Как да закупите имот в Испания с помощта на компания от САЩ за инвестиции в недвижими имоти

КАК ДА КУПИТЕ ИМОТ В ИСПАНИЯ С КОМПАНИЯ В САЩ

Вече видяхме в други статии на този уебсайт, че е установено, че има различни формули за придобиване на компания в Испания, включително използване на съществуваща чуждестранна компания за извършване на дейност в Испания (или с постоянен обект – PE, или без постоянен обект – SIN EP), или да създадете испанска компания специално за придобиване на недвижими имоти в Испания.

Освен това, както споменахме по-рано, говорим за факта, че за да придобиете имот в Испания на името на компания от САЩ, за да развиете инвестиционна дейност в недвижими имоти, не е необходимо да създадете испанска компания за придобиването на недвижими имоти, тъй като това може да се извърши чрез съществуваща чуждестранна компания и това чрез процес на регистрация в Испания, може да работи перфектно като инвестиционен инструмент в Испания, без да е необходимо да се създава испанска компания.

В тази статия ще се занимаваме точно със случая на съществуваща компания от САЩ, която желае да оперира в Испания и да се намеси в операции по покупко-продажба на недвижими имоти или в развитието на дейности с недвижими имоти, като отдаване под наем, продажба, реформиране, строителство и др. Няма нужда да създавате испанска компания.

За тези цели ще говорим за следното:

1.- ПРЕДВАРИТЕЛНИ КОНЦЕПЦИИ

САЩ КОМПАНИЯ : Компанията от САЩ, която желае да работи в Испания, трябва да предвиди в своя устав, че дейността, която ще извършва в Испания (покупка/продажба, строителство, посредничество, управление на отдаване под наем и т.н.), е обхваната от устава на това общество. С което и преди да вземете решение за закупуване в Испания чрез тази компания, е необходимо да прегледате устава на тази компания, за да потвърдите дали обмислят споменатата дейност и, ако не, да извършите съответните формалности в страната на произход , пред търговския регистър на страната на произход, да включи този вид дейност в своя устав.

ПОСТОЯНЕН ОБЯТ : Второ, трябва да сме наясно какъв тип бизнес структура ще ни е необходима в Испания за развитието на дейността.

Тоест, ако ще разчитаме на материални ресурси (офиси, коли и т.н.) или човешки ресурси (служители и т.н.) в Испания за развитието на тази дейност.

Например, нека вземем случая на американска компания с националност, която решава да инвестира в Испания за придобиване на имот и желае да получи възвръщаемост чрез отдаване под наем.

В този случай, ако дейността по отдаване под наем не изисква разпределяне на материални ресурси (офиси, рецепция, коли и т.н.) или човешки ресурси (служител, пребиваващ в Испания за почистване, поддръжка, получаване на ключове и т.н.), но е просто придобиването на имота, за да го дадете под наем чрез някаква платформа и, както казваме, без разпределяне на какъвто и да е вид ресурси, намиращи се в Испания.

В този случай ще говорим за случай на компания от САЩ, регистрирана в Испания БЕЗ място на стопанска дейност (компания БЕЗ EP).

Или, напротив, американската компания се нуждае от такъв тип инвестиционен проект да има персонал, пребиваващ в Испания, със собствен местен транспорт или с офиси за обслужване на клиенти и т.н.

В този случай ще говорим за случай на американска компания, регистрирана в Испания С постоянен обект (PE компания).

Тази точка е много важна, тъй като данъчното и управленското третиране е различно и в двата случая.

• В случай, че не са необходими материални или човешки ресурси в Испания за развитието на дейността, ще говорим за американска компания, регистрирана в Испания, работеща БЕЗ постоянен обект (БЕЗ PE). В този случай дейността, която ще се извършва в Испания, ще бъде обект на данък върху доходите на чуждестранни физически лица, обложен с 19%, ако е местно дружество в държава от Европейския съюз, или с 24% в останалата част от случаите (както в този случай), с данъчни задължения за управление и поддръжка, различни от дружествата С ЕП.
• От друга страна, ако това беше дейност или инвестиционен проект, за който са необходими човешки или материални ресурси в Испания, в този случай ще говорим за американска компания с постоянен обект и която ще подлежи на испански корпоративен данък . , с данъчна ставка от 25% и с управленско третиране, различно от непостоянните чуждестранни лица.

За повече информация относно данъчните и управленски условия на различното третиране на дружества, регистрирани в Испания с място на стопанска дейност и без място на стопанска дейност, кликване тук да консултирайте се с нашите специализирана статия

Като се има предвид разликата във възнаграждението за данъчни и управленски цели, свързано с това да се счита за компания с постоянен обект в Испания или без постоянен обект, важно е това да е ясно от самото начало и не винаги е ясно дефинирано. Поради тази причина често се налага да се прибягва до споразумението за избягване на двойното данъчно облагане, установено между страната на местожителство на компанията и Испания.

За да видите какви са споразуменията, подписани между Испания и САЩ, с които имате споразумения за избягване на международно двойно данъчно облагане, Натисни тук.

2.- ПРОЦЕДУРИ

1. В САЩ:

Независимо от структурата, която е необходима в Испания за развиване на дейността и дали компанията има статут с постоянен обект или без постоянен обект, както е дефинирано по-горе, посочената американска компания трябва да премине през процес на регистрация. в Испания, което преминава през следното:

• Получаване на ОРИГИНАЛНИ фирмени документи:
• Устав на дружеството
• Данъчен идентификационен документ на компанията в САЩ
• Устав на обществото
• Доклад от търговския регистър, потвърждаващ, че фирмата е регистрирана

И в тези документи много ясно трябва да е посочено кои са администраторите или управителите, упълномощени да представляват дружеството, както и социалните участия на съдружниците или акционерите.

И в допълнение, тази документация, която винаги трябва да бъде оригинал , или, ако не са предоставени оригинални документи, трябва да се предоставят заверени и нотариално заверени копия, тоест заверени от местен нотариус по произход.

• Цялата тази документация трябва да бъде преведена на испански от регистриран официален преводач, или в САЩ.
• Цялата тази документация трябва да бъде легализирана и официално призната, с призната изпълнителна сила, за да се използва в Испания, и това става чрез получаване на апостил. Апостилът е печат, получен чрез процедура за удостоверяване, установена в Хагската конвенция от 1961 г., и се прилага за всички онези държави, които са подписали това споразумение. Щракнете тук за повече информация как да получите апостил в САЩ.

1. В Испания : След като цялата документация, посочена по-горе, бъде получена, в Испания трябва да продължим както следва:

• Получаване на NIE (идентификационен номер на чужденец) от управителя или администратора на фирмата . Този документ е данъчен идентификационен номер чрез регистрация на администратора в испанската бюрократична и административна система.

 Този документ се получава:

• Или чрез Испански офиси и консулства в страната на произход ( щракнете тук, за да получите информация за испанските консулства в САЩ ), който можете да намерите приложен по-долу.
• Или, като се явите директно или чрез вашия адвокат/представител в Испания с пълномощно, в някоя от териториалните служби за имиграция в Испания.

• Получаване на испанския NIF на чуждестранната компания . По същия начин, по който администраторът на компанията ще трябва да получи данъчен идентификационен номер в испанската администрация, американската компания, за да работи в Испания и да може да извършва сделки с недвижими имоти, ще трябва да бъде регистрирана в администрацията. Испански данъчен номер, за да получите данъчен номер, който ще използвате за извършване на всякакъв вид транзакция на испанска територия.

Този документ се получава чрез представяне на документацията на компанията, легализирана и апостилирана по начина, установен в предходния параграф, пред испанската данъчна служба, която след преглед на цялата документация ще присвои данъчен идентификационен номер на компанията, който ще бъде неин по-добра идентификация за всеки тип транзакция на испанска територия.

• Данъчен представител . Една от разликите между регистрираните в Испания чуждестранни дружества с постоянен обект (PE) и без постоянен обект (БЕЗ PE) произтича именно от задължението за назначаване на данъчен представител в Испания.

По отношение на дружествата без постоянен обект (БЕЗ EP), те подлежат на данък върху доходите на чуждестранни физически лица (IRPFNR) и е необходимо да се назначи фискален представител в Испания за извършване на планираните дейности с недвижими имоти, и да има адрес за уведомяване в Испания, който може да се използва от испанската администрация за уведомяване и съобщаване на всякакъв вид данъчни въпроси, свързани с дейността, която ще се извършва.

Това фискално местожителство обикновено е това на управителя или адвоката, който управлява и поддържа работата на компанията в Испания.

И тук обаче идва голямата разлика с дружествата WITH EP, данъчните представители на тези дружества НЕ носят солидарна отговорност за данъчните задължения, договорени от дружеството. С други думи, данъчният представител, обикновено управителят или адвокатът, който управлява данъчната дейност на компанията в Испания, не носи отговорност в случай на неспазване на данъчните задължения на компаниите в Испания.

От друга страна, в случая на американски компании С постоянно място на стопанска дейност (CON EP), които, както казваме, подлежат на испански корпоративен данък и за чиято дейност и развитие в Испания се нуждаят от структура, която изисква по-голяма сложност, и поемането на по-големи фискални и законови задължения в Испания в сравнение с компаниите без постоянен обект предполага, че данъчният представител в Испания на споменатите компании поема „съвместната“ отговорност на компанията спрямо испанската администрация.

Фигурата на фискалния представител е много важна фигура, тъй като ще бъде отговорна „солидарност“, тоест на същото ниво и със същата отговорност като компанията, за всички фискални задължения, договорени в Испания. С други думи, данъчният представител ще бъде този, който се изисква от испанската администрация да спазва посочените задължения, в случай че чуждестранната компания не ги спазва. С което, както виждаме, това е позиция с голяма отговорност, тъй като споменатият фискален представител ще поеме всички тези видове задължения заедно и поотделно. Следователно това е бизнес позиция с висока отговорност и функции.

В тази връзка трябва да се каже, че в продължение на много години испанските разпоредби изискват данъчният представител на чуждестранни компании или компании с постоянен обект да бъде данъчен жител на Испания . С други думи, за да бъде призната чуждестранна компания в Испания с постоянен обект, се изисква да назначи фискален представител, който има адрес в Испания. Това обикновено е било пречка за установяването на чуждестранни компании в Испания, тъй като в много случаи адвокатите или мениджърите, отговарящи за управлението на дейността на тези чуждестранни компании, не винаги са били склонни да поемат такава степен на отговорност, което стана реална пречка за развитието на дейността и реализирането на международни компании в Испания.

Напоследък обаче беше постигнат напредък в това отношение и испанската администрация тълкува, че за компании или компании, регистрирани в която и да е от страните на Европейския съюз, те могат да определят администраторите или управителите на посочените компании като данъчни представители.

Така, например, американска компания, която иска да се установи с постоянен обект в Испания, може да определи американския мениджър или американски администратор като данъчен представител, който ще отговаря за задълженията на Компанията, без да е необходимо да посочете представител с местожителство или пребиваване в Испания.

Това препятствие обаче не е решено за местни чуждестранни компании, произхождащи от други страни извън Европейския съюз, което в тези случаи, както казваме, затруднява установяването им на испанска територия, тъй като те имат ограничен достъп от местни мениджъри до поемат толкова висока степен на отговорност за тези компании.

• банкова сметка . За да могат чуждестранните компании, регистрирани в Испания, с постоянен обект или без постоянен обект, да извършват дейност в Испания, те трябва да имат банкова сметка, открита на името на тези компании. С което, след като бъдат получени легализациите на всички документи на фирмата, както и НИФ на управителя, или администратора, НИФ на фирмата и определянето на данъчния представител, тези документи трябва да бъдат предоставени на банка, за да може да продължи. до откриване на банкова сметка на името на чуждестранната фирма.

За целта банката ще изисква, в допълнение към документацията, посочена по-горе, всякакъв вид информация и документация, която доказва финансовите аспекти на компанията, както и произход на средствата които ще бъдат използвани за извършване на планираните транзакции в Испания. . За да направите това, ще ви трябват счетоводни отчети, корпоративни данъчни декларации и т.н. от страната на произход. Този тип информация ще зависи или ще бъде различна в зависимост от въпросния финансов субект и ще помогне да се премине през филтъра на закона за предотвратяване на прането на пари в Испания, съществено изискване за действие в Испания чрез корпоративна структура.

• Акт за недвижима собственост . Освен всичко изброено по-горе, за извършване на въпросната операция с недвижим имот, действащият нотариус ще изисква освен цялата документация на дружеството, както е посочено по-горе, изявлението на реалните собственици на дружеството.

 „Действителен собственик“ е този, който притежава повече от 25% от акциите или акциите на компанията. С което ще е необходимо да се провери произхода на средствата, използвани за придобиване на имуществото, както и да се спазва законът за мерките за предотвратяване на прането на пари в Испания, да се информират кои са партньорите на Дружеството, които държат участие над 25% от същите.

• Необходимост от пълномощни . Предвид сложността и фискалните и правни последици, произтичащи от регистрацията на чуждестранна компания в Испания, е силно препоръчително да предоставите пълномощно на вашия адвокат или мениджър, така че те да могат да извършват всички тези процедури от ваше име и необходимостта да имате какво да правите лично.

От TLA ви каним да се свържете с нас за всякакви въпроси или услуги, свързани с вашите инсталационни/инвестиционни проекти в Испания.