ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ – ПЛАЩАНИЯ КЪМ НОТАРИАЛНА СМЕТКА срещу ОТКРИВАНЕ НА БАНКОВА СМЕТКА В ИСПАНИЯ

От години и дори десетилетия следната форма на плащане е много разпространена в Испания:

• Частични плащания или за сметка на крайната цена : Този вид плащане се извършва чрез банкови преводи , или към сметката на агента или представителя на продавача, или директно към сметката на продавача.
• Окончателно плащане на остатъка от договорената цена: Чрез доставяне на a банков чек на продавача от испанска банкова сметка.

С други думи, това е много често срещана практика в Испания за частични плащания за сметка на крайната цена да се плати на продавача да се направи от по банков път , но продавачът винаги е изисквал финално плащане , обикновено най-важното, се прави чрез a банков чек (чернота на банкера), което дава пълна гаранция за ефективност на плащането.

Едновременността на плащането

Както виждаме, има не е обичайна практика за окончателно плащане на цената да се направи от по банков път . Причината за това се крие в липсата на разбиране по отношение на „Време“ за извършване на посочения трансфер. Продавачът винаги ще изисква споменатото плащане да бъде извършено „преди“ подписването на нотариалните актове за продажба, за да се гарантира, че парите са действително в неговата банкова сметка, и купувачът, от своя страна, ще изисква споменатото прехвърляне да бъде извършено „след“ продавачът е подписал актовете за продажба, като по този начин гарантира, че плащането е извършено, след като продавачът е изпълнил задължението си за доставка.

Изборът на банковия чек като платежна система позволява на страните да извършват плащането едновременно с подписването на нотариалните актове. По такъв начин, че купувачът да държи чека у себе си, докато продавачът подпише актовете в присъствието на нотариуса.

С което съвпадението на момента на плащане и предаването на имота е перфектно.

Освен това формулата за плащане с банков чек предоставя допълнителна гаранция на продавача, тъй като по самото си естество не купувачът е този, който действително плаща или е длъжен да плати с банков чек, а същата банка, която е издала проверете кой е длъжен да извърши такова плащане. Което дава сигурна и точна гаранция за плащане на продавача.

Чек от испанска банка

В допълнение, продавачът, за да гарантира вашето плащане, е поискал този банков чек да бъде издаден от испанска банка . Причината за това е, на първо място, недоверие че приемането на чекове от чуждестранни банки може да генерира за продавача поради трудността да разпознае тяхното съществуване и валидност, и второ, поради допълнителни разходи и разходи участва в клиринг на чек от средства, намерени в чужбина.

Всичко това беше много важно и до голяма степен обуслови продажбите в крайбрежните райони и с висок процент чуждестранни купувачи. Това се дължи на факта, че международните граждани са били принудени да открият банкови сметки в Испания с единствената цел окончателното плащане на цената към продавача да стане ефективно чрез банков чек, издаден от сметката, открита на името на купувач в испанска банка. и към който, преди приключване на процеса по продажба, купувачът е превел достатъчно средства за покриване на окончателния размер на цената.

Поради това е много обичайна практика в Испания да се препоръчва на чуждестранни купувачи и инвеститори да открият банкови сметки в испански банки, за да продължат с този начин на плащане в края на процеса.

Доставчици и кметства

Това изискване е подсилено и от обичайната практика на дружества за водоснабдяване и електроснабдяване, местни съвети и т.н., които се чувстват много по-удобно, когато установяват плащанията на фактурите, съответстващи на потреблението на имота, в банкови сметки, установени в испански банки , избягване на директен дебит в чуждестранни банкови сметки.

С което, като обобщение, обичайна практика е да се препоръчва на чуждестранни клиенти да открият банкова сметка в Испания, след като намерението за покупка бъде формализирано.

Нотариална платежна система в други европейски страни

Това изискване за откриване на банкова сметка в испанска банка винаги е било точка на конфликт между испанската и чуждестранната система.

Това е така, защото, в много страни, особено в континентална Европа, всички плащания, свързани със сделката за продажба, се извършват директно по сметката на действащия НОТАРИУС , който е този, който получава всички суми от купувача и поверява плащането на Продавача, след като са изпълнени всички законови изисквания съгласно разпоредбите.

Ето защо в продължение на много години инвеститори от континентална Европа са виждали като странен случай принудителното откриване на банкови сметки в Испания, отклонявайки функцията на нотариуса в това отношение.

В допълнение, по отношение на директния дебит на плащания за потребителски фактури, чужд клиентите или купувачите не разбират защо банкови сметки, вече открити на тяхно име в техните страни на произход, с валиден европейски IBAN, не могат да бъдат приети от част от компаниите доставчици да установяват потреблението, получено от техните услуги.

Освен това, особено в някои националности, като Франция или Белгия, те особено наложиха тази ситуация, тъй като много от операциите по закупуване бяха финансирани чрез ипотечни заеми, предоставени в техните страни на произход .

Банките кредитори на тези държави, когато извършват изплащането на споменатите заеми, обикновено го правят директно по сметката на нотариуса . С което, в случаите, в които покупко-продажбата на испански недвижими имоти от тези граждани е била предмет на отпускане на банков заем, същите банки кредитополучатели с произход от тези страни установяват като задължение за освобождаване на средствата по заема, които те са били насочени към сметка на нотариус, а не за сметка на продавача или за сметка на купувача.

Предложение за нотариална услуга

Поради тази причина, през последните години броят на испанските нотариуси които са се адаптирали към тази нова нужда, изисквана от чуждестранни клиенти, се е увеличила и са им предоставили услуга за получаване и внасяне на пари по сметка на правни операции и сделки. реален имот

Ето защо преди всичко в крайбрежни райони и с голям обем международни сделки с недвижими имоти и голям приток на чужденци е развита нотариалната практика за приемане на плащания по сметка и окончателни сделки за покупко-продажба в сметките. нотариални банки.

То е доброволно

Трябва да се каже, че тази дейност е напълно доброволна от страна на нотариусите. С други думи, няма задължение за посочените нотариуси да предлагат този вид услуга на своите клиенти , с което на практика срещаме определени нотариуси, които отказват да предложат този вид услуга, а от друга страна други видове нотариуси са по-отворени и подготвени в това отношение.

Процедурата

Процедурата, която обикновено се използва на практика за изпращане на посочените суми по сметката на нотариуса, обикновено е следната:

• Агентът по недвижими имоти или адвокатът на купувача уведомява нотариуса на необходимостта от инструментализиране на плащането през сметката му.
• Нотариусът пристъпва към идентифициране на купувача , за проучване на условията на транзакцията и на процедурата за информация и наблюдение на разпоредбите за пране на пари.
• След като този процес приключи, нотар доставя данните за вашата банкова сметка на посочения агент или адвокат да го предаде на купувача.
• Купувачът, след получаване на банковите данни от НОТАРИУСа, извършва прехвърляне към споменатата инструментална сметка.
• След приключване на продажбата, нотариусът, чрез нотариална заверка на нотариалния акт за продажба, издава чекове или преводи на продавача, агенти и посредници срещу вашата банкова сметка , за плащане на данъци и други разходи намлява такси , както и тези на агенцията за недвижими имоти или законните представители на купувача, следвайки инструкциите на купувача.

 По-голям комфорт и гаранция за купувача

 Тази система очевидно предполага по-голяма гаранция в контрола на средствата по отношение на купувача, тъй като в случай на неосъществена сделка за покупка по някаква причина, нотариусът винаги може да възстанови на страните внесените суми, така че те да решат какво да правят с тях

Обикновено, ако депозитът е направен едностранно от купувача в в случай на неприемане на продажбата, пристъпете към незабавно връщане на средствата на купувача.

Въпреки това, ако депозитът е предварително уговорен между страните и има предварителен нотариален акт за депозит , който установява условията, при които трябва да се управлява посоченият депозит, нотариусът, ако продажбата не е извършена, ще проучи съдържанието на документа за депозит, договорен между страните, и винаги ще действа съответно с тяхното предварително споразумение . В случай, че страните не се споразумеят за формата на възстановяване на посочените суми, нотариусът ще бъде принуден да депозира споменатата сума пред съдебния орган и испанските съдилища, така че те да са тези, в които е местоназначението на парите реши. посочените средства чрез съдебните процеси, които ще бъдат инициирани от страните.

Трябва да се проследи плащането

Очевидно всички тези преводи и плащания трябва да бъдат правилно документирани, или в нотариален акт за депозит или в акта за продажба себе си .

Заключение: Не е необходимо да откривате банкова сметка в Испания, за да закупите къща или имот

Може да се каже така вече няма задължение за откриване на банкова сметка в Испания, особено в някои региони или области, в които нотариусът предоставя своята инструментална банкова сметка на разположение на страните.

Друго нещо ще бъдат, в зависимост от мястото, изискванията, които трябва да бъдат изпълнени по отношение на нарежданията за директен дебит за потреблението на услуги, свързани с дома, като аларма, охрана, Wi-Fi, интернет, електричество, газ и др.

Ето защо, за процедурата по закупуване на жилище в Испания, от нашата адвокатска кантора вече не считаме откриването на банкова сметка в Испания за нашите клиенти като задължение . Предлагаме това като опция, при условие че в района на покупката има нотариус, който разполага с банковата ви сметка, за да извърши плащането.

Но какво се случва след покупката с консумативите?  

След процеса на покупка, след като това приключи, в зависимост от района, където се намира имотът, ще е необходимо да се потвърди с доставчиците обслужващи компании, кметствата и т.н., за да се определи дали те приемат директни дебити на плащания в чуждестранни банкови сметки, и, в противен случай, препоръчваме на нашите клиенти, този път да, и след като продажбата приключи, да открият инструментална банкова сметка в Испания за тези цели.

TLACORP 2023