Перспективи за пазара на недвижими имоти в Испания след кризата с коронавируса: 2020-2021 г.
Намираме се във време, когато има сериозна несигурност на испанския пазар на недвижими имоти, мотивирана главно от извънредната ситуация, в която се намираме.
Няма да обясняваме тук какво се е случило в Испания и в останалия свят. Причината за този доклад е да се анализират перспективите за развитието на испанския пазар на недвижими имоти през остатъка от 2020 г. и 2021 г.
За целта ще направим разлика между няколко много различни сектора на испанския пазар на недвижими имоти:
– Испанското национално търсене: Първо и второ жилище
– Международното търсене: Първо и второ жилище
– Нови и извън план, и втора употреба (препродажби)
– Пазар на дългосрочни наеми и Краткосрочни -туристически наеми – и „сезонен наем“
– Позиция на собственика, който иска да продаде имота си сега
1.- ИСПАНСКОТО ТЪРСЕНЕ: Граждани и пребиваващи в Испания
Започвайки с търсенето за покупка на ПЪРВО ЖИЛИЩЕ, а по отношение на националния пазар, разбирайки това като търсене на жилища от испанци (граждани или жители), ще пострада голяма стагнация.
Това е сектор, който беше силно засегнат през последните години и че, въпреки факта, че цените на жилищата в главните столици и градове на Испания се увеличават, придобивната сила на средно-средния испански гражданин не се е увеличила в същото съотношение. Това доведе до това, че от година на година испанският гражданин със среден произход постепенно губи покупателна способност, ограничавайки (и дори блокирайки) достъпа до закупуване на къща.
Поради това през последните години се наблюдава спад в търговията сред испанските граждани (особено сред младите хора), поради загубата на покупателна способност, повишаването на наема като единствено средство за достъп до жилище сред младите хора в Испания.
Логично е да се мисли, че оттук нататък, в кризисна ситуация, в която се намираме, положението ще се влоши, тъй като икономическият капацитет на обикновения испански гражданин ще бъде значително намален.
С което се очаква търсенето на основни жилища в Испания да намалее значително поне до 2022 г.
По същия начин, на ВТОРА РЕЗИДЕНЦИЯ пазарът, тоест националното търсене на второ жилище, ще бъде повлияно от кризисната ситуация, в която се намираме, тъй като разумната позиция на спестяванията, която води до тази криза, ще бъде обща норма за поне няколко години.
Вече се говори за спад на продажните цени на жилищата между 15 и 30%.
Като се има предвид всичко това, инвеститорите или спестителите, които в момента запазват покупателната способност, ще намерят реални възможности на пазара, особено от тази есен, когато икономическите ефекти, произтичащи от тази криза, започнат да се отчитат по-стабилно на пазара.
С което от „гледна точка на инвеститора“ и точно както се случи след кризата от 2008 и 2011 г. Испания отново ще бъде интересна дестинация и привлекателна за спестители, национални и международни инвеститори.
2.- ЧУЖДЕСТРАНИЯ КУПУП – Инвеститори и физически лица
По отношение на международното търсене на чужденци, разбираме, че ВТОРА РЕЗИДЕНЦИЯ пазарът ще има силно въздействие и не очакваме възстановяване до далечната 2021 г.
Преди всичко това, което се отнася до пазара за продажба на ново строителство, и в строеж, разбираме, че ще има a спиране на строителството на втори дом, особено в туристически места, като Средиземно море, Балеарските и Канарските острови.
От "гледна точка на инвеститора", най-големи възможности ще има на пазара на втора употреба, в ущърб на новото строителство. Това е така, тъй като физическите лица може да имат по-голям марж на намаление на продажната цена, тъй като в зависимост от времето на придобиване те може да са амортизирали голяма част или цялата покупна цена, позволявайки по-голям интервал на намаление на продажбата цена. .
Това, по отношение на ново строителство, няма да е така и ще видим по-малко намаление и на предлагането на пазара, като се има предвид, че строителите имат по-малко намаление на цените от физическите лица.
С което, пазарът за препродажба, или втора употреба, е този, който ще предложи най-интересните възможности на пазара, поне докато изчезнат последиците от икономическата криза, която имаме по-горе.
Следователно, както споменахме на националния пазар, ще има реални възможности за международния инвеститор-спестител, който има покупателна способност на пазара на употребявани стоки в Испания.
По отношение на международния пазар за придобиване на ПЪРВО ЖИЛИЩЕ домове, наричани още „емигранти (или „емигранти“), които възнамеряват да дойдат в Испания, за да живеят или за по-добро качество на живот, или да прекарат „преди” или „пенсиониране “, вярваме, че развитието ще бъде много положително.
Испания е една от най-желаните страни в света за постоянно пребиваване. Това е константа повече от 30 години. Всъщност, и особено от 2000-2002 г., обемът на операциите по изкупуване на пенсионирани или предварително пенсионирани чужденци остава висок, дори и по време на криза.
Рано пенсионираните или пенсионираните, предимно от европейски страни като Обединеното кралство, Франция, Белгия, Швейцария, Германия и др., се считат за „латентно търсене“. Тоест: Те винаги имат намерение да дойдат в Испания, за да прекарат пенсионирането си, мотивирани от добрите метеорологични условия, качеството на живот, комуникациите, сигурността и общественото здраве.
През последните години обаче покупателната способност на този тип потребители е намалена, причинено от повишаването на цените на жилищата в Испания.
Ето защо и като последица от настоящата санитарна криза, този тип купувачи ще стане свидетел на появата на реални възможности за покупка, на много ниски и интересни цени, в райони и имоти, до които допреди година просто не биха имали достъп.
Този тип купувач, обикновено в напреднала възраст, в допълнение към цената или нивото на качество на живот, взема предвид ниво на помощ от испанското обществено здравеопазване.
- Затова си струва да се замислим или да се чудим каква е реакцията, която предизвиква у този тип клиенти, начинът, по който испанската система се справи с кризата с коронавируса.?
От наша гледна точка, като испанци, които са живели в челните редици на управлението на тази здравна криза, трябва да кажем, че имиджът на испанското обществено здраве е засилен.
Основният провал на вниманието и реакцията срещу вируса не са съществуващите инфраструктури и човешки ресурси в Испания (препълнени само в някои райони и то временно), а второстепенни елементи, които са главно липсата на оборудване.
Прости неща като маски, респиратори или подходящо облекло.
Въпреки това, както казваме, останалата част от оборудването и инфраструктурата, особено човешкият екип, от лекари, медицински сестри и здравни работници, са се справили със задачата, демонстрирайки своята ефективност и реакция на въздействието на такъв обем, дори в ситуации на пълна липса на оборудване и адекватна защита.
(Като испанци, всички ние наистина се гордеем с НАШИЯ САНИТАРЕН ЕКИП)
С други думи, беше доказано, че испанската система за обществено здравеопазване работи и че има бели дробове и инфраструктура, за да обслужва този тип клиенти.
В допълнение към общественото здраве, има висококачествено частно здравеопазване в Испания с цени много по-ниски от частното здравеопазване в страните на произход на тези купувачи като Франция, Германия, Обединеното кралство и др., което, заедно с ефективността на нашето обществено здраве, кара и двете да постигнат много качествен имидж при този тип купувачи, предимно от европейски произход.
От друга страна, по отношение на другите страни по света, Испанската обществена здравна система се оказа много по-ефективна и с много повече гаранции за защита от тази, която съществува в страни като САЩ и Обединеното кралство, където общественото здравеопазване е много основно и където частното здравеопазване е преобладаващо.
В резултат на горното, по-висок интерес от закупуване на първо жилище в Испания се очаква в страни като Обединеното кралство, САЩ и други страни от Латинска Америка като Мексико, Венецуела, Аржентина, Бразилия и др., от граждани на тези страни, които те ще намерят по-защитени и обгрижвани от испанското обществено здравеопазване от това на собствените им страни на произход.
И накрая, за да добавя още един момент, който този тип купувач-клиент сега взема предвид, когато взема решение за покупката си, е икономически разходи за живот и услуги. Именно заради тази криза в продължение на няколко години в Испания ще бъдем свидетели значително намаляване на цените както на храните и продуктите, така и на услугите. С което икономическите разходи за живот на този тип клиенти ще бъдат облагодетелствани от това намаление, което ще улесни решението им за покупка в Испания.
Следователно заключаваме, че както намаляването на продажната цена на имотите, така и потвърждаването на последователна обществена здравна система и качествена частна здравна услуга със сигурност ще накарат да се насочат намеренията за покупка на клиента. международни в домове на първо местожителство.
Относно ВТОРА РЕЗИДЕНЦИЯ, както е посочено от вътрешния пазар, средният чуждестранен купувач не се очаква да направи същия обем придобивания, който преживяхме през последните години.
Особено от 2015 г. наблюдаваме увеличаване на обема на придобиване на втори дом от международни купувачи, улеснено от икономическо подобрение, произтичащо от икономическия бум, преживян през предходните години, както и с надеждата да получим възвръщаемост на тези имоти. чрез отдаване под наем, особено туристически наем.
Очевидно е, че ще видим загуба или намаляване на перспективите по отношение на възможностите за отдаване под наем на туристи, тъй като поне през 2020 г. и 2021 г. нивото на пътувания и комуникации ще се отрази на туристическия сектор и следователно на тези, които желаят да инвестира с намерение за отдаване под наем за туристическа употреба.
Въпреки това, и по отношение на ВТОРА РЪКА, както споменахме по отношение на първата резиденция, със сигурност ще се появят страхотни възможности както в градовете с висок туристически потенциал, така и в големите градове на Испания, с добра застраховка, те ще привлекат вниманието на международните спестовници-инвеститори.
3.- ПАЗАРЪТ НА НАЕМИТЕ – Постоянен наем – Туристически – Сезон
Що се отнася до пазара за наем, ще направим разлика между наемане на първо жилище и второ жилище.
Относно НАЕМ НА ПЪРВО ЖИЛИЩЕ, през последните години сме свидетели на покачване на цените на наемите, базирано на надеждата на собственика да получи по-висока възвръщаемост в сектора на туристическите наеми, особено мотивирани чрез появата на платформи като Airbnb и др.
Това доведе до реален проблем сред испанците, особено младите хора, от липсата на постоянно предложение за отдаване под наем, особено в големите градове на Испания, което доведе до реакция от страна на испанските администрации, чрез създаване на рестриктивни разпоредби относно използването на имотите като туристическо отдаване под наем, за да се облагодетелства наемът за първо жилище, като по този начин се опита да избегне повишаването на цените на наема на първо жилище.
Едно от основните последствия от коронавируса в Испания е именно пълна загуба на туристическа дейност, който не се очаква да нарасне до следващото лято на 2021 г.
Ето защо, много собственици със сигурност вече се чудят какво да правят с тези домове, които досега са били използвани за туризъм, и че в търсене на рентабилност ще бъдат принудени да ги използват за наемане на първото си жилище. С който, скоро ще изпитаме увеличение на предлагането на жилища за първо пребиваване в Испания. Както в големите градове, така и в крайбрежните райони.
И по отношение на ВТОРА ЖИЛИЩА НАЕМ, въпреки че туристическият наем, тоест „за дни“ или „за седмици“, смятаме, че ще бъде засегнат от здравната криза, смятаме, че "сезонно" няма...
Исторически, традиционният туристически наем в Испания е бил „сезонен наем“. Тоест наемът по месеци, или по сезони: лято, есен, зима, пролет и т.н.
Едва след революцията на дигиталните платформи като Airbnb, която позволи да се намали времето за престой и да се управлява частната дейност по отдаване под наем по почти предприемачески начин, която промени тази система, намалявайки броя на нощувките на гост.
Ето защо, очаква се намаляване на обема на краткосрочните наеми, но със сигурност ще има отскок при „сезонните наеми“.
Трябва да кажем също, че дейността на „туристически наем” е изключително ограничена от региони или местна администрация и дори забранена в определени райони. Минава от много сложни документи, изисквания и т.н. Но това не е същото като при „сезонен наем”.
Отдаването под наем за „сезонен наем“ е напълно освободено от много строгите ограничения на „туристическия наем“. Това е напълно безплатно. Например, за да наемете като „сезонен“, не е необходимо да регистрирате имота в специални регистри, нито да получавате удостоверение за обитаване, а имотът може да бъде нает „по стаи“ (в регион Валенсия къщите не могат да се наемат по отделни стаи в туристически наем).
Така че очакваме да имаме повече сделки за наем, използвайки формулата „сезон“, отколкото „туристическата“.
След нашето обяснение испанските и чуждестранните семейства ще продължат да почиват и ще продължат да желаят да идват на испанските плажове или в испанските градове, за да прекарат ваканциите си.
Обемът на професионалното търсене ще намалее, но наемната дейност няма да изчезне. А при организиране на почивки туристите ще бъдат обусловени от:
- По-ограничени движения и следователно повече време на всяко място.
- Условия за безопасност и хигиена
- Те ще избягват тълпи или претъпкани пространства
Затова този тип туристи, избирайки възможности за настаняване, ще избират тези, в които им е гарантирана сигурност и дезинфекция по отношение на пандемията. И тази гаранция за безопасност и дезинфекция ще бъде много по-голяма в апартаментите, отколкото в хотелите.
Това е така, защото хотелите, където обикновено има голям поток от гости, могат първоначално да създадат несигурност сред тях, когато им гарантират адекватна защита. И това не се случва при настаняване в апартамент, където потокът от гости и нощувки ще бъде по-малък от хотелите, тъй като може да се наема за седмици или месеци от едно и също семейство.
Поради всичко по-горе, смятаме, че „сезонната отдаване под наем” ще бъде отлична възможност за онези собственици, които, особено в крайбрежните/туристически райони, където търсенето на първо жилище е ниско.
4.- КАКВО ТРЯБВА ДА НАПРАВИ СОБСТВЕНИКЪТ, КОЙТО ИСКА ДА ПРОДАДЕ ИМОТА СИ ПО ВРЕМЕ НА КРИЗА?
До миналия месец продавачът беше този, който определяше правилата на възходящ пазар за купуване. Високото търсене в сделките за продажба през последните години насърчи продавачите да заемат силни позиции в преговорите за условията за продажба.
Отсега нататък обаче пазарът се промени...
Сега купувачът е този, който в крайна сметка ще заеме силни позиции в преговорите с продавача.
Последствието от това е, че купувачът ще бъде много по-взискателен при договаряне на условията за покупка с продавача, не само по отношение на цената, но и по отношение на документация на имота.
С други думи, ако през последните години купувачът е бил по-малко строг, когато става въпрос за изискване на законови ограничения върху имотите, оттук нататък, купувачът със сигурност ще изисква от продавача да спазва всички условия и изисквания на закона. по отношение на техните имоти, като градски условия, лицензи за експлоатация или сертификати за обитаемост, ефективни връзки за вода и електричество, септични ями и др.
За всичко това на собствениците, които възнамеряват да продадат имотите си, препоръчваме да извършат подробно и задълбочено проучване на документацията и правните ситуации, в които се намира имотът им, за да улеснят продажбата им.
Проучване, проведено от TLA-Abogados през април 2020 г
