Адвокатите на TLA повече от 20 години се занимават със сделки и казуси на имоти в селски райони на цялата испанска територия. От Каталуния (Тарагона и Барселона), регион Валенсия (Кастелон, Валенсия и Аликанте – Коста Бланка), Майорка и Ибиса, Мурсия, Алмерия (Долината Алманзора) и Малага.

В резултат на нашия богат опит и признаването на различни регионални нормативи, ние подготвихме някои от аспектите, които трябва да се вземат предвид при покупка/продажба на имоти както в градска, така и в селска земя (в провинцията), със специално внимание към проблемите, които препоръчваме трябва да избягвате, когато купувате имоти в Испания.[/vc_column_text][vc_column_text]Така че, моля, бъдете любезно поканени да намерите по-долу някои от често срещаните проблеми, които могат да засегнат правното разглеждане на имоти и строежи в Испания:

 

Узаконяване на строежи в Испания. Общи аспекти

Имам ли нужда от лиценз за строеж, за да реформирам къщата си?

Да, имате нужда от строителен лиценз, за ​​да преустроите къщата си. Видът на лиценза, който се изисква за тези работи, зависи от работите, които трябва да бъдат извършени с реформата.

Лиценз за второстепенни произведения – „licencia de obra menor“: Това се изисква за промяна на предназначението на помещенията, разпределяне на стени и т.н. За получаване на този лиценз не е необходим проект от архитект, тъй като може да се приложи по подробности, само обяснение на работите и оценката им до заплащане данъците.

За по-добро разбиране, този лиценз се прилага, когато работите, които трябва да бъдат извършени в имота, не засягат основната инфраструктура на имота, като смяна на покрива, носещата конструкция или конструкцията на сградата, или вътрешни стълби.

Нормални случаи, в които е необходим този лиценз: Реформа на покрива (не да се промени изцяло, а само да се поднови). Ето някои случаи, в които да кандидатствате за този лиценз:

• За изграждане на гараж, навес или склад
• За изграждане на ограда
• За изграждане на басейн (в зависимост от района)
• За изграждане на корал и др.

Моля, имайте предвид, че описаните случаи и условията за получаване на лиценза могат да варират значително в зависимост от зона или регион.

Лиценз за основна работа – „licencia de obra mayor“: Това е същият лиценз, който е поискан за построяване на къща, обяснено в раздела „Строителство в селски земи“ и „Строителство в градска земя“. Това разрешение е необходимо, когато строителните работи засягат съществените части на сградата и изисква проект на архитект. Например, за да построите разширение на къщата (като нова стая) или да смените покрива.

• Да се ​​смени изцяло покрива
• Да се ​​построи ново помещение, разширяващо конструкцията
• За изграждане на гараж с плочки и бетон
• За изграждане на втори етаж
• За изграждане на басейн (в зависимост от районите и регионите) и др.

 Tтук няма документ за собственост или “писане” за земята, или разширението или границите на земята не са правилни

Често можем да открием, че няма escritura (номер за собственост) за някои имоти, и трябва да установите правото си върху имота чрез процес, известен като „expediente de dominio“ или „acta de notoriedad“. Това е сложно, включващо публикуване на вашето искане в Boletín Oficial de la Provincia (Официален вестник). Разликата между двата процеса е главно в това, че „expediente de dominio“ се извършва в нормален процес в трибуналите, а „acta de notoriedad“ е процес, извършен пред нотариуса на областта. Не е необходимо да се казва, че „acta de notoriedad“ винаги е по-препоръчително, тъй като е по-кратък, по-евтин и по-бърз процес от другия. Обикновено „expediente de dominio” се използва, когато положението на земята и собствеността е в спор със съседите или не е ясна. И „acta de notoriedad“ се използва, когато собствеността е добре известна и има проблеми с границите или размера на имота.

След това трябва да се уверите, че записите на Registro de la Propiedad и Catastro са съгласни и че те са в съответствие с това, което местният обичай счита за граници на собствеността. Разрешено е да строите само върху определен процент от площта на земята. Трябва да проверите за наличието на комунални услуги - особено вода и електричество. Трябва да проверите за servumbres de paso (право на преминаване), тъй като те не могат да бъдат блокирани. След това, след като „създадохте“ своя имот, е необходимо да го регистрирате за първи път. За всички тези въпроси се нуждаете от услугите на вашия испански адвокат.

Също така често е така размерът на земята не е същият като реалния парцел. В тези случаи отново трябва да се направи „expediente de dominio“ или „acta de notoriedad“, за да се потвърди кои са реалните граници на земята и да се актуализират и двете испански катастрофи и испански поземлен регистър.

Какво да правим, когато къщата не е регистрирана в актовете? 

Понякога се случва, че самата къща (строителство). може да не е регистриран, било по исторически причини, било защото който и да го е построил е искал да избегне данъци и разходи за регистрация. По принцип в такива случаи всичко, което фигурира в имотния регистър и официалните документи, е земята.

В някои други случаи строежът е регистриран (появява се в нотариалните актове и в имотния регистър), но не като „къща“, може би като склад, или навес („albergue“ или „almacén“) или някаква друга подобна конструкция . Това не е достатъчно, за да бъде строежът законно обявен за „къща”. Тази ситуация трябваше да бъде подчертана на етапа на преддоговора, тъй като трябва да става ясно от nota simple.

В тези случаи, преди да закупите имота, вашият испански адвокат – или продавачът – трябва да регистрира къщата за първи път, ако все още не е регистрирана, или като „къща2, ако е била регистрирана, но като всички други подобни конструкции (навес, склад и др.). Това се прави от това, което се нарича а „declaración de obra nueva“ (декларация на нови произведения). И това трябва да се направи, въпреки че къщата е там от стотици години, защото според Регистъра това е първа регистрация или поне първа регистрация като къща.

„declaración de obra nueva“ (DON) е процес на вписване на сграда или строеж в имотния регистър. Процесът е много подобен като когато къщата е нова, разликите са изискуемите документи, като се свежда до изработване на акт от испанския нотариус, в който се декларира новата сграда с надлежно описание на стаите, обслужване, размери и размери, планове и др.

Ако къщата е построена наскоро (обикновено по-малко от 4-8 години, в зависимост от района), документите са абсолютно същите, както се счита, че къщата е нова, които са следните:

• Актовете на земята на ваше име - За доказване на собствеността върху земята.
• Проектът на сградата от вашия архитект – За доказване на размера, описанието и т.н. от къщата и сградата.
• Лиценз за строеж – За да докаже, че имотът е получил правилното разрешение от испанските власти.
• Лиценз за окончателно строителство – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – За доказателство, че работите в испанската собственост са завършени.
• Десет години застраховка (Seguro Decenal) – Ако най-накрая сте избрали да сключите тази застраховка. Ако не, трябва да посочите на нотариуса, че не сте продължили по този начин, за да информирате купувачите и да получите потвърждение, че са съгласни.
• Удостоверение за обитаване от кметството – За доказателство, че испанските власти считат сградата за испанска „Къща“.

Но, ако къщата не е нова, е стара къща (повече от 4-8 години, в зависимост от района), то необходимите документи са различни. В този случай, тъй като испанската къща е стара, ще е необходимо да се докаже на колко години е. За това има няколко системи:

Удостоверение за възраст, направено от архитект или инженер или „Certificado de Antigüedad“: Ако къщата не е декларирана в поземления регистър, нито в останалите официални регистри като испанската катастрона, някой трябва да потвърди пред тези институции колко е стара конструкцията, кой е нейният размер и описание (колко квадратни метра, как много етажи, колко е голям и т.н.). За това в някои райони на Испания се изисква имотът да бъде инспектиран от специалист, който ще потвърди приблизително възрастта на сградата с лично проучване, направено в имота, за да провери имота на къщата, и като се има предвид останалата част от доказателства като регистри и записи в кметството и друга публична или частна база данни.

Въпреки че не се прилага за испанските закони, за да се направи DON, сертифицирането на архитекта трябва да бъде придружено от чертежи или планове за къщата, за да се докажат измерванията. Плановете ще бъдат много полезни в бъдеще за деклариране на къщата в други регистри като Catastro или кметството.

Някои хора бъркат това удостоверяване с „проучване“ или с „оценката“, направена от банката, за да одобрят евентуална ипотека. Както можете да видите в този доклад, сертифицирането на възрастта от архитекта (понякога инженерите) е за измерване на къщата, за детайлизиране на описанието, както и за предоставяне на приблизителна възраст на имота. Този сертификат е много специфичен и се използва изрично да декларира испанския строеж в имотния регистър с процеса Declaración de Obra Nueva.

A "изследване" се прави от професионалисти, които могат да бъдат архитекти или не, които просто посочете положението на къщата и имота на конструкцията, за да откриете дефекти в конструкцията, и се използва основно в процеса на покупка или придобиване на имот. Всъщност това е нещо, което не се използва, когато купувачите и продавачите са испанци, но се използва широко в Испания, когато купувачът е от други националности, като британски.

И най-накрая "оценка" направено от ипотечната банка е различно от „проучването“ и от „удостоверяването на възрастта“, тъй като се прави от професионалисти, обикновено не архитекти, само за „оцени“ имота. Това означава, че банката, като кредитор по кредита, иска да знае каква стойност има преди да предостави средствата по кредита, основно за да провери дали имуществото ще бъде достатъчно гаранция за покриване на риска и заетите средства.

Удостоверение за възраст от кметството.”Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento”. Това е удостоверение, издадено от кметството. Това удостоверение не е толкова подробно в описанието на конструкцията, колкото това, направено от архитекта, но служи за потвърждение на испанския поземлен регистър и на нотариуса каква е точната или приблизителна възраст на конструкцията.

Сертификация от Catastro. “Certificado Catastral o del Catastro”. В някои райони Catastro разполага с подробна база данни от имотите, строителството и земята на селските зони. По такъв начин, че въпреки че поземления регистър не може да бъде информиран за текущото съществуване на имота, Катастрото, поради своята „автоматична” или „инспекционна” дейност (Поземленият регистър действа само когато заинтересованите страни информират за определена сделка , той никога не действа чрез собствена проверка или действа автоматично), е установил преди това съществуването на къщата и може да потвърди възрастта с повече или по-малко точност. В тези случаи и в зависимост от районите нотариусите и поземлените регистри приемат заверката от Катастрото като доказателство за съществуването и възрастта на имота в процеса на ДОН.

 И в двата случая имам предвид в случай на относително нова или стара къща, необходимите документи се предоставят на нотариуса, който ще изготви надлежните актове, които ще бъдат повикани Declaración de Obra Nueva, което трябва да бъде подписано от собственика на земята. След като актовете бъдат надлежно подписани, тези ще бъдат настоящите актове на имота, а предишните, които съдържаха само земята, ще бъдат анулирани.

След това, след като имате всички тези документи, трябва да ги занесете при нотариуса. Нотариусът ще изготви документите за собственост на строежа, а вие ще го направите подпишете ги, Този процес се нарича Declaración de Obra Nueva. Това ще декларира, че върху вече съществуващия парцел сега има строеж, който е къща.

Тогава ще ви трябва тo занесете тези документи в имотния регистър да направи правилното изменение на надписа на земята, сега включваща къщата, и къщата ще бъде законно завършена.

И така, разходите на DON ще бъдат главно:

• Нотариални такси за изготвяне на ДОН актове
• Такси за поземлен регистър за вписване на ДОН в вписването на земята
• Гербов сбор – 1, 1,5, ,2 % (в зависимост от площта) от оценката на имота

 В тези случаи е силно препоръчително да преговаряте с продавачите, че те регистрират къщата с правилния DON, преди да продължите с продажбата. Всъщност, ако получавате ипотека, банката няма да може да оцени имота, докато къщата не бъде регистрирана по DON, тъй като дотогава (1) тя съществува законно; и (2) до регистрирането му няма официално указание какъв точно е имотът (размер, площ и граници и др.). Също така не може да завърши ипотека върху имот, който не е регистриран. Така че в този случай няма избор: продавачите трябва да го регистрират, преди да можете да го купите.

Земята е перфектно вписана в актовете, а къщата се появява, но не е декларирана пълната й пристройка, или има други елементи, които не са декларирани в актовете като гараж, или басейн, или складове и т.н.

Тези случаи са наистина често срещани в селските земи. Това са типичните случаи, в които в определено време някой е вписал и декларирал земята, а дори и къщата, но не включвали други части от къщата или други елементи, тъй като са били построени след това.

Например собственикът, който след закупуване на къщата построи басейн, или гараж, или разшири къщата с нова стая, или нова веранда, или нов етаж, или тераса и т.н.

Тези случаи са изключително проблематични, тъй като процесът по деклариране и актуализиране на актовете с новото разширение изисква специално проучване на въпроса.

Има толкова много различни вероятности и изисквания, в зависимост от o КАКЪВ е размерът на земята; КЪДЕ се намира имотът (Валенсия, Алмерия, Аликанте, Мурсия, Кастельон, Гранада, Кадис, Малага и др.), с изключително големи разлики между регионите и дори между градовете; КОГАТО са направени тези разширения (4 години преди, 10 години, 20 години) и КАК са построени (без лиценз за строеж, с лиценз за реформа и т.н.), че е абсолютно невъзможно да се даде валиден преглед на този въпрос, който би могъл да послужи като ориентир на засегнатите собственици.

Какво е „Fuera de ordenación“ за строителство в Испания? 

“Fuera de ordenación” е СТАРА конструкция или СТАРА част от строеж, който е изграден без лиценз, не отговаря на строителните нормативи и не може да бъде узаконен.

• Стара конструкция: Конструкцията трябва да бъде построена повече преди времето, в което испанската администрация трябва да реагира срещу строителството (разрушаване+глоба).
• Преди 2014 г.: 4 години от момента на изграждане
• След 2014 г.: 15 години от момента на изграждане
• Сега не може да получи лиценз, за ​​да го легализира

Положителни последици:

• Може да бъде ПАтримониализиран: може да бъде част от вашето наследство или лично богатство. Може да се впише в службата по имота, да се получи ипотека, да се продаде, да се наследи и др.
• Това е строеж, който вече е узаконен и законово закрепен до момента, макар и да не отговаря на нормативно. Така че, от правна гледна точка, ако в момента няма глоби, засягащи имота, няма действия, които Кметството може да предприеме срещу този имот поради възрастта му и не е възможно да бъде съборен от администрацията.

Отрицателни последици:

Също така поради този факт Кметството уважава съществуващите конструкции, но те не могат да бъдат разширени. Така че не могат да се строят нови строежи в имота. Кметството позволява вътрешни реформи на този вид имоти, но не и разширения, нито конструкции на други сгради като гаражи и т.н.

Но поради факта, че имотът не е нормативен, кметството няма да одобри лиценз за реформиране на основни конструктивни части от сградата като основи, покрив и др. Кметството ще допусне „реформиране“ на съществуващата къща, и "ремонтиране" на съществуващата конструкция, но не и "премахване" от старите части за инсталиране на нови. Например, в случай, че има „пожар“ или наводнение, което може да засегне къщата върху нейната структура, кметството може да не дава права за „възстановяване“ на имота. Така че, като заключение, кметството позволява вътрешни реформи за поддържане на строителството, но не и структурни реформи от бини, основи, смяна на покрив и т.н.

Евентуални проблеми при подновяване/прилагане на CH: Имотите във Fuera de Ordenación може да открият проблеми в бъдеще за получаване/ремонтиране на CH.

Какво е полуконсолидирана урбанизация в Испания? Незавършени урбанизации

В този доклад обяснихме за разликите между ГРАДСКА ЗЕМЯ намлява НЕУСТРОЙСТВО (СЕЛСКА ЗЕМЯ).

Във връзка с ГРАДСКА ЗЕМЯ, ние обяснявахме, че това е земя, в която е разрешено да се строи с определени спецификации, съдържащи се в „Плановете за развитие“ на града или района (Plan General de Ordenación Urbana), или в специфични зони на урбанизация, наречени „Частични планове“ (Planes Parciales) и др.

Тази земя има всички удобства и изисквания за живеене там при висока гъстота на населението, като подходящо водоснабдяване и електричество за имотите и конструкциите, както и обществено електричество и вода. И други захранващи връзки, като канализация, газ, телекомуникации и др.

Urban Land или „Suelo Urbano“ е земята на градове или села или урбанизации и използва правилния достъп по пътища, с тротоари, улици, търговски площи, здравна помощ, училища, колежи, спортни центрове и др.

Но, като говорим за градска земя, има важна разлика между градска земя „КОНСОЛИДИРАНА” и „НЕКОНСОЛИДИРАНА” или „ПОЛУКОНСОЛИДИРАНА”.

A КОМСОЛИДИРАН ГРАДСКИ ПАРЦЕЛ е парцел, където цялата необходима инфраструктура за урбанизация е завършена и парцелът разполага с всички услуги, които да се счита за „градски“ (електричество, вода, пътен достъп, канализация и др.), и вече е предоставил цялото необходимо пространство на публичната администрация за инсталирайте цялата тази инфраструктура за урбанизация. Този парцел е участвал в заплащането на инфраструктурата и вече е предоставен (при необходимост) части от земята, която да се използва за тази обществена инфраструктура.

Ако парцелът не е застроен, тогава той ще бъде парцел със съответните права на строеж, определени от действащите строителни закони.

Ако парцелът вече е построен, тогава съществуващите строежи, ако са изградени по законите за строежа, ще бъдат напълно законни имоти, тъй като правата на собственост ще бъдат абсолютно защитени от публичната администрация както за земята, така и за строителството.

A НЕКОСОЛИДИРАН ГРАДСКИ ПАРЦЕЛ е обратното. е сюжет където не са инсталирани всички необходими инфраструктури, които да се считат за „КОНСОЛИДИРАНА“.

Така че, ако парцелът не е построен, тогава, преди да получи разрешение за строеж, кметството ще поиска да завърши урбанизационната инфраструктура в района, съгласно съществуващите строителни закони и/или парцелът не е предоставил пространството на обществеността администрация за инсталиране на тази инфраструктура. Така че евентуалните разходи за урбанизация могат да бъдат висящи върху земята и евентуални части от парцела могат да бъдат засегнати от правилата за урбанизация и следователно да бъдат принудени да се „предоставят” на публичната администрация, за да инсталира като инфраструктура.

Ако парцелът вече е построен, тогава евентуално такси за урбанизация може да повлияе на разработването и използването на тези конструкции, а тези конструкции също могат да бъдат засегнати, ако са в средата на бъдещите инфраструктурни зони. Това са случаите, в които имотите са били построени преди районите да бъдат превърнати в „градски” (защото са били доста стари), или просто защото тези строежи са построени без надлежно разрешение за строеж (незаконно).

В тези случаи правата на собственост върху парцела и евентуалните строежи не се консолидират от собственика. С други думи, публичната администрация може да има способности за получаване на част (или цялата) от земята и строежи могат да бъдат засегнати при адаптирането на парцела към изискванията за урбанизация. Така че и парцелът, и строежите не са напълно интегрирани в правата на собственост от собственика, тъй като и двете могат да бъдат засегнати от изискванията и проектите за урбанизация.

Вътре в НЕКОНСОЛИДИРАНИТЕ области има и специална класификация, наречена ПОЛУКОНСОЛИДИРАН . Полуконсолидираните райони са тези, които, като „градски”, са в един от следните случаи:

• Има извършени урбанизации, но не всички.
• Има части от земята, предоставена на публичната администрация за обществена инфраструктура, но не всички, които изискват законите.

Това са типичните случаи, които можем да открием в райони от Валенсия, Аликанте (Дения, Кампело, Бенидолейг, Онда, Хавеа, Бениса, Морайра, Калпе, Гата де Горгос и др.), някои други от Мурсия, Алмерия (Долината Алманзора, Вера и др.), Малага и Севиля.

Обикновено това са райони, в които земята винаги е била считана за „селска”, а с времето напредва строителството на къщи с висока плътност на застрояване (съгласно действащата нормативна база, над 6-8 на хектар). В тези райони тези строежи са снабдени горе-долу с определена инфраструктура от вода, електричество, обществен достъп и пътища. В зависимост от случая може да открием зони, където инсталираната инфраструктура е пълна, и други райони, в които е по-бедна.

В този случай в Полусъединените строежи се използва законно. И „законни“, защото са построени с надлежния строителен лиценз или защото са узаконени след построяване.

В тези случаи тогава собственикът „обединява” собствеността върху строежа, но не и собствеността върху земята. Така че публичната администрация не може да направи нищо срещу застрояването, но земята може да бъде засегната от евентуални части от нея, които ще бъдат предоставени за градска инфраструктура, или засегната от такси за урбанизация.

Типичните проблеми, които можем да открием в тези свойства, са:

• За разширяване или за изграждане на къщи в парцели вътре в тези райони, кметството може да поиска предоставяне на част от земята, която да се използва за инсталиране на обществена инфраструктура (пешеходни зони, канализационна връзка, окабеляване на електричество, газ, вода и др. .)
• От собствениците се изисква да заплатят част или всички разходи по урбанизация на района (присъединяване към канализация, вода, електричество, монтаж на модерни септични ями, отдаване на част от земята за обществени пътища и др.).

• ИЗГРАЖДАНЕ НА СОБСТВЕНА КЪЩА В ГРАДСКИ ЗЕМЯ 
• ИЗГРАЖДАНЕ НА СОБСТВЕНА КЪЩА В „СЕЛСКА ЗЕМЯ“
• ПРОЦЕС НА ИЗГРАЖДАНЕ НА ИМОТ В ИСПАНИЯ ЗА СОБСТВЕН
• ЛЕГАЛИЗАЦИИ, РЕФОРМА И ОБЩИ ПРАВНИ ПРОБЛЕМИ