешеходната зона в резултат на новото подреждане на пътната система трябва да представляват основен фактор за подобряването на качество на околната среда. на Ensanche и неговата търговска привлекателност. За да завършим с тази област, посочете, че Културният център Koldo Mitxelena (1993) е едно от произведенията, които са били извършени и с голям успех във всички аспекти.

Егия

Egia представлява ясно разпознаваем квартал в градската тъкан с условия на централно място, които са амортизирани отчасти поради местоположението му на изток от железопътната линия и нейната топография.

Кварталът има напълно разпознаваеми физически граници, които отчасти представляват бариери в отношенията му с останалата част от града. По този начин той граничи на север с железопътната линия RENFE, на запад и юг с течението на река Урумеа и на изток с долината Marrutxipi и района Baratzategi, където обаче се наблюдава непрекъснатост на парцела. по-очевидно.

За да се интегрира градската част в града, пространството, заето от стария стадион Atocha и Mercado de Frutas, е предназначено за изграждане на къщи, открити пространства и третични употреби (Дворец на правосъдието), като се застъпва Генералният план за решение на комуникации около виадукта Изтуета, допълнени от пешеходни връзки над него на височината на моста Санта Каталина и новия мост, планиран пред парка Араба, преустройство на съществуващия надлез на гарата (1999 г.). В допълнение, PGOU предлага нов пътен достъп от Amara Osinaga и Intxaurrondo и т.н. Несъществуващите спортни съоръжения на Egia доведоха до изграждането на спортен център, фронтон корт и допълнителни писти на площадката Marmoles Cantabria, като по този начин се реши проблемът. От друга страна, връзката на този квартал с Intxaurrondo беше подобрена с разширението на Avda. де Аметзагайна . Също така забележително е строителството на домове на Paseo del Urumea и в Bateilla (1999-2000 г.).

голям

Той има приблизителна площ от 44 ха., съставлявайки квартала, ограничен от PGOU с по-малко разширение. Той представлява източното разширение на града, проектирано в последователни фази, които включват прогресивна физическа окупация на земя, рекултивирана от реката и морето. В момента, недовършен, се предвижда да се определи окончателната му конфигурация.

Територията е забележимо хоризонтална и представлява, въпреки централното си място в града, ясно разпознаваема част поради историческата си памет и категоричността на нейните граници: река Урумеа на запад, железопътната линия RENFE на юг, Avda. от Навара и подножието на Монте Улия на изток и морето на север.

Целият квартал е класифициран като градска земя. Трябва да се отбележат интервенциите, състоящи се от ремоделиране на плажа и крайбрежната алея Zurriola (1995 г.), изграждане на аудитория Kursaal и конферентен център (1999 г.), план за урбанизация и рехабилитация на Sagüés, както и разрушаването на пазара Gros и изграждането на къщи на мястото си (1997).

Ибаета

С площ от 192 хектара, той заема равнинните зони на едноименната равнина от кръстовището на варианта в Añorga до Ensanche de Ondarreta, както и част от склоновете на Lugaritz и Igueldo, които го ограничават на съответно изток и запад.

Прекомерното застрояване може да се види по хълма, несвързано едно с друго, частично некоординирано планиране за свободни зони, липса на подходяща основна пътна форма и местни свободни пространства. Прогнозите за интервенции за облекчаване на тези недостатъци са изпълнението на жилищни сгради (Ondarreta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio и т.н.), на промишлените зони Igara, El Infierno и Zuatsu, на пътя Ibaeta-Aiete … Също така се очаква да подобри Avda. de Tolosa като основен конфигуриращ елемент на градското развитие на целия район, завършване на университетския кампус, изграждане на Benta – Berri (1999) и университетски спортни центрове, парковете Almorza и Lugaritz и друга серия от паркове и градини.

По същия начин се предлага интегрирана и сложна програма за използване, която позволява на квартала, заедно с останалата част от Вега, принадлежаща към квартал El Antiguo-Ondarreta, условията на централизация, необходими за създаване на алтернативен полюс на градския център.

Действията в Muitegi (създаване на „спортен парк“), Beriyo (смесено жилищно строителство на „отворено строителство“ и „в процес на разработка“), Igara (Поддържане на промишлена употреба.), Errotaburu (строителство на къщи и две кули от трето ниво употреби, един от тях седалището на провинциалната хазна на Гуипизпа) и Zuatsu (създаване на нова зона за „промишлена употреба“, предназначена за имплантиране на незамърсяващи модалности по средата между индустриалната идея и технологичния парк.

Игуелдо

Този квартал се състои от три ясно разграничени градски анклава, вмъкнати в незастроената територия на Монте Игуелдо, с обща площ от 25.8 хектара.

Анклавите, за които споменахме, са на първо място района, който включва източния склон на Монте, ограничен от пътищата за достъп до Игуелдо („Фаро“ и „Пуебло“) и върха. Вторият се състои от жилищен район „Амезти“, съставен от тясна ивица земя, разположена на северния склон на Монте и ограничена на юг от пътя за достъп до градската зона на Игелдо. Последният, заедно с новоразработената територия, която е ограничена в околностите му, представлява третият от гореспоменатите анклави, които съставляват Игуелдо.

Градският проблем, който съществува в Igueldo, е следният: прекомерно уплътняване на жилищните райони, преминаващ трафик и необходимостта от ограничено и постепенно развитие в Casco. Към това трябва да се добави живописното значение на склоновете на Игуелдо.

За да се избегне уплътняването, се предвижда съществуващата сграда да бъде консолидирана, без да се предвиждат повече строителни разработки от определено значение от това, което съответства на района на „Igeldoko Zabalpena“. Заради проблемите, които има каското, пътният трафик, преминаващ през него, ще бъде елиминиран чрез изграждането на околовръстния път на „Pueblo de Igueldo“. Наред с това ПГОУ предвижда разширяване на увеселителния парк и създаване на открити пространства в общ мащаб.

Intxaurrondo

Intxaurrondo се намира на изток от града и се издига по склоновете му, за да се приближи до високите райони на Ametzagaina, след като прескочи изкуствения изрез, създаден през 1970-те години на миналия век от изграждането на обходния път Доностия-Сан Себастиан.

Ограничава се на север с оформлението на железопътната линия RENFE, с изключение на оригиналното ядро; на запад с околностите на Егия (районът на „Jai-Alai“ и гробището Polloe); на юг с достъпите до магистралата и парка Lau-Haizeta, който включва хълмовете Ametzagaina, и на изток с връзката Herrera – Intxaurrondo на гореспоменатия вариант.

Разширението му достига площ от 156 ха., в която се наблюдават типичните проблеми на покрайнините на града: изолация, лоша пътна достъпност, недостиг на свободни места в определени сектори, паркиране и оборудване. И все пак, голяма част от тези проблеми са се подобрили значително с изпълнението на новите достъпи от Avda. de Ategorrieta и вариантът.

За решаването му са предложени множество градоустройствени действия, част от които вече са извършени: закопаване на ж.п. създаване на Paseo de Zubiaurre; нови пътни достъпи през Marrutxipi, Altza и Amara Berri; прогноза за нови обществени инициативни жилища в Монс и Барацатеги; предоставяне на търговски център в Marrutxipi; създаване на паркове в Marrutxipi и Baratzategi, градини и площади; изграждане на спортен център, лекарски кабинет, училища и дом за възрастни хора; осигуряване на паркинги.

Лойола-Мартутене

С приблизителна площ от 114 хектара, кварталът Loiola-Martutene заема равнинните земи на равнината на река Урумеа, докато минава през югоизточната зона на общината, включително хълма La Salle, който разделя районите на Loiola и Shores на Лойола.

Ограничен е на север от река Урумеа и вариантния път, на изток и запад съответно от склоновете на Intxaurrondo-Altza и Zorroaga, достигайки на юг до границата на община Сан Себастиан с Astigarraga.

Преквалификацията на сравнително неподредената и недостатъчно оборудвана градска структура на съществуващите жилищни и индустриални центрове несъмнено е една от основните цели на интервенцията в този квартал, както и адекватната му връзка на градско ниво със съседния квартал Амара-Бери.

Следователно Лойола страда от проблеми с паркирането, трафика, липсата на оборудване и свободни места. Освен това има висока плътност, има смесица от несъвместими употреби и проблемите с наводненията са твърде чести.

Поради всички тези причини са предложени специални планове за рехабилитация в Loiola, Txomin Enea и Martutene, проекти за канализиране на реката и оформление на магистралата, разходка по реката и изграждане на спортен парк в Martutene. Имайте предвид, че спортният център La Salle, който разполага с гаражи и офиси, е завършен през 1997 г.

Миракрус -Бидебиета

Намира се на южния склон на планината Улия, на изток от града, граничи с Пасая и се простира на юг до железопътната линия RENFE. Той има площ от 57.10 хектара и неговата времева и физическа конфигурация отговаря на различни моменти и типологии. По този начин изолирани еднофамилни сгради, открити полигони с високи кули и конструкции, изникнали извън планировката, наредени пред пътя, съставляват образа на този квартал.

Ако погледнем градоустройственото планиране на района, разбираме, че има две много различни ситуации от двете страни на Avenida Alcalde Elosegi. На север са разположени разработките на линейни блокове и кули, където се диагностицира проблем в специализацията, йерархията и управлението на свободните пространства, към които се добавят наличието на незастроени кухини, несигурността на условията за достъпност на определени сгради, недостигът на паркинг и мистификацията на употребите, понякога с очевидни несъвместимости, какъвто е случаят с Gomistegi.

На юг населените места отговарят главно на типологиите на ниско застрояване, което означава, че пътният участък и достъпността са специфични проблеми.

Изправен пред тази описана ситуация, PGOU предлага действия по пътя, като проектира нови връзки в Gomistegi за подобряване на околната среда и условията за достъп. Използването на пътния участък също е променено, като се намаляват пътните платна в северната зона, за да се облагодетелстват паркинги и тротоари, и се проектират пътища на съвместно съществуване на участък и намалена скорост в южната зона.

Накратко, извършеното развитие за насърчаване на вътрешната реформа на района Gomistegi и пренареждането и преустройството на общественото пространство се консолидира.

Мирамон-Зороага

Това пространство от 265 хектара е разположено на юг от общината, разположено върху хълмовете, които доминират в долината Урумеа и потоците Баркаизтеги и Анорга. Граничи на север с магистралата, на запад с Añorga-Txiki, на юг с Oriamendi и долината Barkaiztegi, и на изток с кариерите loiola и склоновете, които се спускат към Martutene.

Понастоящем това е слабо обитаван район, в който къщи, предимно от изолирана типология, и големи съоръжения са заселени по разпръснат начин: Сиудад Санитария, Поликлиниката на Гипускоа, Еускал Телебиста и др.

Негативните проблеми, които трябва да бъдат решени, са достъпността и неадекватната пътна мрежа. Със създаването на нов достъп от магистралата и подобряването на пътищата Aldapeta и Anoeta се надяваме, че ще бъде осигурено решение.

Предложението също така предвижда специализацията на района в уреждането на употреби и типологии, подобни на съществуващите в момента, разширени до дейности, типични за технологичния парк Miramón и съоръженията за отдих Illumbe, в които е построен център за отдих (1999 г.), който включва арена за корида (1998).

Zubieta

Районът, за който говорим в този документ, се отнася до районите, които не са класифицирани като незастроени земи, т.е. малко повече от 46 ха. от 770 ха. които приблизително представляват целия този западен анклав, разположен в гореспоменатата равнина или непосредствено до нея и, следователно, заселен в по същество равна територия, пред която също се намира така наречената къща Aizpurua и областта, заета от Donostia -Хиподрума Сан Себастиан и различни съоръжения и оборудване.

Както анклавът, така и гореспоменатите селища не принадлежат изцяло на община Доностия, частично съответстваща на съседната община Усурбил според наскоро договорената демаркация.

Градоустройствените проблеми на квартала са съсредоточени върху необходимостта от решаване на преминаващия трафик през ядрото и общата достъпност. За тази цел PGOU планира да подобри пътищата и да осигури тротоари до пътя за достъп от Lasarte-Oria и Txikierdi. По същия начин се счита за уместно да се определят насоките за жилищното развитие на ядрото, обект на постоянни инициативи, които досега не са дали плод, за да се генерира жилищна оферта, която избягва напрежението от безразборно обитаване в равнината.

От друга страна, съществува необходимостта от преустройство на съоръженията на Хиподрума, непосредствената му околност и евентуалните му изисквания и възможности за разширяване, както и възможността да има земя за различни цели с благоприятни топографски и достъпни условия, запазвайки равнината във всякакъв вид. случай. Север и във всеки случай като се имат предвид специалните екологични условия на територията.

По отношение на градските интервенции в незастроена земя, PGOU трябва да подчертае, в допълнение към Mendizorrotz, Ulia, Lau – Haizeta и Oriamendi, отварянето на контролирано депо за инертни отпадъци.

Градската рамка на Доности

Можем да намерим затворени и отворени блокове (със свободни пространства в центъра), правилни (имат определени геометрични форми) и неправилни (без правилна многоъгълна форма).

От друга страна, симетрия и еднаквост се наблюдават в плана в това, което наричаме Централен град и част от неговата допълнителна зона, като обаче можем да разграничим различните етапи от неговото развитие.

Развитието на градската рамка и структурата през цялата история на града вече беше анализирано по-рано. Сега ще се спрем на сегашната градоустройствена рамка на цялата територия на общината.

Само планът на Стария град може да ни даде бегла представа за първите градски тъкани на града. Трябва да се помни, че до 18 век средновековната равнина преобладава. В плановете преди 18-ти век ограденото заграждение изглежда изцяло заето от блокове от къщи, които са нарязани от улиците и кантоните по правилен начин, напомняйки на военен лагер. В тези блокове къщите са групирани компактно, без да оставят никакво открито пространство, с изключение на Plaza Vieja, който води до Puerta de Tierra. През 18 век е въведена голямата новост на Plaza Nueva, в центъра на града, с красиви портици.

Пожарите, за които вече споменахме, не внасят промени нито в структурата, нито в градската морфология на града. Къщите са преустроени със същите характеристики върху старите си парцели.

След пожара от 1813 г. градът е възстановен, все още в рамките на стените си. Отне 36 години, за да се извърши работата и резултатът от нея беше сегашната Parte Vieja, която е включена между Monte Urgull, сегашния булевард, пристанището и улица San Juan, с площ от 10 хектара.

Комисията за реконструкция падна на архитекта Педро Мануел Угартемендия, който след някои конфликти със собствениците на парцелите продължи, заедно с архитекта Алехо де Миранда, да възстанови града върху съществуващите парцели. По този начин единствената утеха, която оставаше на архитектите, беше да регулират и разширят някои улици и да създадат някои наредби за типологията и морфологията на сградите.

След разрешението за разрушаване на стените (1863 г.), работата по Южния Енсанш започва през 1864 г., съгласно предложението на Антонио де Кортасар, което с последователните разширения засяга около 70 Has., за период от около тридесет години. През това време бяха въведени нотабили. Комплексът е структуриран около ос север-юг (сегашната улица Ернани), продължение на улица Майор в Стария град. Успоредно на улица Hernani и следвайки течението на реката, между мостовете Santa Catalina и Zurriola, е Paseo de la República Argentina. Булевардите Alameda del и Alameda de la Libertad затварят северния сектор на Ensanche съответно от северната и южната му страна.

В този северен сектор откриваме портика Plaza de Guipúzcoa като централна точка. Градската тъкан се състои от правоъгълни блокове с размери 56 × 84 метра, единадесет от които са подравнени с тези характеристики между улиците Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo и Plaza de la República Argentina. Улиците на Peñaflorida, Bengoechea, Andía и Camino пресичат предишните, завършвайки градската тъкан на този сектор. Между Paseo de la República Argentina и улица Oquendo има градинска зона, където се намират театърът Victoria Eugenia и хотел María Cristina. Остават два блока, по-тесен правоъгълен в края, който гледа към залива La Concha, и друг трапецовиден между улица Oquendo и Paseo de la República Argentina в края, който гледа към река Урумеа.

Южен сектор на Ensanche се простира от Avenida de la Libertad до Plaza del Buen Pastor, а другите граници са заливът La Concha и река Urumea. Улиците Сан Марсиал, Арасате, Сан Мартин, Сан Бартоломе и Алфонсо XIII образуват хоризонталните оси, а перпендикулярите се формират от улиците Мантерола, Еасо, Урбиета, Лойола, Фуентерабия, Гуетария, Вергара и Ечайде. Пасео де ла Конча, Пасео де лос Фуерос, Плаза де Билбао и Плаза де Сарагоса допълват този набор, чието централно ядро ​​е Плаза дел Буен Пастор, който поради по-голямата площ на този сектор на Ешампле остава донякъде преместени на запад. Присъстващите тук блокове имат форми, по-близки до четириъгълни, с размери 56×54 метра.

На хълма Сан Бартоломе частта от него, която пречеше на удължаването на улица Easo, беше елиминирана. Генералният план от 1995 г. предвижда разширяване на гореспоменатата просека и ремоделиране на зоните в близост до Amara Viejo.

Трябва да се отбележи, че в момента в тази област наблюдаваме засилване на развитието на търговската дейност, както и на културно-развлекателното и развлекателното предлагане. По отношение на промените, които претърпя този сектор на града, трябва да посочим най-вече района на Буен Пастор, където се намира и културният център Колдо Митчелена. Освен това, това е урбанизацията на булеварда (1999) и Alderdi Eder (1998). Този план, заедно с пешеходната зона, произтичаща от новото устройство на пътната система, трябва да представлява основен фактор за подобряване на качеството на околната среда на Eixample, както и неговата търговска привлекателност.

Така нареченият Източен Енсанче се развива между Стария град и устието на река Урумеа, като отвоюва земя от морето и регулира и канализира левия бряг на реката. Основният декор е разположен между Paseo de Salamanca и улица Aldamar. Тъй като периодът на строителство на тази зона е в рамките на развитието на Ensanche de Cortázar, блоковете имат подобни характеристики, с по-малки вътрешни дворове и правоъгълен план на пода, опитвайки се да се възползват максимално от 5.3 хектара. извоюван от морето. Мостът Zurriola и булевардът свързват това разширение съответно с Gros и центъра на града.

В Miraconcha намираме смесица от вили и луксозни домове; Днес старите имения и хижи отстъпват местата си на луксозни жилищни имоти.

Кварталът Грос е построен върху дюните и пясъчните брегове, разположени между устието на река Урумеа и подножието на планината Улия, като също така печели важна земя от морето. Започнаха да се строят еднофамилни комплекси и малки хотели, но скоро всички видове злоупотреби с недвижими имоти започнаха да се разрешават, смесването на жилища с работилници, малки индустрии и зелени и открити пространства изчезнаха. Плажът Zurriola беше намален до малка зона, отворена за силни вълни. Това обаче е една от областите, чиято структура е променена в по-голяма степен. Ще подчертаем преустройството на бреговата ивица като пешеходна алея от Mompás до моста Zurriola. Той също така иска да консолидира новия плаж Грос и новата дига, изградена като продължение на десния бряг на реката. Наред с тези две действия, може би най-важното е изграждането на културен комплекс за Аудитория и конферентен център.

В квартал Грос имаме един от най-хаотичните примери за урбанизъм на Сан Себастиан; блоковете са изключително неправилни, в лабиринт от улици, наситени с търговски етажи, работилници, малки производства, складове, гаражи и др., които създават известно усещане за задушаване и хаос.

Най-правилните подравнявания се намират след Avda. de Navarra, в сектора, наречен Nuevo Gros, в който земята на стария Plaza de Toros е била използвана за изграждане на поредица от търговски блокове и сутерени, които допринасят за градското насищане и задръстванията. от квартала, въпреки че са качествени жилища. Тази зона, където сградите поддържат по-голяма редовност, продължава по Авда. de la Zurriola и Paseo de Ramón María de Lilí.

Сред най-важните градски промени в квартал Gros се откроява пешеходната зона на така наречения „Corazon de Gros“. По същия начин се предвижда да завърши изграждането на пътната мрежа на разширението и да се обърне внимание на вътрешната реформа на засегнатите зони (около Gros Market), като се адаптират нови употреби и зони за обществено ползване на повърхността.

Най-важното открито и зелено пространство, което съществува в квартала, е Plaza de Cataluña, под който през 1970-те години на миналия век е построен подземен паркинг.

Кварталът Sagüés, между плажа Zurriola и подножието на Monte Ulía, е малък набор от жилищни блокове с лошо качество, които не отговарят на нито един предишен план и е планирана рехабилитация.

Комплексът Ulía-Ategorrieta представя серия от еднофамилни къщи, заедно с малки жилищни блокове с ниски доходи, някои образователни, здравни и религиозни центрове и луксозни вили.

На юг от Грос започват комплексите Аточа и Егия. В Аточа откриваме правилна линия по протежение на Пасео дел Дуке де Мандас, пред старото футболно игрище на Аточа и сградите на Абастос, Старата военна болница и Тютюневата фабрика.

Също така забележително е възможното преустройство на района на виадукт Iztueta и изграждането от Министерството на урбанизма, жилищното строителство и околната среда на баското правителство на програма за „официално защитени жилища“, „гаражи“ и допълнителни „офис“ помещения на Paseo del Urumea и според типологията на „отворена сграда“ с прилежащи „частни градини“.

В кварталите Антигуо и Ондарета откриваме големи типологични различия. Преди няколко години вили и ниски сгради преобладаваха в Ондарета, а в околностите на Монте Игуелдо имаше две линии къщи с лошо качество. Днес наблюдаваме изчезването на двете подравнения. По същия начин си струва да се отбележи Ensanche de Ondarreta, който има ниска плътност, и изчезването на фабриката Lizariturri, където значителен брой домове са били построени през последните пет години на 20-ти век.

В квартал Antiguo има жилищен сектор на високо ниво, в 6 блока, които са подравнени след Avenida de Zumalacárregui, ограничени от Calle Matía, откъдето намираме пъстър набор от улици и къщи от всякакъв вид. El Antiguo се простира в жилищните, образователните и индустриалните райони на Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara и Añorga.

Този квартал на Сан Себастиан е един от тези, които са се променили най-много и затова е удобно да посочим някои действия. Във Venta berri се развива „жилищен“ и „третичен“ район, който е конфигуриран като „център“ на дейност и представител на градския комплекс, съставен от кварталите El Antiguo и Ibaeta. Университетският град в Ибаета също трябва да бъде развит: Северният и Южният университетски кампус на UPV и Инженерният факултет (Университет на Навара).

В Beriyo се предлага смесено жилищно развитие на „отворена сграда“ и „в процес на разработка“, което консолидира съществуващите училищни сгради и създава пътна мрежа, която позволява пряка връзка между района и околностите му. В Illarra е планирано изграждането на нова жилищна зона с ниска плътност, както в Iza. Районът Errotaburu трябва да получи „характерна употреба“ на „жилище“, допълнена от значителна част от „третични употреби“.

И накрая, в Zuatsu е създадена нова зона за „промишлена употреба“ за прилагане на незамърсяващи модалности, рамкирани в това, което се нарича „Високи технологии“ или „R + D“ (Изследвания и развитие).

Полуселският сектор на El Antiguo достига до точката на свързване с комплекса Ayete и града-градина Etxadi, които от своя страна се свързват с Aldapeta, Bidebieta-2 и Alto de Miraconcha.

От тези райони и със същия характер на дисперсия можете да получите достъп до популярните квартали и малки и стари сгради на Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans и Amara Viejo. От Alto de Errondo имате достъп до зоната за здравни услуги и грижи на Zorroaga – Miramón, с болницата, Health Residence, Polyclinic, Asylum, Finca de Miramón и др.

В квартал Амара Нуево, който се развива с канализирането на Урумеа и изсъхването на блатата, е необходимо да се разграничат няколко района, които са обща бележка за всички тях, големите блокове от къщи с висока гъстота на населението, и недостатъчна структура в урбанизацията му.

Най-отворената и качествена зона се простира от Авда. de Carlos I до Paseo de Errondo и Podavines. Централната му ос е улица José María Salaverría, оставяйки незастроени парцели. От източната страна на Авда. de Carlos I, до реката, железопътната линия и Paseo de Zorroaga, се простира по-стар сектор с по-лошо качество, чиято главна ос е Avda. де Мадрид.

На север от Plaza de Pío XII започва северната зона на квартала, която достига до Parque de Álava и Plaza del Centenario, което води до квартал Amara Viejo и комплекс Ensanche, който се простира от Plaza от Buen Pastor до този сектор на Amara Nuevo, който представя характеристики, подобни на тези на останалата част от Ensanche, но с по-голяма морфологична и функционална деградация, с наличието на по-малки и неправилни блокове. Оста на този сектор се формира от улиците Easo, Urbieta и Prim, а като открита зона има Paseo del Árbol de Guernica, следващ течението на река Urumea.

Южният комплекс на квартал Amara Nuevo е завършен със спортната зона Anoeta, градините на Plaza de Pío XII, църквата Sagrada Familia и комплекса на правителствената подделегация, Института за средно образование, други образователни центрове и автогара, до хотел Амара Плаза. В Аноета се откроява спортната зона.

В така наречения Apendix de Amara (Amara-Osinaga) сградите са разработени в блокове, предназначени за жилищна употреба. Освен търговския център ARCCO има и „третични приложения“ на „приземния етаж“.

Следвайки течението на Urumea, от квартал Amara, стигаме до групата, образувана от Loyola и Txomin-Enea, където откриваме малък сектор от вили, спомен за опит за създаване на град-градина, армейските казарми, военни къщи, разпръснатата жилищна зона на Txomin-Enea и безредното групиране на Loyola.

В други сектори на града (Ла Пас, Ерера, Бидебиета, Алза, Астигарага, Инчаурондо, Ларачо, Мартутене, Саруета и др.) има силни контрасти между разпръскването и концентрацията. Преобладават жилищата с ниско качество, големи блокове, лоши комуникации и достъп, недостигът или липсата на открити пространства, слабостта на услугите и т.н., с висока гъстота на населението, въпреки че през последните години се е подобрило значително във всичко, свързано с оборудването и услуги.

В района на Intxaurrondo и Alza трябва да споменем развитието на важна „жилищна зона“ в Baratzategi и Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur), както и търговския център Garbera.

Морфологични области от Доности

По-долу ще се позоваваме на физическото състояние на сградите, което заедно с горното ще ни позволи да видим степента на хомогенност на различните морфологични зони на града.

Старият град очевидно е морфологична консервационна зона, въпреки че има тенденция към известно съживяване на неговите функции, което не влошава историческата и сантименталната стойност на тази единица.

В рамките на тази група от защитени зони, макар и по други причини (красота на пейзажа, места за отдих и т.н.), ние включваме секторите Igueldo, Miraconcha, Ayete, Ulía-Ategorrieta, Ondarreta, Zubieta и Zorroaga – Miramón, въпреки че в In при първите четири имаше доста бърз процес на обновяване с изчезването на озеленени имения, които бяха заменени от по-високи и по-гъсто разположени жилищни комплекси.

Има райони в El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros и други периферни квартали, в които старите сгради, работилници и малки индустриални складове са били или се заменят с нови жилищни сгради. По този начин сме пред процес на обновяване на влошени райони.

Има и много закъсали участъци, в които не е започнала реновация.

В Avenida de la Libertad се наблюдава ускорен процес на морфологично обновяване, с появата на луксозни жилища и сгради за банки, офиси и др.

В старите земи, заети от Plaza de Toros, също имаше процес на обновяване и ускорена трансформация, образувайки това, което се нарича New Gros. Така са построени поредица от жилищни блокове и търговски обекти. В същия смисъл има ускорени процеси в Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 и 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha и други малки сектори на квартали периферия.

Логично, тези процеси имат повече или по-малко динамика във връзка с общото развитие на центъра, централния град и взаимовръзките и взаимозависимостите, които възникват в целия комплекс, образуван от Сан Себастиан и неговата периферна зона.

Градският модел от Сан Себастиан

С това наименование се позоваваме на приближение към морфологично-функционалната реалност на градския комплекс, който формира столицата на Гипузкоан и поредица от близки общини, някои от които образуват агломерация с Доностия, които заемат сектор от брега, между заливите от Конча и Пасая и от Лас Вегас дел Урумеа, Ория, Оярцун и Регата де Анорга.

Този градски модел не изглежда изолиран, а е част от първоначалния процес на неговото формиране на по-висока единица: градския регион на Гипускоа. В нашата провинция откриваме сложна мрежа от разпръснати селски къщи, малки селски райони, които са разпределени в цялата география на Гипузкоан, в полузатворен и ориентиран пейзаж, който малко по малко отстъпва място на определена оригиналност с развитието на градския феномен. индустрията и процеса на урбанизация.

Можем да разглеждаме Гипускоа като пространство, организирано от Сан Себастиан с неговата периферна зона, в рамките на морската подсистема, като възлов регион на баската периферна градска система като цяло.

Столицата на Гипузкоан е много динамична община, ако вземем предвид всички общини в провинцията, увеличавайки централната си роля в резултат на увеличаването на концентрацията на стоки и услуги. Въпреки това, това увеличение, което е значително по отношение на провинцията, не е така за непосредствено периферните общини, които започват да приемат търговски функции, типични за Централния град.

Този градски модел със своите форми, използване на земята, съоръжения, инфраструктура, социално-икономическа дейност, потоци и т.н. Той е конфигуриран на различни етапи:

1) До средата на 12 век преобладава селският характер.

2) От средата на 12-ти век до началото на 15-ти век, с основаването на столицата и консолидирането й като първи градски център на региона, нейното укрепване, увеличаване на населението и контрол над голяма общинска територия и развитие на пристанищната търговска и пътна мрежа.

3) От началото на 15-ти век до края на 18-ти век се открояват военната роля на града и упадъкът на икономическата му мощ, намаляването на общинския му мандат, разрастването на предградията на Антигуо, Сан Мартин и Санта Каталина и работи по разширяването на пристанището.

4) От началото на 19 век до разрушаването на стените през 1863 г., етап, в който подчертаваме пожара от 1813 г., реконструкциите през 1816 г., началото на туризма през 1845 г., откриването на магистрала N-1 през 1847г., а столица от 1854г.

5) От 1864 до 1955 г., с разширяването на Cortázar до Avenida, южното разширение, източното разширение, развитието на други квартали, заемането на част от Vega del Urumea, общ растеж на целия централен и периферен градски комплекс, и ОУП от 1950г.

6) От 1956 г. до наши дни, със Закона за земята, Генералния план на Сан Себастиан от 1962 г. и други планове в общините на периферната зона, Плана за градско планиране на Гипускоа от 1966 г., Закона за планиране на земята от 1990 г. и неговите директиви от 1994 г., Генералният план на Доностия от 1995 г., формирането на градските периферии, функционалните зони и процеса на конфигуриране на столична зона с оста Доностия-Байона.

Единиците на градския модел са следните:

* Централен град с централния район (CBD) и допълващата зона.

* Периферната зона с подстоличния коридор и крайградските коридори.

Град Сан Себастиан-Доности

Главната ос на Централния район е Avenida de la Libertad, простиращ се от тази ос до булеварда и до Plaza del Buen Pastor. В тази област Plaza de Guipúzcoa се откроява с двореца на провинциалния съвет. Намираме се в най-представителния и официален активен район на града, със значителна финансова и търговска дейност.

Допълнителната зона има разнороден характер, с услуги и дейности, които се въртят около функцията на Централния район, като се разчита и на важно присъствие на жилищна дейност. В тази област имаме западните и южните сектори на Ensanche, които формират част от центъра, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo и Benta Berri, като разширения на западната сектор и Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria и Miramón, като разширения на южния сектор. Освен това има райони на Стария град, Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia и Mundaiz.

Останалите градски единици са включени в това, което наричаме периферна зона, в която правим разлика между субметричния коридор, с най-висока гъстота и градска непрекъснатост, и крайградските коридори, които представят незначителни характеристики на плътност и градска непрекъснатост.

В Submetropolitan Corridor имаме Ulía, Ategorrieta, Intxaurrondo, La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo и общините Pasaia, Lezo, Rentería и Oiartzun.

В югоизточния крайградски коридор имаме Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani и Urnieta. От друга страна, в Суориенталско-Западния имаме Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil и Andoain.

Периферната зона на Доности

Първо, трябва да се отбележи, че Гипускоа е територия, в която намираме сложна мрежа от разпръснати селца, малки селски центрове и мрежа от градове и села, които са разпределени по цялата й територия в ландшафт, силно повлиян от градско-индустриалния феномен . , с което може да се определи като Градски район.

В цялата тази област има известен баланс в пространственото разпределение на населението и градските центрове, но със сериозни градоустройствени и екологични проблеми, както в историческите центрове, така и в периферията, както и в нивото на инфраструктурата и оборудването.

Градската рамка, развита на брега и в долините, е довела до множество агломерации, тоест две или повече ядра, които растат отделно, в крайна сметка се присъединяват към градски комплекс, какъвто е случаят със Сан Себастиан и неговата периферна зона; Ирун-Хондарибия ; Андоаин- Билабона ; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; и т.н

Регионите Доностия-Сан Себастиан и Бахо Бидасоа (Ирун-Хондарибия) са конфигурирали това, което можем да наречем Метрополитен район, което представя като характеристики съществуването на основно ядро ​​или централен град с неговата зона на влияние, значителна концентрация на население с работни места в регионите, преобладаване на третични дейности, взаимоотношения на взаимозависимост между различните ядра, висока степен на взаимовръзка в икономическите и социалните комуникации и наличието на транспортна и комуникационна система, достатъчно развита, за да поддържа връзки между централния град и неговата зона на влияние, като същевременно улеснява връзката му с други близки градски системи.

Вече коментирахме по-рано, че Сан Себастиан е община с висока централност. Въпреки това, общини в неговата периферна зона като Rentería и Hernani запазват своята функционална позиция по отношение на столицата; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain и Lasarte-Oria прогресивно увеличават централното си място; обаче, в Lezo и Oiartzun виждаме, че третичното дарение не се увеличава (с изключение на хипермаркетите), корелативно с населението.

Цялата тази периферна зона има тенденция да увеличава концентрацията на стоки и услуги, по отношение на увеличаването на населението. При разглеждане на първичността може да се наблюдава как община Доностия има тенденция да намалява, докато периферията се увеличава умерено.

Интегриране на Доностия-Сан Себастиан в останалата периферна зона

Под градска система имаме предвид набор от градове с техните характеристики, плюс връзките между градовете, между градовете и техните характеристики и между характеристиките.

С думата отношения ние обозначаваме възможните взаимовръзки, взаимовръзки, взаимозависимости и взаимодействия, които могат да възникнат в Системата като цяло.

В Страната на баските постепенно се формира това, което сега наричаме градска система, като Гипускоа се интегрира в нея като градски регион със своите графства и функционални зони.

Като исторически детерминанти на формирането на баската градска система имаме основата на средновековните вили и въздействието на индустриализацията в крайбрежните провинции.

Понастоящем откриваме в баската градска система демографско-пространствена структура с малко изпъкналост, начело с Билбао и последвана от Comarcas или метрополни райони на Сан Себастиан, Памплона, Витория и Байона. В допълнение към това можем да разграничим крайбрежна подсистема, в която Гипускоа се намира заедно с Бискайя и крайбрежието на Лабурди, и вътрешна подсистема със земите на Алава, Навара, Бенабара и Зубероа.

В крайбрежната подсистема се откроява силната концентрация на района на Билбао и Байона в сравнение с дисперсията на Gipuzkoan на средни и малки ядра, което гарантира по-добър баланс по отношение на взаимоотношенията, връзките, използването на земята, развитието на регионите и политиките на планиране на територията.

Трябва също така да вземем предвид осите на развитие, които се формират, какъвто е случаят с Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi; тази на Бикая-Кантабрия; Алава-Бургос ; Гипускоа-Навара; и Навара – Лабурди – Бенабара – Зубероа, които от своя страна са свързани с главните оси като Атлантическата дъга, долината Ебро-средиземноморското крайбрежие или N-1 към земите на Кастилия-Леон, Мадрид, Естремадура и Португалия.

В рамките на тази система Гипускоа заема стратегическо място по отношение на връзките с европейското градско пространство, чрез връзки с крайбрежието на Лабурди, ръководено от Байона, което образува важна агломерация, и отношенията с останалата част от автономната общност и с Навара към оста Ебро. Провинция Гипускоа, със своя традиционен динамизъм и териториален баланс, представлява много важен принос към цялата баска градска система, за поддържане на нейния динамизъм, привличане на инвестиции и подобряване на качеството на околната среда. В същото време административните граници се подобряват за постигане на регионални пространства, интегрирани в големите европейски градски системи, които в момента се развиват много бързо и има риск да останат в периферията им.

В Гипускоа се откроява ролята на столичния район Доностия-Сан Себастиан, който се простира до Ирун-Хондарибия, с важни жилищни, търговски и индустриални зони. От друга страна, свързващата магистрала с Памплона засили връзките с Навара и долината на река Ебро.

Доностия-Сан Себастиан и неговата периферна зона е непрекъснато градско пространство, което се свързва с бреговата линия на Лабурди, което е ключов елемент от баската градска система и е в метрополната фаза. Столицата заедно с Rentería, Pasaia и Lezo образуват агломерация, която, ако я присъединим към Irún-Hondarribia и крайбрежието на Laburdi, съставлява коридора Donostia-Baiona. Те са последвани по важност от Ернани, Ласарте-Ория, Оярцун, Андоаин, Усурбил, Уртиета и Астигарага. Функционалната специализация, а не връзките на зависимост, е това, което установява степента на връзки между градските центрове.

Въпреки високата гъстота (1,007 жители/км2), пространственото разпределение на населението е сравнително балансирано, с бавен растеж, което е най-развитото градско пространство в третичния сектор на автономната общност, заемащо 58% от активното население. Строителният сектор заема 6%, промишлеността 33% и първичният сектор 3%. Накратко, столицата на Гипускоа се откроява със своите финансови, застрахователни, лични услуги и транспортни функции, разпределяйки се в центровете на периферията (Ернани, Пасахес, Рентерия, Оярцун, Урниета и Усурбил), пристанищни, индустриални и малки търговски сектори. .

И накрая, трябва да се отбележи, че този набор също влияе върху района на Орио, Билабона – Зизуркил – Адуна и северозападна Навара.

Произход и източник: г-н Хавиер Гомес Пиньоро /ГЕОГРАФИЯ И ИСТОРИЯ НА ДОНОСТИЯ-САН СЕБАСТИАН /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Съвети и практически аспекти при закупуване на къща в Сан Себастия-Доности 

Какви са данъците при покупка на къща в Сан Себастиан? 

Препродажба на къщи

Данъкът, който трябва да бъде платен, е „данък върху наследството“, който е както следва:

• 7%: Прехвърляне на недвижими имоти
• 4%: Пренос на къщи
• 5%: Прехвърляне на обичайно местопребиваване
• 4%: Пренасяне на животни и лично имущество

Нови сгради/къщи

Плащат се следните данъци:

• • ДДС: 10%
  • AJD: 0.5%

Други правни аспекти при закупуване на къща в Сан Себастиан – Удостоверение за обитаване

• Не се изисква лиценз за професия на продавача. Преди години в Страната на баските старите „Удостоверение за местоживеене”, предоставен от регионалното правителство, беше анулиран и заменен от „Първия лиценз за работа”, който понастоящем се издава от местните власти/кметствата в новопостроени домове.
• Препоръчително е да потвърдите с Общинския съвет, че няма градоустройствени нарушения в строителството и че имотът не се счита за „извън ред“.
• В Urban properties е необходимо да потвърдите, че сградата е преминала ITE („Техническа инспекция на сградата“) който се преминава на всеки 10 години от 50-годишна възраст.
• кадастър: Страната на баските има своя собствена кадастрална организация, която е достъпна по различен начин от останалата част на държавата.
• Данъчна стойност: В кадастралния запис на имота е посочена и потвърдена данъчната му стойност

Процес и изисквания за получаване на регистрация на туристически лиценз в Доности-Сан Себастиан

В съответствие с разпоредбите на членове 8 и 9 от Общите градоустройствени разпоредби на Общия градоустройствен план на Сан Себастиан, градското използване на туристически жилища представлява третично използване и в рамките на него представлява използване на хотел. От своя страна, отдаването под наем на стаи в обичайното местопребиваване за туристическа употреба представлява употреба, приравнена на жилищна употреба.

Не може да се развива използването на туристически домове или отдаването под наем на стаи в обичайното местопребиваване за туристически цели в жилища за обществена защита и настаняване за дарения.

Кандидатстването за туристическо жилище под наем става чрез ОТГОВОРНА ДЕКЛАРАЦИЯ, като трябва да се регистрира като такава. След като регистрацията ви приключи, тя ще се появи в ПРЕБРОЯ НА ТУРИСТИЧЕСКИ ЖИЛИЩА DONOSTI: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Разпределение на зоните за регулации за туристически наем в Доности

Достъп до регулации :

Туристическата употреба на Сан Себастиан е разделена на три зони :

• Зони А (наситени зони) . В зони А или наситени зони, внедряването на градско използване на туристически жилища е напълно забранени, както и отдаването под наем на стаи в обичайното местожителство за туристически цели. Имотите, които преди влизането в сила на тази наредба имат разрешение или са регистрирали съответното предварително съобщение, в което е издаден благоприятен градоустройствен доклад в съответствие с действащите към момента разпоредби, няма да бъдат засегнати от обявяването на наситена площ .
• Зони B (зони с високо търсене) .: В зони B или зони с повишено търсене, определени в плановете на тази наредба, частично обитаване на жилищна сграда за използване като туристически жилища ще бъде разрешено в съответствие със следните общи критерии:

1. а) На приземния етаж , градското ползване на туристически жилища ще бъде разрешено в случаите и условията за осъществяване на ползването на жилищата в същите, установени в Общия градоустройствен план и в Наредбата на общините за регулиране на използването на жилища в различни планове за жилищно строителство , както и вече съществуващи жилищни отделения.
2. б) на първия етаж или асимилируем, градското ползване на туристически жилища с общ достъп до жилищата ще бъде разрешено, когато неговата полезна площ, добавена към останалите нежилищни предназначения в сградата, с общ достъп до жилищата, е равна на или по-малка от 250 полезни квадратни метра в цялата сграда и трябва също така да отговаря на условията за осъществяване на ползването на жилищата, установени в Общия градоустройствен план и Общинската наредба за регулиране на използването на жилищата на различните етажи на жилищните сгради, както и пред- съществуващи жилищни отделения.
3. в) В горните етажи разположени над предходните, се допуска туристическо жилище с общ достъп до жилищата, при условие че нито едно от разположените под него не е предназначено или се планира да бъде предназначено за жилищно ползване, така че всички тези етажи трябва да бъдат предназначени за други видове разрешени употреби, различни от жилищни, и тяхната полезна площ, добавена към останалите нежилищни употреби в сградата, с общ достъп, е равна на или по-малка от 250 полезни квадратни метра в цялата сграда m² (u) ограничение от 250 полезни квадратни метра за нежилищно ползване с общ достъп до жилищата не се превишава в цялата сграда, ще се допуска едно туристическо жилище с общ достъп до жилищата, без да се прилага изискването, че не съществува. или жилищното предназначение е проектирано под изискваното за туристически жилища на горните етажи в сгради с минимум 7 етажа (B+6) и друго туристическо жилище за всеки 6 допълнителни етажа, което да бъде разположено на всеки от допълнителните етажи.

• Зони С (зони с възможност за увеличаване на предлагането на туристическо настаняване) . В тези С зони, с възможност за увеличаване на предлагането на туристическо настаняване, към Зона Б, две туристически къщи на горни етажи в сгради с минимум 7 етажа (В+6); и още две къщи за всеки 6 допълнителни етажа, които да бъдат разположени на някой от допълнителните етажи.

 Такива разрешителни ще влязат в сила, при условие че в горните случаи ограничението от 350 полезни квадратни метра за нежилищни цели, включително туристически жилища, с общ достъп, не е превишено в цялата сграда, нито ограничението от полезни квадратни метра за нежилищни цели жилищни употреби. жилищни, с изключение на тези на туристическите жилища, с общ достъп до къщите.

Четири вида туристическо настаняване за туристически лиценз в Доности

По този начин, в съответствие със Закон 13/02016 от 28 юли относно туризма в Страната на баските, Градският съвет на Билбао ще групира различните модалности, които включва, като ги концентрира в четири различни категории:

• Туристически стаи : При този вид настаняване собственикът на лиценза за туристическа дейност трябва да е регистриран в къщата (трябва да живее постоянно), в която се предлагат стаите за туристическо отдаване под наем. Използването на дома е предмет на същите условия или възможности, които са разрешени в случай на изключително жилищно използване и едно и също лице не може при никакви обстоятелства да предлага стаи в повече от едно жилище.
• Туристическо жилище : са тези, които са предназначени изцяло за туристически цели и трябва да бъдат разположени в сгради за жилищно ползване и само на първите етажи на същите -или на горните етажи, при условие че са разположени под къщите и със самостоятелен достъп. към тези от обществената магистрала.
• Хотели, хостели или пансиони : Те остават приравнени към Използването на оборудването и неговото регулиране остава в същите условия, при които е разрешено в момента, съгласно разпоредбите на Общия план за градоустройство по отношение на неговото местоположение - и това на PER на Casco Viejo и PERRI на Bilbao la Vieja в случай, че се прилагат в посочените райони-.
• Туристически апартаменти и апарт-хотели : според описанието, съдържащо се в Закон 13/2016 от 28 юли относно туризма в Страната на баските, за апартаменти се считат тези, които не само имат спалня, но също така имат тоалетна и кухня. Тази група туристически заведения – в допълнение към условията, наложени от общинското планиране за ползване на хотели като цяло – ще подлежи на спазване на техническите спецификации, свързани със светлина, вентилация и други хигиенно-санитарни условия, необходими за стаите в конвенционалните жилища.