Договор за наем с опция за закупуване (RTB)

По отношение на пазара на недвижими имоти, тоест покупко-продажбата на първо/постоянно местожителство, говорихме за „латентно търсене” който съществува в Испания по отношение на онези чужденци от други страни, които желаят да дойдат в Испания, за да живеят постоянно.

Факт, който е постоянен през последните две десетилетия, е пристигането на чужденци, които са избрали Испания за постоянно място на пребиваване и които обикновено идентифицираме като „емигранти"Или"чужденци“. тОбемът и броят на експатриантите, които са избрали Испания за свое място на пребиваване през последните две десетилетия, винаги е бил постоянен и дори се е увеличил в периоди на криза или след криза, като тези в Испания през 2008 г. и 2011 г.

С повече от 15 години в сектора на недвижимите имоти, нашата компания е потвърдила това, точно в периоди непосредствено след кризата, броят на емигрантите, които се интересуват от придобиване на имоти в Испания, се е увеличил.

И в резултат на нашия опит, ние забелязахме, че първите придобивания, сключени в тези моменти, са били особено сложни поради контекста на нестабилност и несигурност, както от гледна точка на финансирането, така и възможната еволюция на жилищен пазар.

Това означава, че купувачът, който се осмелява да инвестира в Испания за закупуване на постоянно жилище, е потопен в несигурността, причинена от мисленето дали вече сме в последната фаза на кризата, или все още има път надолу. (“Ще купя ли на добра цена?").

При този тип купувачи обаче интересът към покупката е ясен. Те също са ясни за момента. Те искат да купят сега. Те знаят, че е време, но не са наясно дали цената и условията за продажба ще бъдат най-подходящи, докато следкризисният климат на несигурност изчезне или се разсее.

В този момент като решение се предлага инструментът под наем с опция за закупуване.

Наем с опция за закупуване (RTB) За какво става дума?

Наем с опция за закупуване, е договор, в който купувачът желае да придобие имот за постоянно живеене, и иска да го обитава и използва незабавно, но иска да отложи окончателното решение за покупка за по-късен момент.

И в допълнение, бuyer желае, че по време на използване на имота, продавачът не може да предлага имота на пазара, като по този начин запазва изключителната възможност за покупка за купувача, за целия срок на договора. Ето най-важната разлика с този договор и „нормалния договор за наем“, при който наемодателят може да продаде имота на някой друг, дори когато съществува договор за наем.

Следователно в договора за RTB има участват две основни концепции:

– Това е договор за покупка, с „опция за покупка“.

Това е, купувачът иска да купи къщата, но иска да има къщата на негово разположение, докато не потвърди решението си. С други думи, той иска опцията за покупка да бъде за неговата изключителност. Така, реципрочно с правото на изключителност на опцията за покупка на имота, купувачът плаща сума на продавача, за да го компенсира за времето, когато къщата е запазена за купувача, и извън пазара за продажба.

След като срокът или условието, договорено в договора, бъде изпълнено, настъпва моментът, в който купувачът трябва да реши да упражни правото си на закупуване на имота. В този момент има два сценария:

• Купувачът може да упражни правото си на покупка, и в този случай завършете покупката. Така купувачът ще плати останалата част от цената на продавача и сделката за продажба ще бъде завършена.
• Купувачът желае да се откаже от покупкатаследователно, той поема загубата на сумата, която е платил съгласно „опция за закупуване“, оставяйки тази сума за сметката на продавача, който го прави на своя собствена предвид времето, през което има къщата, запазена за купувача .

– Това е договор за наем.

Купувачът иска незабавно да заеме къщата, но, както е обяснено по-горе, той предпочита да остави формализирането и окончателното решение за покупка за по-късно. С което се предлага да се приеме фигурата на „наемател“ или „наемател“, докато той реши да упражни или да се откаже от опцията за покупка през времето, предвидено в договора.

По този начин купувачът, сега лизингополучател/наемател, договаря условията за наем и плащането на наема с продавача, сега наемодател/наемател, по време на срока на договора.

И по същия начин, по който по отношение на упражняването на опцията за покупка, след като настъпи максималният срок за упражняване, купувачът или лизингополучателят/наемателят има няколко възможности:

• За да изпълни опцията за покупка и да завърши продажбата. В този случай сделката за наем се анулира, сега се превръща в продажба.
• Купувачът бот упражнява опцията за покупка. В този случай договорът за наем също се разваля. Очевидно в случай, че двете страни се споразумеят, договорът за наем може да бъде продължен или да се създаде нов договор за наем и тогава договорът ще бъде само за наем.

Важни въпроси:

1.- Какво се случва със сумата, платена при опцията за покупка?

Смята ли се за част от цената? С други думи, може ли опцията да бъде намалена от крайната цена за плащане на имота?

Отговорът е много прост. Ще бъде това, което и двете страни са съгласни. Това означава, че сумата, платена за опцията, ще бъде извадена от цената, ако и двете страни са съгласни. В този случай сумата, платена за опцията за покупка, се дисконтира от останалата част от цената за плащане на имота.

Това е най-широко използваната опция на пазара.

Въпреки това, собственикът може също така да изиска сумата, платена за опцията за покупка, да не бъде намалена от цената за плащане на имота. Тоест тази сума просто покрива времето, през което имотът е бил извън пазара и че не представлява част от цената. С което в този случай плащането на опцията за покупка няма да бъде намалено от цената, която трябва да бъде платена на собственика за продажбата.

Очевидно това е много по-вредна опция за купувача и не се използва толкова широко на практика.

Каквато и да е от опциите трябва да бъде изрично включена в договора, за да се изясни съдбата на плащането на опцията.

2.- Какво се случва с платените суми за наема?

Приспадат ли се от крайната цена, за да платят за продажбата?

Отговорът е същият като по-горе. Това е, страните ще трябва да се споразумеят, при съгласуване с условията на договора, ако наемът е намален от крайната цена или не, в случай на потвърждаване на решението за покупка.

3.- Комисионни/такси на агентите. Кога им се плаща?

Тук отново ще има договореното между страните и агенцията за недвижими имоти.

Въпреки това, от правна гледна точка, освен ако няма споразумение за противното между страните, разбираме, че комисионната/таксите на агента трябва да бъдат платени в момента на подписване на договора за опция за покупка. Причината за това е, че този договор включва постигане на споразумение за покупка между купувач и продавач. И това, въпреки че изпълнението на посочения договор се отлага за по-късна дата.

Както казваме, когато договорът за RTB е подписан, „споразумението“ между страните е постигнато и това е направено чрез намесата на агента. Ето защо комисионната/хонорарите на агента трябва да бъдат платени, когато RTB е формализиран.

Може да се счита за несправедливо обуславянето на плащането на комисионната на агента до ефективното решение за покупка, което ще остане в ръцете на купувача и извън ръцете/контрола на агента.

4.- Как се формализира RTB?

Обикновено това е частен договор, който не се нуждае от нотариална заверка.

Затова най-честата практика е изготвянето на частен договор между страните, без да се налага да минава през нотариус. Въпреки че, както ще видим, е от съществено значение договорът да бъде съставен от специалист адвокат.

За повече сигурност на наемателя, договорът може да се направи нотариално и да се впише в имотния регистър. Регистрацията на договора за покупка в Службата за поземлен регистър ще има следните разходи:

• Разходи за нотариус и поземлен регистър
• Адвокатски/адвокатски хонорари
• Данъци

Моля, имайте предвид, че само договори за RTB с максимален срок от 4 години се приемат за вписване в службата по поземлен регистър.

Затова най-честата практика е изготвянето на частен договор между страните, без да се налага да минава през нотариус. Въпреки че, както ще видим, е от съществено значение договорът да бъде съставен от специалист адвокат.

5.- Данъци, включени в договора с опция за покупка:

а) Когато наемодателят е фирма: Нека си представим строителна компания с широка гама от къщи, които не могат да бъдат продадени, решава да оформи договори за RTB. В този случай договорът ще подлежи на облагане с ДДС, ако е първо прехвърляне на къщата. В ДДС курс ще бъде 10%, освен ако не се занимаваме със защитени жилища (намален ДДС от 4%). С други думи, физическо лице ще трябва да се изправи пред този данък, който като краен потребител няма да може да приспадне.

Ако договорът е вписан в службата по поземлен регистър, тогава е необходимо да заплатите Задължение за печат (0,5%-2% в зависимост от региона).

в допълнение към договарянето на месечния наем, успяха да установят опция за покупка, известна като a „премиум“ или „опция за покупка“ (плащане за опцията, която клиентът ще трябва да закупи къщата, в рамките на определен период от време). Тази сума също ще се облага с ДДС (тъй като според ГДД се счита за предоставяне на услуги) при обща ставка от 21%.

Ако лизингополучателят реши да пристъпи към формализиране на покупката по-късно, прехвърлянето ще бъде обложено с ДДС (в размер на 10% или 4%). В случай, че потенциалният купувач реши да не избере покупката, ще има опция да прекрати договора и да избере формализиране на друг лизинг без опцията, която няма да се облага с ДДС. Не забравяйте, че физическо лице няма да може да възстанови или приспадне този данък.

б) Когато наемодателят е физическо лице

В този случай договорът RTB (това се счита за втори трансфер) е транзакция, която ще бъде предмет на Данък върху прехвърлянето (ITP), като лизингополучателят е данъкоплатец.

Що се отнася до опцията за закупуване (премията), тя също ще се облага с данъка върху прехвърлянето (ITP), тъй като „обещанията и опциите“ също се облагат с този данък.

- данъчна основа ще бъде съставена от цена, платена за опцията за закупуване. В случай, че тази опция не е договорена или е по-малка от 5% от общата цена на имота . Приложимата ставка ще варира в зависимост от автономната общност, тъй като това е отстъпен данък (обикновено между 6% и 10%).

---

Пример

„А“ е конкретен наемодател, който сключва RTB договор с „Б“ със сума на премията от 7.500 250.000 евро. Цената на имота ще бъде XNUMX XNUMX евро.

5% от цената на имота е 250.000 5 х 12.500 %= XNUMX XNUMX евро.

 И така, тъй като е с 5 % по-висока от договорената премия, базата на данъка за тази опция ще бъде 12.500 XNUMX евро. 

 Тъй като наемодателят е специален, тогава премията ще се облага с данък върху прехвърлянето – ITP. Този данък в регион Валенсия и Каталуния е 10%. 

Така че, 12.500 10 х 1.250 % TPO = XNUMX XNUMX евро ITP.

---

И по-късно, в момента на прехвърлянето на къщата, в случай че то е упражнено от купувача, сделката също ще бъде обложена отново с данък върху прехвърлянето (ITP). Както е обяснено по-горе в този раздел, моля, имайте предвид, че опцията за покупка, последвана от продажба, предполага, че сме изправени пред сключването на два легални бизнеса (свързани, но независими), така че да възникнат две различни облагаеми събития, което логично ще увеличи данъчно облагане на сделката.

В последния случай (лизингът с опция за покупка между физически лица) е необходимо да се изясни облагането на сделката по отношение на данъка върху доходите на физическите лица, от гледна точка на наемодателя/продавача, тъй като събирането на „опция да купя“ ще бъде „печалба“ за продавача/наемодателя.

След като настъпи максималният срок за упражняване на опцията за покупка и в случай, че купувачът упражни тази опция, разходите и данъците, получени от сделката, ще бъдат нормалните при продажба, тоест ITP („Прехвърляне на собственост Данък ”), Нотариални такси, регистрация, адвокати и др.

От друга страна, трябва да се отбележи, че когато опцията за покупка е упражнена, така че покупката е окончателно завършена, данъците, получени от покупката, не се намаляват с предишните данъци, платени за придобиването на опцията. Това е широко разпространено и често срещано объркване, много често на практика. Причината е, че правото на опция и бъдещата продажба се считат фискално като самостоятелни и отделни облагаеми сделки.

Друго нещо е, че сумата „опция за покупка“ може да бъде договорена да бъде приспадната от цената, която трябва да бъде платена при бъдеща продажба. С други думи, страните могат да се споразумеят, че в случай, че продажбата най-накрая се осъществи, всички платени суми, включително опцията за закупуване, се приспадат от цената на имота (по същия начин, по който се приспада депозит).

6.- Кои са най-честите проблеми, които обикновено възникват при RTB транзакции?

След като договорът за RTB е подписан, обикновено има два типа конфликти, които обикновено се повтарят при този тип транзакции:

– Спорове относно физическото състояние на имота. С други думи, както при останалите договори за наем, много пъти наемателят, когато влезе във владение на къщата, се сблъсква с различни строителни дефекти или проблеми, които могат да доведат до конфликт със собственика.

Поради това ще е необходимо и двете страни да уточнят в договора максимално условията, в които се намира имотът, за да се избегнат този вид конфликти по време на срока на договора.

– Правни проблеми на имота. Въпреки че, за разлика от физическите проблеми, при които може да бъде намерен имотът, които могат лесно да бъдат избегнати с подходяща инспекция на имота преди завземането на имота, същото не се случва на практика с евентуални правни проблеми, които могат да засегнат имота .

Както съобщихме в тази статия, редактирането на RTB договор може да изглежда повече или по-малко лесно и просто. Тоест, може да се направи частно, без да се минава през нотариуса, така че може да създаде впечатление, че това е лесен договор: договор за наем, просто като се въведе опция за покупка.

По този начин в много случаи, за да се спестят разходи, страните се привличат към транзакции, при които този тип договори се редактират от неквалифицирани професионалисти или дори неспециализирани адвокати. Причината за това е, че очевидно това е „лесен договор“ за редактиране. Следователно, не отделянето на необходимото време и съображението, което тази транзакция води.

Както казваме, това не е „специален” договор за наем... това е договор за покупко-продажба със специални условия.

Следователно, в много, много случаи установяваме, че купувачите са влезли в договорни отношения със собственика, платили са значителна сума пари като опция за покупка, са живели в имота известно време като наематели и когато времето идва да упражни опцията за покупка, преди да тръгне да подписва нотариалните актове, или за съжаление дори по-късно установяват, че има правни проблеми, засягащи имота, като проблеми в инсталацията на ток, вода, градски проблеми, градски нарушения, неустойки, проблеми при подновяване на удостоверение за обитаване или, още по-лошо, липса на удостоверение за обитаване, неспазване на градоустройствените разпоредби, разширения или модификации на сгради, извършени без лиценз или разрешение за строеж и др.

Откриването на този тип правен проблем след подписване на RTB е много опасно.

Ето защо, като юристи, препоръчваме правното проучване на имота да се извършва по време на процеса на оформяне на договора, а не след това.

При оформянето на договора за RTB трябва да се извършат правни обиски на имота, като договорът трябва да бъде обусловен за получаване на необходимата правна информация, която да потвърди, че имотът отговаря на правните и строителни нормативи.

Следователно, когато участвате в договор за RTB като купувач, поискайте договора:

– Да бъде написано от адвокат, специалист по вещно право. Тоест кой е усвоил законовите и подзаконовите актове относно съставянето на договори и произтичащите от договора задължения и права на страните.

Това ще ви помогне да подготвите договор с максимални гаранции.

– Да се ​​пише от юрист, който е специалист и по Строително и градоустройствено право.

Не всички адвокати по недвижими имоти са специалисти по строително право. Да бъдеш експерт по строително право е от съществено значение, за да можеш да изследваш всички основни правни аспекти на собствеността, границите, строителните лицензи и разрешения, историята на строителството (тоест как е построено, как е реформирано или разширено) , ако отговаря на всички местни градоустройствени разпоредби, ако има градски такси за плащане в урбанизацията, или ако парцелът трябва да бъде намален, за да се даде част от него за евентуални работи в урбанизацията и т.н.

TLA – АДВОКАТИ – AVOCATS – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN