Мотика за закупуване в Lliria - Правни аспекти, които трябва да се вземат предвид

Това е проучване, направено от нашите архитекти по отношение на район, където има повече от 50 урбанизации „неконсолидирани“: Lliria

Lliria е един от най-важните градове в селските райони от Валенсия. Община Llíria, с 229.82 km², е една от най-големите във Валенсианската общност и представлява контрастиращ пейзаж между планински район, който принадлежи към първите опори на Сиера Калдерона, и площта с овощна градина на левия бряг на река Турия.

От „урбанистична“ гледна точка Лирия е особено важна, защото в тази област в миналото са били развити изключителен брой урбанизации, които не са завършени.

В Лирия има повече от 50 урбанизации. Някои от тях:

UE 17 A – САНТ ЖЕРАРД	UE 30 – МОН-ЖАРК
UE 17 B – CLOTXA DEL COSÍ	UE 31 – МОН-ЖАРК
UE 18 – МОНТЕБЛАНКО	UE 32 – МОН-ЖАРК
UE-19 A – OASI DE S. VICENT	UE 33 – VERGER DE SANT MIQUEL
UE 19 B – SANT VICENT	UE 34 – JARDÍ DE LAURO
UE 20 – EL REGALÓN	UE 35 – LA CANYADA DE CONFITES
UE 21 – ЕЛ КАРАМЕЛО	UE 36 – SAFAREIG – CONFITES- EL SECANET
UE 22 – ЕЛ КАРАМЕЛО	UE 37 – LA MAIMONA – CORRAL D'ALBERT
UE 23 – ЕЛ КАРАМЕЛО	UE 38 – PUIG ILOS
UE 24 – ЕЛ КАРАМЕЛО	UE 39 – CORRAL DE LA MARQUESA
UE 25 – ЕЛ КАРАМЕЛО	UE 40 – СТРАШНИ
UE 26 A – LA XELVANETA	UE 41 – SAFAREIG
UE 26 B – LA XELVANETA	UE 42 – SAFAREIG
UE 27 A – XELARDO	UE 44 – ALT DE LA BOTIGETA
UE 27 B – XELARDO	UE 45 – ALT DE LA BOTIGETA
UE 28 – LA CANYADA DE TELLO	UE 46 – ALT DE LA BOTIGETA
UE 29.A – EDETA	UE 47 – ЛА СИМА
UE 29.B – EDETA	UE 48.1 – МОНТЕКОЛАДО
UE 48.2 – МОНТЕКОЛАДО	UE 50 – МАЙМОНА-КОНТИЕНДА
UE 56 – TOS PELAT

 

От тези урбанизации само 6 са завършени и финализирани, а останалите не са завършени, тъй като урбанизационният план не е издаден.

I.- ЗАВЪРШЕНИ И КОНСОЛИДИРАНИ УРБАНИЗАЦИИ:

• Вал де Лирия, Монтехарке
• Кселардо,
• Сант Джерард,
• Пучилис
• Вергер де С Мигел

Само с две точки за завършване:

• Монтаж на колектор за канализация за свързване с Очистителна инсталация
• Подобряване на електрическата инфраструктура

Тези подобрения ще бъдат платени от собствениците, но цената няма да е твърде голяма.

Имотите в тези урбанизации могат да имат сертификат за обитаване, винаги че:

• Има съществуващ Удостоверение за обитаване
• Строителството няма глоби за допълнително разширение или модификация на първоначалното строителство,
• и че не се надминават метри на право на строеж на парцела.

II.- НЕЗАВЪРШЕНИ УРБАНИЗАЦИИ:      Остатъка

За останалите урбанизации:

• Планът за урбанизация не се създава, нито се разработва. Това означава, че няма никаква гаранция от страна на администрацията за спазване на реалното разделяне на парцелите. Духът на кметството е да „уважава” съществуващите разделения и да „уважава” съществуващите конструкции. Те нямат намерение да създават щети и да засягат настоящи собственици със загуби на земята или техните строежи. Но ако планът бъде категорично одобрен, тогава линиите на деления на парцелите ще бъдат отбелязаните в плана, които могат да съвпадат или не съвпадат с текущото деление и размер на парцелите, като са собственици на да бъдат принудени да адаптират своите имоти към тези разделения.
• Инфраструктура за урбанизация: Елементи на урбанизация като: Обществено осветление, пешеходни зони, асфалт, улици, пътища, вътрешни канализационни връзки (от къщата до улицата), външна канализационна инфраструктура (от урбанизацията до електрическата мрежа) и др., не е изпълнена или не е изпълнена напълно. Това означава, че в случай на одобрение на урбанизационен план, този план ще създаде инфраструктурата, която е необходима за завършване на урбанизацията, а строителните работи ще бъдат заплатени от собствениците на урбанизацията пропорционално на размера на техните парцели. или размера на конструкциите. Как, колко може да бъде?. Никой не знае, защото това ще зависи от бъдещ план и изискванията на този план, който не съществува към момента.

Въпреки че имаше някои планове за урбанизация (наречени PAI), по-голямата част от тях са в напрежение и не са валидирани от скорошен регионален закон от 2014 г. Така че, нови трябва да бъдат представени, тъй като законът се промени през 2014 г.

• Електричество и вода: Има някои връзки на вода и електричество, но те са наистина лоши. Увеличаването на мощността на електричеството до поне 5,75 KW е повече от препоръчително, за да гарантира достатъчно снабдяване на купувачите в бъдеще.
• Съществуващите конструкции ще бъдат принудени да:
  • Да има вътрешна връзка с канализацията (дори ако в района няма мрежова канализация). Това означава, че имотът трябва да има всички тръби и конструкция, за да бъде готов за свързване на имота към мрежовата канализация, когато това пристигне в урбанизацията.
  • Имате септична яма с пълна окислителна система.

Следвайки действащата нормативна уредба, в тези урбанизации не е възможно да се построи сграда. Вероятно нито къщите, нито басейните са строени със строителен лиценз. Съображението на Кметството в това отношение е, че поради факта, че е стара сграда, строежите са законово закрепени към момента, макар и да не отговарят на нормативно. Така че, от правна гледна точка, в момента няма глоби, засягащи имота, така че няма никакви действия, които Кметството може да предприеме срещу този имот поради неговата възраст.

Също така, поради този факт, кметството може да уважи съществуващите конструкции, но те не могат да бъдат удължени. Така че не могат да се строят нови строежи в имота. Кметството позволява вътрешни реформи на този вид имоти, но не и разширения, нито конструкции на други сгради като гаражи и т.н.

Но поради факта, че имотът не е нормативен, кметството няма да одобри лиценз за реформиране на основни конструктивни части от сградата като основи, покрив и др. Кметството ще допусне „реформиране“ на съществуващата къща, и "ремонтиране" на съществуващата конструкция, но не и "премахване" от старите части за инсталиране на нови. Например, в случай, че има „пожар“ или наводнение, което може да повлияе на конструкцията на къщата, кметството не може да дава права за „преустрояване” на имота. Така че, като заключение, кметството позволява вътрешни реформи за поддържане на строителството, но не и структурни реформи от бини, основи, смяна на покрив и т.н.

Последици от къщи, считани за „извън нормативни“:

• Ако строежите не са били санкционирани за 15 години, не е възможно да бъдат санкционирани по-късно или съборени от испанската система. Той е юридически консолидиран към момента.
• Съществуващите конструкции се зачитат в техния размер, но не е възможно да се изгради нов конструктивен елемент или дори да се разшири съществуващите.
• Също така, поради този факт, кметството уважава съществуващите конструкции, но не може да бъде разширено. Така че не могат да се строят нови строежи в имота.
• Кметството позволява вътрешни реформи на този вид имоти. Но поради факта, че имотът не е нормативен, кметството няма да одобри лиценз за реформиране на „съществени конструктивни части“ от сградата като основи, покрив и др. Кметството ще допусне „реформиране“ на съществуващите къща и „ремонтиране” на съществуващата конструкция, но не и „премахване” от старите части, за да се монтират нови. Например, в случай, че има „пожар“ или наводнение, което може да засегне къщата върху нейната структура, кметството може да не дава права за „възстановяване“ на имота. Така че, като заключение, кметството позволява вътрешни реформи за поддържане на строителството, но не и структурни реформи от бини, основи, смяна на покрив и т.н.
• Имотът се счита за „извън нормативен”, когато не е бил санкциониран през 15-те години след построяването. За това е необходимо удостоверение от кметството, за да се потвърди тази точка. Нарича се „Сертификат за ненарушение“ и ние вече сме кандидатствали за този сертификат, но на Tow Hall може да отнеме средно 4-8 седмици, за да изготви този документ.
• Имотът няма “Удостоверение за обитаване”. За ваша информация, това е документ, издаден от Кметството, в който те потвърждават, че имотът отговаря на изискванията за обитаване. Този документ е необходим и за свързване на вода и електричество в имота и за извършване на промени в договорите за вода и електричество на ваше име. Това е обяснено по-долу.

Тъй като имотът е „извън нормативен“, тогава, няма удостоверение за обитаване на този имот. За получаване на този документ ще е необходимо да се извършат урбанизацията на цялата урбанизация и да се узаконят съществуващите къщи.

ПРОМЯНА НА НОРМАТИВА: ВЪЗМОЖНОСТИ ЗА ЛЕГАЛИЗАЦИЯ НА УРБАНИЗАЦИИ?

Скорошна нормативна уредба е приложена през 2014-2019 г., което принуждава собствениците и кметствата в региона на Валенсия да „решат“ съществуващата ситуация на тези урбанизации.

По принцип законът казва, че трябва да се проучи внимателно какъв вид градска инфраструктура трябва да се развие в урбанизацията, за да се счита за „завършена“.

Например, ако е необходимо да се направят по-големи пътища, да се подобри асфалт, пешеходни зони, по-добра връзка с вода и електричество и канализация.

Законът гласи, че ако къщите в района се облагородят с урбанизацията, изисквани от норматива, те ще имат следните предимства:

•  Къщата ще се счита за „напълно законна“ къща, така че вече няма да се счита за „извън нормативна“, така че ще й бъде разрешено преустрояване на съществуващи конструкции, структурни реформи и т.н.
• Имотът ще притежава Удостоверение за обитаване

Очевидно разходите и разходите за подобренията на урбанизацията ще бъдат платени от настоящите собственици.

Така че, нашата препоръка, когато сте в процес за закупуване на къща в Лирия или в някой от околните райони като Олокау, Монтрой, Монсерат, Виламарксант, Годела и др., е да получите подходящ правен съвет от специализирани адвокати в строителството.