В предишните доклади обяснявахме разликите между ГРАДСКА ЗЕМЯ намлява СЕЛСКА ЗЕМЯ.
Във връзка с ГРАДСКА ЗЕМЯ, ние обяснявахме, че това е земя, в която е разрешено да се строи с определени спецификации, съдържащи се в „Плановете за развитие“ на града или района (Plan General de Ordenación Urbana), или в специфични зони на урбанизация, наречени „Частични планове“ (Planes Parciales) и др.
Тази земя има всички удобства и изисквания за живеене там при висока гъстота на населението, като подходящо водоснабдяване и електричество за имотите и конструкциите, както и обществено електричество и вода. И други захранващи връзки, като канализация, газ, телекомуникации и др.
Urban Land или „Suelo Urbano“ е земята на градове или села или урбанизации и използва правилния достъп по пътища, с тротоари, улици, търговски площи, здравна помощ, училища, колежи, спортни центрове и др.
Но, като говорим за градска земя, има важна разлика между градска земя „КОНСОЛИДИРАНА” и „НЕКОНСОЛИДИРАНА” или „ПОЛУКОНСОЛИДИРАНА”.
A КОМСОЛИДИРАН ГРАДСКИ ПАРЦЕЛ е парцел, в който цялата необходима урбанизационна инфраструктура е завършена и парцелът разполага с всички услуги, които да се счита за „градски“ (електричество, вода, пътен достъп, канализация и т.н.), и вече е предоставил цялото необходимо пространство за публичната администрация да инсталира цялата тази инфраструктура за урбанизация. Този парцел е участвал в заплащането на инфраструктурата и вече е предоставен (при необходимост) части от земята, която да се използва за тази обществена инфраструктура.
Ако парцелът не е застроен, тогава той ще бъде парцел със съответните права на строеж, определени от действащите строителни закони.
Ако парцелът вече е построен, тогава съществуващите строежи, ако са изградени по законите за строежа, ще бъдат напълно законни имоти, тъй като правата на собственост ще бъдат абсолютно защитени от публичната администрация както за земята, така и за строителството.
A НЕКОСОЛИДИРАН ГРАДСКИ ПАРЦЕЛ е обратното. Това е парцел, в който не са изградени всички необходими инфраструктури, за да се счита за „КОНСОЛИДИРАН”.
Така че, ако парцелът не е построен, тогава, преди да получи разрешение за строеж, кметството ще поиска да завърши урбанизационната инфраструктура в района, съгласно съществуващите строителни закони и/или парцелът не е предоставил пространството на обществеността администрация за инсталиране на тази инфраструктура. Така че евентуалните разходи за урбанизация могат да бъдат висящи върху земята и евентуални части от парцела могат да бъдат засегнати от правилата за урбанизация и следователно да бъдат принудени да се „предоставят” на публичната администрация, за да инсталира като инфраструктура.
Ако парцелът вече е построен, тогава евентуално такси за урбанизация може да повлияе на разработването и използването на тези конструкции, а тези конструкции също могат да бъдат засегнати, ако са в средата на бъдещите инфраструктурни зони. Това са случаите, в които имотите са били построени преди районите да бъдат превърнати в „градски” (защото са били доста стари), или просто защото тези строежи са построени без надлежно разрешение за строеж (незаконно).
В тези случаи правата на собственост върху парцела и евентуалните строежи не се консолидират от собственика. С други думи, публичната администрация може да има способности за получаване на част (или цялата) от земята и строежи могат да бъдат засегнати при адаптирането на парцела към изискванията за урбанизация. Така че и парцелът, и строежите не са напълно интегрирани в правата на собственост от собственика, тъй като и двете могат да бъдат засегнати от изискванията и проектите за урбанизация.
Вътре в НЕКОНСОЛИДИРАНИТЕ области има и специална класификация, наречена ПОЛУКОНСОЛИДИРАН. Полуконсолидираните райони са тези, които, като „градски”, са в един от следните случаи:
- Има извършени урбанизации, но не всички.
- Има части от земята, предоставена на публичната администрация за обществена инфраструктура, но не всички, които изискват законите.
Това са типичните случаи, които можем да открием в райони от Валенсия, Аликанте (Дения, Кампело, Бенидолейг, Онда, Хавеа, Бениса, Морайра, Калпе, Гата де Горгос и др.), някои други от Мурсия, Алмерия (Долината Алманзора, Вера и др.), Малага и Севиля.
Обикновено това са райони, в които земята винаги е била считана за „селска”, а с времето напредва строителството на къщи с висока плътност на застрояване (съгласно действащата нормативна база, над 6-8 на хектар). В тези райони тези строежи са снабдени горе-долу с определена инфраструктура от вода, електричество, обществен достъп и пътища. В зависимост от случая може да открием зони, където инсталираната инфраструктура е пълна, и други райони, в които е по-бедна.
В този случай в Полусъединените строежи се използва законно. И „законни“, защото са построени с надлежния строителен лиценз или защото са узаконени след построяване.
В тези случаи тогава собственикът „обединява” собствеността върху строежа, но не и собствеността върху земята. Така че публичната администрация не може да направи нищо срещу застрояването, но земята може да бъде засегната от евентуални части от нея, които ще бъдат предоставени за градска инфраструктура, или засегната от такси за урбанизация.
Типичните проблеми, които можем да открием в тези свойства, са:
- За разширяване или за изграждане на къщи в парцели вътре в тези райони, кметството може да поиска предоставяне на част от земята, която да се използва за инсталиране на обществена инфраструктура (пешеходни зони, канализационна връзка, окабеляване на електричество, газ, вода и др. .)
- От собствениците се иска да заплатят част или всички разходи по урбанизацията на района.
Така че, ако купувате в райони като Кастала, Бениса, Морайра, Агост, Калпе, Хавеа, Дения, Либер, Бенидолейг, Пего, Онда, около Валенсия (Лирия, Олокау, Монтрой, Виламарксант и др.), Вера, долина Алманзора , Малага, Коста дел Сол, препоръчваме ви да вземете правен съвет от експерти по строително право като TLA CORP.
